首先，來看下宅基地使用權(quán)的特性：

1,、是使用權(quán),，所有權(quán)歸村集體。

2,、無償性,，村民取得宅基地使用權(quán)不需要支付任何對(duì)價(jià)。

3,、一戶一宅,，一戶只能有一處宅基地。

4,、使用者限于集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間,。

5、宅基地的流轉(zhuǎn)具有“限制性”,，只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn),。

宅基地以及其上房屋流轉(zhuǎn)的原則：房隨地走、房地一體,。

宅基地可以買賣嗎,？

按照法律規(guī)定，宅基地不能買賣,，但可以在本村集體內(nèi)流轉(zhuǎn),，經(jīng)土地管理部門依法批準(zhǔn)，發(fā)放證件,。

城鎮(zhèn)人員看上了宅基地怎么辦,？

雖然不能購買，但是宅基地上的房屋可以租賃,。

也可以通過合作經(jīng)營(yíng),、委托經(jīng)營(yíng)等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂,、民宿,、鄉(xiāng)村旅游等。

城鎮(zhèn)居民,、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營(yíng)的,，租賃合同的期限不得超過二十年，合同到期后雙方可以另行約定,。

宅基地上房屋買賣合同的效力

一,、合同有效的情形

1、在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)，同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同,，一般認(rèn)定有效,。

這種情況下，

1）有效的買受主體,，即買方也可以自己去向集體組織申請(qǐng)宅基地,。如果購買后擁有兩個(gè)宅基地，也還要受制于一戶一宅的限制,。

2）出賣方在出賣,、出租房屋后再申請(qǐng)宅基地的，一般不予批準(zhǔn),。

因此,，同鄉(xiāng)范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓宅基地和其上房屋的，也沒那么容易,，應(yīng)該謹(jǐn)慎而行,。

2、將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn),，且取得合法權(quán)屬證書，可以認(rèn)定有效,。

條件為：

1）取得有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn),；

2）經(jīng)當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織同意；

3）辦理了宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)產(chǎn)權(quán)變更手續(xù),；

4）取得合法權(quán)屬證書,。

在滿足上述條件下，如出賣人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的,，人民法院一般不予支持。

二,、合同無效的情形

交易雙方非同一集體經(jīng)濟(jì)組織的,，一般認(rèn)定為無效，因合同違反了土地管理相關(guān)法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,。 

即使經(jīng)過公證、見證的也是無效的,。需要說明是的,，嘉興市公證處是不受理宅基地買賣公證的。

合同無效后的法律后果：返還財(cái)產(chǎn),、折價(jià)補(bǔ)償以及賠償損失,。

1、返還財(cái)產(chǎn)：賣方將房款返還給買方，買方將房屋返還給賣方,。

2,、折價(jià)補(bǔ)償：若買方對(duì)房屋造成毀損，買方則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,；

3,、賠償損失：有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的,，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。

買賣雙方的過錯(cuò)認(rèn)定，一般賣方為主責(zé),，買方為次責(zé)：

在宅基地房屋買賣合同中,，因?yàn)檎貫橄拗屏鬓D(zhuǎn)物，法律法規(guī)和政策明確規(guī)定其不得買賣,，買賣雙方當(dāng)事人都知道或者應(yīng)當(dāng)知道此種情形,，故買賣雙方對(duì)合同無效均有過錯(cuò)。

一般情況下,，此類的糾紛多因土地,、房屋升值產(chǎn)生，故合同無效的原因主要在于出賣方受利益驅(qū)動(dòng)而違背誠實(shí)信用原則,，影響了買方生活和社會(huì)穩(wěn)定,，買方不僅要騰房、重新購房,，且可能喪失房屋價(jià)值上漲帶來的收益以及間接利益,，如房屋拆遷、轉(zhuǎn)賣帶來的收益,。

因此,，在合同無效的過錯(cuò)認(rèn)定方面，一般都認(rèn)定賣方應(yīng)對(duì)合同無效承擔(dān)主要責(zé)任,。

賣方的法律責(zé)任：

賣方應(yīng)賠償買方相應(yīng)的損失,，包括如房屋上漲價(jià)值損失（司法實(shí)務(wù)中，參考《房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》,，或結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格等綜合因素酌情確定）,、購房重置損失、拆遷利益等,。

（關(guān)于房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的,，上海市高級(jí)人民法院的指導(dǎo)意見為：應(yīng)在扣除購房人的購房款后，重復(fù)考慮購房人重新購房的合理支出,，由購房人與賣方按比例取得拆遷補(bǔ)償款,，其分割比例一般可以考慮7：3左右,。）

關(guān)于宅基地繼承的最新意見，城鎮(zhèn)戶口子女能繼承農(nóng)村宅基地嗎,？

2020年自然資源部等7部門共同研究給出答復(fù)：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,。

根據(jù)《繼承法》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承,，按照房地一體原則,，繼承人繼承取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，農(nóng)村宅基地不能被單獨(dú)繼承,。

同時(shí),，子女繼承宅基地上的房屋后，翻建房屋必須要提出申請(qǐng),。

也就是說,，城鎮(zhèn)戶籍子女可繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)，實(shí)際上是指城鎮(zhèn)戶籍子女因繼承農(nóng)村房屋從而獲得宅基地使用權(quán),。換言之,，宅基地上要有房屋，如果是空宅基地,，則不能繼承,。

上述政策出臺(tái)，可以打消一些農(nóng)村居民擔(dān)心宅基地問題,，不敢在城鎮(zhèn)落戶的念頭,，可以安心在城鎮(zhèn)落戶了。

怎么繼承,？

7部門的答復(fù)中指出,，《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》明確規(guī)定，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（含城鎮(zhèn)居民）,，因繼承房屋占用宅基地的,，可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人”,。