隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的出臺,，農(nóng)村農(nóng)業(yè)開發(fā)走到了市場的聚光燈下，各路社會(huì)資本紛紛以“城市包圍農(nóng)村”之勢進(jìn)場,，或發(fā)展山野民宿,，或推出共享農(nóng)莊，或興建田園綜合體,，為城市消費(fèi)者提供心靈休憩,、生態(tài)靜養(yǎng)的農(nóng)味兒產(chǎn)品，我們不禁疑惑,，農(nóng)村用地還能玩出這么多花樣,？一般農(nóng)田除了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)還可以做旅游開發(fā)？森林里可以建設(shè)大型建筑物,？開發(fā)低丘緩坡不會(huì)影響生態(tài),？農(nóng)村建設(shè)用地可以同等入市？不急,，關(guān)于農(nóng)村集體用地開發(fā)的門道,，請聽筆者為你娓娓道來,。

首先我們來看農(nóng)村用地分為哪幾種類型，與國有土地不同,，農(nóng)村土地屬于集體用地,，分為集體農(nóng)用地、集體建設(shè)用地,、未利用地三大類,，本文將為讀者解讀三類六種用地的利用開發(fā)方式?？傮w而言,，農(nóng)用地可以用作休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游投資開發(fā)，一般農(nóng)田,、基本農(nóng)田,、生態(tài)公益林等農(nóng)用地，都存在開發(fā)利用的空間,。

（一）耕地：嚴(yán)格控制占用,，可以從事旅游相關(guān)的生產(chǎn)

（二）林地：近林不進(jìn)林，靈活開發(fā) 林地是森林的載體,，起到生態(tài)涵養(yǎng),、防風(fēng)固沙、林業(yè)生產(chǎn)等功能,，最具開發(fā)價(jià)值的是那些森林茂密,、生態(tài)優(yōu)美，富含高濃度空氣負(fù)離子,，可以提供自然體驗(yàn)機(jī)會(huì)和促進(jìn)公眾健康的林區(qū),。對森林旅游來說，林業(yè)用地突破的路徑在哪兒,？森林體驗(yàn)和森林養(yǎng)生是當(dāng)下最熱的兩個(gè)方向,，國家鼓勵(lì)發(fā)揮森林多種功能，建設(shè)森林體驗(yàn)基地和森林養(yǎng)生基地試點(diǎn),。從市場發(fā)展情況來看,，截止2016年7月，全國各類森林體驗(yàn)和森林養(yǎng)生基地建設(shè)項(xiàng)目多達(dá)500余個(gè),，其中超過50%的項(xiàng)目位于森林公園,、國有林場、濕地公園等范圍內(nèi),，試點(diǎn)工作將在“十三五”期間逐年開展,。在用地方面，可以建設(shè)森林體驗(yàn)（館）中心、森林養(yǎng)生（館）中心,、森林浴場,、解說步道、健身步道等基礎(chǔ)設(shè)施,，但不能在基地范圍內(nèi)建設(shè)醫(yī)院,、療養(yǎng)院、養(yǎng)老院等大型醫(yī)療,、養(yǎng)老設(shè)施,。森林體驗(yàn)與森林養(yǎng)生產(chǎn)品支持發(fā)展方向這個(gè)問題如何解決呢？“溫州模式”為我們提供了一種可以借鑒的方法,，即實(shí)行重大項(xiàng)目規(guī)劃 “近林不進(jìn)林”的策略,，這樣既可以依托森林旅游地的優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源，又不占用建設(shè)用地指標(biāo),，通過地方政府規(guī)劃配合,，把建設(shè)項(xiàng)目布置在外圍的村鎮(zhèn)建設(shè)用地上。這也類似于杭州西溪濕地把喜來登,、悅榕莊等大型配套建設(shè)在濕地外圍的做法,；如果確需占用或者征收,、征用林地的,，要向縣級以上人民政府林業(yè)主管部門申請，依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù),，并繳納森林植被恢復(fù)費(fèi),。

（三）低丘緩坡地：點(diǎn)狀供地，垂直開發(fā) 我國南方地區(qū)的廣大低山丘陵區(qū)擁有大面積的低丘緩坡地,，這些土地的利用現(xiàn)狀主要是林地,、園地、草地及零星的耕地（基本農(nóng)田）,，各自所占比例不同,。按照利用方式可把它分為宜農(nóng)類、宜林（園）類,、宜建類三大類,，開發(fā)為建設(shè)用地是低丘緩坡開發(fā)利用的主要方式之一。以浙江德清莫干山裸心堡為例,，該項(xiàng)目采取“點(diǎn)狀供地,、垂直開發(fā)”的方式，將項(xiàng)目用地分為永久性建設(shè)用地和生態(tài)保留用地,，其中永久性建設(shè)用地建多少供多少,，剩余部分可以只征不轉(zhuǎn)，以租賃、劃撥,、托管等方式供項(xiàng)目業(yè)主使用,。裸心堡僅新增建設(shè)用地12畝，其余八成的建筑是租用當(dāng)?shù)剞r(nóng)房改造而成,，園區(qū)內(nèi)的200多畝山林,，從村民手中流轉(zhuǎn)，保持原貌,，大大節(jié)約了用地指標(biāo),。總結(jié)：在現(xiàn)行土地法律制度下,，存在兩種農(nóng)用地利用方式：（1）不改變土地性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)可以通過轉(zhuǎn)讓,、轉(zhuǎn)包、出租,、互換,、入股和抵押的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。由于轉(zhuǎn)包和互換范圍限于同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi),，因此,，社會(huì)資本僅可通過轉(zhuǎn)讓、出租,、入股和抵押的方式進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn),。（2）改變土地性質(zhì)建設(shè)旅游項(xiàng)目確需占用農(nóng)用地的，可采取重點(diǎn)項(xiàng)目清單制度,，把需要建設(shè)用地指標(biāo)的重大旅游項(xiàng)目納入建設(shè)用地協(xié)調(diào)清單,，與土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃進(jìn)行對接與協(xié)調(diào),，通過土地利用規(guī)劃的調(diào)整,，實(shí)現(xiàn)農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收。在現(xiàn)有政策下,，集體建設(shè)用地是發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目的重要用地形式,，其中，集體經(jīng)營性建設(shè)用地,，在整個(gè)集體建設(shè)用地當(dāng)中占比不超過10%,，在試點(diǎn)地區(qū)可以直接入市；宅基地是農(nóng)村集體建設(shè)用地的大頭,，也是農(nóng)村文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新空間,。統(tǒng)計(jì)顯示，中國約有19萬平方公里的農(nóng)村集體建設(shè)用地,，其中宅基地約占13萬平方公里,。

（四）集體經(jīng)營性建設(shè)用地：量小可直接入市 2014年底,，國家開始“三塊地”改革的試點(diǎn)工作，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下,，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以出讓,、租賃、入股,，實(shí)行與國有土地同等入市,、同權(quán)同價(jià)。目前全國已有33個(gè)縣市區(qū)試點(diǎn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市實(shí)踐,，成都郫都區(qū),、北京大興區(qū)、浙江德清市等作為最早參與試點(diǎn)的城市,，都積累了較為成熟的入市實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),。以成都市郫都區(qū)為例，該區(qū)對集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)行了用途管制,，明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地不能用于房地產(chǎn)開發(fā),，只能用于旅游、商業(yè),、工業(yè)等,。2015年9月，四川邁高旅游公司競得郫縣戰(zhàn)旗村一宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地,，面積13.447畝,，每畝價(jià)格52.5萬元，該公司獲得這塊土地40年的使用權(quán),，規(guī)劃打造集美食體驗(yàn),、農(nóng)業(yè)觀光,、休閑度假于一體的鄉(xiāng)村旅游綜合體項(xiàng)目,。目前，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市僅限于在33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)展開,，隨著“三塊地”改革試點(diǎn)期限即將到期（2018年12月31日）,，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市在全國范圍內(nèi)放開指日可期。

（五）宅基地：量大可做文章多 目前,，在許多欠發(fā)達(dá)地區(qū)的鄉(xiāng)村,，因?yàn)檫M(jìn)城務(wù)工人員增多，大量宅基地便被長期閑置,。如何盤活和利用這些宅基地資源,，國家層面給出了指引，即探索宅基地所有權(quán),、資格權(quán),、使用權(quán)“三權(quán)分置”，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。閑置宅基地或宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可直接開發(fā)利用,，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游等多種業(yè)態(tài),，目前主要存在4種宅基地利用方式：1、建設(shè)租賃住房,，助力租購并舉為增加租賃住房供應(yīng),，緩解住房供需矛盾，國家在包括北京,、上海,、佛山等城市在內(nèi)的13個(gè)地區(qū)開展利用集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以選擇自行開發(fā)運(yùn)營,，或者通過聯(lián)營,、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。以佛山市南海區(qū)為例,，該區(qū)在全市范圍內(nèi)率先印發(fā)操作性政策文件,，規(guī)定符合規(guī)劃、權(quán)屬清晰,、用地面積超15畝,、容積率大于1.5的農(nóng)村集體建設(shè)用地，可建設(shè)租賃住房,，建成后只租不售,，這將在一定程度上規(guī)范集體租賃住房的開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營行為。按照計(jì)劃,，2018年南海將建設(shè)7800套租賃住房,，其中約2400套將利用集體用地建設(shè)。佛山市南海區(qū)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房操作規(guī)范 2,、提供一房一院一地,，城里人的莊園夢之旅3、盤活農(nóng)村閑置房屋,，探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新模式與傳統(tǒng)的關(guān)注解決城里老人如何在城區(qū),、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不同，“鄉(xiāng)居式養(yǎng)老”主張盤活鄉(xiāng)村存量傳統(tǒng)民居,，吸引城區(qū)老人到鄉(xiāng)村養(yǎng)老,，以求回歸他們向往已久的田園生活。老年人常住郊區(qū),，家人,、親友常來探訪，并在宅基園地體驗(yàn)農(nóng)事,，走訪農(nóng)村鄰里,，這將帶動(dòng)鄉(xiāng)村旅游的常年運(yùn)行,，緩解鄉(xiāng)村旅游的季節(jié)落差，實(shí)現(xiàn)從鄉(xiāng)村觀光,、鄉(xiāng)村度假到鄉(xiāng)村養(yǎng)老時(shí)代的過渡,。 以北京國奧鄉(xiāng)居為例，北京懷柔區(qū)田仙峪村委會(huì)把擁有閑置宅院的農(nóng)戶組成專業(yè)合作社,，流轉(zhuǎn)30處農(nóng)民院落的經(jīng)營權(quán),，租讓給國奧集團(tuán)，后者把農(nóng)家宅院改建成各具特色的休閑養(yǎng)老院出租給市民,。農(nóng)民取得房屋租金,，并參與保姆、保潔,、餐飲等養(yǎng)老服務(wù),，合作社每年獲得經(jīng)營利潤給社員分紅，農(nóng)民可獲得宅院租金,、勞務(wù)薪酬與合作社分紅三重收入,。安可鄉(xiāng)建利用宅基地情況 總結(jié)：受限于法律規(guī)定，社會(huì)資本參與休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游開發(fā)過程中,，如果涉及集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn),，目前存在兩種途徑：（1）社會(huì)資本通過出讓、轉(zhuǎn)讓或出租的方式獲得集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)（“三塊地”改革規(guī)定的33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)）,；（2）社會(huì)資本與擁有建設(shè)用地使用權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過共同舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或契約的方式進(jìn)行合作,。總結(jié)：四荒地開發(fā)和利用需要取得開發(fā)范圍內(nèi)的土地使用權(quán),，東灘顧問認(rèn)為,，有關(guān)主體可以通過以下兩種途徑取得土地使用權(quán)。（1）集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以通過家庭承包的方式取得土地承包經(jīng)營權(quán),；（2）集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人,，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)的,，可以采取招標(biāo),、拍賣,、公開協(xié)商等方式取得土地承包經(jīng)營權(quán),。