今年以來,，我國REITs市場價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)，部分REITs產(chǎn)品價(jià)格下跌幅度較大,，甚至嚴(yán)重偏離底層資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值,。為推動(dòng)REITs市場持續(xù)健康發(fā)展，近期有關(guān)方面組織各類投資人對REITs投資價(jià)值進(jìn)行了深入討論,。投資人紛紛表示,，推動(dòng)REITs二級市場建設(shè)、促進(jìn)價(jià)格向價(jià)值理性回歸刻不容緩,。針對當(dāng)前REITs市場中存在的重點(diǎn)問題和措施建議,，投資人也提出了各自的觀點(diǎn)和看法，主要內(nèi)容如下,。

一,、資產(chǎn)估值、發(fā)行定價(jià)相關(guān)問題及建議

（一）資產(chǎn)估值未壓實(shí),，壓力測試和保守定價(jià)不足

部分專家提出,，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下可投資資產(chǎn)估值整體下跌，上市資產(chǎn)估值對復(fù)雜情況預(yù)期不足,，資產(chǎn)預(yù)計(jì)收益按正?；驑酚^情況，對新形勢壓力測試和估值保守定價(jià)不足,。

針對以上問題專家提出以下建議,，一是對發(fā)行人尤其是持有份額比例較低的發(fā)行人強(qiáng)調(diào)REITs的平臺價(jià)值，而非一次資產(chǎn)交易價(jià)格的高低,，壓實(shí)REITs定價(jià),，保障REITs市場可持續(xù)發(fā)展。二是上市前應(yīng)該對不同周期經(jīng)濟(jì)環(huán)境或行業(yè),、公司經(jīng)營波動(dòng)進(jìn)行全面壓力測試,，調(diào)整重要指標(biāo),，包括分紅實(shí)現(xiàn)情況、折現(xiàn)率,、項(xiàng)目年限等,。

（二）定價(jià)沿用股票相關(guān)方式，出現(xiàn)以短定長等問題

部分專家提出,，根據(jù)監(jiān)管要求戰(zhàn)略投資者不能參與定價(jià),，但實(shí)際上很多戰(zhàn)投具有定價(jià)能力，而當(dāng)前參與定價(jià)的投資者中,，持打新,、套利策略的投資者較多，加劇二級市場波動(dòng),。

針對以上問題專家建議,，上市定價(jià)采用國際市場優(yōu)先原有投資人/長期投資人的定價(jià)模式。網(wǎng)上網(wǎng)下定價(jià)應(yīng)該有相當(dāng)比例的原有投資人/長期投資人參與,、同時(shí)相對拉長網(wǎng)下申購資金減持的節(jié)奏,。關(guān)注戰(zhàn)配申請人資金類別、期限長短,、過往戰(zhàn)配項(xiàng)目賣出節(jié)奏,，以及持有期長短、每次戰(zhàn)配后交易記錄等,。

（三）戰(zhàn)投資金占比過高,，打新資金多為短期投資者

部分專家提出，目前戰(zhàn)投資金比例過高,，解禁賣出后對市場價(jià)格影響較大,。打新資金多為短期投資者，且大多按照最高價(jià)認(rèn)購,，直接導(dǎo)致頂格發(fā)行,。

針對以上問題專家建議，減少戰(zhàn)投比例,、建立分類配售機(jī)制,、適當(dāng)剔除高比例報(bào)價(jià)。一是進(jìn)一步減少短期募集型產(chǎn)品戰(zhàn)投參與的比例,，此類產(chǎn)品面臨到期解禁賣出壓力,，對市場和產(chǎn)品凈值均造成不利影響。二是根據(jù)資金性質(zhì)建立分類配售一級定價(jià)機(jī)制,，進(jìn)一步提升打新資金的參與門檻,，或限制打新資金首日的買賣規(guī)模，避免大量打新資金對REITs上市造成巨幅波動(dòng)。三是網(wǎng)下詢價(jià)定價(jià)可參考股票,，剔除一定比例的最高報(bào)價(jià),，引導(dǎo)打新資金理性報(bào)價(jià)。

（四）產(chǎn)權(quán)類估值方法單一

部分專家提出,，產(chǎn)權(quán)類估值方法與全球公認(rèn)的一級市場脫鉤,，只考慮收益法未考慮比較法，當(dāng)前大量優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目因收益法估值不高,，不選擇資本市場上市,，已經(jīng)上市的也都打過折，缺乏精力或動(dòng)力去做好業(yè)績,。針對以上問題專家建議,，產(chǎn)權(quán)類估值引入比較法，參考對比同類產(chǎn)品大宗交易市場價(jià)格,，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)與收益權(quán)的拆分。 

二,、產(chǎn)品規(guī)模,、發(fā)行審核相關(guān)問題及建議

（一）市場初期規(guī)模、容量不夠,，大資金進(jìn)入困難

部分專家提出,，目前國內(nèi)整體REITs市場規(guī)模不到千億元，市場深度,、廣度不夠,，造成大資金進(jìn)入困難。

針對以上問題專家建議,，推動(dòng)REITs產(chǎn)品常態(tài)化發(fā)行,，放寬表現(xiàn)良好企業(yè)擴(kuò)募限制。一是目前REITs二級市場同向波動(dòng)明顯,，流通盤較小,，項(xiàng)目審批和產(chǎn)品供應(yīng)節(jié)奏不應(yīng)受二級市場表現(xiàn)影響，建議推動(dòng)REITs市場擴(kuò)容增速,，穩(wěn)定流通盤,。二是鼓勵(lì)更多元的資產(chǎn)類別發(fā)行REITs。新的資產(chǎn)類型會激發(fā)投資者熱情,，引起新的關(guān)注點(diǎn),，比如消費(fèi)、新基建REITs等,。三是支持表現(xiàn)良好的發(fā)行人盡快擴(kuò)募,，形成龍頭預(yù)期。適當(dāng)放寬REITs上市滿一年后可發(fā)布擴(kuò)募公告的規(guī)則要求，對有問題資產(chǎn)或公司以暫緩新發(fā),、擴(kuò)募,，啟動(dòng)兼并收購、更換管理人為主的方式來解決,。

（二）項(xiàng)目預(yù)測現(xiàn)金流科學(xué)看待把關(guān)

部分專家提出,，市場上對于REITs現(xiàn)金流預(yù)測時(shí)間周期普遍為20年、30年,，根據(jù)已上市情況來看基本很難完成,，后續(xù)預(yù)測的準(zhǔn)確性更無從說起，投資人無法獲得底層的估值模型,。

針對以上問題專家建議,，監(jiān)管機(jī)構(gòu)能持續(xù)監(jiān)督項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測的科學(xué)性及執(zhí)行的嚴(yán)肅性，對于連續(xù)不達(dá)預(yù)期的項(xiàng)目采取相關(guān)措施,。

三,、會計(jì)記賬相關(guān)問題及建議

部分專家提出，市場下跌主要引發(fā)了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)后,，對于持有量大的機(jī)構(gòu)來說壓力較大,，無論是內(nèi)部規(guī)定、風(fēng)控制度還是產(chǎn)品的預(yù)警止損要求都限制了可承受的下跌和虧損范圍,，市場的進(jìn)一步下跌會觸發(fā)更多份額的賣出,，所以最快的解決市場賣出動(dòng)力不是限制賣出，而是對于市場的流動(dòng)性下跌帶來的非理性的價(jià)格給予合理的會計(jì)記賬處理,。

針對以上問題專家提出以下建議：

一是引入對于REITs的長期投資邏輯,，允許類似于股權(quán)投資計(jì)入“長期股權(quán)投資”會計(jì)科目。長期持有看重的是長期資產(chǎn)的投資價(jià)值以及穩(wěn)定的現(xiàn)金流分紅,，而不是交易性短期投資,。此類根據(jù)持有期限的限制和鎖定按照基金份額凈值或者成本法進(jìn)行估值，不考慮持有期間的波動(dòng)和短期交易行為的影響,。該問題的解決不單可以解決現(xiàn)在收益權(quán)資產(chǎn)首發(fā)和擴(kuò)募受阻的問題,，還為收益權(quán)資產(chǎn)的真正價(jià)值提供了客觀的錨作用，對基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的定價(jià)意義重大,。

二是修訂會計(jì)準(zhǔn)則,，允許自營類機(jī)構(gòu)可選擇將REITs計(jì)入“以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益”（FVOCI）科目，減少對當(dāng)期利潤表的影響,。主要障礙在于財(cái)政部尚未明確REITs能否計(jì)入其他權(quán)益工具（因?yàn)镽EITs為有到期期限的封閉式基金,，不滿足權(quán)益工具的相關(guān)要求）。目前部分發(fā)行人（普洛斯REIT,、中國交建REIT）內(nèi)部溝通成功放入FVOCI科目,，但對此均持保留意見，表示后續(xù)如果財(cái)政部發(fā)文明確，將需按照新規(guī)進(jìn)行調(diào)整,。

四,、二級市場建設(shè)相關(guān)問題及建議

（一）信披頻率、可比性,、質(zhì)量待優(yōu)化

部分專家提出,，目前產(chǎn)品信息披露頻率較低、信息披露質(zhì)量較差,、投資者與發(fā)行方溝通渠道有限,，不利于市場形成完善投研框架，而且會加劇信息集中披露時(shí)點(diǎn)的價(jià)格波動(dòng)形成踩踏,。

針對以上問題專家建議,，建立對信息披露和投資者關(guān)系的評分機(jī)制，針對不同行業(yè)信披頻率,、參數(shù)維度出臺相關(guān)指引,，實(shí)現(xiàn)橫縱向可比，每年進(jìn)行評分考核,，鼓勵(lì)發(fā)行人加強(qiáng)信息披露及投資者關(guān)系建設(shè),。

（二）基金管理人作用不明顯，管理缺乏有效抓手

部分專家提出,，基金管理人目前作用微弱，對項(xiàng)目運(yùn)營及二級市場市值管理抓手有限,。針對以上問題專家建議,，向管理人提供更多的彈性工具。比如擴(kuò)募,、收購資產(chǎn),、資產(chǎn)的提質(zhì)改造、杠桿等工具,，用來為管理人提升業(yè)績彈性,，從而使REITs具備向上波動(dòng)的基礎(chǔ)。

（三）分紅頻率需結(jié)合產(chǎn)業(yè)行業(yè)特性具體考慮

部分專家提出,，目前各家歷史結(jié)余資金較少,，加大分紅力度或頻率會讓資產(chǎn)運(yùn)營更為艱難，手腳被捆著的項(xiàng)目沒有競爭力,，加大分紅力度或頻率,，多適用于發(fā)行年限已較長（歷史結(jié)余資金較多）、規(guī)模較大（旗下各項(xiàng)目相互間現(xiàn)金流騰挪互補(bǔ)空間大）的產(chǎn)品,。

針對以上問題專家建議,，有針對性地優(yōu)化分紅頻率。基于目前市場情況來看，大多數(shù)上市產(chǎn)品均已實(shí)現(xiàn)分紅,，部分產(chǎn)品甚至一年內(nèi)分達(dá)到2次以上,。建議對于現(xiàn)金流充沛、賬期平滑的行業(yè)鼓勵(lì)增加分紅頻次,，現(xiàn)金流受時(shí)間周期影響明顯的行業(yè)謹(jǐn)慎提高分紅頻率,。

（四）原始權(quán)益人積極性待加強(qiáng)，流動(dòng)資金存在受限情況

部分專家提出,，原始權(quán)益人限售期內(nèi)不得質(zhì)押持有份額,，對于持有大比例份額的原始權(quán)益人來說流動(dòng)資金受限較大。

針對以上問題專家建議,，放松原始權(quán)益人份額質(zhì)押限制,，適當(dāng)限制減持周期。一是取消原始權(quán)益人限售期內(nèi)不得質(zhì)押的規(guī)定,，部分銀行愿意接受受限股的質(zhì)押,，限售期滿后再行權(quán)即可，這是銀行的商業(yè)考量,，不用規(guī)定太死,，既能提升發(fā)行的積極性，又可以拿去二級增持,。二是允許基礎(chǔ)設(shè)施REITs的資產(chǎn)出售,，允許基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)行資產(chǎn)變現(xiàn)，通過資產(chǎn)變現(xiàn)提升資產(chǎn)包質(zhì)量,，實(shí)現(xiàn)收益的回籠,，提升基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)的彈性。

（五）REITs作為投資產(chǎn)品定位待明細(xì)

部分專家提出,，目前大部分投資者對于REITs產(chǎn)品的定位不統(tǒng)一,，普遍認(rèn)為是債券屬性產(chǎn)品，投資者喜歡只看國債利率,、無風(fēng)險(xiǎn)利率等少數(shù)間接指標(biāo)來做價(jià)值/套利評估,，使用多種價(jià)值分析理論、復(fù)雜公式,，但是對于底層資產(chǎn)所屬產(chǎn)業(yè),、所屬地段，中長期趨勢等關(guān)注較少,，任何分析的底層邏輯都是資產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)本身,，繞開底層資產(chǎn)做分析、做間接評估都是不全面,、不妥的,。

針對以上問題專家提出以下建議：

一是給基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)行獨(dú)立清晰的界定,，無論是投資者去看待資產(chǎn)的定位以及風(fēng)險(xiǎn)收益特征匹配，延伸到資金屬性的匹配均會有更成熟的發(fā)展趨勢,。

二是將REITs直接都定義為與股票,、債券等類似的基礎(chǔ)資產(chǎn)，而非僅定義為公募基金,，在資產(chǎn)分類上獨(dú)立于股債,，避免基礎(chǔ)設(shè)施REITs因歸類在公募基金對投資人的投資產(chǎn)生限制，也為后續(xù)立法提供直接的適用品種,，能夠針對性地解決REITs面臨的問題和約束,。

（六）機(jī)構(gòu)投資者REITs投資能力有待提升

部分專家提出，機(jī)構(gòu)投資者自身投資,、研究,、風(fēng)控、相關(guān)考核制度等對非股,、非債的REITs嚴(yán)重不足或不匹配,。

針對以上問題專家建議，大力推動(dòng)各類機(jī)構(gòu)投資者內(nèi)部投資,、研究,、風(fēng)控人員等團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，設(shè)立相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制,，比如機(jī)構(gòu)的相關(guān)牌照申請,、評價(jià)評級的加分，推動(dòng)另類投資研究等的建設(shè)的深入,。

（七）參與機(jī)構(gòu)考核獎(jiǎng)懲機(jī)制待優(yōu)化

部分專家提出,，目前市場流通性不足，做市商承壓較大,，投資人普遍面臨業(yè)績考核壓力。

針對以上問題專家提出以下建議：一是交易所對REITs做市商給予一定經(jīng)濟(jì)利益上的鼓勵(lì),，證監(jiān)會對于REITs做市商給予一定評級傾斜,。二是國有控股金融機(jī)構(gòu)在REITs的考核更注重服務(wù)國家戰(zhàn)略方向，看長期布局,，避免短期財(cái)務(wù)考核指標(biāo)過重,，不利于REITs的長遠(yuǎn)發(fā)展。

五,、保險(xiǎn)資金入市相關(guān)問題及建議

（一）償付能力風(fēng)險(xiǎn)因子過高,，加劇資本消耗

部分專家提出，當(dāng)前保險(xiǎn)資金對已上市標(biāo)準(zhǔn)化REITs資產(chǎn)的償付比例,，按未上市股權(quán)（0.41—0.6）而非一級不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)（0.15）相關(guān)比例執(zhí)行,。償付比例過高,，嚴(yán)重制約保險(xiǎn)資金進(jìn)入REITs市場。

針對以上問題專家建議,，將REITs產(chǎn)品按“基礎(chǔ)資產(chǎn)”穿透計(jì)量償付能力,，風(fēng)險(xiǎn)因子賦值調(diào)整為0.15。若暫時(shí)不能調(diào)整,，則需要穿透成基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)計(jì)量償付能力,，也將風(fēng)險(xiǎn)因子調(diào)整為0.15，并享受下浮20%相關(guān)政策,。

（二）受處罰事件干擾,，保險(xiǎn)資金被迫加強(qiáng)投資限制

部分專家提出，由于受到證券公司處罰事件（比如反洗錢等處罰）干擾,，多家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)被迫將有核心上市輔導(dǎo)能力券商的相關(guān)項(xiàng)目剔除出可投資項(xiàng),，影響保險(xiǎn)資金參與REITs。

針對以上問題專家建議,，從鼓勵(lì)參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資的角度,，豁免此類投資限制。

六,、市場擴(kuò)容及投資者教育相關(guān)問題及建議

（一）投資者結(jié)構(gòu)單一,，缺乏看資產(chǎn)、重價(jià)值的長期投資人

部分專家提出,，目前市場投資人基本以是做債/固收為主,，對價(jià)格的波動(dòng)十分敏感。同時(shí),，其投資,、風(fēng)控人員均為風(fēng)險(xiǎn)厭惡型，在經(jīng)濟(jì)下行,、個(gè)別產(chǎn)品爆雷的疊加下,，容易引發(fā)止損踩踏現(xiàn)象。

針對以上問題專家提出以下建議：

一是引入真正看底層資產(chǎn)的長期資金進(jìn)入REITs市場,。建議推動(dòng)社保,、企業(yè)年金、養(yǎng)老,、外資等多元化長期資金進(jìn)入REITs市場,，提高做市商相關(guān)配套措施，激勵(lì)其為市場提供穩(wěn)定流動(dòng)性,，引導(dǎo)市場正確認(rèn)識資產(chǎn)真正的價(jià)值,。對于外資入市方面，海外投資人已經(jīng)積累豐富的REITs投資經(jīng)驗(yàn),、形成了成熟的投資理念,，通過將基礎(chǔ)設(shè)施REITs加入滬港通,、深港通標(biāo)的，加入QFII的投資范圍等措施,，引導(dǎo)海外資金積極參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資,，不僅可以豐富REITs市場投資人結(jié)構(gòu)，也是我國資本市場擴(kuò)大開放的切實(shí)舉措,。

二是探索控股并購類投資人參與REITs市場,。控股并購類投資人看價(jià)格,、看資產(chǎn),、看產(chǎn)業(yè)，有資產(chǎn)管理能力,，不僅能對二級價(jià)格起到一定對沖作用,，還有機(jī)會貢獻(xiàn)提升出租率與租金的資源與智慧。但現(xiàn)行機(jī)制不太支持此類投資人入市,，建議通過設(shè)立方便,、快捷、清晰的流程方便投資人與原始權(quán)益人直接交流,，或支持更換基金管理人/資產(chǎn)管理人提升業(yè)績等方式鼓勵(lì)控股并購類投資人積極參與REITs市場建設(shè),。

（二）增量資金不足，融通渠道尚需拓寬

部分專家提出,，雖然已放開FOF投資REITs市場,，但增量資金仍然有限。一方面,，F(xiàn)OF整體規(guī)模有限,，投資進(jìn)度有待觀察，截止7月11日,，我國公募基金市場共有443只,、總規(guī)模1,975億元的FOF基金，在不考慮FOF專戶的前提下,，假設(shè)平均每只FOF基金投資REITs的比例達(dá)10%,，則能夠帶來200億元增量資金，考慮到REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特征和FOF投資策略的適配性,，以及FOF投資的成本收益，F(xiàn)OF的實(shí)際配置能力有限,。另一方面,，目前FOF基金參與REITs還存在一些障礙。對于公募FOF基金,，被投基金的運(yùn)作期限不少于1年,，規(guī)模不小于1億,，對于養(yǎng)老FOF基金，被投基金的運(yùn)作期限不少于2年,，規(guī)模不小于2億,。由于上述要求限制，F(xiàn)OF基金實(shí)際可投資的REITs標(biāo)的實(shí)際有限,。因此,，如何有效促進(jìn)增量資金進(jìn)場，拓寬融通渠道仍是急需解決的問題,。

針對以上問題專家提出以下建議：

一是適時(shí),、逐步放開所有公募基金投資REITs。建議把REITs看作除股票,、債券以外的重要投資品種,，參照國外市場，把REITs的投資者范圍向股票看齊,。放開初期,，可考慮允許二級債基和偏債混合類基金投資REITs。其次,，逐步允許房地產(chǎn)行業(yè)基金投資REITs,，包括在房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)指數(shù)基金產(chǎn)品中加入REITs標(biāo)的。最終實(shí)現(xiàn)全市場權(quán)益型,、混合型公募基金參與REITs投資,。長期來看，若能完全放開公募基金投資REITs,，將為龐大的基礎(chǔ)設(shè)施供給找到優(yōu)質(zhì)的長期和短期承接資金,，市場空間將會被進(jìn)一步打開，REITs市場的流動(dòng)性也能得到極大改善,。

二是推動(dòng)REITs指數(shù)ETF產(chǎn)品發(fā)行,，具體建議如以下三點(diǎn)：

（1）建議構(gòu)建REITs+紅利股票指數(shù)，將REITs和高分紅股票這兩種風(fēng)險(xiǎn)收益特征相似的產(chǎn)品共同納入指數(shù),，滿足ETF產(chǎn)品所需的標(biāo)的個(gè)數(shù)和市場規(guī)模的要求,。

（2）建議證監(jiān)會專項(xiàng)推動(dòng)REITs指數(shù)ETF產(chǎn)品發(fā)行，參照北證50ETF,，豁免REITs ETF底層標(biāo)的的個(gè)數(shù)和規(guī)模要求,。

（3）將REITs納入現(xiàn)有的寬基指數(shù)，利用現(xiàn)有的ETF產(chǎn)品直接買入,。

三是盡快將REITs納入融資融券標(biāo)的,。建議引入證金公司、養(yǎng)老社保企業(yè)年金等作為REITs長期持有的戰(zhàn)略機(jī)構(gòu),，為市場提供資金與券源的融通,。

（三）市場信息不對稱,，投資者教育和宣傳力度仍待加強(qiáng)

部分專家提出，REITs作為持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的金融產(chǎn)品,，理應(yīng)向投資者提供項(xiàng)目預(yù)測相關(guān)的全部信息,，讓投資者對自己購買的產(chǎn)品有一個(gè)清晰的認(rèn)識，但是目前投資者獲取信息渠道較少,，導(dǎo)致投資者不能清晰判斷REITs估值的客觀性,，對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs具備優(yōu)質(zhì)投資價(jià)值的預(yù)期無法統(tǒng)一。

針對以上問題專家建議,，多形式,、高頻率向投資者傳達(dá)觀點(diǎn)和信息，維系市場熱度,，改善投資人預(yù)期,。通過官方媒體喊話、頭條熱搜,、召開定期會議等形式向市場直接傳遞觀點(diǎn),。通過發(fā)布券商研究報(bào)告，形成鮮明的投資觀點(diǎn),，引導(dǎo)市場一致預(yù)期,。引導(dǎo)銀行、券商渠道學(xué)習(xí)REITs的投資邏輯,，向個(gè)人投資者傳遞REITs的投資價(jià)值,，推動(dòng)個(gè)人投資者廣泛參與REITs市場。具體建議包括：

一是向投資人和市場傳遞監(jiān)管部門對于未來REITs市場的信心,，向市場直接表明當(dāng)前高派息資產(chǎn)的投資價(jià)值以及優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資性價(jià)比,。

二是向投資人和全社會傳遞監(jiān)管部門在REITs方面的工作，體現(xiàn)監(jiān)管對市場持續(xù)的呵護(hù),，保持市場對基礎(chǔ)設(shè)施REITs未來進(jìn)一步改善的信心,。

三是在強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)派息價(jià)值的同時(shí)，引導(dǎo)市場對資產(chǎn)潛在資本利得的重視,，提高市場對于REITs市場反彈獲取資本利得的預(yù)期,，吸引多類型資金參與REITs投資。