作者：劉梅竹 黑龍江資深法官

近年來，經(jīng)常發(fā)生這樣一種民事糾紛,，一方當(dāng)事人主張雙方存在房屋買賣法律關(guān)系,，已實(shí)際交付購房款，要求履行房屋買賣合同,，交付房屋及辦理更名過戶,；而另一方則主張雙方不存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，主張成立借貸關(guān)系,，認(rèn)為房屋買賣合同只是一種債的擔(dān)保,，不存在出賣房屋的真實(shí)意思表示。這種民事法律關(guān)系實(shí)踐中的處理我們并不陌生,，但其背后的法律關(guān)系的性質(zhì)值得探討,，筆者認(rèn)為這種形式的擔(dān)保實(shí)際在我國活躍的市場經(jīng)濟(jì)中已經(jīng)頻繁出現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)究其實(shí)質(zhì),，因勢(shì)利導(dǎo),，既保障債權(quán)人的交易安全，也維護(hù)市場的交易秩序,。

【司法實(shí)踐】

在處理此類名為房屋買賣實(shí)為民間借貸的案件時(shí),，常規(guī)的思路為探究當(dāng)事人之間的真實(shí)

意思表示，通過審查合同的內(nèi)容等查清案件的基礎(chǔ)法律關(guān)系以確定合同的性質(zhì),。通過審查房屋買賣合同中買賣雙方的權(quán)利,、義務(wù)是否對(duì)等，合同內(nèi)容是否在平等協(xié)商基礎(chǔ)上擬定而成,、合同記載的內(nèi)容是否符合日常生活房產(chǎn)交易的普遍習(xí)慣,、房產(chǎn)交易價(jià)格是否合理等因素,，綜合評(píng)定合同性質(zhì)，在能夠認(rèn)定以房屋買賣合同形式進(jìn)行借貸的情況下,，當(dāng)事人主張房屋買賣合同有效，交付房屋并辦理更名過戶的,，法院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人行使釋明權(quán),，釋明當(dāng)事人變更訴訟請(qǐng)求，按借貸糾紛主張權(quán)利,。經(jīng)釋明,，當(dāng)事人拒絕變更訴訟請(qǐng)求，堅(jiān)持按房屋買賣合同主張權(quán)利的,，判決駁回其訴訟請(qǐng)求,；若當(dāng)事人變更為按借貸糾紛主張權(quán)利的，法院應(yīng)按借貸糾紛繼續(xù)審理,。之所以通過這種思路處理此類案件,，一方面因?yàn)樵摲N民間借貸有變相不動(dòng)產(chǎn)流質(zhì)，違反擔(dān)保法等法律規(guī)定之嫌,，另一方面若直接按房屋買賣合同糾紛處理,，在現(xiàn)如今不規(guī)范的民間金融市場上，會(huì)導(dǎo)致絕大多數(shù)案件結(jié)果不公平,，往往約定的房產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)格,。

【探究】

一、意思與表示不一致的處理

法官內(nèi)心確信的過程實(shí)際上是對(duì)證據(jù)的認(rèn)定過程,。內(nèi)心能夠確信的標(biāo)準(zhǔn)就是民事訴訟中要求的證據(jù)具有高度蓋然性,。在名為房屋買賣，實(shí)為民間借貸的案件中,，往往出借方在與借款人成立借款關(guān)系時(shí),，不與原告簽訂書面借款合同，或者即使簽訂書面借款合同,，也不將該合同提供給借款人,，并且與借款人直接簽訂房屋買賣合同，使借款人為其出具收到購房款的收條,，該收條實(shí)為收到借款的收條,。庭審中買受人（出借人）通過提供房屋買賣合同及收到購房款的收條，來完成其證明存在真實(shí)房屋買賣關(guān)系的舉證義務(wù),，進(jìn)而主張出賣人（借款人）履行交付房屋或更名過戶的合同義務(wù),，可以說從形式上看原告的證據(jù)達(dá)到了高度蓋然性的標(biāo)準(zhǔn)。但被告往往主張雙方實(shí)則存在借款關(guān)系,，有的可以出示一段時(shí)期持續(xù)的利息付款憑條等證據(jù),，雙方簽訂房屋買賣合同是為了擔(dān)保借款到期后能夠償還借款,，不具有出賣房屋的真實(shí)意思表示。在出現(xiàn)可能意思與表示不一致的情況時(shí),，法官應(yīng)盡可能地接近客觀真實(shí),，仔細(xì)審查合同內(nèi)容并結(jié)合交易習(xí)慣、生活常理綜合判斷是否存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系,。一般情況下,，在實(shí)為借貸的房屋買賣關(guān)系中房屋的價(jià)格明顯低于市場價(jià)，買受人未到標(biāo)的房屋內(nèi)實(shí)地查看,，房屋長達(dá)半年至一年也不交付占有或更名過戶,，這些不符合生活常理和交易習(xí)慣的因素存在確實(shí)讓法官的內(nèi)心確認(rèn)無法形成，故處理意思與表示不一致的時(shí)應(yīng)進(jìn)行法益權(quán)衡,，探究當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同的真實(shí)意思表示,，對(duì)該類案件應(yīng)認(rèn)定為不存在真實(shí)房屋買賣關(guān)系，實(shí)為借貸關(guān)系,。

二,、以房屋買賣合同的形式體現(xiàn)的借款擔(dān)保關(guān)系的真實(shí)性質(zhì)

當(dāng)事人訂立房屋買賣合同對(duì)借款合同進(jìn)行擔(dān)保，如果借貸合同的借款人（房屋買賣合同的出賣人）能夠及時(shí)清償債務(wù),，出借人享有的房屋買賣合同的債權(quán)就消滅,，房屋買賣合同就不再履行。如果借款合同的借款人不履行債務(wù),，出借人就可以行使房屋買賣合同的交付房屋,、要求更名過戶的債權(quán)，用該房屋清償債務(wù),，消滅債權(quán),。從實(shí)質(zhì)上看，房屋買賣合同發(fā)生擔(dān)保作用不是債權(quán),，而是債權(quán)的標(biāo)的物房屋,，是房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移對(duì)借款合同的債權(quán)發(fā)生擔(dān)保作用。從這個(gè)意義上看,，房屋買賣合同作為借貸合同債權(quán)的的擔(dān)保,，并不是債權(quán)擔(dān)保，而是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的擔(dān)保,，是物保,。

在傳統(tǒng)的物的擔(dān)保中，法律規(guī)定的方式有抵押,、質(zhì)押,、留置，《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定但是其他法律或者實(shí)踐中確認(rèn)的非典型擔(dān)保物權(quán)還有優(yōu)先權(quán)、所有權(quán)保留和讓與擔(dān)保,。用房屋買賣合同設(shè)定的擔(dān)保顯然不屬于法定的擔(dān)保物權(quán),，也不是優(yōu)先權(quán)、所有權(quán)保留的情形,。有學(xué)者認(rèn)為這種新型的擔(dān)保關(guān)系屬于非典型擔(dān)保中的讓與擔(dān)保,。所謂讓與擔(dān)保，是指債務(wù)人或者第三人為擔(dān)保債務(wù)人的債務(wù),，將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)等權(quán)利轉(zhuǎn)移于擔(dān)保權(quán)人,，而使擔(dān)保權(quán)人在不超過擔(dān)保之目的的范圍內(nèi)，于債務(wù)清償后,，擔(dān)保標(biāo)的物應(yīng)返還與債務(wù)人或第三人，債務(wù)不履行時(shí),，擔(dān)保權(quán)人得就該標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)姆堑湫蛽?dān)保物權(quán),。用房屋買賣合同設(shè)置的擔(dān)保具備讓與擔(dān)保的部分法律特征，但與讓與擔(dān)保相比較,，前者是債務(wù)人為擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn),，用房屋買賣合同的方式，約定如果債務(wù)人不履行合同時(shí),，將房屋買賣合同約定的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人即擔(dān)保權(quán)人,，擔(dān)保權(quán)人得就該買賣標(biāo)的物優(yōu)先受清償，實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán),。區(qū)別就在于一個(gè)是將約定的擔(dān)保物的所有權(quán)先讓與債權(quán)人,，于債務(wù)清償時(shí)將擔(dān)保物的所有權(quán)再轉(zhuǎn)移給擔(dān)保人一個(gè)是約定擔(dān)保物的所有權(quán)擬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),，即轉(zhuǎn)讓所有權(quán),，清償債務(wù)。也就是說,，讓與擔(dān)保是以先轉(zhuǎn)讓的所有權(quán)為擔(dān)保,，擔(dān)保人對(duì)擔(dān)保物所享有的權(quán)利處于既得狀態(tài)，用房屋買賣合同擔(dān)保是以后轉(zhuǎn)讓的所有權(quán)為擔(dān)保,，對(duì)擔(dān)保物所享有的權(quán)利處于期待狀態(tài),，故用房屋買賣合同設(shè)置的擔(dān)保應(yīng)屬后讓與擔(dān)保。

三,、后讓與擔(dān)保的有效性

后讓與擔(dān)保作為一種非典型擔(dān)保物權(quán)并未被納入我國現(xiàn)行法律框架中,。我國《物權(quán)法》實(shí)行物權(quán)法定原則，沒有明文規(guī)定物權(quán)法定緩和,。除物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)種類外,，當(dāng)事人不得自主創(chuàng)設(shè)物權(quán)，因此，堅(jiān)持絕對(duì)物權(quán)法定的人認(rèn)為本文旨在設(shè)定后讓與擔(dān)保物權(quán)的合同因與物權(quán)法相悖,，故該類房屋買賣合同是無效的,。也有學(xué)者認(rèn)為該類型的擔(dān)保是有法律基礎(chǔ)的，2006年的《物權(quán)法（草案）》曾經(jīng)規(guī)定了物權(quán)法定緩和原則,，即第三條規(guī)定“物權(quán)的種類和內(nèi)容,，由法律規(guī)定；法律未做規(guī)定的,，符合物權(quán)特征的權(quán)利,，視為物權(quán)”，但《物權(quán)法》在通過時(shí)刪除了物權(quán)法定緩和的內(nèi)容,。堅(jiān)持絕對(duì)“物權(quán)法定”原則的學(xué)者認(rèn)為這一規(guī)定導(dǎo)致物權(quán)法基本原則的根本性改變,，即“物權(quán)法定原則”變?yōu)椤拔餀?quán)自由原則”。實(shí)際上,，物權(quán)法定與物權(quán)自由并非截然對(duì)立,，二者之間還存在一個(gè)中間地帶，正式這種中間地帶更能適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要,。因?yàn)閺纳鐣?huì)的發(fā)展情況來看,，社會(huì)實(shí)際生活與民事實(shí)定法產(chǎn)生不一致的現(xiàn)象會(huì)不斷涌現(xiàn)，在立法不能及時(shí)適時(shí)補(bǔ)充時(shí),，民法的設(shè)計(jì)應(yīng)該允許習(xí)慣法填補(bǔ),，物權(quán)法定主義也不例外，以此才能有利于市場交易和社會(huì)發(fā)展之需,。另外,，物權(quán)法定主義旨在限制當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)物權(quán)，尚無禁止經(jīng)由習(xí)慣法形成新物權(quán)之理,。因此,，可以通過習(xí)慣法確認(rèn)后讓與擔(dān)保為非典型擔(dān)保物權(quán)。

四,、后讓與擔(dān)保的實(shí)行方式

實(shí)踐中,，后讓與擔(dān)保的實(shí)行方式基本上是通過房屋買賣合同設(shè)立的，在確認(rèn)后讓與擔(dān)保有效成立后,，當(dāng)所擔(dān)保的債務(wù)已屆清償期,，債務(wù)人沒有清償債務(wù)時(shí)，擔(dān)保權(quán)人能否依約定直接取得擔(dān)保物的所有權(quán)以抵償債務(wù)呢,？這就關(guān)系到后讓與擔(dān)保的實(shí)行方式問題,。

后讓與擔(dān)保的實(shí)行方式包括兩種，一是變價(jià)擔(dān)保標(biāo)的物,，價(jià)款用以清償債權(quán),。但后讓與擔(dān)保并非“作死”,。由于市場價(jià)格的變動(dòng)，或由于估價(jià)不準(zhǔn)確,，實(shí)現(xiàn)債權(quán)一般應(yīng)當(dāng)以變價(jià)的形式,。一般應(yīng)采用拍賣或變賣的方式，將擔(dān)保標(biāo)的物變價(jià),，變價(jià)款扣除債務(wù)清償部分之外有剩余的,，應(yīng)當(dāng)返還擔(dān)保人。如果變價(jià)款不足清償債務(wù),，則擔(dān)保人不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,，債務(wù)人對(duì)不足部分承擔(dān)清償責(zé)任。但變價(jià)方式不得損害后讓與擔(dān)保設(shè)定人和其他利害關(guān)系人的利益,。二是估價(jià)取得擔(dān)保標(biāo)的物,。擔(dān)保權(quán)人將擔(dān)保標(biāo)的物以公平的方式進(jìn)行估價(jià)，以其估價(jià)額替代變價(jià)擔(dān)保標(biāo)的物的金額清償債權(quán),。以估價(jià)方式取得擔(dān)保標(biāo)的物,，應(yīng)當(dāng)清算擔(dān)保標(biāo)的物的價(jià)額和債權(quán)額，超過債權(quán)額的部分應(yīng)當(dāng)返還,。估價(jià)取得標(biāo)的物,，須以雙方當(dāng)事人有明確約定,，否則不發(fā)生債權(quán)人確定的取得擔(dān)保標(biāo)的物的物權(quán)效果,。可見,，在后讓與擔(dān)保的實(shí)行過程中,，擔(dān)保權(quán)人負(fù)有清算義務(wù)，而不能直接取得擔(dān)保物權(quán)利,，這主要是因?yàn)樵谧屌c擔(dān)保中,，存在擔(dān)保過度的問題，擔(dān)保的價(jià)值超出被擔(dān)保債權(quán)的金額過多,，以致于在擔(dān)保與債權(quán)之間存在不平衡的關(guān)系,，也是為了遵守流質(zhì)契約強(qiáng)制禁止的規(guī)定。