此次改革具有重大意義

第一：“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,、共享度假小院”，是中國(guó)土地制度的重大變革,，意味著以后“土地改革有巨大的空間”,。未來，土地入市是不是一定要經(jīng)過政府征地環(huán)節(jié),，都可能發(fā)生變化,。這樣，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年以來的基本邏輯,，可能發(fā)生重大變化,。

第二：這意味著政府向社會(huì)大規(guī)模轉(zhuǎn)移土地紅利，這是非常值得稱贊的,。

第三：這意味著一大批低成本土地入市,，由此產(chǎn)生一大批低成本房屋，對(duì)于抑制高房?jī)r(jià),、高租金將產(chǎn)生巨大作用,。

根據(jù)剛剛公布的“辦法”——村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過聯(lián)營(yíng),、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房或者共享度假小院,。兼顧政府、農(nóng)民集體,、企業(yè)和個(gè)人利益,，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系,。

第四：大城市郊區(qū)農(nóng)村戶口價(jià)值大增,，將產(chǎn)生一大批新富階層。這些農(nóng)民將成為大批租賃住房的股東，長(zhǎng)期享受土地紅利,。

兩部委公布的“辦法”里,，還有以下看點(diǎn)值得注意

①：項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃,，以存量土地為主,，不得占用耕地。

②：尊重農(nóng)民集體意愿,，合理確定項(xiàng)目運(yùn)作模式,，維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施,、自主運(yùn)作,。

③：試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)梳理項(xiàng)目報(bào)批（包括預(yù)審、立項(xiàng),、規(guī)劃,、占地、施工）,、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道,。

④：集體租賃住房出租,，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售,。承租的集體租賃住房,，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成,、監(jiān)測(cè),、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制,，防止租金異常波動(dòng),，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

⑤：承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證,，享受規(guī)定的基本公共服務(wù),。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制,。

也就是說,，政府對(duì)于開發(fā)這類住房給予了大量?jī)?yōu)惠政策，包括快速審批通道,，租住人員可以享受“基本公共服務(wù)”等等,。

那么，此舉將產(chǎn)生什么影響？

第一：這意味著中心城市樓市發(fā)生了巨大變化,，不僅僅是“租售并舉”,，未來商品房、租賃住房和政策性住房將三分天下,。

商品房將成為有錢人的游戲,，供應(yīng)量會(huì)減少（因?yàn)榇罅客恋匾ㄔO(shè)租賃住房、保障房）,，但購(gòu)買的人也將減少,。深圳市長(zhǎng)之前曾描述了這種變化，未來住房將是“高端有市場(chǎng),、中端有支持,、低端有保障”。

第二：大城市狂漲的房?jī)r(jià),，將受到各類租賃住房、政策性住房的制約,，只要集體建設(shè)用地租賃住房等供應(yīng)量足夠大,，就可以遏制商品房的價(jià)格，讓它漲得慢點(diǎn),。

第三：“集體建設(shè)用地租賃住房”主要在郊區(qū),，對(duì)郊區(qū)房?jī)r(jià)影響較大。

第四：由于建設(shè)“集體用地租賃住房”,、國(guó)企運(yùn)營(yíng)的租賃住房,、各類保障房，減少了政府來自土地的收益,，所以商品房市場(chǎng)會(huì)顯得更加重要,，這是地方政府的重要財(cái)源。所以,，商品房市場(chǎng)健康發(fā)展,，是上述幾種房子健康發(fā)展的基礎(chǔ)，兩者看似矛盾,，其實(shí)相互依存,。

第五：未來房地產(chǎn)投資是一種“防御型投資”，主要用來抵御長(zhǎng)期通脹,，獲得暴利越來越難,，炒房變得越來越不明智。不過對(duì)于有經(jīng)濟(jì)條件的人來說,，在大城市生活早買房仍然是必要的,。

延伸閱讀：

《鄉(xiāng)村規(guī)劃》第三十章主題是增加農(nóng)村公共服務(wù)供給，指出繼續(xù)把國(guó)家社會(huì)事業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)放在農(nóng)村，促進(jìn)公共教育,、醫(yī)療衛(wèi)生,、社會(huì)保障等資源向農(nóng)村傾斜，逐步建立健全全民覆蓋,、普惠共享,、城鄉(xiāng)一體的基本公共服務(wù)體系，推進(jìn)城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化,。

實(shí)行差別化的醫(yī)保支付,，農(nóng)村醫(yī)養(yǎng)融合

《鄉(xiāng)村規(guī)劃》指出要推進(jìn)健康鄉(xiāng)村建設(shè)。深入實(shí)施國(guó)家基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目,，完善基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目補(bǔ)助政策,，提供基礎(chǔ)性全方位全周期的健康管理服務(wù)。

“加強(qiáng)慢性病,、地方病綜合防控,，大力推進(jìn)農(nóng)村地區(qū)精神衛(wèi)生、職業(yè)病和重大傳染病防治,。深化農(nóng)村計(jì)劃生育管理服務(wù)改革,，落實(shí)全面兩孩政策。增強(qiáng)婦幼健康服務(wù)能力,，倡導(dǎo)優(yōu)生優(yōu)育,。”

“加強(qiáng)基層醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系建設(shè),，基本實(shí)現(xiàn)每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有1所政府舉辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院,，每個(gè)行政村都有1所衛(wèi)生室，每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院都有全科醫(yī)生,，支持中西部地區(qū)基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)和設(shè)備提擋升級(jí),。”

“切實(shí)加強(qiáng)鄉(xiāng)村醫(yī)生隊(duì)伍建設(shè),，支持并推動(dòng)鄉(xiāng)村醫(yī)生申請(qǐng)執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師資格,。”

“全面建立分級(jí)診療制度,，實(shí)行差別化的醫(yī)保支付和價(jià)格政策,。深入推進(jìn)基層衛(wèi)生綜合改革，完善基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)績(jī)效工資制度,。開展和規(guī)范家庭醫(yī)生簽約服務(wù),。”

樹立大衛(wèi)生大健康理念,，廣泛開展健康教育活動(dòng),，倡導(dǎo)科學(xué)文明健康的生活方式,，養(yǎng)成良好衛(wèi)生習(xí)慣，提升居民文明衛(wèi)生素質(zhì),。

（新華社）

完善醫(yī)保支付,，擴(kuò)大政府購(gòu)買服務(wù)力度

《鄉(xiāng)村規(guī)劃》指出要加強(qiáng)農(nóng)村社會(huì)保障體系建設(shè)。按照兜底線,、織密網(wǎng),、建機(jī)制的要求，全面建成覆蓋全民,、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌,、權(quán)責(zé)清晰、保障適度,、可持續(xù)的多層次社會(huì)保障體系,。

進(jìn)一步完善城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，加快建立城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇確定和基礎(chǔ)養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)正常調(diào)整機(jī)制,。

“完善統(tǒng)一的城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)制度和大病保險(xiǎn)制度,，做好農(nóng)民重特大疾病救助工作，健全醫(yī)療救助與基本醫(yī)療保險(xiǎn),、城鄉(xiāng)居民大病保險(xiǎn)及相關(guān)保障制度的銜接機(jī)制,，鞏固城鄉(xiāng)居民醫(yī)保全國(guó)異地就醫(yī)聯(lián)網(wǎng)直接結(jié)算?！?/span>

“推進(jìn)低保制度城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，健全低保標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制,。全面實(shí)施特困人員救助供養(yǎng)制度,，提升托底保障能力和服務(wù)質(zhì)量?！?/span>

“推動(dòng)各地通過政府購(gòu)買服務(wù),、設(shè)置基層公共管理和社會(huì)服務(wù)崗位、引入社會(huì)工作專業(yè)人才和志愿者等方式,，為農(nóng)村留守兒童和婦女,、老年人以及困境兒童提供關(guān)愛服務(wù)。加強(qiáng)和改善農(nóng)村殘疾人服務(wù),，將殘疾人普遍納入社會(huì)保障體系予以保障和扶持,。”

（新華社）

村集體建設(shè)用地優(yōu)先用于發(fā)展養(yǎng)老,、康養(yǎng)服務(wù)

《鄉(xiāng)村規(guī)劃》指出要適應(yīng)農(nóng)村人口老齡化加劇形勢(shì),，加快建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托,、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的多層次農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)體系,。

“以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為中心,，建立具有綜合服務(wù)功能、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),，與農(nóng)村基本公共服務(wù),、農(nóng)村特困供養(yǎng)服務(wù)、農(nóng)村互助養(yǎng)老服務(wù)相互配合,，形成農(nóng)村基本養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò),。”

“提高鄉(xiāng)村衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)為老年人提供醫(yī)療保健服務(wù)的能力,。支持主要面向失能,、半失能老年人的農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)農(nóng)村幸福院等互助型養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展,，建立健全農(nóng)村留守老年人關(guān)愛服務(wù)體系,。”

“開發(fā)農(nóng)村康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,。大力發(fā)展生態(tài)旅游,、生態(tài)種養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)，打造鄉(xiāng)村生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈,。城鄉(xiāng)居民消費(fèi)拓展升級(jí)趨勢(shì),，結(jié)合各地資源稟賦，深入發(fā)掘農(nóng)業(yè)農(nóng)村的生態(tài)涵養(yǎng),、休閑觀光,、文化體驗(yàn)、健康養(yǎng)老等多種功能和多重價(jià)值,?！?/span>

“鼓勵(lì)村集體建設(shè)用地優(yōu)先用于發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)。進(jìn)一步盤活森林,、草原,、濕地等自然資源，允許集體經(jīng)濟(jì)組織靈活利用現(xiàn)有生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施用地開展相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),。鼓勵(lì)各類社會(huì)主體參與生態(tài)保護(hù)修復(fù),，對(duì)集中連片開展生態(tài)修復(fù)達(dá)到一定規(guī)模的經(jīng)營(yíng)主體，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃,、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù),、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下，利用1－3%治理面積從事旅游,、康養(yǎng),、體育、設(shè)施農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)開發(fā),?！?/span>

整體上來講,，城鄉(xiāng)都是未富先老，但農(nóng)村經(jīng)濟(jì),、基本公共服務(wù),、財(cái)政投入等較之城市有不少差距，再加上城市化大趨勢(shì)下年輕人大量離開農(nóng)村,，農(nóng)村養(yǎng)老問題更為突出,、更為嚴(yán)重。

照搬城市養(yǎng)老建設(shè)思路顯然是走不通的,，農(nóng)村養(yǎng)老需要走出一條自己的路?，F(xiàn)實(shí)中少部分鄉(xiāng)村小規(guī)模醫(yī)養(yǎng)合一、康養(yǎng),、公建民營(yíng)等創(chuàng)新實(shí)踐項(xiàng)目取得了不錯(cuò)的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī),。

農(nóng)村養(yǎng)老既是難得機(jī)遇，又面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn),。相信隨著政策體系的逐步建立和財(cái)政投入的加大,，農(nóng)村養(yǎng)老會(huì)逐步贏得社會(huì)資本的關(guān)注和投入。