編者按 有些“商品房”的前世竟然是物流園區(qū),？最近，北京一個號稱有40年產(chǎn)權(quán)的新“樓盤”成了輿論的焦點,。北京市海淀區(qū)阜石路69號院,，這個地址如今在售樓處和房產(chǎn)中介的嘴里是一處被稱為“西山國際城”的商品房，但在4年前,，這里的規(guī)劃是包括市場,、倉儲、業(yè)務(wù)用房及配套設(shè)施的巨型綠色食品物流港,，北京市發(fā)展改革委的官方網(wǎng)站上還將其列為“北京市2009年重大重點建設(shè)項目”,。原來物流園區(qū)也蹚了“圈地”的渾水，而且近年來的案例為數(shù)不少——

　　不久前,，國家發(fā)改委會同國土資源部,、住建部等12個部委印發(fā)了《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，明確將物流園區(qū)布局城市分為三級,，嚴(yán)禁以物流園區(qū)之名搞商業(yè)地產(chǎn),。沒過多長時間，媒體就披露了北京一處名為“西山國際城”的新盤,，前身是作為北京市重大重點項目的物流港,。事實上,，這些年利用物流園區(qū)的規(guī)劃跑馬圈地，蓋起生活公寓,、星級商務(wù)酒店的案例屢見不鮮,。這些地產(chǎn)項目大多以配套設(shè)施的面目曖昧地藏身在園區(qū)里，直至反客為主,，讓物流園區(qū)變得“不務(wù)正業(yè)”,。

　　部分地方以物流園區(qū)之名，行商業(yè)地產(chǎn)之實

　　物流用地是進行生產(chǎn)經(jīng)營物流服務(wù)所使用的物流設(shè)施占用的土地,，可以建設(shè)交通設(shè)施,、倉儲設(shè)施、裝卸搬運設(shè)施,、流通加工設(shè)施,、信息設(shè)施等，但不應(yīng)有工廠,、商店,、批發(fā)市場等進行生產(chǎn)和銷售的設(shè)施。

　　不可否認的是,，隨著我國躍居世界制造業(yè)第一大國,、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化以及電子商務(wù)的爆炸式發(fā)展，我國物流用地的需求大為增加,。全球化的工業(yè)和商貿(mào)業(yè)都需要物流系統(tǒng)的支撐,；土地愈來愈多地流轉(zhuǎn)到大戶手里規(guī)模經(jīng)營，農(nóng)資流通過程中的倉儲,、物流,、運輸?shù)拳h(huán)節(jié)都存在大量商機。此外,，今年“雙十一”當(dāng)天全國電商的總銷售額估計在500億元以上,，混戰(zhàn)中發(fā)展壯大的電商競賽一般都大手筆投資物流園區(qū)，例如,，卓越在國內(nèi)擁有北京,、蘇州、廣州,、成都四大運營中心,；京東商城也同樣在全國各地買地布局物流倉儲基地。

　　然而,，另一方面,，物流基地變身商業(yè)地產(chǎn)或住宅地產(chǎn)，也讓物流業(yè)在近幾年被廣泛質(zhì)疑。在我國,，物流用地大都歸類于工礦倉儲用地,，因為可以作為工業(yè)用地低價取得，就有一些企業(yè)將少量土地用作物流用地,，其余大部分用作商業(yè)開發(fā),，謀取更多利益。

　　中央相關(guān)部委已經(jīng)注意到這樣的現(xiàn)象并發(fā)文叫停,。今年年中,，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點工作部門分工方案》一方面要求加大流通業(yè)用地支持力度，另一方面禁止以物流中心,、商品集散地等名義圈占土地，防止土地閑置,。國家發(fā)展改革委相關(guān)負責(zé)人在向媒體介紹《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的出臺背景時,，第一條就談到了這一點。他說,，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理,，部分地方脫離實際需求，盲目建設(shè)物流園區(qū),，片面追求占地面積和投資規(guī)模,。一些市場和物流企業(yè)以物流園區(qū)的名義圈占土地，以“物流園區(qū)”之名,，搞“商業(yè)地產(chǎn)”之實,，與物流園區(qū)的發(fā)展宗旨背道而馳。

　　配套項目反客為主,，挖的是土地用途管制的墻角

　　物流園區(qū)占用較大面積的土地,，這本并不能被評判為“圈地”，物流業(yè)的性質(zhì)決定了它本身就要提前占地布局,，物流園區(qū)也不是不能存在商業(yè)配套,，但遠遠超出了物流相關(guān)企業(yè)的需求，或整個園區(qū)挪作他用,，就是“圈地”了,。有些園區(qū)，寫字樓的房間數(shù)比園區(qū)內(nèi)能提供的倉庫數(shù)目和貨運檔口要多出幾倍,，為了不使房間空置,，招商中往往會引入很多廣告公司、金融公司等和物流完全無關(guān)的企業(yè),。在主管部門三令五申之下,，為什么“變質(zhì)”物流園區(qū)還如此之多？

　　首先，多年來地方政府出于政績考慮,，熱衷于新城,、新區(qū)、開發(fā)區(qū),、園區(qū)的報批,，相關(guān)規(guī)劃大批量出臺。物流園區(qū)一般處于交通順暢,、經(jīng)濟發(fā)達的地段,，在城市擴張的過程中，升值潛力顯著,；而且物流業(yè)是新興產(chǎn)業(yè),，在建設(shè)用地總體趨緊的背景下，地方政府仍以低價土地吸引企業(yè)入駐物流園區(qū),，但企業(yè)拿地之后是否真的從事物流行業(yè),，卻缺乏嚴(yán)格監(jiān)管。

　　不少物流企業(yè)獲得園區(qū)土地后,，先蓋起倉庫收取租金,，幾年后待土地升值再轉(zhuǎn)讓，獲取巨額差價,，或轉(zhuǎn)型為商業(yè)為主,、物流為輔的現(xiàn)貨市場，甚至任由其中“配套”的酒店,、住宅等項目反客為主,。

　　此外，從總量上看,，全國范圍內(nèi)物流園區(qū)發(fā)展太快,，攤子鋪得過大，閑置率也隨之升高,。據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會,、中國物流學(xué)會發(fā)布的《第三次全國物流園區(qū)（基地）調(diào)查報告》顯示，目前我國各類物流園區(qū)多達754家,，而這一數(shù)字在2006年還只是207家,。而像浙江義烏物流園區(qū)那樣背靠全國最大的小商品批發(fā)市場，具備優(yōu)越區(qū)位條件的園區(qū)并不多,。上海博科資訊2009年的一項調(diào)查結(jié)果顯示,，當(dāng)時全國物流園區(qū)的閑置率大約在60%。各地普遍出現(xiàn)“高供地率,、低用地率,、低地價”的情況,，倉儲物流用地沒有發(fā)揮其本身在經(jīng)濟運行中的作用，反而對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟產(chǎn)生負面影響,。

　　部分城市尤其是三,、四線城市，缺乏產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)業(yè)支撐,，倉促上馬的物流園區(qū)閑置率更高,，在招商不足的情況下也更傾向于用房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)來“填空”以擺脫困境，最后物流園區(qū)沒能有效地支撐當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè),，而成為“造城”運動的一個中間步驟,。

　　園區(qū)規(guī)劃應(yīng)秉承產(chǎn)業(yè)先行的原則

　　僅僅依靠政府行政規(guī)范“圈地”現(xiàn)象，只是在短期干預(yù)市場主體行為,，要去“病根”,，還應(yīng)該在政策審批與監(jiān)管、用地政策,、產(chǎn)業(yè)政策等方面多方位引導(dǎo),。

　　首先，地方政府規(guī)劃物流園區(qū)時,，應(yīng)綜合考慮本區(qū)域的物流需求規(guī)模及增長潛力，并結(jié)合現(xiàn)有物流設(shè)施能力,，合理布局,。應(yīng)以“產(chǎn)城融合”為目標(biāo)，強調(diào)產(chǎn)業(yè)先行,。切忌忽視產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展的實際,，盲目攀比跟風(fēng)，單純追求園區(qū)的數(shù)量和規(guī)模,。尤其是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較差的三,、四線城市，更應(yīng)謹(jǐn)慎行事,，量力而為,。

　　其次，在物流園區(qū)的招商中,，應(yīng)嚴(yán)守其本來的內(nèi)涵與外延,，嚴(yán)格控制配套用地的范圍。根據(jù)《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》,，物流園區(qū)是為了實現(xiàn)物流運作的共同化,，按照城市空間合理布局的要求，集中建設(shè)并由統(tǒng)一主體管理,，為眾多企業(yè)提供物流基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),。不應(yīng)再出現(xiàn)冠以“物流園”之名的批發(fā)市場、商貿(mào)城，更應(yīng)防止園區(qū)內(nèi)商業(yè)服務(wù),、酒店,、公寓等配套無序擴張。

　　再次,，探索整合分屬不同部門,、行業(yè)的物流園區(qū)。城市總體規(guī)劃中雖然有相關(guān)的土地用途管制,，但在現(xiàn)有分行業(yè)和部門的管理體制和政策環(huán)境下,，物流資源分屬于不同的行業(yè)，有的是交通局負責(zé),，有的由港務(wù)局負責(zé),，還有的由機場管理局負責(zé)。如能整合不同分支下的物流資源,，結(jié)束“政出多門”的局面,，相信對物流園區(qū)的土地用途管制會大有幫助。

　　此外,，適當(dāng)提高工業(yè)用地價格,，不可縱容低地價、零地價招商的現(xiàn)象,，提高企業(yè)用地成本,，引導(dǎo)其更加珍惜和合理利用手中的土地。

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