原告：前進建筑工程有限公司（以下簡稱前進公司）,。

被告：張長明,、趙鳳、陳昌貴,。

被告張長明,、趙鳳原系夫妻關系，2007年11月協(xié)議離婚,。因征地拆遷,，2010年10月張長明、趙鳳取得一套安置房（以下簡稱爭議房屋）,。2010年10月14日,，張長明、趙鳳共同與被告陳昌貴簽訂協(xié)議書,，約定：將爭議房屋出售給陳昌貴,，面積85.18平方米，售價26萬元,；在陳昌貴首付6萬元后,，由趙鳳出具書面權利放棄書，承諾該房產(chǎn)登記在被告張長明一人名下,；被告張長明,、被告趙鳳接房后在半月內(nèi)將該房屋交陳昌貴使用，同時陳昌貴支付房款10萬元,；被告張長明在取得該房產(chǎn)權證后,，將其交與陳昌貴收存,，并保證在5年左右時間內(nèi)將該房產(chǎn)權過戶到陳昌貴名下，同時由陳昌貴支付房屋尾款10萬元,。

合同簽訂當日,，趙鳳出具收條一張，載明：今收到陳昌貴購房款陸萬元整（用于接房）,。2010年10月30日,，趙鳳再次出具收條一張，載明：今收到陳昌貴房款人民幣壹拾萬元整（房已交陳昌貴入?。?。2011年8月22日，出具收條一張,，載明：今收到陳昌貴購房款壹拾萬元整,。

另查明，2007年11月13日,，被告張長明與原告前進公司建設工程施工合同糾紛案,，經(jīng)二審法院二審審理終結(jié)，確認被告張長明應支付前進公司墊付款163461.6元,。2011年11月23日,，前進公司因被告張長明未履行生效判決書申請恢復執(zhí)行，一審法院將被告張長明名下的爭議房屋予以查封,、凍結(jié),。2012年3月22日，陳昌貴在得知該房屋被查封后,，訴至一審法院,，要求確認房屋買賣協(xié)議有效并擁有所有權。2012年5月16日,，一審法院作出判決,，確認陳昌貴與張長明、趙鳳簽訂的爭議房屋買賣協(xié)議書有效,。

由于陳昌貴以案外人身份對查封爭議房屋提出執(zhí)行異議,，并舉示物管費收據(jù)等，要求中止執(zhí)行,，一審法院于2013年8月19日作出執(zhí)行裁定書,，裁定中止對爭議房屋的執(zhí)行。原告前進公司不服該執(zhí)行裁定書,，于2013年9月26日提出執(zhí)行異議之訴,，要求許可執(zhí)行該爭議房屋。

一審法院經(jīng)審理認為：本案陳昌貴與張長明,、趙鳳于2010年10月14日簽訂房屋買賣協(xié)議書后,，陳昌貴已經(jīng)支付了全部房屋價款,，張長明、趙鳳收到房款后,，亦將爭議房屋交付給陳昌貴占有,、使用；三被告之間的房屋交易行為發(fā)生在原告前進公司申請執(zhí)行被告張長明債務,、查封凍結(jié)爭議房屋之前,；三被告之間的房屋交易行為經(jīng)審理后已判決確認合法有效,。因被告陳昌貴購買的房屋屬于住宅而非商業(yè)性質(zhì)的商鋪,，故其生存權、居住權比原告前進公司的債權更應受到法律保護,；被告張長明,、趙鳳將出售房屋交付被告陳昌貴后雖未辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記，但不影響被告陳昌貴要求被告張長明,、趙鳳繼續(xù)履行合同,，辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的權利。

2014年5月20日,，一審法院作出判決,，駁回原告的訴訟請求。

原告不服一審判決,，向二審法院提起上訴,，認為2010年、2011年房屋的物管費是趙鳳繳納,，一審法院認定陳昌貴2010年10月30日入住爭議房屋并付清房款,，屬認定事實錯誤，要求改判對執(zhí)行標的爭議房屋許可執(zhí)行,。

二審法院認為：最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封規(guī)定》）第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人,，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn),，但尚未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封,、扣押,、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有,，但未辦理過戶登記手續(xù)的,，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封,、扣押,、凍結(jié),。”本案中,，在前進公司申請查封,、凍結(jié)爭議房屋之前，陳昌貴是否已經(jīng)占有,、使用爭議房屋,，除了張長明和趙鳳的口頭陳述之外，陳昌貴亦未舉示其他證據(jù)予以佐證,。結(jié)合陳昌貴在一審中分別舉示的物管費收據(jù)來看,，現(xiàn)有證據(jù)只能證明陳昌貴從2013年3月19日起實際占用、使用爭議房屋,，不足以證明在前進公司申請查封,、登記爭議房屋之前，陳昌貴即已占用,、使用該房屋,。陳昌貴從張長明處收存了爭議房屋的產(chǎn)權證以后，未及時到相關房管部門辦理過戶手續(xù),，現(xiàn)有證據(jù)不能證實是受到其他客觀條件的限制或影響,，即不能證實陳昌貴對未辦理過戶手續(xù)并無過錯。

因此,，二審法院法院于2014年9月4日判決：撤銷一審判決,；許可前進公司申請的對爭議房屋的執(zhí)行。

法官評析

對被執(zhí)行人已出售給第三人的未過戶房屋能否執(zhí)行,，本案一,、二審之所以產(chǎn)生截然不同的裁判結(jié)果，關鍵在于人民法院對第三人案款支付,、占有情況,、未辦理過戶手續(xù)有無過錯等事實的界定上，也即對《查封規(guī)定》第17條的理解與適用不同,。該條分為前后兩個層次,，前一層規(guī)定可以查封、扣押,、凍結(jié)的情形,，后一層則明確不得查封、扣押,、凍結(jié)的條件,。對已出售給第三人的未過戶房屋不得查封的條件有四：1.第三人已經(jīng)支付全部價款；2.第三人已占有該不動產(chǎn),；3.未辦理產(chǎn)權過戶登記,；4.第三人對未辦理產(chǎn)權過戶登記無過錯,。滿足上述四個條件，人民法院則不能對爭議不動產(chǎn)進行查封,、扣押,、凍結(jié)，反之,，有任意一個以上條件未滿足,，則人民法院可以查封、扣押,、凍結(jié),。

司法實踐中，此類執(zhí)行案件涉及標的額大,，多數(shù)情況下被執(zhí)行人另無財產(chǎn)可供執(zhí)行,，賣房款也因轉(zhuǎn)移而執(zhí)行困難,；另一方面,，如果第三人支付了全部價款，合同項下不動產(chǎn)因出售人的其他債務被查封執(zhí)行,，買受人利益將無法得到保障,，對買受人也不公平。此外,，被執(zhí)行人與案外人串通,，以倒簽合同、倒簽收據(jù)等方式制造虛假證據(jù)和事實,，利用《查封規(guī)定》第17條規(guī)定,，將被查封的房屋、土地所有權等不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移藏匿,，逃避執(zhí)行的現(xiàn)象并不鮮見,，因而在適用《查封規(guī)定》第17條時，要正確理解本規(guī)定與物權法不動產(chǎn)物權登記生效原則的關系,，準確把握本規(guī)定的適用范圍,，對價款支付、占有情況,、第三人對未辦理產(chǎn)權過戶有無過錯的證據(jù)進行綜合審查,，確認是否形成完成的證據(jù)鏈條，預防濫用本規(guī)定逃避執(zhí)行,，維護當事人的合法利益,。

2004年出臺《查封規(guī)定》之前,，執(zhí)行中被執(zhí)行人將房屋,、車輛出售并交付第三人,，甚至第三人又轉(zhuǎn)賣給他人，但過戶登記手續(xù)卻一直沒有辦理,，依然登記在被執(zhí)行人名下,，上述財產(chǎn)能否執(zhí)行，不同法院有不同的認識,，甚至同一法院前后做法也不一致,，因而造成執(zhí)行中的混亂。實際上,，爭議的焦點在于對物之登記是否屬所有權移轉(zhuǎn)的要件,。物權法實施前，我國民法通則等法律雖未對不動產(chǎn)物權登記生效原則進行明確規(guī)定,，一般認為民事活動中基本上是以登記作為認定所有權的標準,，未辦理過戶登記手續(xù)的，所有權尚未轉(zhuǎn)移,，但在案件執(zhí)行中,，在第三人無過錯的情況下，如對該類爭議標的不加以區(qū)別,，一律執(zhí)行明顯有失公平,。《查封規(guī)定》17條的合理之處，在于前后兩個部分區(qū)分規(guī)定,，能否執(zhí)行的主要差別就在于第三人有無過錯,。引入過錯原則，在實質(zhì)上突破登記生效原則,，對無過錯第三人債權賦予物權性質(zhì)予以優(yōu)先保護,，即只要滿足《查封規(guī)定》第17條設置的條件，即使交易的不動產(chǎn)沒有登記過戶,，也不得對登記在被執(zhí)行人名下的該不動產(chǎn)采取執(zhí)行措施,。有觀點認為，尚未辦理過戶登記時買方對房屋的權利尚不是物權,，但其請求權的受保護程度,，根據(jù)支付價款的多少和是否實際占有、是否有請求過戶的行為而不同,，占有的時間越長,、付款越多、已經(jīng)請求過戶,，其權利應越接近于物權,。[1]筆者對此予以贊同。

物權法于2007年10月1日起施行，第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記,，發(fā)生效力,；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力,，但法律另有規(guī)定的除外,。”該條規(guī)定系對不動產(chǎn)物權登記生效原則的確認,，依此規(guī)定,，雙方簽訂不動產(chǎn)買賣協(xié)議，雖買方支付了對價,，如未進行產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記,，產(chǎn)權仍應屬原所有權人所有，即未經(jīng)登記不發(fā)生物權變動的效果,。

物權法施行后,，登記生效原則有了明確法律規(guī)定，因而對《查封規(guī)定》第17條是否與物權法產(chǎn)生沖突見仁見智,。筆者認為,，盡管物權法2007年才開始施行，晚于《查封規(guī)定》的出臺,，但不動產(chǎn)登記生效原則在我國一直存在，物權法只是加以確認,。《查封規(guī)定》第17條本身就是基于不動產(chǎn)登記生效原則從平衡利益的角度作出的變通性規(guī)定,。因此，應將其理解為物權法第九條但書的“法律另有規(guī)定的除外”情形,，系對不動產(chǎn)登記生效原則的例外規(guī)定,，二者之間并不矛盾，還有助于交易的安全,。

價款是否支付是判斷合同真實性的重要依據(jù)，而合同的真實存在又是適用《查封規(guī)定》第17條的前提,。不動產(chǎn)交易的金額一般較大,，不能僅憑收條及當事人陳述即確認付款的事實，需結(jié)合付款方式,、資金流向,、支付能力、交易習慣等因素綜合認定,，尤其對于現(xiàn)金交易,，更應詳細了解當事人收入狀況,、被執(zhí)行人與第三人之間的人身關系等情況，排除合理懷疑,，避免被執(zhí)行人與第三人串通虛構合同,，逃避執(zhí)行。

關于如何理解全部價款,，有兩種不同意見,。一種意見認為是指整個交易中買受人所應當支付的全部對價即財產(chǎn)總價，另一種意見認為對第三人是否支付全部價款的認定不宜機械理解為涉案財產(chǎn)的總價,，而應當結(jié)合第三人法定或約定的義務,，只要沒有違背上述義務，即使其支付的確系財產(chǎn)總價而言的部分價款,，也宜認定第三人在特定的時間點支付了應當支付的全部價款,。筆者認為，物權法第九條已規(guī)定不動產(chǎn)物權登記方生效,，雖該條亦明確法律另有規(guī)定除外,，但對《查封規(guī)定》第17條進行擴大解釋與適用無疑將對不動產(chǎn)登記生效原則造成沖擊，且《查封規(guī)定》第17條分為前后兩個層次,，對付款情況已做區(qū)分,，因此對全部價款應做嚴格解釋，控制適用范圍,。

本案中,，房屋買賣合同涉及總金額達26萬元，陳昌貴僅舉示收條主張已支付爭議房屋的全部價款,，而無銀行支付憑證,、資金來源等證據(jù)加以佐證，與個人收入情況和日常生活的大額交易習慣不符,，是否已付清全部價款明顯存疑,。

筆者認為,，從被執(zhí)行人將標的物移交第三人起,，第三人即實現(xiàn)對物的占有，無論是直接占有還是間接占有,，只要第三人能實現(xiàn)對物的有效控制,，并能根據(jù)自主意識進行支配，即應認定占有事實的成立,。出租經(jīng)營,、儲備升值等行為有利于物的經(jīng)濟價值的實現(xiàn)，當然屬于占有人對物進行控制、使用的體現(xiàn),，因使用而產(chǎn)生的權益和基于買賣合同主張標的物權利并無沖突,。第三人實現(xiàn)對標的物的合法占有應在法院查封之前，查封之后才實現(xiàn)對標的物的占有,，不影響法院查封,、扣押、凍結(jié),。

本案中,，一審法院于2011年11月29日查封爭議房屋，陳昌貴舉示其與他人簽訂的住房租賃合同,，該租賃合同簽訂時間為2013年3月29日,，同時陳昌貴在一審中舉示的物管費收據(jù)亦只能證明其于2013年3月19日起繳納物管費，這兩個時間均晚于法院查封時間,。在查封之前陳昌貴是否占有,、適用爭議房屋，除張長明,、趙鳳口頭陳述之外,，無其他證據(jù)佐證，且趙鳳舉示的物管費收據(jù)證實在2013年3月19日前的物管費系趙鳳繳納,，二審法院認定陳昌貴系在法院查封后才實際占有房屋是合理的,。

第三人是否支付價款,、實際占有不動產(chǎn)及是否辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)均可以通過第三人提供的證據(jù)直接進行判斷,，但判斷第三人是否存在過錯并無明確依據(jù)，《查封規(guī)定》也未就第三人在何種情況下存在過錯行為加以詳細規(guī)定,。結(jié)合《查封規(guī)定》第17條規(guī)定內(nèi)容及合同違約責任追究理解,，應包含兩個方面：一是非基于第三人原因?qū)е庐a(chǎn)權過戶登記未能辦理，二是第三人未怠于行使其權利,。

出賣人不作為、標的物瑕疵,、登記部門原因等多種因素均可能導致產(chǎn)權過戶登記未能辦理,，但無論基于何種理由，該理由均不得歸咎于作為買受人的第三人,。此種情況下,，系由第三人之外的因素導致產(chǎn)權登記未過戶，則第三人無過錯,。在法律明確規(guī)定登記方能生效的情況下,，權利人應當積極行使其權利，在合理的期限內(nèi)采取合理的方式確保合同得到履行。出賣人未履行協(xié)助辦理過戶登記的手續(xù)時,，作為買受人的第三人應通過催告,、訴訟等方式，促使標的物之權利盡快變更和確定,。

【注釋】 [1]黃金龍：“被執(zhí)行人向第三人轉(zhuǎn)讓中不動產(chǎn)的執(zhí)行”,，載2010年1月6日《人民法院報》。