大家關(guān)心的農(nóng)村土地問題，都可以在這找到答案,，建議收藏原創(chuàng) 農(nóng)人內(nèi)參 2017-11-18 17:25:52 注：本文較長,，都是干貨，值得收藏,。 寫這篇文章,，動機(jī)來源于小編在悟空問答上的一次答題：十年后土地到期了，下一輪30年不變,，如果這期間土地?fù)碛姓呷ナ懒?，土地如何處理?/a>我的答案得到了很多人的關(guān)注，并有網(wǎng)友留言提出了不少生活中遇到的農(nóng)村土地問題,。小編覺得很有必要,，把大家普遍關(guān)心的問題，好好分析下并提供參考觀點,。 農(nóng)村土地很復(fù)雜,，要完全說清楚可能得寫本書。小編之前也寫過相關(guān)文章,，并在悟空問答上回答過有關(guān)農(nóng)村土地的幾個問題,。本文主要圍繞幾個重要的點，展開來說說,，不扯廢話,，與大家交流分享這些年小編本人對農(nóng)村土地的一些思考。 一,、土地承包期限到期后的延期問題 10+9大已提出,，本輪農(nóng)村土地承包期限到期后，再延期30年,。這無疑是個好消息,，《農(nóng)村土地承包法》修訂案也將盡快出臺，從法律上把一些模糊的,，容易產(chǎn)生紛爭的地方予以明確,。 這一輪土地承包（1998-2028）過程中,，存在以下現(xiàn)象： 1、1998年以后出生的農(nóng)村人口,，沒趕上土地承包,，名下無地，除非村里預(yù)留有機(jī)動用地,，從機(jī)動用地中分給他們,，但村里的機(jī)動用地一般較少，且多被村民占了（如我家分了兩畝地,，土地周邊有一部分機(jī)動地,，我家把這部分機(jī)動地也種了，雖然承包合同中不包含這部分機(jī)動地,，但實際上歸我家使用了,。村集體為了和氣生財，睜只眼閉只眼,，不會強(qiáng)行收回）,。 2、1998-2028年期間,，承包家庭中有人去世,，但名下的土地仍歸該家庭（或其繼承人）使用。 這樣一來,，就會存在“活人沒地,、死人占地”的情況。 3,、村里的女性嫁到外村,，她在娘家的地會保留，除非丈夫所在村有機(jī)動用地,，愿意分一塊給她。 4,、農(nóng)戶轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶,，仍然占有農(nóng)村土地。國家近年提倡非農(nóng)戶自愿,、有償?shù)刈尦鲈瓉沓邪?，以保證村集體農(nóng)戶的耕種土地權(quán)利。但具體到操作細(xì)節(jié),，會很復(fù)雜,，非農(nóng)戶一般也不愿意讓出土地。 2028年到期后,，我的理解是：村里會做土地分包的重新調(diào)整,，這時候就會把新生人口、去世人口、遷出遷入人口做一個增減,，按照實際人口進(jìn)行分配,。不然，98年后出生的農(nóng)戶仍然分不到地,，既不公平,，也會帶來不穩(wěn)定。 二、宅基地使用權(quán)問題 農(nóng)村宅基地使用權(quán)主要涉及兩個問題,。 1,、戶主能否把宅基地上的住房出賣給城鎮(zhèn)居民。 有關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定：禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地,、農(nóng)民住宅,、小產(chǎn)權(quán)房，不得為其辦理土地使用權(quán)證,。因此,，如果你是城鎮(zhèn)居民，個人購買了農(nóng)民住房,，你擁有的只是住房財產(chǎn)所有權(quán),，但沒有土地使用權(quán)證，土地使用權(quán)證仍屬于原農(nóng)民,。面臨拆遷時,，你得到的只有地上物（住房）補(bǔ)償。 2,、部分非農(nóng)戶仍占有宅基地,。 農(nóng)戶轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶后，他原有的宅基地使用權(quán)可以保留,。但如果房屋拆除后,，沒有獲得批準(zhǔn)重建，該宅基地使用權(quán)將由村集體收回,。所以,，如果你屬于這種情況，想把原來房子拆掉重建,，就會面臨審批問題,，并且既有可能會被集體把宅基地使用權(quán)收回。 還有一種情況,，非農(nóng)戶通過合法繼承占有宅基地上的房屋,，可以獲頒集體土地使用權(quán)證,，但會注明：該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人。如獨生兒子為城市戶口,，父親去世后,，他可以通過繼承父親房屋而獲得宅基地使用權(quán)。 綜合這兩種情況,，可以看出：城市居民通過買賣獲得農(nóng)民住宅,，只是獲得住房財產(chǎn)權(quán),，沒有宅基地使用權(quán)。且國家明令禁止這種行為。 即便是第二種情況,，你能順利辦下集體使用權(quán)證也很不容易,。 三,、集體經(jīng)營性建設(shè)用地 集體經(jīng)營性建設(shè)用地,，一般就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，包括倉庫,、設(shè)備設(shè)施,、辦公場所占用的土地?！锻恋毓芾矸ㄐ拚浮凡莅傅男略龅诹龡l規(guī)定,，“國家建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。符合土地利用總體規(guī)劃的集體經(jīng)營性建設(shè)用地,，集體土地所有權(quán)人可以采取出讓,、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用,，并簽訂書面合同,。按照前款規(guī)定取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押,。集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓的辦法,，由國務(wù)院另行制定?！?/p> 也就是說,，土地管理法修正案鼓勵集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，且與國有建設(shè)用地同價同權(quán),、同等入市。這樣,，能盤活大量的集體建設(shè)用地,。 在城市用地越來緊張的情況下，如何不占用農(nóng)用地,，又能滿足用地需求,？集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市提供了很好的解決方案,。 工商企業(yè)其實可以換種思路，不要總打農(nóng)村耕地的主意,，通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地來進(jìn)行開發(fā),，可以去利用農(nóng)村為數(shù)不少的經(jīng)營性建設(shè)用地。 四,、未利用地開發(fā) 未利用土地指農(nóng)用地,、集體建設(shè)用地之外，還未利用,，需要經(jīng)過治理才能使用的土地,。 主要包括：沙地、鹽堿地,、荒草地等,。未利用地按照權(quán)屬，也分為國有未利用地,，集體未利用地,。集體未利用地主要是“四荒地”，荒山,、荒溝,、荒丘、荒灘,。要取得使用權(quán),，需要與集體簽訂協(xié)議。 土地管理法中規(guī)定：開發(fā)未確定使用權(quán)的國有荒山,、荒地,、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè),、畜牧業(yè),、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),，可以確定給開發(fā)單位或者個人長期使用,。 也就是說，國有未利用地,，如果開發(fā)用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn),，經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，可以長期使用,。這也是保護(hù)開發(fā)土地者的合法權(quán)益,，提高開墾未利用地的積極性。 工商企業(yè)也可以對未利用地進(jìn)行開墾開發(fā),，既幫助國家增加了可用土地,，也能低成本獲得農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用地,。 總之，農(nóng)村土地是寶藏,，是價值洼地,，關(guān)鍵看你怎么用好。 |
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