8月28日，國(guó)土資源部與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部共同印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》）,。

　　業(yè)內(nèi)表示,，此次試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，或率先從近郊區(qū)推進(jìn),，亦將是《土地管理法（修正案）》審議通過(guò)前的一次先行先試的實(shí)踐,。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場(chǎng)份額只占2%左右,，相較于發(fā)達(dá)國(guó)家成熟市場(chǎng)20%至30%的比例，差距非常大,。尤其是人口凈流入的大中城市,，住房租賃需求十分旺盛，城鎮(zhèn)居民家庭租房比例高，但也存在著租賃房源總量不足,、市場(chǎng)秩序不規(guī)范,、政策支持體系不完善等問(wèn)題。這亦是此前多部委聯(lián)合發(fā)聲,，推進(jìn)人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的原因之一,。

《方案》指出，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,，可以增加租賃住房供應(yīng),，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系,，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制,；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道,；有助于豐富農(nóng)村土地管理實(shí)踐,，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程,。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國(guó)財(cái)富網(wǎng)采訪(fǎng)時(shí)表示,，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的角度來(lái)看，《方案》主要產(chǎn)生三個(gè)積極影響：首先,，租賃市場(chǎng)的發(fā)展,，成了盤(pán)活集體建設(shè)用地的重要渠道，此類(lèi)土地的價(jià)值得以釋放,；其次,，發(fā)展正規(guī)租賃市場(chǎng)和住房產(chǎn)品，可以有利打擊此類(lèi)土地上的小產(chǎn)權(quán)房等非正規(guī)租賃行為,；最后,，通過(guò)發(fā)展租賃市場(chǎng)，更科學(xué)地建設(shè)社區(qū),，有利于后續(xù)規(guī)劃順利開(kāi)展,。

《方案》確定的第一批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市分別為北京、上海,、沈陽(yáng),、南京、杭州,、合肥,、廈門(mén)、鄭州,、武漢,、廣州,、佛山、肇慶和成都,。

中國(guó)財(cái)富網(wǎng)注意到,，上述13個(gè)城市對(duì)比一個(gè)月前確定的12個(gè)首批住房租賃試點(diǎn)城市，有11個(gè)城市重合,。不同之處在于,，此次試點(diǎn)在這11個(gè)重合城市的基礎(chǔ)上，增加了北京和上海,，減少了深圳,。

嚴(yán)躍進(jìn)介紹,，高度重合的名單，亦說(shuō)明這些城市具備更好的發(fā)展基礎(chǔ),，尤其是通過(guò)推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,，有助于更好地理順其當(dāng)前的用地關(guān)系；同時(shí),，對(duì)于平衡用地結(jié)構(gòu),、積極為租賃產(chǎn)品提供租賃用地支持等，都能發(fā)揮較好的作用,。

此外,，上述試點(diǎn)城市本身發(fā)展規(guī)模較大，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，其近郊區(qū)的發(fā)展機(jī)會(huì)亦在增加,，目前有較多產(chǎn)業(yè)和企業(yè)圍繞這些區(qū)域進(jìn)行布局。嚴(yán)躍進(jìn)由此預(yù)測(cè)：“無(wú)論是此次建設(shè)租賃住房的嘗試,，還是后續(xù)的集體建設(shè)用地相關(guān)改革,，均可能率先從近郊區(qū)推進(jìn)?！?/p>

“村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng),，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房,。兼顧政府,、農(nóng)民集體,、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系,，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系,。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,，上述《方案》內(nèi)容明確的內(nèi)容打破了此前對(duì)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的限制,。

在中國(guó)財(cái)富網(wǎng)此前的采訪(fǎng)中，國(guó)土資源部政策法規(guī)司司長(zhǎng)魏莉華曾透露,，《修正案》破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙,，為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地同價(jià)同權(quán)、同等入市打下法律基礎(chǔ),。她介紹,，《修正案》新增第六十三條規(guī)定內(nèi)容為：“符合土地利用總體規(guī)劃的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，集體土地所有權(quán)人可以采取出讓,、租賃,、作價(jià)出資或者入股等方式由單位或者個(gè)人使用，并簽訂書(shū)面合同,。按照前款規(guī)定取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,、出租或者抵押。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓的辦法,，由國(guó)務(wù)院另行制定,。”

對(duì)于未來(lái)農(nóng)村土地制度的改革路徑和方向,，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉守英認(rèn)為,，還要經(jīng)歷一個(gè)從單向支持城市化到支持城鄉(xiāng)互動(dòng)發(fā)展的過(guò)程?！皬陌l(fā)展模式看,，應(yīng)去除土地的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展‘發(fā)動(dòng)機(jī)’功能,；從土地管理看，急需改革土地指標(biāo)管理體系和制度,?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，《方案》對(duì)于集體建設(shè)用地的規(guī)定,，給人以更多期待,。“不是征地或簡(jiǎn)單地流入市場(chǎng),，其發(fā)展租賃市場(chǎng)的主導(dǎo)權(quán)還是會(huì)給予村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織,。預(yù)計(jì)后續(xù)村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織在盤(pán)活相關(guān)土地方面會(huì)有更大的積極性，將形成增收增利的效應(yīng),，進(jìn)而助力改革的順利推進(jìn),。”

作者：胡恩燕

新媒體編輯：熊燁