工業(yè)地產(chǎn)最為吸引開發(fā)企業(yè)的地方是價(jià)格低,，通常僅為數(shù)十萬(wàn)每畝,，或者零地價(jià)，甚至負(fù)地價(jià),，更有土地免費(fèi),，且予以補(bǔ)貼。但往往被要求超過200萬(wàn)/畝,，即3000元/平米的投資強(qiáng)度,，并解決一定量的就業(yè)人口，這就意味著除了廠房的建造,，還有對(duì)機(jī)器設(shè)備的投入,。且實(shí)際操作中，受到行政審批或者相關(guān)法律變更等因素影響,，預(yù)期價(jià)格大打折扣,。再加上多數(shù)情況下會(huì)超過土地出讓價(jià)的市政配套費(fèi)，工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格水分著實(shí)需謹(jǐn)慎提防,。

主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不明確,。且不管是原有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸，并且長(zhǎng)期來看區(qū)域面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的壓力；還是各大產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為均衡,，從產(chǎn)值,、就業(yè)、利稅等方面沒有突出的產(chǎn)業(yè),，并且總量均處于較低的水平,；均可致產(chǎn)業(yè)集群競(jìng)爭(zhēng)力不明顯，若再遇上產(chǎn)業(yè)扶植政策不明晰,，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

部分開發(fā)企業(yè)是懷著囤積居奇的目的進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,，認(rèn)為隨著城市的不斷擴(kuò)張,，工業(yè)用地最終會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求。但通過對(duì)全國(guó)各大主要城市土地資源的分析可以看出,，在維持農(nóng)用地面積不變的前提下,，從面積角度來看，城市建設(shè)區(qū)面積占城區(qū)面積的比例大多不超過40%,，這也意味著潛在土地供應(yīng)量是非常巨大的,，而工業(yè)用地對(duì)于區(qū)域要求不高，受到供應(yīng)量的影響更大,。

在處于工業(yè)化后期的城市,，工業(yè)用地批租面積與商業(yè)開發(fā)用地面積持平或略低，而處于初期或中期的城市,，工業(yè)用地批租面積往往是商業(yè)開發(fā)用地面積的數(shù)倍,。因此對(duì)于非自用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，動(dòng)輒數(shù)千畝的意向土地,，需要分成5-10年按指標(biāo)獲取,。而部分企業(yè)在指標(biāo)尚未到位的情況下，與地方政府協(xié)商,，先行開發(fā),，后補(bǔ)手續(xù)。然一旦相關(guān)審批出現(xiàn)變數(shù),，則前期的投入都將化為烏有,。

這是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最大陷阱之一。工業(yè)地產(chǎn)區(qū)位條件往往較差或可替代性較強(qiáng),，根據(jù)眾所周知的領(lǐng)導(dǎo)換屆問題,，在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最常見的是，領(lǐng)導(dǎo)上任伊始,，將城市開發(fā)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至新的區(qū)域,，這對(duì)于由前任領(lǐng)導(dǎo)招商并且已經(jīng)投資建設(shè)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，無疑是重大的打擊,，尤其是已經(jīng)投入巨資完成了基礎(chǔ)設(shè)施的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,。

這其中包括了多項(xiàng)規(guī)劃內(nèi)容的變動(dòng),，一、用地性質(zhì)的變動(dòng)：如拿地時(shí)的核心區(qū)位被邊緣化,；二,、交通設(shè)施的變動(dòng)：如曾經(jīng)的臨鐵路、高速,，或取消或改道,；三、公共配套的變動(dòng)：承諾的供電設(shè)施,、公共污水處理設(shè)施被取消,，該部分投資成本由地方政府轉(zhuǎn)移至開發(fā)企業(yè)。另外,，因規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的時(shí)間滯后導(dǎo)致開發(fā)速度,、銀行貸款成數(shù)、銷售速度,、回款額和回款速度等低于預(yù)期,，資金鏈緊繃，一旦進(jìn)入惡性循環(huán),，整個(gè)項(xiàng)目就會(huì)陷入困境,。

簡(jiǎn)單來看，工業(yè)地產(chǎn)與一般房地產(chǎn)開發(fā)相同,，都是通過租賃和銷售來實(shí)現(xiàn)盈利,，不同的是工業(yè)地產(chǎn)的租售速度緩慢許多。原因在于工業(yè)地產(chǎn)的客戶是企業(yè),，不能緊靠普通的渠道營(yíng)銷,，營(yíng)銷的內(nèi)容不僅突出價(jià)格，更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè),，且不能局限于某一區(qū)域,，這就對(duì)營(yíng)銷人員的能力提出很高要求。再者,，工業(yè)地產(chǎn)大多不可分割出售,，甚至不可整層出售，只可整棟出售,，這對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)的租售更是雪上加霜,。

在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，經(jīng)過多方的長(zhǎng)時(shí)間努力,，終于成功引入一個(gè)大型企業(yè),，但不曾想到，由于所引入企業(yè)存在大氣污染或水體污染或粉塵污染等方面的問題，不被當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn),。尤其在最近幾年,，世界各國(guó)對(duì)中國(guó)施加壓力，要求中國(guó)大規(guī)模減少碳排放,，因?yàn)榄h(huán)評(píng)因素被否定的項(xiàng)目越來越多,，相關(guān)環(huán)境的評(píng)價(jià)指標(biāo)成為了地方政府除了GDP、FDI等以外的重要考核指標(biāo),。

工業(yè)地產(chǎn)的熱潮雖然已席卷而來,，但是中國(guó)制造行業(yè)的前景還不容樂觀，眾多開發(fā)企業(yè)的一涌而入,，勢(shì)必?cái)噭?dòng)本已非常敏感的市場(chǎng),，如果將工業(yè)地產(chǎn)也當(dāng)作一種金融產(chǎn)品大規(guī)模運(yùn)作，目前基于政策和資本市場(chǎng)的成熟度而言,，尚不具備條件,，各方需要以更為開放的態(tài)度面對(duì)這一趨勢(shì),，以更為謹(jǐn)慎的方式化解各類風(fēng)險(xiǎn),。