國產(chǎn)REITs要來了,，你做好準備了嗎？

太古律師事務所 2020-05-09

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導讀
REITs,，即房地產(chǎn)信托投資基金,，是把流動性較低的的房地產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)變成為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程,。2020年4月30日,，中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》一經(jīng)發(fā)布,，便引起了業(yè)界和社會的廣泛討論,。證監(jiān)會于同日公布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》。

什么是REITs,？
REITs,，即房地產(chǎn)信托投資基金，是把流動性較低的的房地產(chǎn)投資,，轉(zhuǎn)變成為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程,。舉例來說，假如我有10個房地產(chǎn)項目,，評估價值100億,，那么我就可以發(fā)行100億的REITs,，每股10元，共10億股,。個人投資者或者機構投資者就可以進行購買,，來持有這個房地產(chǎn)項目。

REITs基金運作模式
REITs公募基金是一種經(jīng)過以公開發(fā)行股票或收益憑證的方式匯集眾多投資者的資金,，由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。當然,，其發(fā)行時需要經(jīng)過監(jiān)管部門嚴格的審批,。這是一種較為穩(wěn)健的投資工具，收入來自于不動產(chǎn)產(chǎn)生的租金和增值,，并且強制性地進行分紅,。因此從風險收益特征角度看，REITs是中低風險,、中等回報的穩(wěn)健增長型產(chǎn)品，介于股票和債券之間,。

世界范圍內(nèi)REITs基金發(fā)展及現(xiàn)狀
1960年,，世界上第一只REITs在美國成立。通過REITs,，小型投資者擁有了投資大型的房地產(chǎn)項目的機會,。

△美國REITs總數(shù)量變化

今天，美國的REITs市場已經(jīng)十分成熟,。我們從Nareit（美國房地產(chǎn)信托協(xié)會National Association Of Real Estate Investment Trusts）官網(wǎng)數(shù)據(jù)可以看到,，截至2019年末，美國共發(fā)行REITs產(chǎn)品219只,，市值高達13288億美元,，大約有8000萬的美國人通過退休金或者其他投資基金持有REITs。

△美國REITs年度市值變化（1972-2019）單位：百萬美元

在美國REITs市場日益成熟之時,，其他國家也紛紛地發(fā)展起了自己的REITs,。其中，亞洲REITs市場發(fā)展得十分迅速,。日本,、韓國和新加坡最早出臺REITs相關法律，并批準REITs在本國股票市場上交易,。日本的REITs市場尤其活躍,。2017年，日本共有58支REITs,，總市值達1017.8億美元,。REITs在新加坡和香港同樣發(fā)展迅猛,，同年的總市值分別達到了545.5億美元和307.7億美元。

REITs的優(yōu)勢
REITs越發(fā)地受到廣大投資者青睞,，歸納其優(yōu)點,，可總結如下：
1. 使房地產(chǎn)投資動產(chǎn)化、小額化,、簡單化,。使投資者對房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為對有價證券的投資，降低了投資門檻和操作難度,。
2. 流動性高,。證券化的房地產(chǎn)投資可以在證券市場掛牌交易，這大大提高了產(chǎn)品的流動性和變現(xiàn)能力,。
3. 產(chǎn)品收益穩(wěn)定,。REITs的產(chǎn)品收益以租金為主，而收益的90%要拿出來分紅,，所以REITs的長期回報率比一般股票高,。
4. 抵御通脹。在長期貨幣貶值的背景下,，房租收入和地產(chǎn)資產(chǎn)都能夠隨著通脹上漲,，因此REITs能夠成為有效抵御通脹的工具。

REITs的風險
雖然REITs是一個十分具有投資價值的產(chǎn)品,，但投資該產(chǎn)品時也可能遇到一些風險：

1. 宏觀經(jīng)濟風險
比如,，2008年受美國次貸危機影響，美國的REITs市值就大幅下降,。當今又處在全球疫情之下,，疫情勢必會直接影響宏觀經(jīng)濟。因此,，大環(huán)境對房產(chǎn)價值及租金的影響,，會對REITs的收益和市值產(chǎn)生直接影響。

2. 房地產(chǎn)周期性風險
房地產(chǎn)是周期性資產(chǎn),，以房地產(chǎn)為標的衍生的有價證券可能也會隨著房地產(chǎn)行業(yè)的周期性波動而產(chǎn)生一定的價格變動,。

3. 政策性風險
國家的法律、稅務制度,、會計制度會影響REITs的負債比例及所持地產(chǎn)資產(chǎn)的估值,。此外，地方性的建設規(guī)劃調(diào)整也將直接影響REITs所持地產(chǎn)資產(chǎn)的價值,。

誰會投資公募REITs,？
目前來看，公募REITs的潛在投資客戶應該仍是以銀行理財,、自營,、保險資金等類的機構參與者為主體,，例如養(yǎng)老基金，共同基金等,。REITs非常滿足這些長線穩(wěn)定資金的投資需求,。另外，個人投資者對于REITs的投資興趣也會非常的高,，對于他們來說,，國內(nèi)的投資環(huán)境缺乏中等風險、中等收益的產(chǎn)品,。

劃重點,！此次《通知》的重點在哪里？
1.回籠資金,，降低地方負債
原來發(fā)行的REITs都是以私募的形式,，發(fā)行數(shù)量和范圍都很小。目前,，我國存量的基礎設施價值在3萬億左右,，如果都能夠進入REITs市場，則能回籠大量資金,，降低地方政府負債,。

2.重點支持經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，支持基礎設施補短板行業(yè)
此次REITs的發(fā)行,，重點支持的區(qū)域為經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，優(yōu)先支持京津冀,、長江經(jīng)濟帶,、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū),、海南,、長江三角洲等重點區(qū)域。在行業(yè)上,，優(yōu)先支持基礎設施補短板行業(yè),，包括倉儲物流、收費公路等交通設施,，水電氣熱等市政工程,，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目,。鼓勵信息網(wǎng)絡等新型基礎設施,，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū),、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點,。

3.應對疫情對經(jīng)濟帶來的沖擊
受疫情影響,，一季度我國GDP同比下降6.8%，要想在受疫情嚴重沖擊的經(jīng)濟衰退中逆勢發(fā)力,，就需要通過資金注入項目來實現(xiàn)發(fā)展,。REITs具有流動性高，收益相對穩(wěn)定,，安全性較強的特點,，尤其對于投資風險偏好較低的保險，社保和養(yǎng)老金等長期投資者來說,，有很大吸引力,。可以說,，REITs能夠填補當前中等風險金融產(chǎn)品的空白,，拓寬社會資本投資渠道，從而實現(xiàn)資金注入項目,，助力經(jīng)濟恢復,。