“品牌威力,、產(chǎn)品特性以及銷售實(shí)力，賦予它們一種巨大的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì),，在其經(jīng)濟(jì)堡壘周圍形成了一條護(hù)城河”,。

1993年，巴菲特首次提出“護(hù)城河”概念,，并將其內(nèi)涵逐步延展——根據(jù)‘護(hù)城河’加寬的能力以及不可攻擊性作為判斷一家偉大企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn),。以此來進(jìn)一步理解，一家企業(yè)的護(hù)城河就是其最重要的,、穩(wěn)定的,、持久的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，也即行業(yè)壁壘,。

如果要在高度標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)行業(yè)中票選出具備護(hù)城河的企業(yè),，華夏幸福或許會(huì)是不二選擇,。

產(chǎn)業(yè)新城起家,，聯(lián)動(dòng)住宅業(yè)務(wù)做強(qiáng)做大，隨后引入平安資本助力,，共同探索不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展的新空間……在過往22年的發(fā)展歷程當(dāng)中,，華夏幸福走出了一條特有的產(chǎn)業(yè)新城之路，也成就了屬于自己獨(dú)一無二的護(hù)城河,。

及至當(dāng)下，而伴隨著平安的入股和吳向東的加盟,，其還在不斷加寬和拓深自身的護(hù)城河,。雖周期跌宕，但它卻正迎來自己的最好時(shí)代,。

縱觀華夏幸福22年發(fā)展史,，幾乎可以說是一部產(chǎn)業(yè)新城培育和成長史,。而伴隨著產(chǎn)業(yè)新城模式的不斷成熟，華夏幸福也逐漸進(jìn)入了業(yè)績釋放和收獲期,。

4月24日,，華夏幸福發(fā)布的2019年財(cái)報(bào)便是一個(gè)絕佳的觀察窗口。財(cái)報(bào)顯示——

2019年華夏幸福實(shí)現(xiàn)營收1052.1億元,，歸母凈利潤146.12億元,，同比分別增長25.55%和24.4%。現(xiàn)金流方面,，公司銷售回款加速,，回款率達(dá)61.4%，同比大幅提升15.3%,。全年銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金879.27億元,，同比增長17.06%......

良好的業(yè)績表現(xiàn)也讓華夏幸福頗受資本市場(chǎng)認(rèn)可，多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給出 “買入”和“增持”的推薦,。4月27日,，華夏幸福股價(jià)報(bào)收22.72元/股，股價(jià)上漲8.76%,。

一點(diǎn)財(cái)經(jīng)了解到,，過去五年，華夏幸福凈利潤年復(fù)合增長率達(dá)32.1%,；近三年,，公司的毛利率也一直維持在40%以上，顯著高于一般的房地產(chǎn)企業(yè),，在周期波動(dòng)中展現(xiàn)出了較強(qiáng)的經(jīng)營穩(wěn)健性,、較高的成長性和較強(qiáng)的盈利能力。

更值得一提的是華夏幸福在ROE（凈資產(chǎn)收益率）上的表現(xiàn),。2019年,，華夏幸福的ROE為35.7%，同比增加0.5個(gè)百分點(diǎn),；現(xiàn)金分紅45.20億元,，占到凈利潤的30.78%。

“ROE能常年持續(xù)穩(wěn)定在20%以上的公司都是好公司,，可以考慮買入”,，巴菲特曾于致股東信中說，“如果非讓我用一個(gè)指標(biāo)進(jìn)行選股,，就用ROE”,。

而在股票市場(chǎng)中，不少投資者尤其是價(jià)值投資者,，也以ROE為核心指標(biāo),，來尋找白馬股,，也有人稱之為股票中的“高富帥”。

ROE反映的是股東權(quán)益的收益水平,。最通俗的來說,，一家公司的ROE越高，表明這家公司為投資人賺的錢越多,，在盈利,、運(yùn)營、杠桿使用上的綜合能力越高,。

如果以此為標(biāo)準(zhǔn),，華夏幸福無疑就是巴菲特口中的白馬股、“高富帥”,。據(jù)了解,，華夏幸福多年來ROE一直維持在30%以上，連續(xù)五年現(xiàn)金分紅占凈利潤比重不低于30%,，已持續(xù)多年為股東提供了高回報(bào),。

業(yè)績表現(xiàn)和投資回報(bào)是企業(yè)最好的背書。業(yè)績上穩(wěn)步增長,，以及資本市場(chǎng)的認(rèn)可,，正是華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式成果的最好例證。反過來,，22年的試錯(cuò)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn),，也為其打造出了一條同行難以復(fù)刻的護(hù)城河——產(chǎn)業(yè)新城的獨(dú)特模式和強(qiáng)大的運(yùn)營能力。

形成護(hù)城河只是成為偉大企業(yè)的第一步,，要保持企業(yè)的持續(xù)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì),，不斷地深挖和加寬護(hù)城河才是實(shí)現(xiàn)百年基業(yè)的不二法則。

提到華夏幸福,，很多人都會(huì)想到固安產(chǎn)業(yè)園,。這座地處北京天安門正南50公里的產(chǎn)業(yè)新城，目前已集結(jié)了“電子信息產(chǎn)業(yè)”,、“汽車零部件產(chǎn)業(yè)”,、“現(xiàn)代裝備制造業(yè)”三大產(chǎn)業(yè)集群，累計(jì)引入企業(yè)超600家,，累計(jì)招商引資金額超1400億元,，是華夏幸福最成功和得意的代表作。

從0到1,，是創(chuàng)始人的天才靈感與市場(chǎng)機(jī)遇,。但從1到10，則需要調(diào)用上下游供應(yīng)鏈乃至資本的力量。在固安產(chǎn)業(yè)園模式大獲成功以后,，更多人關(guān)心的是這種模式的異地復(fù)制能否同樣取得成功。

近幾年來,，很多人以華夏幸福在環(huán)京以外區(qū)域業(yè)績?cè)鲩L緩慢為由,，判定華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式在異地復(fù)制上遭遇滑鐵盧。有地產(chǎn)從業(yè)者在接受一點(diǎn)財(cái)經(jīng)調(diào)研時(shí)稱,，“實(shí)際上,，這是未能完全理解產(chǎn)業(yè)新城培育深層邏輯所導(dǎo)致的一種誤讀”。

與固安產(chǎn)業(yè)園培育,、養(yǎng)成和業(yè)績釋放需要時(shí)間耕耘和耐心等待一樣,，當(dāng)前華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式雖然已經(jīng)臻于領(lǐng)先和成熟，但其在異地復(fù)制和發(fā)展過程中同樣需要時(shí)間來培育和養(yǎng)成,，這是由產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)屬性所決定的必不可少的過程,。

雖然產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必經(jīng)過程不可逆，但華夏幸福此前已經(jīng)有過產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展運(yùn)營的成功案例,，憑借過往的操作經(jīng)驗(yàn),，這一過程是有可能被加速和縮短的——固安產(chǎn)業(yè)園歷經(jīng)超十年的發(fā)展才逐漸在模式上走通，在業(yè)績上逐漸取得成效,，但華夏幸福實(shí)行異地復(fù)制才短短三年,，已經(jīng)卓有成效。

財(cái)報(bào)顯示,，2019年,，華夏幸福環(huán)京以外區(qū)域銷售額占比從上年同期的46.5%大幅提升至57.8%；銷售面積比重由54.2%提升至63.7%,。報(bào)告期內(nèi),，華夏幸福新增7個(gè)入庫PPP項(xiàng)目，全部位于環(huán)北京以外的外埠區(qū)域,。

反映在營收上,，2019年，華夏幸福環(huán)京之外的收入提升明顯,。環(huán)北京以外區(qū)域?qū)崿F(xiàn)收入467.19 億元,，同比增長81.74%，占公司主營業(yè)務(wù)營業(yè)收入的比例由上年同期的30.82%提升至44.62%,。

不過,，產(chǎn)業(yè)新城的驅(qū)動(dòng)需要大量的資金支持，華夏幸福雖有獨(dú)特的PPP模式加持,，但伴隨著大規(guī)模異地復(fù)制的開啟,，對(duì)于華夏幸福與金融資本深度結(jié)合的能力以及對(duì)資金的運(yùn)用和把控能力的要求也不斷提升。中國平安的入股,，恰恰補(bǔ)助了華夏幸福在這方面的需要,。

“隨著平安入股,，公司的治理越來越健全，經(jīng)營管理體系也得到了提升……與此同時(shí),，公司整體信用水平得到增強(qiáng)”,。華夏幸福董秘林成紅表示，中國平安為提供了優(yōu)質(zhì),、高效的一站式綜合金融服務(wù),，保持了公司順暢的融資渠道，目前整體的財(cái)務(wù)穩(wěn)健及融資情況在持續(xù)改善,。

可以想見,，伴隨著平安的強(qiáng)力入股，華夏幸福從1到10的成功復(fù)刻,，或許只是時(shí)間問題,。

在行業(yè)下行期，華夏幸福獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)護(hù)城河模式,，也正迎來最好的發(fā)展時(shí)機(jī),。

伴隨著房地產(chǎn)白銀時(shí)代論斷的盛行，行業(yè)天花板日益見頂,，市場(chǎng)競(jìng)爭格局也日益激烈,。房地產(chǎn)三要素地、財(cái),、人,，最激烈的競(jìng)爭首先體現(xiàn)在土地市場(chǎng)的爭奪上。

土地資源的日益稀缺,、土地價(jià)格的持續(xù)上漲和土地出讓對(duì)房企綜合實(shí)力要求的不斷提升,，決定了拿地正在成為房企最稀缺的能力。這也是為什么房企越來越強(qiáng)調(diào)綜合運(yùn)營能力和多元化,、多渠道拿地方式,。而在這一方面，華夏幸福有著天然的優(yōu)勢(shì),。

華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心,，提供包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地整理,、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè),、產(chǎn)業(yè)發(fā)展,、城市運(yùn)營維護(hù)六大服務(wù)?？梢哉f，其產(chǎn)業(yè)造城的全過程,，涵蓋了產(chǎn)業(yè)園區(qū)從一塊荒地到產(chǎn)業(yè)建起的全過程。

作為成熟的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商,，數(shù)據(jù)顯示,，截止2019年底，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)億為合作區(qū)域累計(jì)引入企業(yè)超2000家,，累計(jì)招商引資金額近5000億元，為合作區(qū)域創(chuàng)造新增就業(yè)崗位超30萬個(gè),。

而伴隨著平安的入股和吳向東的加入,，華夏幸福的綜合開發(fā)運(yùn)營服務(wù)邊界和優(yōu)勢(shì)有望進(jìn)一步拓展和提升。

吳向東曾經(jīng)是華潤置地的靈魂舵手,，一手打造出以萬象城為代表的商業(yè)地產(chǎn)體系,。他的加入，有望強(qiáng)化華夏幸福在更多領(lǐng)域的軟硬實(shí)力,?！爱a(chǎn)業(yè)新城是華夏幸福起家和看家的本事，我們沒有理由不把產(chǎn)業(yè)新城的業(yè)務(wù)做得更好,?！眳窍驏|指出，現(xiàn)在舉國上下都在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)興國,、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)國,。這是時(shí)代賦予華夏幸福的特殊機(jī)遇。而在平安強(qiáng)資本的介入和幫助下,，華夏幸福將堅(jiān)持“精準(zhǔn)投資,、精益管理”,，將產(chǎn)業(yè)新城做強(qiáng)做大,。

華夏幸福董事長王文則學(xué)表示，2019年是都市圈的元年,，各種要素資源都在加速向都市圈集聚,，這些因素，包括人口、技術(shù),、數(shù)據(jù),、資本、土地,、教育,、醫(yī)療等等，華夏幸?，F(xiàn)在及未來的布局重點(diǎn),，都將集中在都市圈。

“在人口增長方面,，都市圈人口增速是全國的2~3倍,，未來有2/3的新增城鎮(zhèn)人口都在都市圈。在創(chuàng)新要素方面,，60%的上市公司,，88%的獨(dú)角獸，90%的風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目,，90%的科創(chuàng)板的上市公司集中在都市圈。而華夏幸福已經(jīng)在重倉都市圈,。”

據(jù)了解,，2019年，華夏幸福通過北京麗澤,、武漢長江中心兩大標(biāo)桿項(xiàng)目進(jìn)入北京及華中片區(qū)核心圈層，開啟新業(yè)務(wù)在核心都市圈內(nèi)布局,，成為城市更新前期服務(wù)商的項(xiàng)目8個(gè)，其中深圳6個(gè),，東莞2個(gè)，均位于核心都市圈,。

除開在產(chǎn)業(yè)新城的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域做大做強(qiáng)以外，伴隨著平安的加入,，華夏幸福亦在向更多元業(yè)務(wù)和更綜合化平臺(tái)轉(zhuǎn)型,。

以2020年為起點(diǎn),，華夏幸福將從“中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商”轉(zhuǎn)型為“中國領(lǐng)先的核心都市圈不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)及運(yùn)營管理平臺(tái)”，與中國平安一起,，探索不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的發(fā)展空間。

“華夏幸福的新業(yè)務(wù)未來有一個(gè)重要出發(fā)點(diǎn)就是服務(wù)中國平安的發(fā)展戰(zhàn)略需要,，這樣也能為我們自己的發(fā)展找到空間,。”吳向東表示,，華夏幸福將與中國平安一起,，探索不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的發(fā)展空間,。未來，華夏幸福將在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式的基礎(chǔ)上,，加速開拓輕資產(chǎn)模式，并在大型商辦綜合體,、康養(yǎng)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理以及科學(xué)社區(qū)四個(gè)領(lǐng)域發(fā)力,。

“當(dāng)下，華夏幸福已逐漸由‘以房養(yǎng)園’進(jìn)入‘以園促房’階段,，走向全國化布局，未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入增速可觀”,。東吳證券在發(fā)布的研報(bào)中也指出，平安的戰(zhàn)略入股有效增強(qiáng)了公司的資金實(shí)力,，未來，雙方潛在的業(yè)務(wù)深度合作同樣值得期待,。

這是最壞的時(shí)代，這是最好的時(shí)代,。

2020年以來突發(fā)的疫情黑天鵝，在給了很多企業(yè)沉重打擊的同時(shí),，機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)也同步來臨。但無論是怎樣的時(shí)代,，總會(huì)有人脫穎而出,，表現(xiàn)出更穩(wěn)健的經(jīng)營實(shí)力和更強(qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,。

對(duì)于華夏幸福這樣不斷深挖和拓寬企業(yè)護(hù)城河的房企來說,，由深深的護(hù)城河所環(huán)繞的城堡已經(jīng)建成并漸露鋒芒，剩下的問題,，就是如何抓住機(jī)遇,，迎接挑戰(zhàn),，借助各種可能的內(nèi)部和外部助力，把它建造得更加強(qiáng)大堅(jiān)固而不可侵犯,。

這是華夏幸福的課題，同樣是未來所有房企的課題,。稍有不同的是，華夏幸福已經(jīng)走在了前面,。