房屋與土地不可分離,，合法的房屋買(mǎi)賣(mài)不僅是買(mǎi)了房子,，也包括了房子下的宅基地使用權(quán)。我國(guó)是公有制國(guó)家,，土地歸國(guó)家和村民集體所有,，作為個(gè)人只享有土地的使用權(quán)。然而根據(jù)土地管理法，農(nóng)村的宅基地使用權(quán)屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員,，也就是說(shuō),，村外的人無(wú)權(quán)獲得本村的宅基地使用權(quán)。那么,，村外的人來(lái)本村買(mǎi)了房子,，由于不享有房子下的宅基地的使用權(quán)，所以該宗買(mǎi)賣(mài)不受法律保護(hù),。任何一方可隨時(shí)訴諸法院,，請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。

合同法規(guī)定,，合同無(wú)效,，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還,。問(wèn)題是,，當(dāng)一方訴諸法院要求確認(rèn)合同無(wú)效時(shí)，皆是出現(xiàn)了重大利益情況,。如下案例：

案例一

東村的李明1996年購(gòu)得王麗位于西村的房屋兩間,，價(jià)款3000元，該房屋僅有土地使用證,，位于王麗名下,。2015年，該房屋市場(chǎng)價(jià)值40萬(wàn)元,，王麗向法院起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效,，并要求李明返還房屋。

案例二

東村的李文2010年購(gòu)得王蘭位于西村的房屋一套,，價(jià)款50萬(wàn)元,，該房屋僅有土地使用證，位于王蘭名下,。2016年,，該村舊村改造，原房屋被征收拆遷,，王蘭于拆遷辦領(lǐng)得拆遷款200萬(wàn)元,。

上述案例中，買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效時(shí),，房屋已從當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)時(shí)升值了數(shù)倍,、數(shù)十倍，如賣(mài)方僅返還原購(gòu)房款,，對(duì)買(mǎi)方顯然不公平,，那么,，可否要求賣(mài)方賠償損失呢？

合同法第五十八條：合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后,，因該合同取得的財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)予以返 還,；不能返還或者沒(méi)有必要返還的,，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,，雙方都有過(guò)錯(cuò)的,，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

合同被確認(rèn)無(wú)效,，賣(mài)方并無(wú)損失,，買(mǎi)方的損失即為房屋的升值部分。

買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)涉案房屋及土地的性質(zhì)均知情,，因此買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)合同導(dǎo)致無(wú)效均有過(guò)錯(cuò),，此種情況下，一般賣(mài)方的責(zé)任大于買(mǎi)方,，即賣(mài)方負(fù)主要責(zé)任,，買(mǎi)方負(fù)次要責(zé)任。

因此,，當(dāng)房屋價(jià)格上漲導(dǎo)致賣(mài)方反悔或者房屋被征收拆遷時(shí),，買(mǎi)方不僅可以要求返還原購(gòu)房款，還可以要求賣(mài)方賠償因房屋升值而導(dǎo)致的損失,。