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在昨天的文章里，宋玉成律師給大家科普了一個小小的法律知識：買了房子但沒有過戶,，碰到房屋征收,，那么征收補償款按照我國現(xiàn)行的法律規(guī)定，應(yīng)該給房產(chǎn)證上那個人（賣方）,；買方雖然買下了房子,，但由于沒過戶，所以法律上不承認他的被征收人地位,，他不能獲得征收補償款,。 但法律規(guī)定是一回事，現(xiàn)實情況又是另外一回事?，F(xiàn)實情況的有各種各樣的可能性,，法律能夠規(guī)定的情形是有限的,，但現(xiàn)實生活具有無限的可能。所以如果出現(xiàn)從情理上來講與法律相矛盾的情況,，那么是不是還應(yīng)該按照嚴格的法律來判呢,？肯定不是的，大家可以聯(lián)想一下于歡殺人案,，一審判得太重,，全國人民都不同意，二審改判為五年,，大家才覺得合情合理,。又比如，昆山殺人案,，到底算不算正當防衛(wèi),，全國人民支持殺人者的是絕大多數(shù)，最后也認定為正當防衛(wèi)了,。所以,，只有合情合理的判決才能讓人民滿意。 我們回到昨天那個問題,。今天,，宋玉成律師要給大家介紹另外一個案件，這個案件是最高院再審,，作出的判決,。看情況,，跟昨天說的買方不能獲得補償款的情況一模一樣,。秦宗孝（買方）與孫建國（賣方）于2008年簽訂了一份《房屋買賣合同》，完成了一次房屋買賣交易,，但是雙方一直未辦理過戶手續(xù),。一轉(zhuǎn)眼6年過去了，到了2014年,，該房產(chǎn)被納入了拆遷范圍,，拆遷補償款究竟歸誰所有，引起了買方和賣方的爭執(zhí),，最后還鬧到了法院,。這種爭執(zhí)，往往是賣方聽到拆遷的消息,，對賣房這件事后悔了才引起的,。 我們從常理來看，一處房子,，買賣完成了整整6年了,，那么買方是新的房主是毫無疑問的,。可是按照《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定,，買方由于沒有辦理過戶手續(xù),，就是不能拿到拆遷補償款。買方秦宗孝不服,，一直打官司,，一路上訴、申請再審,，最后由最高人民法院做出了最終的裁判——拆遷補償款歸買方秦宗孝,！ 可是這樣一來,，最高人民法院不久帶頭違法了嗎,？但是最高院的判決書寫得非常精彩，用一場嚴密的論證,，來說清楚了這個判決并不違法,，只不過沒有走《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的路，而是另辟蹊徑,。最高院的論證過程如下,，大家跟著宋律師的總結(jié)，一起來簡單看一下： 第一，秦宗孝與孫建國于2008年6月3日簽訂的《房屋買賣合同》,，系雙方當事人自愿達成的真實意思表示,，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,，應(yīng)屬合法有效,。 第二，秦宗孝支付了約定的購房款,，孫建國交付了房屋和房產(chǎn)證書原件,。因涉案房屋所在地的土地2014年被納入政府拆遷改造范圍，故雙方至今（2017年）仍未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),。 第三,，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，秦宗孝對所購買的房屋雖實際占有,、使用,、收益，但并沒有實際取得所購房屋的房屋所有權(quán),。但是,，《物權(quán)法》還規(guī)定了“因人民法院,、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立,、變更,、或者消滅的，自法律文書或者是人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力,?！币簿褪钦f，買賣雙方在2014年仍然可以辦理過戶手續(xù),，但因為房子被拆了,，物權(quán)就消滅了，就辦不了了,，因為政府征收的原因才拖到了2017年,。 第四，賣方孫建國作為涉案房屋登記的所有權(quán)人,，與重慶市南川區(qū)國土資源和房屋管理局簽訂的國有土地上房屋征收補償協(xié)議書,，合法有效。孫建國在該協(xié)議中的合同權(quán)利即為其出賣給秦宗孝的房屋及土地使用權(quán)的對價,。 第五,，根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，孫建國收了購房款以后,，應(yīng)當及時過戶,，但因為拆遷政策的原因，物權(quán)消滅了,，過戶無法完成,。這時候，秦宗孝可選擇解除合同,，也可選擇主張所購房屋產(chǎn)權(quán)消滅的對價——拆遷補償款,。同時，孫建國簽了補償協(xié)議后還沒有實際領(lǐng)取拆遷補償款,，所以秦宗孝可以選擇履行合同,，要拆遷補償款。 綜上所述,，本案拆遷協(xié)議所指向的房屋及對應(yīng)土地使用權(quán)等的拆遷補償費用,，理應(yīng)由秦宗孝享有；孫建國因已將被征收標的物出賣并收取了購房款而無權(quán)重復(fù)享有征收補償款,。最高院判決：買方秦宗孝勝訴,。 這個案子雖然買方贏了，最高院支持了合情合理的一方,，同時也通過法律關(guān)系梳理,，沒有違反法律,，但買方確實費了很大的波折。所以宋玉成律師再次提醒大家：對于房屋買賣,，無論買賣雙方是什么關(guān)系,，切記及時辦理過戶手續(xù)。而且,，除了賣方反悔之外,，買方還可能因為賣方的債務(wù)問題導(dǎo)致房屋被法院查封和拍賣，給買方造成法律風(fēng)險,。
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