力高集團(tuán)執(zhí)行董事、力高地產(chǎn)控股集團(tuán)總裁王衛(wèi)鋒

文\潘永堂

一個(gè)行業(yè),，有起步期,，發(fā)展期、成熟期和萎縮期四個(gè)典型階段,！

房地產(chǎn)經(jīng)過20多年的高速發(fā)展,，逐步進(jìn)入“成熟期”，地產(chǎn)10強(qiáng)的穩(wěn)定性日漸增強(qiáng),，而未來整個(gè)房企格局也越來越清晰：大房企繼續(xù)強(qiáng)者恒強(qiáng),，但各自的增速在逐年下降，中小房企因?yàn)槿狈Τ砷L戰(zhàn)略與競爭優(yōu)勢,，大部分中小房企將逐步,、逐年退出住宅地產(chǎn)主流舞臺。

但不同的是,，房地產(chǎn)的成熟期表現(xiàn)與其他行業(yè)又有2大典型不同：

• 其一,、成熟期的周期會更長,，短則8到10年，而且蛋糕會保持在10萬億量級,，這就決定了即使在成熟期,，行業(yè)蛋糕依舊很大。

• 其二,，即使房地產(chǎn)在成熟期,，即使房地產(chǎn)20多年跑馬圈地，但房企經(jīng)營管理,、產(chǎn)品力依舊粗放,，而粗放，也意味著成長機(jī)會,！

在步入成熟期的2019年,，中小房企有2個(gè)話題比較關(guān)鍵。

在這一關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地產(chǎn)總裁內(nèi)參有幸走訪一家總部位于深圳,、力求做大做強(qiáng),、高質(zhì)量發(fā)展的中小房企，他的名字叫“力高集團(tuán)”,！

走訪之前,，老潘發(fā)現(xiàn)這家房企的“底子”很好。

有了這么好的“底子”，未來3年如何做,？

基于此疑問,，作為優(yōu)秀中小房企成長之道的典型案例，地產(chǎn)總裁內(nèi)參專程訪談了力高集團(tuán)執(zhí)行董事,、力高地產(chǎn)控股集團(tuán)總裁王衛(wèi)鋒。

2020年樓市,，可謂撲朔迷離。

2020年之后,，力高如何再發(fā)展,？

未來力高保持一個(gè)什么樣的增長節(jié)奏？

這是關(guān)于力高戰(zhàn)略的第一個(gè)關(guān)鍵問題,。

對此,，王衛(wèi)鋒的回答言簡意賅，卻信息量很大,。

• 其一,，力高未來3年力爭保持30%左右的復(fù)合增長率；

• 其二,，力高未來3年更看重的是成長與經(jīng)營質(zhì)量,！

的確,，力高內(nèi)部戰(zhàn)略在深思,，在未來形勢下力高保持一個(gè)什么樣的增速，才是合理的 ,？

幾輪思考下來,，力高戰(zhàn)略鎖定了未來3年30%復(fù)合增長的打法。

應(yīng)該說,，這個(gè)30%的速度,，本身代表了力高對未來趨勢和企業(yè)自身實(shí)力的一種綜合權(quán)衡。

為何是30%左右,？

王衛(wèi)鋒給出了三點(diǎn)理由,。

其一，經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境支撐,。我對未來幾年經(jīng)濟(jì)不樂觀,，但也不過于悲觀。中美之間不是一個(gè)簡單的貿(mào)易摩擦,，而是長期競爭問題,，國家會更多鼓勵(lì)實(shí)體經(jīng)濟(jì),，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，但并不意味著完全利空地產(chǎn),，反而這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和拉升會給地產(chǎn)帶來新的機(jī)遇,。

其二、行業(yè)的“定位”沒變,。房地產(chǎn)的定位和地位短時(shí)間不會變,，全球范圍內(nèi)也是如此，即便在今天的美國,，房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)之一,，美國房地產(chǎn)及相關(guān)附加產(chǎn)值占GDP的比重，并不亞于中國,。

其三,、人口結(jié)構(gòu)變化會產(chǎn)生新的市場機(jī)會。房地產(chǎn)中長期還是看人口,，人口向中心城市聚集,、人均收入接近高收入國家、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等,，都會帶來“新剛性需求”,，來自咨詢機(jī)構(gòu)比較一致的判斷認(rèn)為未來幾年行業(yè)總量會維持15萬億水平。

所以,，基于以上三點(diǎn),，力高未來保持30%左右的增長速度，是理性的,，可謂既不激進(jìn),，也非保守！尤其對目前300億量級的力高而言,，更是匹配,。

同時(shí)，王衛(wèi)鋒強(qiáng)調(diào)：“未來房企的增長空間,，很難再寄托于增量市場,，而更多體現(xiàn)為頭部企業(yè)市場集中度的提升，或者說百強(qiáng)企業(yè)份額進(jìn)一步提升,。那么,，在這種趨勢下，企業(yè)競爭力就非常重要,，未來幾年,，房企相對競爭優(yōu)勢和經(jīng)營質(zhì)量的高低，最終決定了企業(yè)的增長速度?！?/span>

事實(shí)上，在過去2015年到2018年,，力高保持了難得的75%的高速增長,。

未來3年（2020到2022年）30%左右的增長，實(shí)質(zhì)上是相對前三年更穩(wěn)健的考量,。

但是因?yàn)榛鶖?shù)更大了,，所以未來3年一旦實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，那么力高將實(shí)現(xiàn)量級上的成長,。

但王衛(wèi)鋒提醒：“房地產(chǎn)未來幾年會逐步回歸到價(jià)值競爭,，對力高這樣規(guī)模量級的企業(yè)而言，經(jīng)營質(zhì)量才是戰(zhàn)略重心,。所以力高未來三年的挑戰(zhàn)，不僅是規(guī)模的增長,，核心是經(jīng)營質(zhì)量,、競爭優(yōu)勢和組織能力的提升，這些都是與力高業(yè)績增長,，是同步的,，甚至是超前的?！?/span>

如何才是高質(zhì)量的發(fā)展模式？

如何保證經(jīng)營的質(zhì)量,？

對此,，王衛(wèi)鋒總結(jié)了三點(diǎn)：第一，未來力高的增長是經(jīng)營能力驅(qū)動而不是投資驅(qū)動,；第二,、盈利要跑過同類企業(yè)的平均水平；第三,，做到有質(zhì)量的高周轉(zhuǎn),。

力高坦言：能夠?qū)崿F(xiàn)30%左右的復(fù)合增長率是有挑戰(zhàn)性的，更重要的是在高質(zhì)量經(jīng)營前提之下的增長就更有含金量,。但在其他經(jīng)營關(guān)鍵指標(biāo)上,，如何體現(xiàn)出高質(zhì)量,？

其一,、經(jīng)營能力要跑贏“樣板庫同行”。力高內(nèi)部有一個(gè)可比梯隊(duì)和目標(biāo)梯隊(duì)的房企樣板庫,。事實(shí)上，2018年力高集團(tuán)凈利潤率達(dá)到19%,，2019年上半年凈利潤率高達(dá)25%,，大大超出對標(biāo)房企17%的平均水平。

其二,、重點(diǎn)提升可持續(xù)性指標(biāo),。如產(chǎn)品品質(zhì)、土儲結(jié)構(gòu),、開發(fā)效率,、組織效能等。這幾個(gè)指標(biāo)關(guān)系到客戶,、市場,、布局、團(tuán)隊(duì)等,，是能否持續(xù)增長的關(guān)鍵考量指標(biāo),。

其三、負(fù)債率保持健康水平,。2015年以來,，力高凈負(fù)債率一直控制在較低水平，近三年維持在50%左右,，其中2019年上半年凈負(fù)債率為51.4%,，這種穩(wěn)健安全的凈負(fù)債率在未來3年發(fā)展中不能突破。

做到至少以上三個(gè)維度的安全經(jīng)營“緊箍咒”下的高增長,，就是力高有質(zhì)量的增長,！

房企戰(zhàn)略說來復(fù)雜，但化繁為簡無非就是三件事,。

即關(guān)鍵解決在什么區(qū)域城市布局拿地,，做什么產(chǎn)品，以及團(tuán)隊(duì)如何做好高效運(yùn)營和落地,。

整體而言,，在城市布局拿地維度，力高過去3年沒有盲目跟風(fēng)進(jìn)入三四線,，而是堅(jiān)守二線和強(qiáng)三線布局,。

同時(shí)在城市群中，采取了深耕長三角,，補(bǔ)倉大灣區(qū),，發(fā)展環(huán)渤海，拓展中西部中心城市的布局策略,。

同時(shí)在熱點(diǎn)二線城市武漢,、濟(jì)南、合肥、南昌等,，以及輻射性強(qiáng)三線泉州,、煙臺等，通過收并購,、合作等靈活的拿地方式,，有效破解了熱點(diǎn)城市拿地難的問題。

未來中國城市化格局會如何進(jìn)化,？

王衛(wèi)鋒提出：“未來城市化進(jìn)程中,，大約每5000萬人口可以支撐一個(gè)超級中心城市。”

同時(shí),，中心城市的發(fā)展邏輯以及省份之間的競爭邏輯也開始改變,。

過去各省通常選擇平衡省內(nèi)各個(gè)城市發(fā)展，但隨著各行業(yè)馬太效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn),，對于關(guān)鍵產(chǎn)業(yè),、資金、人才能資源的競爭日趨激烈,。因此,，出現(xiàn)了新的競爭局面，區(qū)域或省域競爭更多體現(xiàn)在于中心城市之爭,，中心城市通過虹吸效應(yīng)形成競爭優(yōu)勢之后，又會對都市圈和輻射范圍內(nèi)的區(qū)域產(chǎn)生外溢效應(yīng)和帶動效應(yīng),。

這種中心城市的競爭和發(fā)展邏輯,，也或?qū)?strong>中國帶來20多個(gè)超級中心城市。

未來中國城市化第二個(gè)邏輯是更像日本集中式,、而非歐美分散式!

這是由中國現(xiàn)階段的國情決定的。

其一,，中國還處于快速發(fā)展階段,，人均GDP還不到1萬美元，產(chǎn)業(yè)和生活配套等資源通常集中于省內(nèi)中心城市,，大都市圈化是中國現(xiàn)階段城市發(fā)展的必然趨勢,。其二，歐美國家由于人口密度和生活理念原因,，城鄉(xiāng)資源分布均勻,，所以相對更分散一些。

以日本和韓國為例,，東京都市圈占日本GDP比例超過40%,，人口也是高達(dá)3500萬，接近日本總?cè)丝谌种弧?strong>未來中國城市化也將形成諸多都市圈以及20多個(gè)中心城市，未來產(chǎn)業(yè),、資金,、人才都會向這些都市圈、中心城市聚合,。資源人口的聚集就會給城市產(chǎn)生競爭力,，比如服務(wù)業(yè)升級的機(jī)會、人口凈流入帶來的地產(chǎn)機(jī)會,。

因此,，力高未來高度聚焦都市圈和20多個(gè)中心城市，就能夠?qū)崿F(xiàn)發(fā)展目標(biāo),。

截止目前,，南昌、武漢等中西部區(qū)域占比達(dá)到34.4%,，濟(jì)南,、煙臺等環(huán)渤海區(qū)域占比達(dá)到29.8%，合肥,、寧波等長三角區(qū)域占比達(dá)到27.4%,，另外大灣區(qū)土儲占比為5.7%。長三角,、環(huán)渤海,、中西部三大區(qū)域土儲分布基本都接近三成，合計(jì)占比達(dá)到91%,。

未來,，力高在這些都市圈和中心城市的挑戰(zhàn)，主要不再是市場機(jī)會的問題,，而是在這些城市的競爭策略和競爭力打造的問題,。

如何做城市布局,？

力高核心看2個(gè)關(guān)鍵要素。

第一,，解決城市布局“要不要進(jìn)”的選擇問題,。力高會基于中國城市未來都市圈和20多個(gè)中心城市的趨勢判斷，做戰(zhàn)略型布局,，而不是機(jī)會型拿地,。第二，是解決城市布局的“能不能進(jìn)”的能力問題,。關(guān)鍵在于通過提升團(tuán)隊(duì)能力去把握城市機(jī)會,。

首先,，對于“要不要進(jìn)”的問題，力高的區(qū)域精選非常清晰,。

王衛(wèi)鋒坦言：“以力高目前階段來講,，沒有進(jìn)行全面的全國布局，而是根據(jù)基于自身優(yōu)勢和市場機(jī)會,，選擇了幾個(gè)適合的優(yōu)勢區(qū)域,。圍繞兩大中國經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)的都市圈，即長三角都市圈和粵港澳大灣區(qū),，以及其他中心城市,，能夠支撐力高未來每年30%左右增長的目標(biāo)?！?/span>

對于大多普通三四線,，也有一定市場機(jī)會，是否要布局,？

王衛(wèi)鋒強(qiáng)調(diào)：在中心城市和都市圈范圍內(nèi),，總量空間很大，每個(gè)企業(yè)市場份額都不大,，所以,，力高只要聚焦二線和強(qiáng)三線，機(jī)會是不缺的,。

其次,，對于“能不能進(jìn)”的問題，目前力高非常在乎團(tuán)隊(duì)能力的培養(yǎng),。

第一,，從力高已有布局來看，華東區(qū)域已耕耘多年,，未來策略就是繼續(xù)深耕。而大灣區(qū)屬于戰(zhàn)略型機(jī)會,，力高大本營又在深圳,，未來要在大灣區(qū)進(jìn)行“快速補(bǔ)課”。

第二,，當(dāng)“新城市拓展”和“老城市深耕”出現(xiàn)矛盾后,，力高肯定會優(yōu)先選擇深耕城市繼續(xù)投資。王衛(wèi)鋒強(qiáng)調(diào),，目前力高已有深耕城市如果做不深,，原則2020年不新拓中心城市。

未來新增中心城市,，大的趨勢選擇離不開力高對未來中國20多個(gè)中心城市的選擇邏輯,，但這20多個(gè)城市的進(jìn)入節(jié)奏和時(shí)機(jī),，力高還是根據(jù)實(shí)際情況去逐步落地。

城市拓展和深耕,，最重要,、最難的也是團(tuán)隊(duì)經(jīng)營能力塑造。

組織團(tuán)隊(duì)跟不上,，反而會讓好的城市機(jī)會被浪費(fèi)掉了,。

王衛(wèi)鋒坦言：“房地產(chǎn)競爭核心是人、錢,、地,，以前做地產(chǎn)是資金優(yōu)先，有錢就能找到地,，就能找到人,，但2019年后是人排第一，團(tuán)隊(duì)就至關(guān)重要,，要不然有了城市機(jī)會,，也把握不住。”

整體而言,，深耕已有區(qū)域是力高2020年之后的主要導(dǎo)向,，可以實(shí)現(xiàn)管理上的規(guī)模效應(yīng)以及資源投入產(chǎn)出比最大化。

目前力高的策略是華東作深,，華南加強(qiáng),，這兩大區(qū)域相對優(yōu)先。除此之外,，繼續(xù)加強(qiáng)武漢,、西安、長沙,、濟(jì)南,、天津等中心城市投資。

對于其他中心城市,，力高會具體研判,，根據(jù)城市發(fā)展和企業(yè)目標(biāo)，每年修訂投資標(biāo)準(zhǔn),，除核心財(cái)務(wù)指標(biāo)外,，還要看客戶品牌影響力、團(tuán)隊(duì)經(jīng)營能力等,。

當(dāng)區(qū)域布局節(jié)奏優(yōu)先級和組織團(tuán)隊(duì)打造之后，如何獲取土地成為關(guān)鍵命題,。

在力高看來：“未來投資方式要多元化,，招拍掛拿地利潤空間基本上透明,，資金成本低的頭部企業(yè)更有競爭優(yōu)勢。”

對于力高確定華東作深,、華南加強(qiáng)的兩大優(yōu)先級布局后,，王衛(wèi)鋒強(qiáng)調(diào)：“未來華東考慮增加多元聯(lián)動、華南進(jìn)入城市更新,，當(dāng)然收并購,、招拍掛力高也會繼續(xù)堅(jiān)持。但無論哪種方式,，未來拿地競爭一定是全方位的,，考驗(yàn)團(tuán)隊(duì)的資源能力，風(fēng)控能力,、資金實(shí)力,、整合能力、產(chǎn)品能力,，是綜合的PK”,。

力高未來投資就是在這個(gè)綜合基礎(chǔ)之上，通過差異化手段提升拿地能力,。

基于確定的土地儲備的補(bǔ)貨強(qiáng)度,，組合投資方式。

比如,，力高圍繞房地產(chǎn)的價(jià)值鏈,，包括健康、商業(yè),、酒店,、文旅等，組建了多元化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán),，以符合華東區(qū)域房地產(chǎn)綜合性產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向,。

華南的城市更新政策走在全國前列，目前因?yàn)槌鞘懈驴臻g很大,，對力高也是機(jī)會,，力高在2019年已經(jīng)新成立了城市更新公司，專注于大灣區(qū)城市更新機(jī)會,。

關(guān)于產(chǎn)品力，王衛(wèi)鋒強(qiáng)調(diào)：“房地產(chǎn)行業(yè)正在回歸產(chǎn)品和服務(wù)的原點(diǎn),。政策強(qiáng)調(diào)“房住不炒”,，就是要求房地產(chǎn)行業(yè)的競爭和發(fā)展回歸到基本的產(chǎn)品和服務(wù)屬性，市場即使在底部,，好產(chǎn)品依舊可以快速去化,。”

但更關(guān)鍵的問題是,，如何打造有競爭優(yōu)勢的力高產(chǎn)品？

對此,，力高給出了獨(dú)特的產(chǎn)品競爭力打法,。

即打造“新東方的健康建筑”。

2019年10月31日,，《力高集團(tuán)新東方的健康建筑白皮書》正式發(fā)布,，提出力高未來將從新東方生活美學(xué)以及健康建筑兩大關(guān)鍵維度，來構(gòu)成力高新東方生活方式和力高未來的產(chǎn)品差異化競爭力,。

何為產(chǎn)品競爭力,？對此，王衛(wèi)鋒構(gòu)建過一個(gè)產(chǎn)品競爭力模型,，將房地產(chǎn)產(chǎn)品力競爭分為四個(gè)階段或是格局段位,。

開發(fā)商賣房屋給客戶,，客戶思考的是生活場景,，新的居住地段配套、新的室內(nèi)空間環(huán)境,、新的社區(qū)鄰里文化……這一切其實(shí)都是生活場景的變好和生活方式的升級,。

基于此，力高提出了新東方生活美學(xué)理念,，通過對于東方生活美學(xué)的系統(tǒng)研究,，以關(guān)系為核心，研究東方人居的底層邏輯關(guān)系,，構(gòu)建了家庭,、鄰里、組織,、人文,、自然五個(gè)方面的健康關(guān)系網(wǎng)絡(luò),，讓力高的客戶真正體驗(yàn)到東方傳統(tǒng)生活方式之美。

未來產(chǎn)品力的競爭,，將升級為“生活方式的競爭”,！

力高的競爭牌是新東方生活方式，一則是力高要順應(yīng)時(shí)代趨勢做產(chǎn)品,，二則力高源于名城泉州,，自身成長基因也想繼承一些傳統(tǒng)的優(yōu)秀文化。兩者結(jié)合,，力高推出了“新東方生活美學(xué)”+“健康建筑”的產(chǎn)品定位,。

對于新東方，新中式,，比如泰禾,、綠城、世茂,、金地等都在做,，作為后來者，力高如何在新東方風(fēng)口開辟一條獨(dú)特的細(xì)分之路,？又或者,，力高在新東方有何不同？

首先,，力高的新東方,，不僅是打造一個(gè)建筑形態(tài)、建筑立面等硬件層面的產(chǎn)品,，而是通過產(chǎn)品,、服務(wù)提供一種新東方的生活方式。

力高從功能上提煉了現(xiàn)代的新東方生活7個(gè)關(guān)鍵詞,，涉及中國人人居的儀式,、意境、自然,、和諧,、共生、身心等,，把這些通過不同的空間場景嫁接落位到力高的社區(qū)產(chǎn)品中去,。某種程度上，這是東方建筑,、東方文化的“硬軟件”融合,。

談及新東方建筑，大多都認(rèn)為是低密、高總價(jià)產(chǎn)品,，屬于少數(shù)人的私享。

但力高的方向是面對主流市場主流客戶去打造新東方生活方式,。

王衛(wèi)鋒強(qiáng)調(diào)：“新東方生活方式,，不應(yīng)該作為少數(shù)人的專享。力高新東方美學(xué)的底層邏輯是生活方式,，而不僅是建筑形態(tài),。”

• 比如新東方的核心之一是“意境”,，一個(gè)窗戶瞭望出去,，窗外就是“一副風(fēng)景”。

• 比如客戶進(jìn)入小區(qū)時(shí)都能感受到回家的親切感與儀式感,、城市與社區(qū)的場景切換感,，無論高層或低密度住宅。

某種程度上,，力高研究的不僅是建筑學(xué),，而更像是社會學(xué)，研究家庭和鄰里社會關(guān)系,。

對生活方式的洞察和場景設(shè)計(jì),，是力高未來產(chǎn)品的出發(fā)點(diǎn)。舉個(gè)例子,，對于廚房空間設(shè)計(jì),，

常規(guī)構(gòu)想是如何方便烹飪，但事實(shí)上今天城市家庭非常缺乏家庭集中的交流空間,，而餐廚正在逐漸扮演這個(gè)功能,，因此開敞式、一體化的餐廚設(shè)計(jì)將成為標(biāo)配,。

人的時(shí)間80%是在建筑里面過的,，未來健康不是改善需求，而是當(dāng)下都市人的“剛需”,！

而且未來的客戶是愿意為健康住宅買單,。

王衛(wèi)鋒坦言：“現(xiàn)在的住宅缺少健康建筑理念，比如交通噪音,、樓上樓下噪音等聲環(huán)境問題比較突出,，而對比日本，樓上是否住人樓下是感知不到的,，核心因?yàn)楦粢艏夹g(shù)的廣泛應(yīng)用,，但中國樓盤很少采用。究其原因，并非成本問題,，而是健康理念還沒到位,，或者足夠重視。”

但何為健康住宅,？

力高認(rèn)為健康住宅不僅是綠色建筑,，力高健康建筑有三大維度：“健康的空間環(huán)境、健康的設(shè)施配套,、健康的社區(qū)運(yùn)營,。”

只有這三個(gè)維度全部用“健康”理念貫穿,、落地,、日復(fù)一天的運(yùn)維，才是真正的健康住宅,。

而且在實(shí)際落地中,，力高健康三大維度還只是一級目錄，核心在各個(gè)目錄下還有36項(xiàng)技術(shù),、100多個(gè)健康生活場景,、500多個(gè)健康細(xì)節(jié)。不同城市不同項(xiàng)目依據(jù)客戶需求和必要性做選擇題,、做適配設(shè)計(jì)就好,。

未來房企在規(guī)模,、品牌,、資金等維度競爭激烈，但在產(chǎn)品和服務(wù)維度卻可以構(gòu)建自己獨(dú)特的競爭力,。力高如何打造新東方健康建筑的競爭優(yōu)勢,？

對此，王衛(wèi)鋒坦言：“僅有好的產(chǎn)品理念和產(chǎn)品力文化是不夠的,，對于一個(gè)企業(yè)而言,，無論新東方生活方式，還是健康建筑,，這些都需要高度專業(yè)化,、系統(tǒng)化，力高選擇與深圳大學(xué)戰(zhàn)略合作,，以此加快推進(jìn)新東方健康住宅又快又好的研發(fā)落地,。”

也就是在2019年,，力高集團(tuán)與深圳大學(xué)聯(lián)合成立了“建筑研究中心”,，這個(gè)研究中心目前的主要課題之一就是研究新東方,，研究的范圍不僅是研究新東方建筑美學(xué)，而是研究新東方的“生活方式”,，力高要聯(lián)合一個(gè)專業(yè)學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu),，一起探討中國人居的理想狀態(tài)。

城市布局匹配發(fā)展趨勢和力高未來3年戰(zhàn)略,，產(chǎn)品打造獨(dú)特有競爭的新東方健康建筑,，接下來是如何實(shí)現(xiàn)有競爭力的運(yùn)營，去支撐力高三年戰(zhàn)略有效落地,？

對此，王衛(wèi)鋒提出了“有競爭力的運(yùn)營”,！

再好的戰(zhàn)略,，如果沒有組織和執(zhí)行抓手，那么都是“空頭支票”,！

對此,，2019年年底，力高成立了一個(gè)“戰(zhàn)略運(yùn)營部門”,！

為何要成立,？

首先，戰(zhàn)略運(yùn)營部門的首要職責(zé)是“做強(qiáng)運(yùn)營”,，運(yùn)營是戰(zhàn)略的抓手,。

其次，為何叫戰(zhàn)略運(yùn)營,，核心是讓運(yùn)營有的放矢,，即力高要將三年戰(zhàn)略目標(biāo)分解為各個(gè)中心、城市公司的經(jīng)營動作,。相對傳統(tǒng)的運(yùn)營部,，力高戰(zhàn)略運(yùn)營更有戰(zhàn)略導(dǎo)向。

其三,、2020年力高戰(zhàn)略運(yùn)營將解決內(nèi)部決策機(jī)制和市場反應(yīng)機(jī)制,。

未來不確定的變化時(shí)代，房企的市場反應(yīng)速度,、決策速度,、決策質(zhì)量將非常關(guān)鍵。

王衛(wèi)鋒表示：“通常決策機(jī)制都是層層上報(bào),，周期比較長,，但又是關(guān)鍵路徑，如何突破優(yōu)化,？核心就在于力高會成立跨部門的協(xié)同小組,，類似一個(gè)個(gè)工作坊的靈活組織，高層參與決策全過程，這樣整體決策速度,，決策質(zhì)量會更高,。我也會參與到產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)的全過程中去，以此支撐力高快速提升產(chǎn)品競爭力,?！?/span>

同樣在后端，尤其是銷售環(huán)節(jié),，力高要提升對市場的反應(yīng)速度,，目前全國樓市一城一策，一項(xiàng)一策,，市場瞬息萬變,，每周都在變化，同行友商也在變化,，所以打造快速市場反應(yīng)機(jī)制就成為市場競爭的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié),。

對此，力高會把以前的串行的傳統(tǒng)流程重新打亂,，變成跨部門的工作協(xié)同方式,，重新拉通業(yè)務(wù)鏈條，在關(guān)鍵問題上進(jìn)行快速決策,，最終實(shí)現(xiàn)從外部市場到內(nèi)部高效反應(yīng)的決策機(jī)制,。

未來業(yè)務(wù)鏈條,、業(yè)務(wù)流程和管控點(diǎn)需要重構(gòu)優(yōu)化,，尤其是快速決策點(diǎn)要跳出傳統(tǒng)的決策流程。

傳統(tǒng)的流程與決策是各部門間工作包串聯(lián)交接,，經(jīng)常會錯(cuò)過最佳決策點(diǎn),，浪費(fèi)時(shí)間。力高組織機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀是兩級架構(gòu),，整體扁平,，2020年力高將從客戶與業(yè)務(wù)角度進(jìn)行優(yōu)化。

王衛(wèi)鋒舉例,，華為公司內(nèi)部強(qiáng)調(diào)兩支核心流程,，一個(gè)是以客戶為核心的流程，一個(gè)是以供應(yīng)商為核心的流程,。

王衛(wèi)鋒一直強(qiáng)調(diào)：管理，一定要為業(yè)務(wù)一線服務(wù),。

力高在內(nèi)部要求基于戰(zhàn)略和經(jīng)營需要倒逼管理變革優(yōu)化,，最終實(shí)現(xiàn)在不同階段,、不同市場環(huán)境下支撐戰(zhàn)略與經(jīng)營目標(biāo)，而不是先設(shè)置一個(gè)管理架構(gòu),，然后再去指導(dǎo)業(yè)務(wù),。力高根據(jù)年度目標(biāo)和經(jīng)營要求，每年優(yōu)化總部與城市公司的管理邊界,。

目前力高總部更多基于統(tǒng)籌經(jīng)營,、體系建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)控制，而城市公司更多作為一個(gè)經(jīng)營實(shí)體,，責(zé)權(quán)利對等,，形成管理閉環(huán)，把城市公司自主經(jīng)營能力快速建立起來,。

未來,，力高打造有競爭力的運(yùn)營核心體現(xiàn)在三大維度。

其一,，是對戰(zhàn)略機(jī)會的把握和對發(fā)展戰(zhàn)略的定義。核心是有競爭力的運(yùn)營,，更多的體現(xiàn)是在組織能力,，通俗的說，力高確定了未來發(fā)展方向,，核心就是要把戰(zhàn)略固化為組織的共識和關(guān)鍵行動,。

其二，未來培養(yǎng)自己的關(guān)鍵能力,。關(guān)鍵能力是抓大放小,、抓住發(fā)展的主要矛盾，未來力高核心會抓三大關(guān)鍵能力,，即力高的產(chǎn)品競爭力,、投資競爭力和運(yùn)營競爭力，而且三大關(guān)鍵能力是必須層層細(xì)化,，要具體沉淀出來,，有運(yùn)營抓手。

其三,，商業(yè)模式的大協(xié)同,。如何完成地產(chǎn)與多元化的戰(zhàn)略協(xié)同？如何實(shí)現(xiàn)總部與城市公司的協(xié)同,？……協(xié)同好,、協(xié)同效率高，就能讓力高產(chǎn)生更高的效能,，內(nèi)部效率更高,，內(nèi)部消耗更少,，這樣就能實(shí)現(xiàn)對外更強(qiáng)的整體競爭力。比如力高物業(yè)如何對銷售產(chǎn)生支撐,，力高商業(yè)如何對地產(chǎn)開發(fā)支撐,？

地產(chǎn)后半場，房企戰(zhàn)略固然重要,，但更重要是戰(zhàn)略的執(zhí)行和落地能力,。

未來3年，力高戰(zhàn)略目標(biāo)的理性,，經(jīng)營質(zhì)量第一的導(dǎo)向,、城市布局的從容和底氣、差異化的新東方健康專注,，有競爭力的運(yùn)營……力高形成了前瞻戰(zhàn)略與運(yùn)營落地的“大閉環(huán)”,。

 專注地產(chǎn)30強(qiáng)之變

地產(chǎn)總裁內(nèi)參

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