前言：十余年前,，在俯瞰深圳高爾夫球場(chǎng)的東方玫瑰園王志綱書房,，我與中國(guó)民間戰(zhàn)略智庫(kù)肇始者王志綱老師的對(duì)話，是拙作《城脈：為第五代城市筑魂》,、《城計(jì)：從城市范例到全球標(biāo)桿》的起源……

因?yàn)橹袊?guó)城市化的高速進(jìn)程,，因?yàn)樽≌蟊P開(kāi)發(fā)的推動(dòng)，兩年來(lái),，城市運(yùn)營(yíng)是一個(gè)讓市長(zhǎng)和地產(chǎn)商們同時(shí)興奮起來(lái)的話題,。然而，自2001年CIHAF(中國(guó)住交會(huì))首次提出城市運(yùn)營(yíng)概念至今,，雖然在諸多城市崛起了住宅大盤或新興園區(qū),，但尚沒(méi)有哪一位市長(zhǎng)或地產(chǎn)商可以以其實(shí)踐對(duì)這個(gè)概念做出完整、系統(tǒng)的闡釋,。

2003年11月,，第五屆CIHAF(中國(guó)住交會(huì))又一次把中國(guó)城市發(fā)展決策者與土地運(yùn)營(yíng)者的目光聚焦在深圳。他們關(guān)注的焦點(diǎn)是：作為中國(guó)最具影響力和行業(yè)推動(dòng)力的展會(huì),，CIHAF（中國(guó)住交會(huì)）的靈魂是什么？住交會(huì)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的難道只是一個(gè)火爆的交易場(chǎng),？CIHAF把市長(zhǎng)們由中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的幕后推向前臺(tái),。由此，城市取代大盤成為住交會(huì)永不褪色的主題,，而城市的運(yùn)營(yíng)與競(jìng)賽正是CIHAF（中國(guó)住交會(huì)）之魂,。

說(shuō)到城市運(yùn)營(yíng)，王志綱工作室是個(gè)不得不說(shuō)的名字,。城市運(yùn)營(yíng)的概念和理論在中國(guó)的傳播,，王志綱既是發(fā)現(xiàn)者又是實(shí)踐者。兩年前,，王志綱在大盤時(shí)代的浪尖急流勇退,，婉拒了中信、奧園等公司的大盤運(yùn)營(yíng)案,，專心給市長(zhǎng)們當(dāng)起了“教練”,。兩年來(lái)，他的城市經(jīng)營(yíng)五段論成了不少市長(zhǎng)施政綱領(lǐng)的開(kāi)場(chǎng)白,。從西安曲江新城到紹興東方威尼斯,，從杭州天都城到西部成都，從香格里拉到四川甘孜,，都可以見(jiàn)到王志綱及其工作室同人的身影,。在深度介入中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)之后，王志綱對(duì)中國(guó)城市時(shí)代的理解更深，視野也更廣了,。對(duì)于本屆住交會(huì)的主題——城市競(jìng)爭(zhēng)力與城市運(yùn)營(yíng),，王志綱有著怎樣的理解？日前,，城市文脈探究者秦剛來(lái)到王志綱工作室,，與王志綱就城市運(yùn)營(yíng)的話題進(jìn)行了一場(chǎng)對(duì)話。

城市運(yùn)營(yíng),，主唱者是市長(zhǎng)

秦剛：王老師,，好久不見(jiàn)。剛剛在最新一期《南風(fēng)窗》和《新周刊》看到你最近的身影,。

很顯然,，你和工作室在成都、甘孜的出現(xiàn)引起了國(guó)內(nèi)許多媒體的關(guān)注,。除了獲得你們的城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略支持,，這兩個(gè)城市(地區(qū))免費(fèi)在中國(guó)最具影響的政經(jīng)周刊和時(shí)尚刊物上做了一次精彩的亮相。但對(duì)于一個(gè)市長(zhǎng)而言,，運(yùn)營(yíng)城市不僅僅是在媒體上做宣傳,、在電視中上鏡那么簡(jiǎn)單吧。從為大盤發(fā)展商做顧問(wèn)到為市長(zhǎng)們當(dāng)“教練”,，你和工作室為什么選擇淡出熱錢滾滾的地產(chǎn)圈,？發(fā)展商和市長(zhǎng)，城市運(yùn)營(yíng)的主唱者是誰(shuí),？

王志綱：兩年前,，《大盤時(shí)代》使城市運(yùn)營(yíng)的話題熱起來(lái)。許多大規(guī)模開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)展商也紛紛以城市運(yùn)營(yíng)商自居,。媒體和業(yè)界以為我主張地產(chǎn)商走向城市運(yùn)營(yíng)的前臺(tái),，其實(shí)這是一個(gè)誤解。

城市運(yùn)營(yíng)的指揮或主唱者只能是市長(zhǎng),，他是制定“菜譜”的人,，發(fā)展商只是某一道菜的“大廚”。市長(zhǎng)和發(fā)展商要各就各位,。本屆住交會(huì)把會(huì)展的重點(diǎn)轉(zhuǎn)為城市的營(yíng)銷和城市競(jìng)爭(zhēng)力提升的舞臺(tái),，這代表著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和中國(guó)城市化的共同方向。我們工作室謀求為中國(guó)城市的發(fā)展提供思想策略,，和市長(zhǎng)們的思想碰撞,、對(duì)話是我們?yōu)樯鐣?huì)創(chuàng)造價(jià)值的最佳途徑。

城市運(yùn)營(yíng),，找城市的魂

秦剛：從樓盤到大盤,，從大盤到城市,，住交會(huì)在創(chuàng)新中轉(zhuǎn)型。本屆住交會(huì)更明確以城市和市長(zhǎng)作為一個(gè)重點(diǎn),，這是否意味著中國(guó)城市時(shí)代的來(lái)臨,？CIHAF應(yīng)在其中扮演怎樣的角色？

王志綱：住交會(huì)的策劃組織者和主流媒體聯(lián)盟一直走在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)之前,。利用住交會(huì)和主流媒體聯(lián)盟的平臺(tái),，把城市和市長(zhǎng)推向城市營(yíng)銷和城市運(yùn)營(yíng)的前臺(tái)正逢其時(shí)。

兩年前,，《大盤時(shí)代》提出的城市運(yùn)營(yíng)觀念是想引起城市發(fā)展的最高決策者——市長(zhǎng)(書記)們對(duì)城市發(fā)展,、定位、產(chǎn)業(yè)整合等系統(tǒng)工程的重視,。我們工作室的興奮點(diǎn)也在于此,。雖然為碧桂園、星河灣,、奧林匹克花園等大盤做過(guò)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃,，給一些地產(chǎn)商朋友做過(guò)顧問(wèn)，但王志綱工作室成為中國(guó)商業(yè)戰(zhàn)略思想庫(kù)的目標(biāo)定位沒(méi)有因?yàn)槎唐谏虡I(yè)利益而改變,。兩年來(lái),，我們?yōu)樯虾！⒊啥?、西安,、天津、杭州,、紹興、麗江,、甘孜等十幾個(gè)城市,、地區(qū)做了較深層的城市運(yùn)營(yíng)，我本人還擔(dān)任了成都等地的城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略顧問(wèn),。城市的發(fā)展戰(zhàn)略研究就是要解決城市的魂,、發(fā)現(xiàn)城市的個(gè)性和魅力、為城市運(yùn)營(yíng)服務(wù),。

住交會(huì)的策劃者和主流媒體聯(lián)盟對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)和城市發(fā)展的把握是準(zhǔn)確的,，中國(guó)城市化和城市運(yùn)營(yíng)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。中國(guó)住交會(huì)應(yīng)該成為城市展現(xiàn)自己個(gè)性與魅力的舞臺(tái),、城市與城市趕超角逐的賽場(chǎng),。住交會(huì)的策劃與組織者意識(shí)到了城市化和城市運(yùn)營(yíng)在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展中的重要作用，我深有同感,。

運(yùn)營(yíng)166個(gè)百萬(wàn)人口城市

秦剛：五年前還對(duì)中國(guó)的持續(xù)發(fā)展持悲觀態(tài)度的國(guó)際著名趨勢(shì)專家大前研一日前斷言,，中國(guó)在未來(lái)20年將成為全新形態(tài)的政治與經(jīng)濟(jì)實(shí)體,，無(wú)論是在政治領(lǐng)域還是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，中國(guó)都具有相當(dāng)強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力,。某種意義上說(shuō),，這些成就恰恰是城市化的結(jié)果。

10年前,，中國(guó)百萬(wàn)人口以上的城市還只有20個(gè),，而現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到166個(gè)，聲稱將建設(shè)國(guó)際化都市的中國(guó)城市竟有數(shù)十個(gè),。有人說(shuō)上海是中國(guó)的紐約,，而深圳則是中國(guó)的芝加哥，你認(rèn)為如何形成每個(gè)城市不同的核心競(jìng)爭(zhēng)力,？城市運(yùn)營(yíng)涵蓋哪些領(lǐng)域,？

王志綱：城市對(duì)人類文明的貢獻(xiàn)非凡，無(wú)論是物質(zhì)文明還是精神文明,。在大城市以外的地區(qū)發(fā)展產(chǎn)業(yè)是很困難的,，快速的城市化進(jìn)程正是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大原動(dòng)力。

搞城市運(yùn)營(yíng)并非都朝著國(guó)際化大都市的目標(biāo)發(fā)展,。每個(gè)城市最需要的是找到自己的魂,、自己的個(gè)性和魅力。CIHAF要幫助市長(zhǎng)和城市發(fā)展規(guī)劃的決策者發(fā)現(xiàn),、展現(xiàn)城市的獨(dú)特魅力,。我們?cè)谏虾！⒈本?、深圳,、廣州四個(gè)一線城市都建立了自己的工作機(jī)構(gòu)。在我看來(lái),，這四個(gè)城市的城市定位和目標(biāo)不同,，不重合，不沖突,，這有助于形成獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力,。許多二線城市的定位不夠明確、不符合實(shí)際,，盲目求大求全,，城市運(yùn)營(yíng)失誤很多。比如沈陽(yáng)花了幾十個(gè)億搞的城市環(huán)線,、立交橋不實(shí)用,，成了花架子，二十個(gè)億搞的大市場(chǎng)招商艱難,。這樣的例子不勝枚舉,。珠三角,、長(zhǎng)三角的城市帶建設(shè)都存在類似的問(wèn)題。城市運(yùn)營(yíng)絕不只是大興土木,、鋪攤子上項(xiàng)目那么簡(jiǎn)單,，它包括國(guó)土整治、建筑設(shè)計(jì),、產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)等多個(gè)行業(yè)的資源信息整合,。這門科學(xué)是一門新知識(shí)，需要市長(zhǎng)們虛心學(xué)習(xí),，身體力行,。CIHAF應(yīng)該成為城市運(yùn)營(yíng)的講壇和市長(zhǎng)們充電的課堂。

城市運(yùn)營(yíng)的步驟是先確立城市定位,，再完成產(chǎn)業(yè)要素的整合,，制訂發(fā)展戰(zhàn)略和空間布局規(guī)劃，最后是城市形象的塑造,、推廣,。在我們不久前完成的大成都城市發(fā)展戰(zhàn)略策劃中，成都的新策略形象是“西部之心,、魅力成都,，休閑勝地、人居天府——中國(guó)生活質(zhì)量最高的城市”,。圍繞著這個(gè)城市形象和定位,，市長(zhǎng)和政府再去整合產(chǎn)業(yè)要素和空間布局。

城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力只有一個(gè),，那就是這個(gè)城市文化和城市精神,。例如深圳開(kāi)拓創(chuàng)新包容多元的移民精神，上海開(kāi)放時(shí)尚敢于超前的進(jìn)取精神,。我相信,，CIHAF將會(huì)成為中國(guó)城市展現(xiàn)自己時(shí)代精神和個(gè)性魅力的舞臺(tái)。

作者介紹：

秦剛,，綠色社區(qū)與文化園區(qū)生態(tài)構(gòu)建者,，國(guó)家高端智庫(kù)專家,，中國(guó)新聞獎(jiǎng)獲得者,；國(guó)家信息中心國(guó)際信息研究所高級(jí)研究員、中房ICR學(xué)術(shù)院長(zhǎng),；“小院”生態(tài)合伙人,；潮星集團(tuán)獨(dú)董；雅頌城脈董事,。

著有《城脈：為第五代城市筑魂》,、《城計(jì)——從城市范例到全球標(biāo)桿》,、《微視窗里的全球眼》等。

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