作者：初明峰 劉磊

裁判要點：

以物抵債協(xié)議與《查扣凍規(guī)定》所規(guī)定的基于買賣而產(chǎn)生物權(quán)期待權(quán)具有基礎(chǔ)性區(qū)別,。基于以物抵債而擬受讓不動產(chǎn)的受讓人,，在完成不動產(chǎn)法定登記之前,，該以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益，不能據(jù)此產(chǎn)生針對交易不動產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán),。

案情摘要：

1,、中業(yè)公司與恒遠(yuǎn)公司簽訂《團購商品房預(yù)購協(xié)議書》：中業(yè)公司欲以其開發(fā)的房屋抵頂未來應(yīng)支付給恒遠(yuǎn)公司的混凝土價款。

2,、后雙方又簽訂《團體商品房預(yù)售補充協(xié)議書》：明確確認(rèn)恒遠(yuǎn)公司已購得案涉房屋,，但卻始終沒有為恒遠(yuǎn)公司辦理過戶登記。

3,、因恒遠(yuǎn)公司與孫寶剛存有債務(wù)糾紛,，孫寶剛以案涉房屋恒遠(yuǎn)公司系實際權(quán)利人為由，依據(jù)另案生效判決書申請法院對該房屋強制執(zhí)行,。

4,、中業(yè)公司向法院提出執(zhí)行異議。

爭議焦點：

中業(yè)公司對案涉房產(chǎn)是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益,？

法院觀點：

關(guān)于恒遠(yuǎn)公司對案涉房屋是否實際享有所有權(quán)的問題,。恒遠(yuǎn)公司擬采取以物抵債的方式取得房屋所有權(quán)，應(yīng)屬繼受取得,。在辦理房屋登記之前,，繼受取得的法定公示要件尚未達(dá)成，因而涉案42戶房屋的物權(quán)并未發(fā)生變動,，恒遠(yuǎn)公司依據(jù)其與中業(yè)公司之間簽訂的協(xié)議僅享有未來據(jù)實抵債的普通債權(quán)請求權(quán),，而不能直接獲得房屋所有權(quán)。

此外,，對于該補充協(xié)議可否視為中業(yè)公司以書面方式確認(rèn)恒遠(yuǎn)公司為實際權(quán)利人的問題,，本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二條第三款'對于第三人占有的動產(chǎn)或者登記在第三人名下的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán),，第三人書面確認(rèn)該財產(chǎn)屬于被執(zhí)行人的,，人民法院可以查封、扣押,、凍結(jié)'之規(guī)定,，系基于現(xiàn)實當(dāng)中名義購買人與實際購買人不一致的情形而進行的規(guī)制，且需要不動產(chǎn)的登記人向人民法院以書面方式確認(rèn)實際權(quán)利人,。而在本案中,，恒遠(yuǎn)公司與中業(yè)公司之間簽訂的《團購商品房預(yù)售協(xié)議書》以及《團體商品房預(yù)售補充協(xié)議書》均屬于以物抵債協(xié)議,，二者之間并非'名義購買人與實際購買人'的關(guān)系。此外,，中業(yè)公司不但從未向人民法院作出任何書面確認(rèn),，反而堅持主張其為房屋的所有權(quán)人。因此,，恒遠(yuǎn)公司不能依據(jù)《團體商品房預(yù)售補充協(xié)議書》之約定對涉案42戶房屋享有實際所有權(quán),。

關(guān)于恒遠(yuǎn)公司對涉案42戶房屋是否享有物權(quán)期待權(quán)的問題。本院認(rèn)為,，以物抵債協(xié)議首先以消滅金錢債務(wù)為目的,，而物的交付僅為以物抵債的實際履行方式，此即與《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》所規(guī)定的基于買賣而產(chǎn)生物權(quán)期待權(quán)具有基礎(chǔ)性的區(qū)別。因而,，基于以物抵債而擬受讓不動產(chǎn)的受讓人,，在完成不動產(chǎn)法定登記之前，該以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益,，不能據(jù)此產(chǎn)生針對交易不動產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán),。就本案而言，恒遠(yuǎn)公司依據(jù)其與中業(yè)公司之間簽訂的抵債協(xié)議而產(chǎn)生的權(quán)利仍未超過債權(quán)之維度,，并無任何物權(quán)化之屬性,。

綜上，中業(yè)公司對案涉房產(chǎn)享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益,。

案例索引：

（2016）最高法民申3620號

相關(guān)法條：

《查扣凍規(guī)定》

第二條 人民法院可以查封,、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動產(chǎn),、登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn),、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)。

未登記的建筑物和土地使用權(quán),，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬,。

對于第三人占有的動產(chǎn)或者登記在第三人名下的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán),，第三人書面確認(rèn)該財產(chǎn)屬于被執(zhí)行人的,，人民法院可以查封、扣押,、凍結(jié),。

第十七條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn),，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的,，人民法院可以查封,、扣押、凍結(jié),；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有,，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯,，人民法院不得查封、扣押,、凍結(jié),。

第十九條 被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn),，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù),，但申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產(chǎn)變價款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封,、扣押,、凍結(jié)。

《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》

第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中,，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議,，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:

（一） 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,；

（二） 在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn),；

（三） 已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行,；

（四） 非因買受人自身原因未辦理過戶登記,。

第二十九條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議,，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,，人民法院應(yīng)予支持:

（一） 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二） 所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋,；

（三） 已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十,。

實務(wù)分析：

案外人以物抵債的房產(chǎn)未辦理過戶登記，可否阻卻執(zhí)行,？實務(wù)中無爭議的認(rèn)為以物抵債不能認(rèn)定為支付全部價款,，案外人不能阻卻執(zhí)行！筆者曾經(jīng)以最高院判例為切入進行過分析（不再贅述）,。

那么,，被執(zhí)行人以物抵債取得的房產(chǎn)未辦理過戶登記，是否能夠在執(zhí)行環(huán)節(jié)直接認(rèn)定為可供執(zhí)行財產(chǎn),？直接對相關(guān)財產(chǎn)推進執(zhí)行,？實務(wù)中存在爭議,。部分觀點認(rèn)為此時，以物抵債取得財產(chǎn)權(quán)益雖未過戶,，只要是對價合理且不存在不公平交易情形,，被執(zhí)行人對外債權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)換為相應(yīng)財產(chǎn)權(quán)益，執(zhí)行中當(dāng)然可對抵債財產(chǎn)采取執(zhí)行措施,。這也是本文援引判例中中級人民法院一審觀點,。從本案例看出，上述觀點被高院改判且最高院認(rèn)可,，最高院認(rèn)為執(zhí)行環(huán)節(jié)對當(dāng)事人非直接財產(chǎn)的執(zhí)行,，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用，沒有法律明確規(guī)定的情況下不得在執(zhí)行環(huán)節(jié)徑行作出權(quán)屬歸屬的判斷,，更不能以此相當(dāng)讓的采取強制執(zhí)行措施,，對此種情形算是作出了較為明確的指引，筆者贊同本精神,。另從統(tǒng)一司法標(biāo)準(zhǔn)角度看,，本文也值得推薦。