 華夏幸福公布了2019年度的經(jīng)營簡報,，沒有意外，也沒有驚喜,。  產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)算收入,、和其他業(yè)務(wù)（物業(yè)及酒店）等繼續(xù)增加。 房地產(chǎn)開發(fā)簽約銷售下滑,，主要是受2018年拿地不足的影響,。 在三哥的想象中，一年之前吳向東團(tuán)隊加盟華夏幸福后,，華夏幸福的中長期模式應(yīng)該是三駕馬車：
一年后,，我們來分別看看。 1,、產(chǎn)業(yè)新城的護(hù)城河依舊產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)算收入381億元,。 按照多位跟蹤華夏幸福多年的大V的推算，園區(qū)結(jié)算收入回款 280億-320億之間,，這個改善是一個很好的現(xiàn)象,，因為園區(qū)結(jié)算收入的回款低一直是華夏幸福的軟肋。 全年招商簽約額：上半年招商完成1050億,，下半年舒城簽了135億的AMOLED顯示項目,，南潯一期160億總投資、290億的玻璃深加工項目等項目,，“所以全年招商簽約1900億以上沒什么問題,，樂觀點可以看到2000億”。比去年1660億元有增加,。 在大背景下,，有點逆風(fēng)而上的模樣。 這一點也說明產(chǎn)業(yè)新城模式的異地擴(kuò)張是成功,。產(chǎn)業(yè)招商 園區(qū)建設(shè) 住宅建設(shè)的招數(shù),，功力還是比較深厚的。 產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入的毛利就不說了,，這一點一直是比較高的,。 可以說，如果能夠解決回款的問題,，園區(qū)建設(shè)這一塊基本上就非常成熟了,。 尤其是在2020年強(qiáng)勢財政大基建的背景下，產(chǎn)業(yè)新城PPP業(yè)務(wù)能乘風(fēng)再飛一會兒。 2,、華夏幸福的確不缺錢了看兩個現(xiàn)象： 首先,，華夏幸福的三季度現(xiàn)金流量表，籌資活動現(xiàn)金流凈額385億元,，2018年同期是流出-111億元,。一進(jìn)一出500億。一出,，任誰也受不了,，一進(jìn),，任誰也要爽歪歪,。 莫怪世人眼皮淺，只認(rèn)衣冠不認(rèn)人,。 同樣的華夏幸福,，披了一件平安的大氅，就不一樣了,。 第二點,，“2019 年公司取地金額共計 311 億元，面積共計 421 萬平方米,，分別較 2018 年增長 204%和 63%”,。 有錢了就是不一樣，簡直是天上人間,，拿地之猛不可同日而語,。 美元債也發(fā)起來：  公司1月14日發(fā)行的美元債加權(quán)平均利率在7.57%,，略高于公司2019年度上半年的融資利率7.23%,。 按照公開數(shù)據(jù)，1月1日至1月14日,，20家地產(chǎn)企業(yè)發(fā)了24筆美元債,。最低的是龍湖集團(tuán)的3.375%（2.5億美元，7.25年期）,。最高的是金輪天地控股12.95%（2億美元,，2年期），華夏幸福算是居中,。 3,、這一年，吳向東干嘛了,？2019年,，華夏幸福在深圳設(shè)立了南方總部。南方總部由聯(lián)席董事長吳向東掌舵，主要負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn),、高端住宅,、康養(yǎng)、長租公寓等新業(yè)務(wù),。 據(jù)稱,華夏幸福南方總部人數(shù)已經(jīng)超過100人,，不少原先的華潤高管陸續(xù)入職華夏幸福，比如原華潤置地華南大區(qū)總經(jīng)理王笑,、商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理趙煒,，以及主管城市更新的原華潤置地華南大區(qū)副總經(jīng)理趙榮等。 除了引入人才,，看看吳總2019年以來的其他幾個動作： 8月16日,，華夏幸福以58.3億元出售北京麗澤商務(wù)區(qū)一個商辦項目予平安人壽，同時項目公司將向華夏幸福支付代建管理費(fèi)和資產(chǎn)管理費(fèi),。這是第一個管理輸出項目,； 9月10日，華夏幸福以116.25億元總價拿下武漢武昌區(qū)大型綜合體地塊,； 11月11日,，中標(biāo)東莞中堂鎮(zhèn)舊改前期服務(wù)商，更新面積達(dá)80萬平方米,； 12月12日,，中標(biāo)深圳鹽田田心工業(yè)區(qū)片區(qū)更新計劃前期服務(wù)商。 另據(jù)消息,，深圳寶安一宗70萬平方米綜合性用地大概率由吳向東所在的華夏幸福南方總部操盤,，該地塊是涵蓋商業(yè)購物中心、寫字樓,、公寓,、酒店的核心區(qū)綜合體。 都是吳總的強(qiáng)項,。兵馬未動,、糧草先行，聯(lián)席董事長吳向東在2019年組建團(tuán)隊,、物色項目,。 沒有記錯的話，華夏幸福管理層曾經(jīng)在公開場合表示,，新業(yè)務(wù)暫時不并表,，主要將采用輕資產(chǎn)方式進(jìn)行輸出管理。 南方總部,，這是要輕裝上陣,、開疆拓土,？還是要招兵買馬、另立山頭,？ 4,、一點擔(dān)心融資端放松了，不缺錢了,，但是華夏幸福的住宅銷售下滑了,。 住宅銷售是園區(qū)建設(shè)業(yè)務(wù)和未來的商辦業(yè)務(wù)的輸血機(jī)。 這固然與2018年拿地面積偏少有關(guān),，或者和公司想要平滑利潤有關(guān),，是否也和下面兩點相關(guān)： 第一，華夏幸福對住宅業(yè)務(wù)一直不算重視,，2017年底以來的重視是因為融資緊張,，現(xiàn)在融資口放松之后，依然故我,。 第二,，吳向東團(tuán)隊無意介入產(chǎn)業(yè)新城的住宅業(yè)務(wù)，更愿意去開疆拓土,，而不愿意去做一些原先的住宅業(yè)務(wù)的查缺補(bǔ)漏工作。 那么,，可以多想一步： 是不是吳總團(tuán)隊開疆拓土之前得到過承諾或者約定：商辦,、舊改、高端住宅等新業(yè)務(wù)和原先的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)沒有交集,，大家各干各的,？ 三駕馬車并駕齊驅(qū)的希望是美好的，但在這之前都要輸血,。 這就涉及到資源的分配了,，是形成合力還是有可能在短期內(nèi)內(nèi)部爭奪？ 畢竟園區(qū)開發(fā)和商辦舊改雖然毛利高,，但都是吃錢大戶,。 三哥往好處想： 在當(dāng)下的房地產(chǎn)業(yè)，如果不缺錢,，產(chǎn)業(yè)新城和商業(yè)地產(chǎn)都是極好的生意,，王總的老團(tuán)隊和吳總的新團(tuán)隊也都是領(lǐng)域內(nèi)的頂級團(tuán)隊。 更何況,，背后有金主平安二股東,，大家不是在一個碗里搶飯吃，而是做大蛋糕,、做新蛋糕,，所以應(yīng)該能一碗水端平，形成合力。 但是兩筆美元債的融資利率某種程度上代表著市場情緒,。 我一直以為,，華夏幸福就像郭靖一樣，大巧若拙,。  也許輸入平安的資金內(nèi)力，再加上吳總團(tuán)隊商業(yè)地產(chǎn)的基因之后,，應(yīng)該能修煉成為左右互搏的頂級高手,。 假想一下，要是再注入恒大碧桂園融創(chuàng)的住宅銷售基因,，華夏幸福就完美了,。 基因多了，就怕主次不清,、走火入魔,。 磨刀不誤砍柴工，祝福華夏,。 |
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