6月21日,，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）產(chǎn)品上市交易,，標(biāo)志著國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點工作正式落地。然而我國公募REITs尚處于起步階段,，后續(xù)發(fā)展有待完善,。

關(guān)注REITs估值三要素

對于一般的公募基金，投資者很大程度上依賴基金管理人,，傾向于通過判斷基金公司和基金經(jīng)理的能力來進(jìn)行投資決策,。而對于公募REITs而言，晨星（中國）基金研究中心基金分析師吳雪艷認(rèn)為,，投資者應(yīng)該更關(guān)注項目本身,，根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施項目的價值評估REITs好壞。

琢磨金融研究院院長姚楊表示,，對于REITs標(biāo)的而言,，其資產(chǎn)質(zhì)量的好壞核心就在于標(biāo)的本身的持續(xù)盈利情況如何,。根據(jù)首批公募REITs上市公告書所披露信息來看，長期股權(quán)投資占基金資產(chǎn)的比例全部在99.9%以上,，最高已經(jīng)達(dá)到100%,，現(xiàn)金資產(chǎn)占比不到0.1%。而這么高比例的資產(chǎn),，現(xiàn)有9只產(chǎn)品都將投向各自底層的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn),，大體可以分為產(chǎn)權(quán)類REITs和經(jīng)營權(quán)類REITs。

“產(chǎn)權(quán)類REITs”主要包括產(chǎn)業(yè)園區(qū),、倉儲物流等,。這類資產(chǎn)權(quán)屬價值總體上具備長期延續(xù)的可能性，資產(chǎn)估值相對穩(wěn)定,，在使用期限到期后資產(chǎn)價值不會歸零,。其收益來源除了租金收入等固定收益類的現(xiàn)金分派外，同樣有機(jī)會獲得資產(chǎn)價值上升所帶來的收益回報,，存在一定的權(quán)益資產(chǎn)特征,。“投資者要判斷其好壞,，可以考慮采用產(chǎn)品分紅比例（現(xiàn)金分派率）等指標(biāo)來對其進(jìn)行價值評估,。”姚楊稱,。

“經(jīng)營權(quán)類REITs”主要包括市政工程,、交通設(shè)施等。以高速公路的特許經(jīng)營權(quán)為例,，這類資產(chǎn)特許經(jīng)營期限一般不超過30年,，在特許經(jīng)營期/收費期限屆滿后需無償歸還政府，這也將導(dǎo)致資產(chǎn)價值到期會面臨歸零,，其所有資產(chǎn)的估值會客觀體現(xiàn)出“逐年遞減”的特征,。同時，這一資產(chǎn)類別底層資產(chǎn)的盈利主要通過經(jīng)營收費等方式,，可分配利潤主要來源于項目的收益權(quán),，較難獲得資產(chǎn)增值所帶來的對應(yīng)收益。因此,，經(jīng)營權(quán)類REITs更接近債權(quán)類資產(chǎn),，加之還有折現(xiàn)率的指標(biāo)影響,，姚楊認(rèn)為,，投資者要判斷其好壞，可以考慮采用IRR（投資內(nèi)部收益率）等指標(biāo)來對其進(jìn)行價值評估,。

姚楊表示,，投資者要判斷某一只公募REITs基金好不好,、是否值得投資，核心點還是在于對該公募REITs基金所持有的底層核心資產(chǎn)的標(biāo)的情況進(jìn)行充分了解和有效判斷,，并且結(jié)合其收益來源,、風(fēng)險特征、封閉期長短,、流動性高低等進(jìn)行全面綜合考量,。“此外,，在首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品上市交易后,，投資者可以使用自己的股票賬戶在場內(nèi)進(jìn)行購買，投資時要關(guān)注其折/溢價率的變化走勢,，以及市場的交易量情況所帶來的流動性差異,。”

當(dāng)前上市的REITs基金均采用收益法估值,，即未來現(xiàn)金流折現(xiàn),，其定價核心包括項目運營的現(xiàn)金流預(yù)測、折現(xiàn)率和項目期限三點,。因此,，吳雪艷建議投資者多關(guān)注REITs估值三要素的背后影響因素，綜合考慮不同項目未來可帶來的現(xiàn)金和增值收益,，合理評估公募REITs的投資價值,。

把握二級市場投資機(jī)會

在保證收益的同時，投資者還應(yīng)關(guān)注不同公募REITs存在的潛在風(fēng)險,，“如項目的安全性,、業(yè)績可持續(xù)性和流動性壓力等”。吳雪艷稱,。

姚楊也表示,，投資者選擇此類較新的資產(chǎn)類別，需要控制好收益預(yù)期,，了解這一資產(chǎn)類別和傳統(tǒng)權(quán)益資產(chǎn)以及普通股票型基金的風(fēng)險收益特征的差異,，選擇合適資產(chǎn)審慎投資。

具體來看,，吳雪艷認(rèn)為公募REITs的風(fēng)險主要來源于4個方面：一是底層資產(chǎn)的項目運營風(fēng)險,，當(dāng)前測算的未來現(xiàn)金流具有不確定性，當(dāng)經(jīng)營狀況低于預(yù)期時無法兌現(xiàn),；二是不同于海外公募REITs可投資于多種資產(chǎn),，國內(nèi)公募REITs中80%資產(chǎn)投向單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，具有較高的集中度風(fēng)險；三是作為首次發(fā)行,，公募REITs上市后存在價格波動風(fēng)險和流動性不足風(fēng)險,；四是基礎(chǔ)設(shè)施項目多受政府新規(guī)影響，因此還有較強(qiáng)的政策風(fēng)險,。

“個人投資者可通過一級市場發(fā)行和二級市場交易來參與公募REITs投資機(jī)會,。”吳雪艷表示,，從海外經(jīng)驗來看,，REITs在存續(xù)期間往往可以通過積極主動管理擴(kuò)大資金規(guī)模，提升投資人收益,?！霸诠糝EITs上市之后，投資者應(yīng)持續(xù)關(guān)注公募基金管理人的操作,，觀察管理規(guī)模是否得到擴(kuò)張,、增厚收益的方式是否多元化等，從而根據(jù)后期項目動態(tài)經(jīng)營狀況把握二級市場投資機(jī)會,?！?/span>

“公募REITs目前主要為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，底層資產(chǎn)過于集中而導(dǎo)致風(fēng)險較高,，且流動性不高,，導(dǎo)致投資難度較高?！痹贗PG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來,，繼基礎(chǔ)設(shè)施后，房地產(chǎn)行業(yè)中的商用物業(yè)領(lǐng)域有望率先試點公募REITs,。

公募REITs尚處于起步階段,。之前我國對私募REITs探索試點了很多年，這對公募REITs的啟動具有一定的借鑒意義,，“尤其是在符合國內(nèi)資本市場要求與特點的結(jié)構(gòu)搭建,、增信措施、流動性維持,、監(jiān)管體系等方面更是如此”,。柏文喜如是說。

長遠(yuǎn)來看,，吳雪艷認(rèn)為公募REITs的后續(xù)發(fā)展可從兩點去完善,。首先，底層資產(chǎn)可由單一的基礎(chǔ)設(shè)施項目逐漸拓寬至其他領(lǐng)域,，如商業(yè)地產(chǎn)和住宅,，持續(xù)引入優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)入市,，以增大公募REITs規(guī)模，提升資產(chǎn)流動性,。其次,，參考海外經(jīng)驗,，稅收優(yōu)惠是REITs資產(chǎn)的一個關(guān)鍵優(yōu)勢,，也是引導(dǎo)和刺激其在特定市場發(fā)展的重要工具?！拔覈墓糝EITs應(yīng)逐漸建立符合國情的稅收優(yōu)惠制度,，從而促進(jìn)公募REITs在我國的進(jìn)一步發(fā)展?！?/span>