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房屋買賣合同未明確約定付款期限,即使買方在房屋過戶后三年仍未付款,賣方也不能直接以此為由請求解除合同

??作者：唐青林 李舒  張燁（北京兩高重大疑難案件律師團(tuán)隊） 

閱讀提示：付款義務(wù)是房屋買賣合同中買方的主要義務(wù),，通常買賣合同雙方當(dāng)事人會在合同中明確約定付款期限和方式，如果經(jīng)賣方催告,，買方超過約定的期限仍不履行交付房款的義務(wù),，則賣方可以請求法院解除合同。

但在房屋買賣合同中例外地并未對付款期限做明確約定的情況下,，如果賣方一直未曾向買方主張支付購房款（即進(jìn)行催告）,，即使買方在房屋過戶后較長時間內(nèi)仍未付款，賣方也不得以此為由直接請求法院解除房屋買賣合同,。

房屋買賣合同履行過程中,，買方遲延支付購房款,，經(jīng)賣方催告后在合理期限內(nèi)仍未支付的,，賣方可以請求法院解除房屋買賣合同。但判斷買方是否“遲延”支付房款,，應(yīng)當(dāng)以買賣合同中約定的履行期限為基礎(chǔ),，如果雙方當(dāng)事人在合同中并未約定付款期限,，賣方也未曾向買方催要房款，則不能認(rèn)定買方“遲延”支付購房款,，也不能直接以此為由請求法院判決解除合同,。

一、徐德秀,、倪慶平系夫妻關(guān)系,，倪某系二人之孫。2012年3月17日,，徐德秀與倪某簽訂《存量房屋買賣合同》,，約定：徐德秀以30萬元的價格將101號房屋出售給倪某，雙方當(dāng)日辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,。

二,、2015年，徐德秀,、倪慶平向法院起訴稱,，案涉《存量房屋買賣合同》簽訂后，倪某一直未支付購房款,，請求法院判定解除案涉《存量房屋買賣合同》,，倪某返還101號房屋并支付違約金。

三,、北京市朝陽區(qū)法院一審認(rèn)為案涉《存量房屋買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示且不違反法律規(guī)定,，合法有效，倪某在房屋過戶三年后仍未履行支付購房款的義務(wù),，導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn),，因此判決解除徐德秀與倪某簽訂的《存量房屋買賣合同》。

四,、倪某不服,，提起上訴。北京市一中院二審認(rèn)為,，案涉《存量房屋買賣合同》中并未約定付款期限,，且無充分證據(jù)證明徐德秀就30萬購房款進(jìn)行過催告或者倪某拒絕給付購房款，因此案涉合同并無無法實現(xiàn)合同目的的情形,，最終判決撤銷原判,，駁回徐德秀、倪慶平的訴訟請求,。

房屋買賣合同履行過程中,，判斷買方是否“遲延”支付房款，應(yīng)當(dāng)以買賣合同中約定的履行期限為基礎(chǔ)，如果雙方當(dāng)事人在合同中并未約定付款期限,，賣方也未曾向買方催要房款,，則不能認(rèn)定買方“遲延”支付購房款，不能以此為由請求法院判決解除合同,。

本案中徐德秀與倪某簽訂的《存量房屋買賣合同》中并未約定房款的支付期限,，在合同履行過程中，也無充分證據(jù)表明徐德秀曾向倪某主張支付購房款,，因此,，不能認(rèn)定倪某違反合同義務(wù)逾期或拒絕支付購房款，所以法院最終判決駁回徐德秀解除房屋買賣合同的訴訟請求,。

前事不忘,、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴,，提出如下建議：

1,、房屋買賣合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定付款期限和方式，以避免付款方式不明確造成不必要的訴訟糾紛,。

2,、在無明確約定也無催告的情形下，賣方以買方不履行支付房款義務(wù)為由主張合同目的不能實現(xiàn),，直接要求解除房屋買賣合同的,，法院將不予支持。此時,，賣方應(yīng)當(dāng)先依據(jù)房屋買賣合同要求買方支付房款,，在一段合理期限之后買方仍不付款的，才可以向法院起訴請求解除合同,。

《合同法》

第九十四條   有下列情形之一的,，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前,，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù),；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行,；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的,；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》

第二十一條 房屋買賣合同履行過程中,，一方當(dāng)事人構(gòu)成根本違約的,，守約方有權(quán)解除合同，違約方不享有合同法定解除權(quán),。如果因不可抗力或情事變更等原因,，致使合同目的無法實現(xiàn)的,，合同雙方均有權(quán)要求解除合同。

本院認(rèn)為：依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律約束力,，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。徐德秀與倪×之間簽訂的《存量房屋買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示,，合同內(nèi)容不違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性法律規(guī)定，系合法,、有效的合同,，解除合同，需要具備法定情形,。本案中,，該《存量房屋買賣合同》未明確約定購房款給付期限，徐德秀,、倪慶平未提供相應(yīng)證據(jù)證明在合同簽訂后就合同約定的購房款30萬元對倪×進(jìn)行催告,，且未提供充分有效證據(jù)證明倪×拒絕給付購房款，該合同未存在解除合同的成就條件,。且訴訟中,，倪×明確表示同意按照合同約定支付購房款30萬元，故本案不存在合同無法履行的客觀情形,，不能據(jù)以認(rèn)定無法實現(xiàn)合同目的,，徐德秀、倪慶平主張解除101號房屋的買賣合同,，缺乏事實與法律依據(jù),，本院不予支持。一審法院判決解除徐德秀與倪×于2012年3月17日簽訂的存量房屋買賣合同并將101號房屋過戶到徐德秀名下處理不當(dāng),，本院予以糾正,，改判駁回徐德秀、倪慶平的訴訟請求,。

倪×與徐德秀等房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[北京市第三中級人民法院（2016）京03民終9331號]

（本文責(zé)任編輯：張德榮）