在頭條問(wèn)答中,，這一類問(wèn)題總是被不同的提問(wèn)者反復(fù)的提問(wèn),，即“因?yàn)槲飿I(yè)的不作為,，拒交物業(yè)費(fèi),，現(xiàn)在收到了法院傳票，該怎么辦,？”等等,，大同小異。措辭語(yǔ)氣中透漏著焦急和無(wú)助,。其實(shí)你在拒付物業(yè)費(fèi)時(shí),，就要考慮到相應(yīng)的后果,；物業(yè)公司在反復(fù)催費(fèi)無(wú)果后，極有可能將你告上法庭,；你應(yīng)該事先就做好了針對(duì)性的準(zhǔn)備,，而并非是“臨陣磨槍”，倉(cāng)促應(yīng)訴,。

我們已經(jīng)分析討論過(guò),，物業(yè)費(fèi)官司中，物業(yè)公司占據(jù)壓倒性的優(yōu)勢(shì),，幾乎能取得百分之百的勝訴,。當(dāng)然，這個(gè)局面并不意味著獲勝的物業(yè)一方,，嚴(yán)格履行了合同并提供了“質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)”,，而欠費(fèi)的業(yè)主一方，也并非都是胡攪蠻纏,、惡意拒交,。在某些案例中，確有業(yè)主充分行使法律賦予的權(quán)利,，抗辯成立,，最終獲判少付或大幅減付物業(yè)費(fèi)。

那么業(yè)主一方在整個(gè)物業(yè)費(fèi)官司的訴訟過(guò)程中,，要如何應(yīng)對(duì),，以及要注意哪些問(wèn)題呢？

一,、庭前調(diào)解,。

物業(yè)費(fèi)官司不是“離婚官司”,，庭前調(diào)解并非是必經(jīng)程序；但實(shí)踐中,，某些法院本著減少訴爭(zhēng),，化解糾紛的目的，會(huì)于開(kāi)庭前組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解,。

既然是調(diào)解,，那么雙方都要“各讓一步”。但這類“談判”,，回旋的余地不大,；物業(yè)方的意見(jiàn)往往比較堅(jiān)決，一般是：可以放棄違約金（或部分放棄）,，業(yè)主須補(bǔ)齊欠費(fèi),，并立下書(shū)面承諾,，今后足額及時(shí)交費(fèi)，物業(yè)即可撤訴,。

如果你同意,，那么就順坡下驢；如果你還想爭(zhēng)取更大的利益空間,，就必須通過(guò)在開(kāi)庭過(guò)程中的“優(yōu)異表現(xiàn)”來(lái)占據(jù)制高點(diǎn),。

二、管轄權(quán)異議問(wèn)題,。

所謂的“管轄權(quán)異議”,，就是你在收到法院的傳票后，在提交答辯狀期間向法院提出的申請(qǐng),，要求將該案件移送到其他“有管轄權(quán)”的法院進(jìn)行審理,。

近年來(lái)各地的諸多物業(yè)費(fèi)官司中，某些業(yè)主出于不同的目的提出“管轄異議”,，我們已經(jīng)專門分析過(guò),。應(yīng)該說(shuō)，這是“一劑猛藥”,，如果運(yùn)用得當(dāng),，甚至能夠?qū)⒛切盁o(wú)良物業(yè)”拖個(gè)“半死”，不戰(zhàn)而屈人之兵,；但是如果盲目地“惡意亂提”,，效果只會(huì)適得其反。建議結(jié)合自身實(shí)際,，仔細(xì)研究,，靈活運(yùn)用。

三,、最好要有書(shū)面的《答辯狀》,。

物業(yè)費(fèi)官司中的被訴業(yè)主一方,，在“法庭調(diào)查”階段往往僅限于“口頭答辯”，不能提交一份書(shū)面答辯狀,，頂多有個(gè)“提綱”而已,。雖然不提交答辯狀并不影響案件審理，但這種做法有諸多的負(fù)面影響,，畢竟你不是律師或?qū)Ｂ毞晒ぷ髡?，你欠缺訴訟經(jīng)驗(yàn)，不熟悉訴訟程序,，也不具備“即興答辯”卻又面面俱到,、慷慨陳詞的能力。

物業(yè)費(fèi)官司案情并不復(fù)雜,，答辯狀也無(wú)需長(zhǎng)篇大論,，但要做到言簡(jiǎn)意賅，且又直擊要害：講明是因?yàn)槲飿I(yè)方未能履行物業(yè)合同的約定,，不能提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),，構(gòu)成對(duì)合同的違約，因此你才拒付物業(yè)費(fèi),。

提交書(shū)面答辯,，有利于法庭綜合全面的了解案情，以正視聽(tīng),；樹(shù)立你是一位“正直善良業(yè)主”的正面形象,，絕非“無(wú)理欠費(fèi)”的老賴。

四,、質(zhì)證舉證環(huán)節(jié)是關(guān)鍵,。

所謂“質(zhì)證”，是你對(duì)于原告物業(yè)公司提交的那些證據(jù),，進(jìn)行質(zhì)疑,、辯駁；所謂“舉證”,，就是你要向法院提交相應(yīng)證據(jù),，去佐證證實(shí)你的抗辯意見(jiàn)。這兩個(gè)環(huán)節(jié)尤以后者為重,，我們都曾專門討論過(guò),，頭條上也有大量的“教學(xué)”文章和視頻，這里不再贅述,。

可以說(shuō),，欠費(fèi)業(yè)主方在這兩個(gè)環(huán)節(jié)中的具體表現(xiàn)，會(huì)直接影響到案件的最終走向,；如果你不能提交證據(jù),，或者提交的證據(jù)未被法院采信，那就必然要承擔(dān)“舉證不能”的不利后果,，必?cái)o(wú)疑,；而那些業(yè)已判結(jié)的以“業(yè)主勝訴獲判少付減付物業(yè)費(fèi)”的案例，毫無(wú)例外的都是因?yàn)樗鼈兲峤涣舜罅康母黝愖C據(jù),，形成了證據(jù)鏈,，得到了法院采納，所謂的“合同履行抗辯”成立。

那么到底如何去質(zhì)證舉證,，這一點(diǎn)必須下大力氣研究,。

五、訴訟時(shí)效問(wèn)題,。

物業(yè)服務(wù)合同糾紛,，到底是否適用訴訟時(shí)效，這個(gè)法律點(diǎn)至今仍無(wú)定論,。各地法院在這個(gè)問(wèn)題上的裁判觀點(diǎn)差異極大,，“同案不同判”的現(xiàn)象依然存在。

而物業(yè)費(fèi)官司中,，因?yàn)槲飿I(yè)公司總是在業(yè)主欠費(fèi)積累到一定數(shù)額后才提起訴訟,，許多案件都會(huì)超過(guò)三年的時(shí)效期。某些案例的業(yè)主欠費(fèi)時(shí)長(zhǎng)甚至都會(huì)達(dá)到十年之上,，欠費(fèi)總額也不過(guò)數(shù)千元而已,。

對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主方而言，只要物業(yè)起訴你的欠費(fèi)時(shí)長(zhǎng)超過(guò)三年（2017年10月1日之前,，按兩年算）,，你就必須提出訴訟時(shí)效抗辯。如果你不提,，人民法院不會(huì)主動(dòng)就此問(wèn)題進(jìn)行釋明并予以裁判,。這一點(diǎn)必須注意。