【基本事實】

（律師辦案中遇到的現(xiàn)實問題,，隱去了關(guān)鍵信息）

因房屋買賣合同糾紛,，購房者作為原告將開發(fā)商列為被告,，在法院立案后，原告為保護自己的合法利益,，取得目標房產(chǎn),，申請法院查封目標房屋，法院查封過程中,，不動產(chǎn)登記中心工作人員告知經(jīng)查詢,，因涉案房屋已經(jīng)網(wǎng)簽給其他購房者，根據(jù)最高人民法院,、國土資源部,、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第一項之規(guī)定已經(jīng)網(wǎng)簽的房屋無法查封。

【律師意見】

我們認為根據(jù)相關(guān)規(guī)定,，法院有權(quán)要求不動產(chǎn)登記中心協(xié)助查封開發(fā)商名下已網(wǎng)簽房屋,。理由如下：

不動產(chǎn)登記中心根據(jù)最高人民法院、國土資源部,、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》【法發(fā)[2004]5號】第十五第一項之規(guī)定認為不能查封開發(fā)商名下已網(wǎng)簽房屋,，經(jīng)查該規(guī)定自2004年3月1日起實施。但根據(jù)新的司法解釋,，即最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人,，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn),，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封,、扣押,、凍結(jié)”。第三十三條“本規(guī)定自2005年1月1日起施行,。施行前本院公布的司法解釋與本規(guī)定不一致的,，以本規(guī)定為準”之規(guī)定，即使開發(fā)商已經(jīng)將涉案房屋通過網(wǎng)簽出賣給他人,，但只要尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的,，人民法院可以查封。

法律條文：

1,、最高人民法院,、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》【法發(fā)[2004]5號】

十五,、下列房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記,，人民法院也可以進行預(yù)查封:

(一)作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋;

(二)被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋;

(三)被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋,。

2,、最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)產(chǎn)的規(guī)定》

第十七條　被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人,，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn),，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封,、扣押,、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的,，如果第三人對此沒有過錯,，人民法院不得查封、扣押,、凍結(jié),。

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