擔(dān)保性房屋買賣合同法律性質(zhì)之探析

兼析《民間借貸司法解釋》第24條

作者：張海鵬（西南政法大學(xué)民商法學(xué)院）

來源：《東方法學(xué)》2016年第2期

【摘要】民間借貸中,，當(dāng)事人常以簽訂房屋買賣合同作為借貸合同的擔(dān)保,。這類擔(dān)保性房屋買賣合同既不是讓與擔(dān)保、后讓與擔(dān)?；虿粍赢a(chǎn)抵押,，也不是附條件的買賣合同或代物清償合意，而是一種附條件的代物清償預(yù)約,。此類代物清償預(yù)約應(yīng)受《物權(quán)法》中流押（質(zhì)）條款禁止性規(guī)定的控制,，以處分清算為實(shí)現(xiàn)方式?！睹耖g借貸司法解釋》第24條并未將擔(dān)保性房屋買賣合同認(rèn)定為讓與擔(dān)?；驘o效合同，應(yīng)從代物清償預(yù)約視角進(jìn)行理解和適用,。代物清償預(yù)約與流押（質(zhì)）條款在本質(zhì)上具有一致性,，應(yīng)受流押（質(zhì)）禁令的控制。與流押（質(zhì)）條款不影響擔(dān)保合同整體的效力一樣,，代物清償預(yù)約也無需因流押（質(zhì)）禁令而整體無效,，只要增加一個(gè)清算環(huán)節(jié)即可。

【關(guān)鍵詞】讓與擔(dān)保,；后讓與擔(dān)保,；不動產(chǎn)抵押；代物清償預(yù)約,；非典型擔(dān)保

　  近年來,，實(shí)務(wù)中經(jīng)常發(fā)生這樣一種糾紛：借貸雙方在借貸合同外另行簽訂房屋買賣合同，并約定若借款人不能按期償還借款,，則履行房屋買賣合同,、交付房屋,，以抵償債務(wù)。如何認(rèn)定此類房屋買賣合同[1]的性質(zhì),，學(xué)說上意見分歧,，實(shí)務(wù)中做法不一。[2]為統(tǒng)一司法裁判,，平衡雙方當(dāng)事人權(quán)益,，2015年9月1日開始施行的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《解釋》）第24條規(guī)定“:當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款,，出借人請求履行買賣合同的,，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求,。當(dāng)事人拒絕變更的,，人民法院裁定駁回起訴（第1款）。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后,，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù),，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù),。

　  就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額,，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償（第2款）?！钡督忉尅返?4條只是從程序上作出規(guī)定,，并未明確此類買賣合同的實(shí)體性質(zhì)，從而導(dǎo)致對該條的理解也存在分歧,?；诖耍P者在評析各種既有觀點(diǎn)的基礎(chǔ)上,，論證此類合同的具體性質(zhì),，并就《解釋》第24條的理解與適用進(jìn)行分析，以期對該問題的深入研究有所助益,。

　  一,、讓與擔(dān)保說之辨析

　  （一）讓與擔(dān)保說

　  該觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)事人雙方簽訂房屋買賣合同表達(dá)了轉(zhuǎn)移所有權(quán)以設(shè)定擔(dān)保的意思,，而且還通過辦理備案登記具備了相應(yīng)的公示方法,，符合讓與擔(dān)保的構(gòu)成要件。[3]該觀點(diǎn)在實(shí)務(wù)中有所體現(xiàn),。例如,，在“浙江某有限公司與陳某某民間借貸糾紛案”中，一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人以簽訂房屋買賣合同方式提供抵押擔(dān)保的行為構(gòu)成讓與擔(dān)保,，并且讓與擔(dān)保的內(nèi)容系其簽訂《房地產(chǎn)抵押借款合同》時(shí)的真實(shí)意思表示,，因此債權(quán)人對標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)。[4]

　  讓與擔(dān)保,，是指債務(wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)人的債務(wù),，將擔(dān)保標(biāo)的物的財(cái)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)于擔(dān)保權(quán)人，而使擔(dān)保權(quán)人在不超過擔(dān)保的目的范圍內(nèi),，取得擔(dān)保標(biāo)的物的財(cái)產(chǎn)權(quán),，于債務(wù)清償后，標(biāo)的物應(yīng)返還與債務(wù)人或第三人,，債務(wù)人不履行時(shí)，擔(dān)保權(quán)人可就該擔(dān)保物受償?shù)姆堑湫蛽?dān)保,。[5]讓與擔(dān)保的典型特征是“以轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的方式擔(dān)保債務(wù)清償”,。[6]其成立時(shí)，標(biāo)的物至少在外部上須要轉(zhuǎn)移給擔(dān)保權(quán)人,。就不動產(chǎn)而言,，不動產(chǎn)讓與擔(dān)保自完成所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時(shí)起發(fā)生效力。在這類擔(dān)保中,，當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同時(shí),，只是作出如果不清償債務(wù)則履行買賣合同并交付房屋的約定，在債務(wù)履行期限屆滿前并不會轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán),。雖然當(dāng)事人簽訂買賣合同時(shí)已經(jīng)存在通過轉(zhuǎn)移所有權(quán)進(jìn)行擔(dān)保的合意,，但有讓與的合意與所有權(quán)現(xiàn)實(shí)轉(zhuǎn)移不可同日而語。因此,，并不符合讓與擔(dān)保的構(gòu)成要件,。

　  （二）后讓與擔(dān)保說

　  楊立新教授敏銳地觀察到此類擔(dān)保與讓與擔(dān)保在所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間上的差異，于是提出了“后讓與擔(dān)?！边@一概念,。[7]所謂后讓與擔(dān)保，是指“債務(wù)人或第三人為擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán),，與債權(quán)人簽訂不動產(chǎn)買賣合同,，約定將不動產(chǎn)買賣合同的標(biāo)的物作為擔(dān)保標(biāo)的物，但權(quán)利轉(zhuǎn)讓并不實(shí)際履行,，于債務(wù)人不能清償時(shí),，須將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，債權(quán)人據(jù)此享有的以擔(dān)保標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)姆堑湫蛽?dān)保物權(quán)”,。他認(rèn)為,，后讓與擔(dān)保與讓與擔(dān)保的區(qū)別僅在于一個(gè)是先轉(zhuǎn)移所有權(quán)，一個(gè)是后轉(zhuǎn)移所有權(quán)，在其他方面,，兩者基本相同,。[8]后讓與擔(dān)保的裁判思路在實(shí)務(wù)中同樣有所體現(xiàn)。在“楊某某訴張某,、河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,、第三人鄭某某借款合同糾紛案”[9]中，石家莊中院便認(rèn)為,，“擔(dān)保權(quán)利的后取得性,，決定了該種擔(dān)保方式屬后讓與擔(dān)保。該種擔(dān)保方式既解決了債務(wù)人資金融通的愿望,，又保障了債權(quán)人的利益,，維護(hù)了雙方當(dāng)事人合法權(quán)益，維護(hù)了社會誠信體系,，并不違反法律,、行政法規(guī)有關(guān)效力的強(qiáng)制性規(guī)定。原告可以對擔(dān)保物有優(yōu)先受償權(quán)”,。[10]

　  筆者以為,，后讓與擔(dān)保這一概念能否成立，值得探討,。其理由在于：第一,，后讓與擔(dān)保承認(rèn)當(dāng)事人間存在買賣合同法律關(guān)系，并通過履行買賣合同實(shí)現(xiàn)擔(dān)保目的,，這與其他擔(dān)保中僅具有擔(dān)保法律關(guān)系存在差異,。雖然讓與擔(dān)保在實(shí)踐中常常以買賣方式進(jìn)行約定和登記，但買賣和讓與僅具有手段意義,，理論與實(shí)踐中均不承認(rèn)當(dāng)事人間存在所謂的買賣合同關(guān)系,。第二，后讓與擔(dān)保中,，在債務(wù)履行期屆滿前,，不會轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，雙方僅存在一種合同關(guān)系,，債權(quán)人對標(biāo)的物并無物權(quán),，其要求交付房屋的請求權(quán)也不具備行使條件，擔(dān)保功能無從體現(xiàn),。第三,，在后讓與擔(dān)保中，只有當(dāng)債務(wù)人屆期不履行債務(wù)時(shí),，債權(quán)人才能請求履行買賣合同,，交付房屋,，其仍只是一種請求權(quán)，與物權(quán)的支配性不相符合,。而且,，在擔(dān)保物完成交付時(shí)，主債權(quán)便會因清償而消滅,，擔(dān)保效力無從談起,。[11]

　  為克服上述局限，楊立新教授指出：“后讓與擔(dān)保合同成立,，即產(chǎn)生后讓與擔(dān)保物權(quán)的效果,，債權(quán)人取得擔(dān)保物權(quán)?！盵12]筆者以為,，這一設(shè)計(jì)也難謂合理。首先,，根據(jù)《物權(quán)法》第9條,，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立須經(jīng)登記才發(fā)生效力。后讓與擔(dān)保合同成立,，債權(quán)人即享有擔(dān)保物權(quán),，與此條的形式主義立場明顯矛盾,。其次,，若出借人合同成立便享有擔(dān)保物權(quán)，當(dāng)借款人未履行債務(wù)時(shí),，出借人要求交付房屋的請求應(yīng)基于何種理由行使,？若基于房屋買賣合同，其主張的只是一種債權(quán)請求權(quán),，房屋是否交付取決于借款人的履行行為,，其擔(dān)保物權(quán)無用武之地；若基于享有的擔(dān)保物權(quán),，擔(dān)保物權(quán)卻并沒有“要求轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)”這一效力,。而且，無論基于何種理由要求交付房屋,，性質(zhì)上都僅為請求權(quán),，不具有擔(dān)保物權(quán)的支配屬性。再次,，根據(jù)后讓與擔(dān)保的概念,，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，應(yīng)先將標(biāo)的物轉(zhuǎn)移所有權(quán)給債權(quán)人,，然后再由債權(quán)人就此標(biāo)的物優(yōu)先受償,。然而問題是，既然合同簽訂后債權(quán)人就享有擔(dān)保物權(quán)，當(dāng)債務(wù)人不能如期清償債務(wù)時(shí),，為何不直接拍賣,、實(shí)現(xiàn)債權(quán)？在最終都要通過對標(biāo)的物進(jìn)行拍賣,、變賣來優(yōu)先受償?shù)那闆r下,，徒增一個(gè)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓程序，不僅使債權(quán)的實(shí)現(xiàn)更為復(fù)雜,，還導(dǎo)致稅費(fèi)大幅增加,。

　  （三）必要性分析

　  將這類擔(dān)保解釋為讓與擔(dān)保或后讓與擔(dān)保還必須回答另外一個(gè)問題：在我國法律背景下是否有必要承認(rèn)不動產(chǎn)讓與擔(dān)保,？主張我國應(yīng)承認(rèn)不動產(chǎn)讓與擔(dān)保的主要理由有：第一,，阻卻或削減第三人出現(xiàn)的可能性。在不動產(chǎn)讓與擔(dān)保中,，即使設(shè)定人處分標(biāo)的物,，由于登記簿上表明擔(dān)保權(quán)人是所有權(quán)人，第三取得人或后位擔(dān)保權(quán)人無法具備取得權(quán)利的對抗要件,。[13]第二,，債權(quán)受償程序便捷，提高擔(dān)保物的價(jià)值,。讓與擔(dān)?？捎僧?dāng)事人自行約定實(shí)行程序和方法，不僅較為便捷,，而且變賣或估定的標(biāo)的物價(jià)格也較高,，因此彌補(bǔ)了典型擔(dān)保的不足。[14]第三,，實(shí)踐中出現(xiàn)了不動產(chǎn)讓與擔(dān)保的交易方式——商品房按揭制度,。若不予承認(rèn)，將造成法律與實(shí)踐脫節(jié),，于維護(hù)經(jīng)濟(jì)和法律秩序不利,。[15]第四，不動產(chǎn)讓與擔(dān)保制度在英,、美以及日本得到了廣泛應(yīng)用,。[16]

　  筆者以為，在我國既有的抵押制度背景下,，上述理由難以成立,。其原因在于：

　  首先，在擔(dān)保人與擔(dān)保權(quán)人間的利益平衡上,，不動產(chǎn)讓與擔(dān)保存在缺陷,。不動產(chǎn)讓與擔(dān)保由于無法作為一種物權(quán)類型進(jìn)行登記,，在實(shí)踐中常常以買賣方式進(jìn)行約定和登記。擔(dān)保物的所有權(quán)人被登記為債權(quán)人,，這的確可以阻止第三人或后位擔(dān)保權(quán)人基于擔(dān)保人的處分而取得權(quán)利,。但對于債務(wù)人而言,，由于在對外關(guān)系上擔(dān)保物屬于債權(quán)人,，如果擔(dān)保權(quán)人違反約定而不當(dāng)處分標(biāo)的物，設(shè)定人將因不能對抗受讓第三人而喪失對于其標(biāo)的物的權(quán)利,。不動產(chǎn)抵押制度則不存在這一風(fēng)險(xiǎn),。

　  其次,，在我國，不動產(chǎn)讓與擔(dān)保在實(shí)現(xiàn)程序上并無優(yōu)勢,。在日本,，抵押權(quán)實(shí)行嚴(yán)格的司法救濟(jì)程序，抵押人必須承受法院的執(zhí)行和拍賣費(fèi)用,。讓與擔(dān)保規(guī)避了這些要求,，實(shí)現(xiàn)程序比抵押更為簡捷便利。但我國抵押權(quán)采取的是當(dāng)事人協(xié)商與司法救濟(jì)相結(jié)合的實(shí)行方法,，當(dāng)事人可以自由選擇其實(shí)現(xiàn)方式,，所謂節(jié)約成本的優(yōu)勢在我國并不存在。

　  再次,，商品房按揭不能成為我國承認(rèn)不動產(chǎn)讓與擔(dān)保的充分理由,。我國的商品房按揭與讓與擔(dān)

　  保是貌似相同、實(shí)則相異的兩種制度,。雖然在按揭貸款過程中,，按揭人必須將《房產(chǎn)買賣合同》和按揭房屋的《房地產(chǎn)證》交給銀行執(zhí)管,。但這只是銀行限制按揭人處分房屋的方式,，銀行并未取得房屋所有權(quán),。這和讓與擔(dān)保存在明顯區(qū)別。

　  最后,，不動產(chǎn)讓與擔(dān)保與我國采納的形式主義物權(quán)變動模式難以協(xié)調(diào),。英、美以及日本承認(rèn)不動產(chǎn)讓與擔(dān)保,，與這些國家的物權(quán)變動模式密切相關(guān),。日本采意思主義，買賣契約一旦成立,，所有權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移,；在英,、美等國，買賣契約雖不發(fā)生所有權(quán)變動效果,，但交付契據(jù)（不動產(chǎn)權(quán)利憑證）卻可引起所有權(quán)變動,。[17]所以，采用讓與擔(dān)?？梢员苊庠O(shè)定抵押權(quán)時(shí)必須進(jìn)行的登記,，從而降低交易成本,。

　  但我國不動產(chǎn)物權(quán)變動采登記生效主義，所有權(quán)變動以變更登記為要件,。由于實(shí)踐中不動產(chǎn)讓與擔(dān)保往往只能以買賣的名義進(jìn)行，這將導(dǎo)致高額的不動產(chǎn)交易稅,。而且,，如果債權(quán)人為銀行，根據(jù)《商業(yè)銀行法》第43條,，[18]商業(yè)銀行將無法取得此類讓與登記,。如果債權(quán)人為個(gè)人，則會因限購政策而承擔(dān)更高的稅費(fèi),?？梢姡谖覈奈餀?quán)變動模式下,，不動產(chǎn)讓與擔(dān)保比不動產(chǎn)抵押更難操作且成本更高。

　  綜上所述,，該類擔(dān)保不符合讓與擔(dān)保的構(gòu)成要件，在我國當(dāng)前的法制背景下也沒承認(rèn)不動產(chǎn)讓與擔(dān)保的必要,。在我國不應(yīng)承認(rèn)不動產(chǎn)讓與擔(dān)保的背景下,，是否有必要新創(chuàng)制一種并不成熟的后讓與擔(dān)保,，更加值得商榷。

　  二,、不動產(chǎn)抵押說之省思

　  董學(xué)立教授主張,，此類擔(dān)保并非讓與擔(dān)保或后讓與擔(dān)保,，而是不動產(chǎn)抵押,。他認(rèn)為,，讓與擔(dān)保在《物權(quán)法》起草過程中前受厚托、后遭擯棄的境遇表明,，讓與擔(dān)保這一概念已被抵押權(quán)所涵蓋,，不動產(chǎn)讓與擔(dān)保實(shí)質(zhì)上為不動產(chǎn)抵押。而這種所謂的后讓與擔(dān)保與不動產(chǎn)抵押之間,，也僅存在形式上的“名”之不同,，不存在法律上的“實(shí)”之差異。[19]

　  應(yīng)當(dāng)說,，將該類擔(dān)保解釋為不動產(chǎn)抵押具有一定合理性,。當(dāng)事人間本來就不存在買賣目的，就沒有必要斤斤計(jì)較買賣合同,、所有權(quán)讓與這些表面形式,。這類擔(dān)保包括內(nèi)外兩層行為：一是表面的房屋買賣合同；二是內(nèi)部隱藏的擔(dān)保行為,。表面的買賣合同應(yīng)歸于無效,，真正具有意義的是隱含其中的擔(dān)保行為。既然房屋買賣合同歸于無效,，合同中所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合意也應(yīng)歸于無效,，讓與擔(dān)保、后讓與擔(dān)保也就無從談起,。當(dāng)事人的真實(shí)意思無非是以房屋提供擔(dān)保而已,。拋開形式、究其實(shí)質(zhì),，直接將其解釋為一種不動產(chǎn)抵押未嘗不可,。值得一提的是，董學(xué)立教授還進(jìn)一步指出,，擔(dān)保物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)后移,，是因?yàn)殚_發(fā)商在借貸資金時(shí)沒有完成房屋的開發(fā)。因此,，這類擔(dān)保符合《物權(quán)法》第187條正在建造建筑物上的不動產(chǎn)抵押權(quán),。[20]筆者以為,，作此限制解釋并無必要,。因?yàn)楫?dāng)事人在實(shí)踐中并非只針對在建建筑物設(shè)置此類擔(dān)保。例如,，在“劉某與張某某等房屋買賣合同糾紛上訴案”[21]以及“李某某訴惠某某等民間借貸案”[22]等案件中,，合同標(biāo)的物均是當(dāng)事人享有所有權(quán)的商品房。

　  但是,，將此類擔(dān)保解釋為不動產(chǎn)抵押也存在障礙,。我國不動產(chǎn)抵押采登記生效主義,，由于當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同后往往不會進(jìn)行抵押登記，不動產(chǎn)抵押權(quán)便無從成立,，當(dāng)事人也就不能優(yōu)先受償,。例如在前述“浙江某有限公司與陳某某民間借貸糾紛上訴案”中，二審法院便認(rèn)為：“陳某某與某公司雖簽訂協(xié)議對31間商鋪設(shè)定借款抵押,，但雙方?jīng)]有辦理他項(xiàng)權(quán)證,，而采取辦理預(yù)售登記的方式作為抵押方式，但依據(jù)《物權(quán)法》第187條規(guī)定,，正在建造的建筑物抵押的,，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立,。本案借款抵押雙方?jīng)]有辦理抵押登記,，不能產(chǎn)生排他的法律效力，也不能產(chǎn)生對抵押物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,?！盵23]對此，董學(xué)立教授認(rèn)為,，實(shí)踐中,，此類擔(dān)保行為雖未登記，但不影響其作為擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保作用,，只是不能對抗善意第三人而已,。[24]對此，筆者亦不贊成,。在解釋論上,，既然此類行為屬于不動產(chǎn)抵押，就應(yīng)遵循抵押的設(shè)立規(guī)則,，未登記就不產(chǎn)生抵押權(quán),。除此之外，對此類擔(dān)保堅(jiān)持公示要件主義還有如下理由：

　  一方面,，這類擔(dān)保行為是不規(guī)范的,，應(yīng)予以規(guī)范和限制。例如,，在“張某某訴某公司商品房銷售合同糾紛案”[25]中,，當(dāng)事人只訂立了買賣合同；而在“徐某某與綿陽市某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司確認(rèn)合同無效糾紛案”[26]中,，當(dāng)事人卻訂立了房屋買賣和借款兩份合同,。又如，在“蔡某訴某公司借款合同糾紛案”[27]中,，當(dāng)事人系采取回購的方式,；而在“李某某訴惠某某等民間借貸案”[28]中,，當(dāng)事人則采取售后回租的方式。這類擔(dān)保隱藏了當(dāng)事人間真實(shí)的法律關(guān)系,，缺乏統(tǒng)一的設(shè)立和公示方法,，在理論構(gòu)造與制度運(yùn)行上均存在障礙。通過采取公示要件主義,，可以促使當(dāng)事人選擇更加規(guī)范的抵押擔(dān)保,。

　  另一方面，若對這種擔(dān)保方式采公示對抗主義,，將增加出借人投機(jī)的機(jī)會,。實(shí)踐中，出借人要求交付房屋的目的往往不在于優(yōu)先受償,，而是企圖直接取得房屋所有權(quán),。但此類買賣合同的真實(shí)性質(zhì)很難判斷，不同法院,、甚至同一法院都可能作出不同認(rèn)定,。如果這種買賣合同的買賣性質(zhì)被法院否定后，債權(quán)人的債權(quán)還可受到擔(dān)保物權(quán)保障,，將給出借人帶來投機(jī)機(jī)會,。債權(quán)人可先以買賣合同起訴要求交付房屋，如果法官未能識別出借貸關(guān)系,，便可取得房屋,；如果法官識別出借貸關(guān)系，其債權(quán)依舊可以獲得擔(dān)保保障,。在無法保證法院能對此類買賣合同性質(zhì)作出準(zhǔn)確判斷的情況下,，對借款人殊為不利。而且,，可以預(yù)見,，如果這類擔(dān)保方式獲得承認(rèn)，不動產(chǎn)抵押將會大量減少,，由此導(dǎo)致的糾紛也將大幅增加,。

　  因此，這類買賣合同并不能有效設(shè)立不動產(chǎn)抵押權(quán),。除此之外,，此類合同也與質(zhì)押、留置存在明顯區(qū)別,?？梢园l(fā)現(xiàn)，此類擔(dān)保性買賣合同事實(shí)上無法設(shè)立物權(quán)法上的擔(dān)保物權(quán),。然而,，這并不意味著該類合同不能產(chǎn)生任何效力?！拔餀?quán)設(shè)定行為雖因違反物權(quán)法定主義而無效,，但如果當(dāng)事人的行為具備其他法律行為的要件，則該行為仍可能發(fā)生其他法律行為的效力,?！盵29]換言之，即使當(dāng)事人的合同安排無法創(chuàng)設(shè)法定的擔(dān)保,，只要合同本身未違背法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，其仍可具有合同法上的效力。

　  三,、附條件買賣合同說之商榷

　  該觀點(diǎn)同時(shí)承認(rèn)借貸合同和房屋買賣合同的效力,，并將借貸合同作為房屋買賣合同所附條件。最高人民法院在“朱某某與山西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案”[30]中即持這一觀點(diǎn),。該院認(rèn)為：“《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》屬并立又有聯(lián)系的兩個(gè)合同,。兩個(gè)合同涉及同一筆款項(xiàng)，并以簽訂《商品房買賣合同》的方式為《借款協(xié)議》所借款項(xiàng)提供擔(dān)保,。同時(shí),，《借款協(xié)議》為《商品房買賣合同》的履行附設(shè)了解除條件，即借款到期,，某公司還清借款,，《商品房買賣合同》不再履行；借款到期,，嘉和泰公司不能償還借款,，則履行《商品房買賣合同》?！笨梢?，該判決是將借款合同的履行作為房屋買賣合同的解除條件。事實(shí)上,，這一解釋并不能完全厘清雙方的法律關(guān)系,。除此之外，房屋買賣合同還以借款合同的不履行為條件,，即只有借款合同不履行時(shí),，買賣合同才會繼續(xù)履行。而且,，在履行買賣合同時(shí),，還發(fā)生了債的抵銷，即出借人以其在借貸關(guān)系中的債權(quán)抵銷借款人在買賣合同中享有的價(jià)金債權(quán)。

　  有學(xué)者贊成這一解釋路徑,，并認(rèn)為將擔(dān)保性買賣合同作為通謀虛偽表示（即當(dāng)事人僅有買賣合同外觀形式,，而其真意在以房屋買賣作為履行借款合同的保障）并不可取。其理由為：第一,，在認(rèn)定買賣或借貸關(guān)系時(shí),，應(yīng)關(guān)注當(dāng)事人表示于外部的效果意思，而非當(dāng)事人內(nèi)心蘊(yùn)藏的意思,；第二,，當(dāng)事人的真實(shí)意圖并非使買賣合同不生效力，而恰恰是通過實(shí)現(xiàn)買賣合同的效果,，進(jìn)而達(dá)到保障交易的目的,，這與通謀虛偽表示中故意為不符真意的表示而欠缺效果意思顯有不同；第三,，從實(shí)證法上看,，否定買賣合同效力并無法律依據(jù)，我國《合同法》就通謀虛偽行為并無直接規(guī)定,。第四,，認(rèn)定當(dāng)事人間僅存在借貸關(guān)系，將使債務(wù)人可通過主張買賣合同無效免除自己本應(yīng)承擔(dān)的約定義務(wù),，可能促成債務(wù)人違反誠信的行為,。[31]

　  筆者認(rèn)為，上述理由難以成立,。其原因在于：首先,，合同解釋的目的，在于探求當(dāng)事人的真意,。[32]而這種解釋面臨的最大疑問是,，當(dāng)事人間是否真有買賣的意思？如果雙方在合同成立時(shí)均有買賣房屋的意圖,，為何不直接簽訂房屋買賣合同,？而且，以一個(gè)借款合同作為房屋買賣合同的條件并不符合房屋買賣的交易習(xí)慣,。如果外部表示的法律效果并非當(dāng)事人的真實(shí)追求,，若為有效，顯屬效果強(qiáng)加,，與私法自治相悖,。

　  其次，在分析擔(dān)保性買賣合同的性質(zhì)時(shí),，應(yīng)將作為物權(quán)變動原因的買賣合同意思與作為物權(quán)變動結(jié)果的所有權(quán)轉(zhuǎn)移分別進(jìn)行考察,。擔(dān)保性買賣合同中,，如果債務(wù)人不能清償債務(wù)則轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的意思應(yīng)該是真實(shí)的，但雙方關(guān)于物權(quán)變動原因（買賣合同）的意思表示則不是真實(shí)的,。賣方的意思是如不能按期還債,，則將房屋“抵債”而非“出賣”。買方也并無支付價(jià)款的意思,。因此,，當(dāng)事人的真正意圖并不是使買賣合同發(fā)生效力,，而是轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)以抵償債務(wù),。對這一現(xiàn)象的分析還可從學(xué)者對讓與擔(dān)保的論述中得到啟示。對于實(shí)務(wù)中以買賣形式出現(xiàn)的讓與擔(dān)保,，謝在全教授指出：“實(shí)則當(dāng)事人間并無買賣之法效意思,，可見自登記原因之‘買賣’以觀，確系雙方通謀虛偽之意思表示,，唯其間隱藏有為擔(dān)保債務(wù)之清償,，而信托的將權(quán)利轉(zhuǎn)移于擔(dān)保權(quán)人之讓與擔(dān)保契約?！盵33]可見,，讓與擔(dān)保中，表面的買賣合同是無效的,，真正發(fā)揮作用的是隱藏其中的讓與擔(dān)保契約,。與此同理，擔(dān)保性買賣合同中,，表面的房屋買賣合同也應(yīng)無效,，真正有意義的是內(nèi)部“交付房屋、抵償債務(wù)”的協(xié)議,。

　  第三,，我國雖無關(guān)于通謀虛偽表示的直接規(guī)定，但關(guān)于通謀虛偽表示的理論并無爭議,。而且,，能否以法律無直接規(guī)定為由，肯定虛偽表示的效力,，不無疑問,。

　  最后，將擔(dān)保性買賣合同認(rèn)定為通謀虛偽表示,，只是其表面的買賣合同無效,，內(nèi)部隱藏行為并不必然無效，因此債務(wù)人并不能通過主張買賣合同無效而免除其約定義務(wù),。反之,，如果將其視為一個(gè)獨(dú)立的買賣合同,，則可能導(dǎo)致不公平的解釋結(jié)果。實(shí)務(wù)中,，當(dāng)事人時(shí)常根據(jù)借款金額約定合同價(jià)格,，使合同價(jià)格低于市場價(jià)格，而且即使約定的價(jià)格符合市場價(jià)格,，在合同約定期間,，房屋的價(jià)格也會發(fā)生變動。在近年來房屋價(jià)格普遍大幅上漲的情況下,，如果將其認(rèn)定為買賣合同,，房屋增值部分自然應(yīng)歸出借人，這會產(chǎn)生暴利行為,，影響借款人及其他債權(quán)人的利益,。而且，由于將其解釋為一種獨(dú)立的買賣合同,，自然沒有流押（質(zhì)）禁令的適用,，從而實(shí)現(xiàn)了“名非流質(zhì)，實(shí)則流質(zhì)”的效果,。是否合理,，值得探討。

　  有觀點(diǎn)認(rèn)為,，出賣人（借款人）可以選擇履行借款合同還是房屋買賣合同,，對其并無不利。而且,，即使認(rèn)為買賣合同對其不利,，也可以依據(jù)《合同法》第54條請求撤銷。如果既不撤銷,，又不履行,，不符合誠信原則。[34]但事實(shí)上,，當(dāng)事人間的關(guān)系從履行借貸合同轉(zhuǎn)為履行房屋買賣合同并非借款人“自由選擇”的結(jié)果,，而恰恰是其力圖避免的情況。如果是債務(wù)人自愿選擇,，為何還會發(fā)生拒絕交付房屋,、極力主張雙方是民間借貸關(guān)系的情形？所謂債務(wù)人有選擇權(quán)的說法事實(shí)上很難成立,。而且,，在合同成立后，債務(wù)人（出賣人）更注重的是維護(hù)雙方關(guān)系,，即使是在屆期未能履行時(shí),，也是盡力爭取延期與緩和的機(jī)會,，要求其主動在合同成立起1年內(nèi)撤銷交易，打破雙方的合作關(guān)系,，并不現(xiàn)實(shí),。

　  可見，這種思路誤讀了當(dāng)事人間真實(shí)的法律關(guān)系,，而且容易導(dǎo)致不公平的結(jié)果,，并不可取?！督忉專ㄕ髑笠庖姼澹返?5條[35]也曾循此思路,，但《解釋》第24條最終改變立場，讓該類糾紛回到民間借貸的正確軌道,，尤值肯定,。

　  四,、代物清償預(yù)約說之證成

　  （一）定性證成

　  由前可知,，擔(dān)保性買賣合同構(gòu)成通謀虛偽表示，表面的買賣合同因非當(dāng)事人的真實(shí)意思而無效,，真正具有意義的是內(nèi)部“交付房屋,，以抵償借款”的合意。這種以他種給付代替原定給付的合意與民法上的代物清償最為類似,。

　  代物清償是指,，債權(quán)人受領(lǐng)他種給付以代替原定給付，而使債之關(guān)系歸于消滅的合同,。[36]通說認(rèn)為,，代物清償屬于要物合同，須以他種給付的現(xiàn)實(shí)履行為成立條件,。此類擔(dān)保型買賣合同,，在成立時(shí)不發(fā)生物權(quán)登記，故無法歸入傳統(tǒng)的代物清償,。換言之,，其僅屬于尚未履行的代物清償。對于尚未履行的代物清償應(yīng)作何定性,，理論上存在三種觀點(diǎn)：

　  一是堅(jiān)持代物清償?shù)膶?shí)踐性,，完全否定未履行代物清償協(xié)議的效力。如我國臺灣地區(qū)有判例認(rèn)為：“單純代物清償合意,，并未現(xiàn)實(shí)為他種給付,，因代物清償契約尚未成立，尚未成立之契約,，不發(fā)生效力,，故債權(quán)人無法請求為現(xiàn)實(shí)給付,。”[37]

　  二是突破代物清償?shù)囊镄?，將代物清償視為一種諾成合同,，進(jìn)而將擔(dān)保性買賣合同解釋為代物清償合意。當(dāng)然,，由于代物清償以借貸合同不履行為前提,，因此是一種附生效條件的代物清償合意。[38]

　  三是在堅(jiān)持代物清償實(shí)踐性的同時(shí)借用預(yù)約概念,，將其解釋為代物清償預(yù)約,。代物清償預(yù)約，是指當(dāng)事人約定,，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),，債權(quán)人或債務(wù)人得請求以特定標(biāo)的物為代物清償。[39]代物清償預(yù)約為諾成合同,，合意達(dá)成便具有約束力,。而代物清償本約為實(shí)踐合同，以現(xiàn)實(shí)履行他種給付（轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)）為成立要件,。因此,，代物清償預(yù)約一經(jīng)成立，債務(wù)人便具有履行他種給付的義務(wù),。通過這種解釋,，事實(shí)上實(shí)現(xiàn)了要物契約諾成化。當(dāng)然,，此處的代物清償預(yù)約亦附有生效條件,，即只有債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人才能要求訂立代物清償?shù)谋炯s,，以房屋抵償債務(wù),。筆者贊成這種解釋方法。

　  理由在于：一方面,，如果全然否定未履行代物清償協(xié)議的效力,，有時(shí)會損害債權(quán)人的合法權(quán)益，與鼓勵交易原則未盡相合,，也不恰當(dāng)?shù)叵魅趿艘馑甲灾卧瓌t的功效,，容易產(chǎn)生債務(wù)人違背誠信的行為。反之,，如果完全突破代物清償?shù)囊镄杂峙c目前的理論通說不盡相符,。這種解釋方法分別承認(rèn)作為實(shí)踐合同的代物清償和已經(jīng)諾成化的代物清償預(yù)約，既不貶低前者的哲學(xué)意味,，又不否定后者的法鎖價(jià)值,，不失為一種明智的選擇,。它是在既有法律體系下的解釋結(jié)果，更容易理解和接受,。另一方面,，采取這種解釋方法還有利于將清償期屆滿前的代物清償約定與清償期屆滿后的代物清償約定區(qū)分開來。清償期屆滿后,，債權(quán)債務(wù)已經(jīng)明確,，雙方達(dá)成代物清償約定的目的在于清理雙方債務(wù)關(guān)系。通說認(rèn)為,，此階段的代物清償約定不受流押（質(zhì)）禁令影響,。[40]對于這類代物清償約定，堅(jiān)持代物清償?shù)囊镄钥梢越o予當(dāng)事人在合意達(dá)成后一個(gè)審慎評價(jià)利害關(guān)系的機(jī)會,，避免被強(qiáng)制履行明顯超過原定給付價(jià)值的他種給付,。[41]而且，當(dāng)債務(wù)人不履行他種給付時(shí),，債權(quán)人直接依據(jù)原債關(guān)系起訴即可,，對其并無不實(shí)質(zhì)不利。而清償期前代物清償約定的機(jī)能主要在于預(yù)先為債務(wù)設(shè)定擔(dān)保,，[42]如果不承認(rèn)其拘束效力,，則不利于債權(quán)人債權(quán)的保護(hù)。因此,，可以以達(dá)成協(xié)議的時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)，將清償期以前的代物清償約定解釋為代物清償預(yù)約,，清償期以后的代物清償約定解釋為代物清償合意,，從而將兩者在概念上區(qū)分開來。在既有理論中,，有學(xué)者將代物清償預(yù)約限定于債務(wù)成立時(shí)的約定,，[43]也有學(xué)者將其擴(kuò)展及所有尚未履行的代物清償約定。前者排除了債務(wù)成立時(shí)至債務(wù)清償期屆滿前這一階段代物清償預(yù)約的存在空間,，而后者則須在其內(nèi)部進(jìn)一步劃分清償期屆滿前的代物清償預(yù)約和清償期屆滿后的代物清償預(yù)約分別進(jìn)行規(guī)制,。基于清償期屆滿前后的代物清償約定的不同功能與規(guī)制要求,，將兩者分別解釋為代物清償預(yù)約和代物清償,，不失為一種更優(yōu)的選擇。

　  （二）效力與規(guī)制

　  將擔(dān)保性買賣合同解釋為代物清償預(yù)約需明確兩個(gè)問題：一是它是否受流押（質(zhì)）禁令的控制,？二是是否應(yīng)賦予它擔(dān)保效力,？

　  對于第一個(gè)問題，有觀點(diǎn)認(rèn)為,，代物清償預(yù)約不應(yīng)受流押（質(zhì)）禁令的約束,。其理由有：第一,，流押（質(zhì)）禁令僅規(guī)定在抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)相關(guān)章節(jié)，不屬于擔(dān)保物權(quán)的一般條款,，不適用于讓與擔(dān)保在內(nèi)的其他擔(dān)保形式,。[44]第二，代物清償預(yù)約與流押（質(zhì)）條款并不相同,?！傲髻|(zhì)契約是擔(dān)保合同中的條款，以物抵債協(xié)議不具有擔(dān)保性質(zhì),，是對債的履行的變更,，流質(zhì)契約中的物為抵押或質(zhì)押物，以物抵債協(xié)議中的代替物是債的履行標(biāo)的,?！盵45]第三，代物清償預(yù)約并不必然損害債務(wù)人的利益,。而且,，即使代物清償預(yù)約的約定有失公平，也可于除斥期間內(nèi)以乘人之?；蝻@失公平為由撤銷買賣合同,。[46]第四，即使認(rèn)為條款無效,，也只能認(rèn)定“將抵押物抵頂債務(wù)”的認(rèn)定無效,，當(dāng)事人間的借貸和買賣關(guān)系依然存在，事后仍然得清算雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,，其效果與肯定該類條款類似,。[47]

　  筆者認(rèn)為，從解釋論視角看,，上述理由難以成立,。其理由在于：首先，雖然流押（質(zhì)）禁令規(guī)定在抵押與質(zhì)押中,，但并不意味著其僅適用于抵押和質(zhì)押,。如果否定對此類合同的適用，則當(dāng)事人均可通過此類“形非流質(zhì),、實(shí)則流質(zhì)”的合同達(dá)到讓擔(dān)保物歸其所有的效果,，使流押（質(zhì)）禁令“名存實(shí)亡”。不論當(dāng)事人采取何種法律形式,，只要實(shí)質(zhì)上具有流押（質(zhì)）條款的效力,，均應(yīng)給予一致評價(jià)。

　  其次，代物清償預(yù)約與流押（質(zhì)）條款在本質(zhì)上具有一致性,。根據(jù)《物權(quán)法》第186條,，流押條款是指債權(quán)人在訂立抵押合同時(shí)與抵押人約定，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)抵押物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人所有的約定,。

　  基于我國形式主義的物權(quán)變動模式,，該約定并不會導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動，只是賦予債權(quán)人當(dāng)債務(wù)不能如期履行時(shí)要求債務(wù)人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的請求權(quán),。這和代物清償預(yù)約在本質(zhì)上是一致的,。

　  再次，以撤銷制度來解決代物清償預(yù)約可能存在的不公平存在局限,。其一,，乘人之危、顯示公平的判斷均在合同訂立之時(shí),，但標(biāo)的物價(jià)值在債務(wù)履行期間會隨市場行情發(fā)生變化,，從而可能會導(dǎo)致對債務(wù)人不利的結(jié)果。其二,，撤銷權(quán)的除斥期間為從合同成立之日起1年,，但如前所述，債務(wù)人在該期間內(nèi)主張撤銷并不現(xiàn)實(shí),。其三,，在程序法上，主張撤銷合同的一方需要承擔(dān)嚴(yán)格的證明責(zé)任,，而對可撤銷事由的舉證往往十分困難,，這也導(dǎo)致實(shí)務(wù)中被成功撤銷的事例并不多見。

　  最后,，如前所述,，擔(dān)保性買賣合同表層的買賣行為歸于無效，其隱藏的行為是代物清償預(yù)約,，當(dāng)事人間并不存在真實(shí)的買賣關(guān)系。而且,，對雙方當(dāng)事人間權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行清算和完全肯定代物清償預(yù)約效力的效果并不一樣,。清算意味著以標(biāo)的物價(jià)值就雙方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行結(jié)算，而履行代物清償預(yù)約則意味著將標(biāo)的物所有權(quán)直接轉(zhuǎn)移給債權(quán)人,，后者對債務(wù)人存在不利風(fēng)險(xiǎn),。

　  綜上所述，筆者認(rèn)為,，代物清償預(yù)約與流押（質(zhì)）條款在本質(zhì)上具有一致性,，應(yīng)受流押（質(zhì)）禁令的控制。但與此同時(shí),，筆者也不贊成“代物清償預(yù)約因違反法律規(guī)定而無效”[48]這一觀點(diǎn),。與流押（質(zhì)）條款不影響擔(dān)保合同整體的效力一樣,，代物清償預(yù)約也無需因流押（質(zhì)）禁令而整體無效，只要增加一個(gè)清算環(huán)節(jié)即可,。在比較法上,，日本和我國臺灣地區(qū)也采取清算模式。日本于1945年以后大量出現(xiàn)代物清償預(yù)約,。開始,，這類設(shè)立過剩擔(dān)保權(quán)的設(shè)定契約因?qū)儆诒├袨椋蛔鳛檫`背公序良俗原則而無效,。[49]“昭和421116最判”第一次援引擔(dān)保法原理來處理代物清償預(yù)約,，確立了處分清算型原則，認(rèn)為“以債權(quán)擔(dān)保為目的,，締結(jié)代物清償預(yù)約,、買賣預(yù)約的場合，原本不是使代物清償乃至買賣成立,，其實(shí)質(zhì)不過是借此形式從標(biāo)的物不動產(chǎn)中獲得債權(quán)的有限清償,；如果換價(jià)金額超過本金和利息時(shí)，其超過部分返還給債務(wù)人”,。[50]后來,，該制度通過日本1978年頒布的《假登記擔(dān)保法》進(jìn)一步確立。我國臺灣地區(qū)也有判例認(rèn)為：“倘當(dāng)事人以代物預(yù)約的外觀為約定,，于債權(quán)已屆清償期而未為清償時(shí),，債務(wù)人所有不動產(chǎn)之所有權(quán)即移屬于債權(quán)人者，因當(dāng)事人間已具有在不動產(chǎn)之上設(shè)定擔(dān)保以優(yōu)先于其他債權(quán)清償之意,，與設(shè)定抵押權(quán)的意思相同,，又當(dāng)事人間若未特為約定免除供擔(dān)保物的價(jià)額不足擔(dān)保債權(quán)間的差額應(yīng)給付債權(quán)人，或該免除顯失公平的,，即應(yīng)適用該條（民法第873條之1[51]）規(guī)定,，當(dāng)所移轉(zhuǎn)之不動產(chǎn)之物的價(jià)額不足清償擔(dān)保債權(quán)，債權(quán)人仍得請求債務(wù)人清償,?！盵52]通過確立處分清算方式，既可以尊重當(dāng)事人代物清償?shù)暮弦?，又可以避免暴利行為,，值得我國大陸地區(qū)借鑒。

　  由上可見,，代物清償預(yù)約實(shí)際上具有擔(dān)保目的和機(jī)能,，日本也將其作為一種與讓與擔(dān)保并列的非典型擔(dān)保方式。那么，我國大陸地區(qū)是否有必要賦予其擔(dān)保效力呢,？筆者認(rèn)為,，并無必要。理由在于：

　  一方面,，我國產(chǎn)生此類擔(dān)保有其特殊的法律背景,，隨著我國法律制度的完善，該類擔(dān)保方式應(yīng)為規(guī)范的抵押擔(dān)保所取代,。產(chǎn)生這類擔(dān)保的原因之一是,，我國曾長期對企業(yè)之間以及企業(yè)與個(gè)人之間的借貸采取禁止政策。由于這類借貸具有非法屬性,，無法以法定擔(dān)保方式提供擔(dān)保,，這種“名為買賣，實(shí)為擔(dān)?！钡膿?dān)保方式便隨之產(chǎn)生,。然而，我國法律對企業(yè)融資渠道的限制已經(jīng)逐步放開,。對于企業(yè)與個(gè)人間的借貸行為,，1991年最高人民法院《關(guān)于如何確定公民與企業(yè)之間借貸行為效力問題的批復(fù)》已明確指出，“公民與非金融企之間的借貸,，只要雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)即可認(rèn)定有效”,。為因應(yīng)實(shí)踐需要與理論發(fā)展，《解釋》第11條對法人之間,、其他組織以及它們相互間為生產(chǎn),、經(jīng)營需要而訂立借貸合同的效力也予以承認(rèn)。在此背景下,，企業(yè)之間以及企業(yè)與個(gè)人之間的臨時(shí)性借貸與擔(dān)保便不再存在法律障礙,。

　  導(dǎo)致這類擔(dān)保產(chǎn)生的另一原因是在建工程抵押登記在現(xiàn)實(shí)中所面臨的困境。由于借貸時(shí),，在建工程尚未竣工驗(yàn)收,，沒有辦理所有權(quán)初始登記，所以也就不能辦理抵押權(quán)登記,。[53]此其一,。其二，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條將在建工程抵押限定為抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金而從銀行貸款的行為,。據(jù)此，自然人和企業(yè)作為債權(quán)人的在建工程抵押以及為繼續(xù)建造以外目的的貸款抵押就被排除在外,。但筆者以為,，此兩者均不應(yīng)成為在建工程抵押的障礙。雖然在建工程尚未取得據(jù)以表彰所有權(quán)的房屋所有權(quán)證書，但其已是法律上的物,，具有不動產(chǎn)的自然屬性,；同時(shí)，在建工程融入了資金,、材料以及人力等要素,，已具備一定的交換價(jià)值。雖然未建成部分于在建工程抵押時(shí)不特定,，但只要在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)具有特定性即可,，這種抵押物特定性之緩和與《物權(quán)法》上浮動抵押制度相一致。因此,，在建工程本身應(yīng)當(dāng)可以辦理抵押登記,。至于《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條就在建工程抵押的限制性規(guī)定，也已經(jīng)因立法變遷而失去效力,。后來的《物權(quán)法》對在建工程抵押的抵押權(quán)人和借款用途未作限制,。而且，同為建設(shè)部規(guī)章的《房屋登記辦法》也舍棄了《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條的限制性規(guī)定,。根據(jù)新法優(yōu)于舊法,，上位法優(yōu)于下位法的法律適用原理，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條的規(guī)定已失去效力,，不應(yīng)成為登記機(jī)關(guān)拒絕登記的理由,。隨著在建工程抵押登記制度的完善，這種擔(dān)保方式應(yīng)會隨之減少,。

　  另一方面,，日本將代物清償預(yù)約作為一種非典型擔(dān)保方式系以其獨(dú)特的擔(dān)保法律制度為基礎(chǔ)，對我國不具有借鑒意義,。代物清償預(yù)約與讓與擔(dān)保僅有擔(dān)保物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的差別,，在本質(zhì)上具有一致性，因此,，日本承認(rèn)此類擔(dān)保與承認(rèn)讓與擔(dān)保具有一樣的制度背景,。但如前所述，這些制度背景在我國并不存在,。而且,，如果承認(rèn)其非典型擔(dān)保的法律地位，并建立起規(guī)范的公示和清算流程,，其與抵押擔(dān)保在程序和功能上便無差異,，當(dāng)事人會趨向于放棄此種擔(dān)保而采用更為規(guī)范的抵押擔(dān)保。對此,，日本代物清償預(yù)約的發(fā)展歷程具有啟示意義,。日本于1979年制定了《假登記擔(dān)保法》,，實(shí)現(xiàn)了代物清償預(yù)約擔(dān)保的成文化，對它實(shí)行了接近于抵押權(quán)的規(guī)制,，并對債權(quán)人課以清算義務(wù),。但在此之后，代物清償預(yù)約擔(dān)保便處于不斷減少的趨勢,。[54]這便使此類非典型擔(dān)保機(jī)制失去了作用空間和實(shí)踐價(jià)值,。

　  結(jié)語：兼析《解釋》第24條

　  《解釋》第24條規(guī)定，出借人請求履行買賣合同的,，人民法院應(yīng)按民間借貸法律關(guān)系審理,，若借款人不履行生效判決確定的債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物,。該規(guī)定否定了當(dāng)事人間買賣合同法律關(guān)系,，使該類糾紛回到民間借貸法律關(guān)系的正確路徑上。但其沒有明確此類買賣合同的具體性質(zhì),，由此便導(dǎo)致理解上的分歧：一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，《解釋》將該類合同作為讓與擔(dān)保進(jìn)行規(guī)定?！叭绻l(fā)生買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移的外觀,，則可構(gòu)成讓與擔(dān)保；如果尚未發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的外觀,，則可以構(gòu)成后讓與擔(dān)保,。”[55]“被擔(dān)保的借貸債權(quán)是有擔(dān)保的債權(quán),，具有優(yōu)先受償性,，而不能作為一般債權(quán)處理?！盵56]

　  另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為,，《解釋》將此類合同作為無效合同進(jìn)行規(guī)定?！督忉尅肥腔谒^“買賣合同”為通謀虛偽表示而否定其效力,，將此類糾紛作為單純的民間借貸合同，再次重申了當(dāng)事人間買賣合同無效的觀點(diǎn),。出借人無權(quán)通過取得買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)來抵償債務(wù),，而只能將該標(biāo)的物作為債務(wù)人的一般責(zé)任財(cái)產(chǎn)，通過執(zhí)行程序來清償其債權(quán),。由于借款人對于該合同標(biāo)的物并無約定或法定的擔(dān)保物權(quán),，就該標(biāo)的物拍賣所得價(jià)款，出借人并無優(yōu)先受償權(quán),，而只能與借款人的其他債務(wù)人公平受償,。[57]

　  筆者傾向于第二種觀點(diǎn),。《解釋》第24條并未出現(xiàn)“讓與擔(dān)?！薄ⅰ皟?yōu)先受償”的表述,。而且《解釋》第24條第2款之規(guī)定與無擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)程序并無區(qū)別,，即先通過訴訟獲得勝訴判決，債務(wù)人不能如期履行判決時(shí),，通過申請強(qiáng)制執(zhí)行債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)獲得實(shí)現(xiàn),。因此，《解釋》第24條并未創(chuàng)設(shè)一種新的擔(dān)保,。相反,，其恰恰是通過第2款來否定了此類合同的擔(dān)保效力，使出借人的債權(quán)只能通過普通的強(qiáng)制執(zhí)行程序得到實(shí)現(xiàn),。

　  與此同時(shí),，如果認(rèn)為《解釋》完全否定該買賣合同的效力也難謂妥當(dāng)。第一,，前已述明,，這類合同屬于通謀虛偽表示，其表面的買賣合同無效,，并不意味其隱藏的行為絕對無效,。第二，讓這種行為完全無效,，忽略了對當(dāng)事人意思自治的尊重,，反而可能促成債務(wù)人違反誠信的行為。第三,，如果買賣合同整體無效,，在當(dāng)事人堅(jiān)持要求履行買賣合同時(shí)，人民法院應(yīng)經(jīng)審理后直接否定合同效力并判決駁回其訴訟請求（當(dāng)事人可按民間借貸關(guān)系另行起訴,，對其并無不利）,，第24條第1款第2句“當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴”這一規(guī)定便不盡合理,。第四,，如果買賣合同完全無效，債權(quán)人獲得勝訴判決后直接申請執(zhí)行債務(wù)人的一般財(cái)產(chǎn)即可,，第24條第2款便無存在必要,。第五，在當(dāng)事人簽訂此類買賣合同并完成預(yù)告登記后,，仍將買賣合同認(rèn)定無效,，使債權(quán)人的債權(quán)淪為普通債權(quán),，是否對債權(quán)人過于不利，不無疑問,。最后,，在債務(wù)人屆期未清償債務(wù)并自愿根據(jù)約定交付房屋的情形，如果將買賣合同整體歸于無效,，債權(quán)人取得所有權(quán)將失去依據(jù),，失之合理。

　  其實(shí),，從代物清償預(yù)約角度理解《解釋》第24條可以得出更為合理的結(jié)論,。首先，該類買賣合同屬于“名為買賣,，實(shí)為代物清償預(yù)約”,。代物清償預(yù)約具有擔(dān)保的機(jī)能，具有從屬性,。因此,，《解釋》第24條第1款第1句規(guī)定應(yīng)按民間借貸關(guān)系審理，讓該類糾紛回到正確的軌道之上,。其次,，由于買賣合同中仍隱藏著代物清償預(yù)約，若判決駁回訴訟請求,，會影響當(dāng)事人后續(xù)的法律救濟(jì),。而駁回起訴只是針對不符合起訴條件情形的一種程序性裁定，原告再次起訴符合條件的,，人民法院仍應(yīng)受理,。因此，從代物清償預(yù)約角度理解,，《解釋》第24條第1款第2句的規(guī)定亦不無道理,。再次，由于代物清償預(yù)約應(yīng)受到流（押）禁令的控制,，對標(biāo)的物應(yīng)進(jìn)行清算,。因此，《解釋》第24條第2款規(guī)定,，不履行生效判決的,，則可以申請拍賣標(biāo)的物。只是此時(shí)標(biāo)的物并非作為一般責(zé)任財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行,，而是作為代物清償預(yù)約的標(biāo)的物被執(zhí)行,。可見,，《解釋》第24條第1款解決“破”的問題,，即表面的“買賣行為”應(yīng)歸于無效,，該類糾紛應(yīng)按照民間借貸糾紛處理；而第2款則解決“立”的問題,，即隱藏的“代物清償預(yù)約”部分有效,，債權(quán)人申請執(zhí)行時(shí)，應(yīng)進(jìn)行拍賣清算,?！耙黄埔涣ⅰ敝g反映的是對債權(quán)人和債務(wù)人利益的動態(tài)平衡，體現(xiàn)的是一種折中的解釋路徑,。

　  這種分析路徑既尊重了當(dāng)事人代物清償?shù)暮贤馑迹布骖櫫朔缮详P(guān)于流押（質(zhì)）條款的強(qiáng)制性規(guī)定,。如果債務(wù)人依據(jù)約定自愿轉(zhuǎn)移了房屋所有權(quán),，則代物清償完成，借貸關(guān)系隨之消滅,，債權(quán)人取得所有權(quán)具有法律依據(jù),。如果當(dāng)事人簽訂擔(dān)保性買賣合同并完成預(yù)告登記，應(yīng)認(rèn)定這種代物清償預(yù)約具有對抗效力,。只是這種對抗效力是因?yàn)轭A(yù)告登記而取得,，債權(quán)人所享有的仍然只是合同債權(quán)。

　  可見,，代物清償預(yù)約雖然對原債權(quán)有一定保障,，但其仍然僅為債權(quán)行為，只有在預(yù)告登記后才具有對抗效力,。這樣便可理解杜萬華在答記者問中的如下表達(dá)：“此種情形下的買賣合同應(yīng)當(dāng)視為類似于擔(dān)保合同,，其效力依附于作為主合同的民間借貸法律關(guān)系?！盵58]因此,，《解釋》第24條并未將擔(dān)保性買賣合同認(rèn)定為讓與擔(dān)保或無效合同,，應(yīng)從代物清償預(yù)約視角進(jìn)行理解和適用,。

【注釋】

　　[1]為論述方便，筆者將這種為擔(dān)保債務(wù)清償而簽訂的買賣合同稱為擔(dān)保性買賣合同,。另外,，由于實(shí)務(wù)中發(fā)生的糾紛主要以房屋買賣為主，筆者主要以房屋買賣合同為研究對象,。

　　[2]除后文各種觀點(diǎn)外,，實(shí)務(wù)中還常將這類買賣合同認(rèn)定為“名為買賣、實(shí)為擔(dān)?！?，并在此基礎(chǔ)上以合同不屬于當(dāng)事人真實(shí)的意思表示或違背流押禁令而將其認(rèn)定為無效,。這種過于簡單化的處理方式未明確擔(dān)保性買賣合同的具體性質(zhì)，而且僅憑表層買賣合同不屬于當(dāng)事人的真實(shí)意思或存在流押（質(zhì)）條款而使整個(gè)合同無效也并不可取,。但限于篇幅,，筆者不對其詳細(xì)評述。

　　[3]參見梁曙明,、劉牧晗：《借貸關(guān)系中簽訂房屋買賣合同并備案登記屬于讓與擔(dān)?！罚度嗣袼痉ā罚ò咐妫?014年第16期,。

　　[4]參見浙江省金華市中級人民法院（2014）浙金商終字第1016號民事判決書,。

　　[5]陳華彬：《民法物權(quán)論》，中國法制出版社2010年版,，第411頁,。

　　[6]謝在全：《民法物權(quán)論》（上），中國政法大學(xué)出版社2011年版,，第1100頁,。

　　[7]后讓與擔(dān)保概念系在讓與擔(dān)保的基礎(chǔ)上提出，而且主張者認(rèn)為它與讓與擔(dān)保僅為所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的區(qū)別,，因此本文將其作為讓與擔(dān)保的一個(gè)特殊類型進(jìn)行分析,。

　　[8]楊立新：《后讓與擔(dān)保：一個(gè)正在形成的習(xí)慣法擔(dān)保物權(quán)》，《中國法學(xué)》2013年第3期,。

　　[9]參見石家莊市中級人民法院（2014）石民三初字第00221號民事判決書,。

　　[10]將此類擔(dān)保認(rèn)定為后讓與擔(dān)保的判決還可參見：黑龍江省高級人民法院（2015）黑高商終字第74號民事判決書；黑龍江省高級人民法院（2014）黑高商終字第30號民事判決書,；黑龍江省高級人民法院（2014）黑高商終字第37號民事判決書,。

　　[11]陸青：《以房抵債協(xié)議的法理分析——〈最高人民法院公報(bào)〉載“朱俊芳案”評釋》，《法學(xué)研究》2015年第3期,。

　　[12]前引[8],，楊立新文。

　　[13]參見王闖：《讓與擔(dān)保法律制度研究》,，法律出版社2000年版,，第35頁。

　　[14]前引[5],，陳華彬書,，第526頁。

　　[15]參見梁慧星主編：《中國物權(quán)法草案建議稿——條文,、說明,、理由與參考立法例》，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第776頁,。

　　[16]參見全國人民代表大會常務(wù)委員會法制工作委員會民法室編著：《物權(quán)法立法背景與觀點(diǎn)全集》,，法律出版社2007年版，第648頁,。

　　[17]徐潔：《擔(dān)保物權(quán)功能論》,，法律出版社2006年版，第328頁,。

　　[18]《商業(yè)銀行法》第43條規(guī)定：“商業(yè)銀行在中華人民共和國境內(nèi)不得從事信托投資和證券經(jīng)營業(yè)務(wù),，不得向非自用不動產(chǎn)投資或者向非銀行金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)投資，但國家另有規(guī)定的除外,?！?/span>

　　[19]董學(xué)立：《也論“后讓與擔(dān)保”——與楊立新教授商榷》,，《中國法學(xué)》2014年第3期,。

　　[20]前引[19]，董學(xué)立文,。

　　[21]參見江蘇省徐州市中級人民法院（2013）徐民終字第1271號民事判決書。

　　[22]參見江蘇省邳州市人民法院（2009）邳民一初字第1077號民事判決書,。

　　[23]參見浙江省金華市中級人民法院(2014)浙金商終字第1016號民事判決書,。

　　[24]前引[19]，董學(xué)立文,。

　　[25]參見重慶市第五中級人民法院（2012）渝五法民初第00012號民事判決書,。

　　[26]參見四川省綿陽市中級人民法院（2013）棉民終字第1521號民事判決書。

　　[27]參見河南省高級人民法院（2012）豫法民三終字第26號民事判決書,；關(guān)曉海：《銀根緊縮背景下假購房真借貸合同的處理——河南高院判決蔡某訴某公司借款合同糾紛案》,，《人民法院報(bào)》2012年7月5日，第6版,。

　　[28]參見江蘇省邳州市人民法院（2009）邳民一初字第1077號民事判決書,。

　　[29]前引[5]，陳華彬書,，第411頁,。

　　[30]參見最高人民法院（2011）民提字第344號民事判決書。

　　[31]前引[11],，陸青文,。

　　[32]韓世遠(yuǎn)：《合同法總論》，法律出版社2011年版,，第699頁,。

　　[33]謝在全：《民法物權(quán)論》（下冊），中國政法大學(xué)出版社1999年版，第906頁,。

　　[34]參見最高人民法院（2011）民提字第344號民事判決書,。

　　[35]《解釋(征求意見稿)》第25條：“［民間借貸與買賣合同混合的處理］借款人為借款而與貸款人簽訂買賣合同，借款到期后借款人不能還款,，貸款人要求以借款本息抵頂買賣合同價(jià)款的,，人民法院應(yīng)當(dāng)將民間借貸合同和買賣合同合并審理（第1款）。買賣合同約定的價(jià)款明顯高于或者明顯低于合同履行時(shí)的市場價(jià)格,，當(dāng)事人主張以市場價(jià)格履行合同的,，人民法院應(yīng)予支持（第2款）。就履行的買賣合同價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額,，當(dāng)事人主張償還或者補(bǔ)償?shù)?，人民法院?yīng)予支持（第3款）?！?/span>

　　[36]史尚寬：《債法總論》,，中國政法大學(xué)出版社2000年版，第814頁,。

　　[37]參見我國臺灣地區(qū)1994年度臺上字第890號判決書,。

　　[38]前引[11]，陸青文,，第73頁,。

　　[39]孫森焱：《民法債編總論》（下），法律出版社2006年版,，第853頁,。

　　[40]胡衛(wèi)萍主編：《民法分論》，廈門大學(xué)出版社2013年版,，第107—118頁,；白非主編：《物權(quán)法學(xué)》，廈門大學(xué)出版社2012年版,，第195頁,。

　　[41]陳自強(qiáng)：《論代物清償—契約變更與結(jié)束自由之考察》，載《無因債權(quán)契約論》,，中國政法大學(xué)出版社2002年版,，第324頁。

　　[42]高治：《擔(dān)保型買賣合同糾紛的法理辨析與裁判對策》,，《人民司法》2014年第23期,。

　　[43]參見房紹坤、王洪平：《債法要論》,，華中科技大學(xué)出版社2013年版,，第214頁,。

　　[44]陳本寒：《新類型擔(dān)保的法律定位》，《清華法學(xué)》2014年第2期,。

　　[45]劉琨：《以物抵債協(xié)議不宜認(rèn)定為流質(zhì)契約》,，《人民司法》（案例）2014年第2期。

　　[46]孫鵬,、王勤勞：《流質(zhì)條款效力論》,，《法學(xué)》2008年第1期。

　　[47]前引[11],，陸青文,。

　　[48]前引[42]，高治文,。

　　[49]昭和421116最判,，是指昭和42年（1967年）11月16日日本最高裁判所（最高法院）的判決。

　　[50]顧長浩：《論日本的讓渡擔(dān)保制度》,，載梁慧星主編：《民商法論叢》（第10卷）,，法律出版社1998年版，第528頁,。

　　[51]民法第873條之1：“約定于債權(quán)已屆清償期而未為清償時(shí),，抵押物之所有權(quán)移屬于抵押權(quán)人者，非經(jīng)登記,，不得對抗第三人（第1項(xiàng)）,；抵押權(quán)人請求抵押人為抵押物所有權(quán)之移轉(zhuǎn)時(shí)，抵押物價(jià)值超過擔(dān)保債權(quán)部分,，應(yīng)返還抵押人；不足清償擔(dān)保債權(quán)者,，仍得請求債務(wù)人清償（第2項(xiàng)）,。”

　　[52]我國臺灣地區(qū)士林地方法院1997年度訴字第1193號民事判決書,。

　　[53]參見程嘯：《〈房屋登記辦法〉中在建工程抵押權(quán)登記的理解與適用——〈房屋登記辦法〉研討之四》,，《中國房地產(chǎn)》2008年第7期。

　　[54]胡寶海：《現(xiàn)代金融擔(dān)保法研究》,，中國社會科學(xué)出版社1999年版,，第56—57頁。

　　[55]杜萬華主編：《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》,，人民法院出版社2015年版,，第35頁。

　　[56]楊立新主編：《〈最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定〉理解與適用》,，中國法制出版社2015年版,，第150頁。

　　[57]同上書，第115頁,。

　　[58]前引[55],，杜萬華書，第35頁,。