來源：上海法院網(wǎng)

作者：張心全 馬 紅

轉(zhuǎn)自：新民網(wǎng)http://fayuan./alyp/2013/12/04/22844378.html

【裁判要旨】

　　《物權(quán)法》雖規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)經(jīng)登記方發(fā)生效力，但最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已支付全部價(jià)款并實(shí)際占有,、未過戶且第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)的,，法院不得查封、扣押,、凍結(jié)”的規(guī)定仍然有效,，適用時(shí)應(yīng)嚴(yán)格把握。

　　【案情】

　　原告：上海時(shí)樂建設(shè)發(fā)展有限公司

　　被告：沈某某,、張某某

　　第三人：上海宏南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　2007年3月,，原告上海時(shí)樂建設(shè)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“時(shí)樂公司”)與第三人上海宏南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“宏南公司”)因建設(shè)工程施工合同糾紛，經(jīng)法院主持達(dá)成（2007）滬一中民二（民）初字第8號(hào)調(diào)解書,，確定宏南公司支付時(shí)樂公司工程款2000余萬元,。后法院凍結(jié)、劃撥了宏南公司銀行存款700余萬元,，且于2008年12月10日輪候查封了宏南公司名下的多套房屋（其中一套為下述的系爭(zhēng)房屋）,。

　　被告沈鳳麗、張雄波(以下簡(jiǎn)稱“沈鳳麗等”)與宏南公司于2008年9月,，簽訂了《商品房出售合同》,，約定：宏南公司將一套用途為辦公的系爭(zhēng)房屋出售給被告沈鳳麗等，房款總價(jià)為230余萬元,，當(dāng)日首付200余萬元,，同年12月31日支付余款23余萬元，宏南公司在收清全部房款后的當(dāng)日交付該房屋,。

　　簽約后,，沈鳳麗等按約分二期支付了全部房款，并于2008年12月31日辦理了系爭(zhēng)房屋交接手續(xù),。之后,，被告沈鳳麗等將系爭(zhēng)房屋出租給某貿(mào)易公司。因系爭(zhēng)房屋被法院查封致無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),，沈鳳麗等遂向法院提出執(zhí)行異議,，請(qǐng)求法院解除對(duì)系爭(zhēng)房屋查封執(zhí)行。受訴法院作出（2008）滬一中執(zhí)字第863－1號(hào)執(zhí)行裁定書,，認(rèn)定系爭(zhēng)房屋雖登記于宏南公司名下,，但是沈鳳麗等已支付了全部購房款并實(shí)際占有使用，對(duì)房屋未辦理過戶登記手續(xù)沒有過錯(cuò),，依照最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（下稱《查封規(guī)定》）第十七條的規(guī)定，裁定中止對(duì)系爭(zhēng)房屋的執(zhí)行,。

　　時(shí)樂公司遂提起訴訟認(rèn)為：沈鳳麗等與宏南公司的《商品房出售合同》雖簽訂于2008年9月,，但剩余購房款23萬余元是在2008年12月31日才支付的，時(shí)間在系爭(zhēng)房屋被法院查封之后,。受訴法院作出中止執(zhí)行的《執(zhí)行裁定書》屬于認(rèn)定事實(shí)不清,，理解法律錯(cuò)誤，要求撤銷（2008）滬一中執(zhí)字第863－1號(hào)執(zhí)行裁定書,，請(qǐng)求法院依法對(duì)系爭(zhēng)房屋許可執(zhí)行,。

　　法院另查明，沈鳳麗等在2008年12月31日支付購房余款時(shí)不知道房屋已被查封的事實(shí),，直至2009年3月其要求辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)宏南公司才告知系爭(zhēng)房屋已被查封,。

　　【審判】

　　一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，被執(zhí)行人將其不動(dòng)產(chǎn)出賣給第三人,，第三人雖已支付價(jià)款并實(shí)際占有,，因未辦理過戶登記的，根據(jù)2007年實(shí)施的《物權(quán)法》規(guī)定,，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力,，名義上仍屬于被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，但在決定能否采取查封等措施時(shí),，應(yīng)當(dāng)結(jié)合最高人民法院于2004年頒布現(xiàn)行有效的《查封規(guī)定》進(jìn)行判斷,。

　　根據(jù)最高人民法院《查封規(guī)定》第十七條的規(guī)定，執(zhí)行法院不得查封被執(zhí)行人已經(jīng)出賣給第三人的不動(dòng)產(chǎn)必須同時(shí)滿足以下條件：被執(zhí)行人與第三人已就不動(dòng)產(chǎn)買賣達(dá)成協(xié)議,；第三人已經(jīng)支付買賣不動(dòng)產(chǎn)所應(yīng)付的全部價(jià)款,；第三人已經(jīng)實(shí)際占有所買受的不動(dòng)產(chǎn)；第三人對(duì)未辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)沒有過錯(cuò),。從時(shí)間上分析，以上條件應(yīng)發(fā)生在執(zhí)行法院司法查封之前,，從內(nèi)容上分析,，以上條件必須同時(shí)滿足，缺一不可,。

　　就本案而言,，系爭(zhēng)房屋在2008年12月10日被查封凍結(jié)前，兩被告只是支付了大部分房款,，并未付清全部價(jià)款,，與法律規(guī)定的不得查封被執(zhí)行人出賣給第三人的不動(dòng)產(chǎn)的條件不符，因此法院就沈鳳麗等要求解除對(duì)系爭(zhēng)房屋查封的意見難以支持,，判決許可對(duì)系爭(zhēng)房屋的執(zhí)行,。

　　一審判決后，被告不服提起上訴，二審法院經(jīng)審理后,，判決維持原判,。

　　【評(píng)析】

　　一、最高人民法院《查封規(guī)定》第十七條的效力問題

　　《物權(quán)法》出臺(tái)前,，2004年最高人民法院頒布的《查封規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人,，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)的，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的,，人民法院可以查封,、扣押、凍結(jié),；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有,，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò),，人民法院不得查封,、扣押、凍結(jié),?！卑凑沾藯l后段的規(guī)定，第三人只要符合以下的三個(gè)要件,，即使未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù),，人民法院仍不得執(zhí)行：第一、第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款,；第二,、第三人已經(jīng)實(shí)際占有；第三,、未辦理過戶登記手續(xù)的,，第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)。

　　但是,，《物權(quán)法》第九條規(guī)定,，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅,，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力,；未經(jīng)登記,，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外,。按照《物權(quán)法》的規(guī)定,，物權(quán)轉(zhuǎn)讓,、變更的唯一要件就是登記。也就是說,，即使支付全部價(jià)款,、實(shí)際占有，但未過戶的,，第三人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)仍無法享有物權(quán),，只享有對(duì)相對(duì)人的債權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)仍為相對(duì)人的財(cái)產(chǎn),，相對(duì)人因債務(wù)糾紛時(shí),，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)法院可予查封。

　　由于《查封規(guī)定》與《物權(quán)法》規(guī)定的差異,，導(dǎo)致實(shí)踐中也產(chǎn)生諸多爭(zhēng)議,，有的認(rèn)為根據(jù)上位法優(yōu)先原則，應(yīng)適用《物權(quán)法》,；有的認(rèn)為在《查封規(guī)定》第十七條后段仍然有效,。我們認(rèn)為，《查封規(guī)定》第十七條仍然有效,，主要理由如下：

　?。ㄒ唬恫榉庖?guī)定》第十七條適用的語境未變

　　當(dāng)初，最高人民法院《查封規(guī)定》第十七條后段,，在制定之初時(shí),，便產(chǎn)生不少爭(zhēng)議。當(dāng)時(shí),，最高人民法院認(rèn)為,，市房地產(chǎn)管理法、土地管理法等已明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度,，應(yīng)堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、移轉(zhuǎn)、變更以登記為準(zhǔn)的原則,。盡管如此,，出于從實(shí)際出發(fā)，從維護(hù)交易秩序和善意一方的利益出發(fā),，還是應(yīng)確認(rèn)已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有、無過錯(cuò)的第三人享有相應(yīng)的民事權(quán)利,，對(duì)抗法院的查封,。簡(jiǎn)而言之，以不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的登記公示為原則,，但并不否認(rèn)一定的未過戶特殊情形下,，債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所享有的一定權(quán)利,。[1]

　　可以說，《物權(quán)法》的出臺(tái)雖然進(jìn)一步明確了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記規(guī)則,，但《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定也只是對(duì)之前一貫做法的肯定和制度化固定,。也就是說，《查封規(guī)定》制定之時(shí)的制度語境,，與當(dāng)今的語境也是基本相同,，其適用語境仍未發(fā)生變化，所具有的人文關(guān)懷的司法政策價(jià)值,，仍具有重要的功能作用和現(xiàn)實(shí)意義,。

　　（二） 《查封規(guī)定》第十七條能夠促進(jìn)實(shí)質(zhì)正義的實(shí)現(xiàn)

　　任何法律制度的設(shè)計(jì),，都要考慮各種運(yùn)作過程中的各種變量,，否則僅僅追求形式邏輯上的完美，而放棄實(shí)際層面的運(yùn)行效果,，則背離了法律制度維護(hù)秩序,、促進(jìn)自由的目的?！恫榉庖?guī)定》第十七條之明確全額付款,、實(shí)際占有且無過錯(cuò)第三人對(duì)抗查封執(zhí)行的權(quán)利，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義,。因?yàn)?，登記本身難免疏漏或出錯(cuò)，需要對(duì)全額付款,、實(shí)際占有且無過錯(cuò)第三人進(jìn)行適當(dāng)保護(hù),，實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)正義。

　　從全國層面看,，雖然建立基本的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,，但是在一定程度上還仍存在登記制度較為混亂和不規(guī)范的現(xiàn)象，登記的程序和審查制度也尚待改進(jìn),，并且無論現(xiàn)代登記制度多么獨(dú)立,、完善，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生,，故登記中的錯(cuò)漏在所難免,。亞里士多德曾經(jīng)指出，規(guī)則的一般性并不是說,，每一種個(gè)別的情況都能夠被預(yù)料,，或作適當(dāng)?shù)囊?guī)定，于是形式上的正義在個(gè)別的案例中,，就可能喪失,。[2]

　?。ㄈ?《查封規(guī)定》第十七條有利于穩(wěn)定交易秩序和法律關(guān)系

　　現(xiàn)實(shí)中，存在不少買房后因各種原因未及時(shí)過戶的情況,，特別是諸如買賣拆遷安置房,，往往無法過戶，但巨大的市場(chǎng)需求使得交易大量存在,，如果在過戶前出賣人有被執(zhí)行案件而使得房屋被查封并強(qiáng)制執(zhí)行,，不利于對(duì)第三人合法權(quán)益的保護(hù)，也不利于交易安全和社會(huì)穩(wěn)定,，法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí),，也會(huì)遇到巨大阻力。一般來講,，第三人實(shí)際占有房屋后,，要么會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行裝修裝飾，要么對(duì)房屋進(jìn)行再次出租或出賣,，很少會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行空置,，在裝修自住或出租經(jīng)營過程中，必然會(huì)形成既定的各類事實(shí)或法律關(guān)系,，如果對(duì)該類房屋進(jìn)行查封,，定然涉及到一系列事實(shí)或法律關(guān)系的打破與恢復(fù)問題，造成交易極不穩(wěn)定,，并且法律關(guān)系的恢復(fù)成本往往較高,。

　　二、《查封規(guī)定》第十七條適用條件

　　既然承認(rèn)《查封規(guī)定》的第十七條后段的規(guī)定仍然有效,，那么其適用條件為何,？是從寬還是從嚴(yán)予以理解？對(duì)此實(shí)踐中掌握標(biāo)準(zhǔn)亦不盡統(tǒng)一,。我們認(rèn)為根據(jù)該條規(guī)定的內(nèi)容,，在具體適用時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合如下三個(gè)方面的條件：

　?。ㄒ唬┑谌艘呀?jīng)支付全部價(jià)款

　　實(shí)踐中,，對(duì)于第三人未支付全部價(jià)款，僅已支付了大部分價(jià)款并實(shí)際占有的,，是否可參照《查封規(guī)定》的第十七條后段的規(guī)定執(zhí)行,，存在兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，不可以參照?qǐng)?zhí)行,。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，可以根據(jù)個(gè)案情況參照?qǐng)?zhí)行，例如第三人僅有極少部分價(jià)款未能支付,，對(duì)其占有的房屋仍不查封，否則執(zhí)行中存在困難,，也利于保護(hù)第三人的居住權(quán)益,，造成新的社會(huì)矛盾。

　　我們認(rèn)為,，第三人的付款金額應(yīng)嚴(yán)格限定于“全部價(jià)款”,，理由有三點(diǎn)：

　　第一，從債權(quán)確定性角度看,，未付清房款的第三人,，其涉關(guān)房屋的請(qǐng)求權(quán)尚不確定，不能對(duì)抗債權(quán)已經(jīng)確定的執(zhí)行申請(qǐng)人,。從一般實(shí)踐的角度看,，房屋買賣雙方交易通常約定房款付清后，方就房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行過戶登記,，如果作為買受方的第三人未支付全部價(jià)款,，由于其自身合同義務(wù)尚未履行完畢，其要求產(chǎn)權(quán)過戶的條件還具備,，也就是說,，第三人要求轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，其本質(zhì)亦是一種債權(quán),，能否得到支持,，還處于不確定狀態(tài)，一旦第三人拒絕支付余款,，對(duì)方可以先履行抗辯權(quán)為由,，拒絕過戶登記。然而,，與之相反的是,，執(zhí)行申請(qǐng)人對(duì)被執(zhí)行人債權(quán)，則經(jīng)過了法院或仲裁機(jī)關(guān)的裁判,，其債權(quán)已經(jīng)確定,。在抉擇這兩種債權(quán)保護(hù)的優(yōu)先順序時(shí)，如果優(yōu)先保護(hù)僅支付部分價(jià)款的第三人,，使其可以對(duì)抗他人的執(zhí)行申請(qǐng),，則實(shí)質(zhì)上賦予了未確定債權(quán)比確定債權(quán)更為優(yōu)先的順序，這既不符合基本法理,，又有違社會(huì)群眾的基本認(rèn)知,。

　　第二，從訴訟經(jīng)濟(jì)性看,，未付清房款的第三人存在違約可能,，可能導(dǎo)致執(zhí)行申請(qǐng)人訟累和風(fēng)險(xiǎn)增加,。如果賦予未付清房款的第三人對(duì)抗法院查封執(zhí)行的權(quán)利，則存在這樣一種可能,，即第三人在后續(xù)履行過程中,，拒絕支付余款而違約，作為出賣方的被執(zhí)行人會(huì)拒絕過戶給第三人,，此時(shí)執(zhí)行申請(qǐng)人則需要再次提出對(duì)房屋的查封和執(zhí)行申請(qǐng),，無故導(dǎo)致申請(qǐng)人的訟累，造成訴訟的繁冗和不經(jīng)濟(jì),；同時(shí),，在第三人違約后，還會(huì)對(duì)執(zhí)行申請(qǐng)人造成風(fēng)險(xiǎn)窗口期,，即在此期間,，有可能被其他債權(quán)人搶先對(duì)房屋提出查封執(zhí)行申請(qǐng)，從而對(duì)原執(zhí)行申請(qǐng)人造成實(shí)質(zhì)損害,。

　　第三,，從文義解釋的角度看，未付清房款的第三人不得對(duì)抗他人的查封執(zhí)行申請(qǐng),?！恫榉庖?guī)定》第十七條前段規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)的,，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的,，人民法院可以查封、扣押,、凍結(jié),。”根據(jù)此前段規(guī)定,，第三人支付部分價(jià)款,，即使占有的，法院亦可以查封執(zhí)行,；并且第十七條后段也只是規(guī)定了支付全部價(jià)款,、實(shí)際占有且無過錯(cuò)的第三人,，才可以對(duì)抗法院的查封執(zhí)行,。

　?。ǘ┑谌艘呀?jīng)實(shí)際占有不動(dòng)產(chǎn)

　　已支付全部價(jià)款的第三人占有使用房屋,，雖然不能發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的法律效果，但這種事實(shí)上的占有狀態(tài),，說明買賣合同已得到了近乎全面的履行,，如果再因出賣方即被執(zhí)行人的債務(wù)糾紛而對(duì)其查封執(zhí)行,，則必然會(huì)讓涉案房屋逆轉(zhuǎn)到之前未履行的初始狀態(tài)，從而會(huì)增加履行費(fèi)用和交易成本,，不符合效益最大化的經(jīng)濟(jì)原則,，并影響交易秩序的穩(wěn)定。

　　1.“實(shí)際占有”的形式

　　實(shí)踐有疑問的是,，如何理解“實(shí)際占有”,，從性質(zhì)上講是指居住之用，還是指商業(yè)之用,？從形式上講，是直接占有,，還是間接占有,？

　　我們認(rèn)為，“實(shí)際占有”還是應(yīng)當(dāng)從寬理解為宜,，主要理由有三點(diǎn)：(1)從現(xiàn)實(shí)層面分析,，至于是自用，還是租賃,，《查封規(guī)定》未作出明確的拆除性規(guī)定,，且實(shí)踐中一戶家庭擁有多套房屋并非罕見。(2)從制定精神層面分析,，無論第三人將房屋自己居住,，還是出租或用作商業(yè)經(jīng)營，都會(huì)在客觀上形成諸多紛繁的法律關(guān)系,，如果因用途不同而作不同處理，將導(dǎo)致后一情形下現(xiàn)有法律關(guān)系的破壞,，嚴(yán)重影響穩(wěn)定的交易秩序，這與《查封規(guī)定》第十七條制定“維護(hù)交易秩序”的目的明顯背離,。(3)從文本體系解釋的層面分析,，在同一規(guī)范文件內(nèi),，在對(duì)相同或類似事項(xiàng)作出規(guī)定時(shí),，條款之間應(yīng)保持統(tǒng)一性,、銜接性,，《查封規(guī)定》第五條在規(guī)定八種不得查封的財(cái)產(chǎn)時(shí),，對(duì)于生活必需物品,、必需費(fèi)用、完成義務(wù)教育必需品等標(biāo)的,，明確規(guī)定以“所必需”為前提,；同樣在第六條，規(guī)定對(duì)居住房屋只得查封,、不得拍賣,、變賣或者抵債時(shí)，也是明確以“所必需”為必備條件,；而反觀第十七條對(duì)第三人所購房屋的條款,，并沒有規(guī)定以生活“所必需”為適用基礎(chǔ),，這顯然不是最高人民法院制定時(shí)的遺漏，而是有意為之,，其目的應(yīng)當(dāng)是為了平衡“申請(qǐng)執(zhí)行人和第三人利益的問題”,，維護(hù)“善意一方的利益”。

　　2.“實(shí)際占有”的合法性

　　這里的“實(shí)際占有”，我們認(rèn)為還應(yīng)當(dāng)以“合法占有”為基礎(chǔ)前提，否則第三人在客觀上違法,、主觀上惡意,，如果再對(duì)其予以優(yōu)先保護(hù),，明顯有悖法律的公平正義,。

　　所謂“合法占有”，首先應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)買賣雙方交付的合意性,，即第三人的占有,，系基出賣人即被執(zhí)行人正常交付后占有,，并非未經(jīng)被執(zhí)行人交付,，而強(qiáng)行破門而住的自主占有,。其次,，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)買賣雙方交付合意的善意性，即第三人的占有主觀不能具有惡意,，例如被執(zhí)行人知曉自己的房屋馬上要被法院查封時(shí)，便雙方串通,，提前履行合同中約定的交付義務(wù),，阻撓法院查封,，這種情形就很難稱之為善意的占有。

　?。ㄈ┑谌藳]有過錯(cuò)

　　在司法實(shí)踐中判斷“沒有過錯(cuò)”時(shí),，可從如下三方面把握：

　　第一，未過戶登記,，是否因合同約定的條件尚未成就,。實(shí)踐中,，不排除當(dāng)事人約定在房款支付后,，并不立即進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶登記，而以辦理大產(chǎn)證等因素,，延緩過戶時(shí)間,，如果在此延緩期間,，未過戶登記并非第三人原因所造成，而是雙方約定的過戶條件未具備,，當(dāng)然不宜由第三人承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任,。相反,，如果已具備過戶條件，第三人怠于辦理的,，法院仍可查封執(zhí)行,。

　　第二，未過戶登記,，是否由于被執(zhí)行人的原因?qū)е聼o法登記,。登記過戶往往需要出賣人即被執(zhí)行人的配合，如果其拒絕配合的,，第三人往往難以順利地實(shí)現(xiàn)過戶登記,，由于造成的不利風(fēng)險(xiǎn)，不應(yīng)由無過錯(cuò)的第三人承擔(dān),。但是,，如果被執(zhí)行人不配合或者下落不明導(dǎo)致無法在法定期限內(nèi)辦理過戶登記，第三人應(yīng)當(dāng)依法向人民法院起訴或者向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁,，要求出讓人配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),，主動(dòng)主張其權(quán)利，否則也應(yīng)屬于怠于主張權(quán)利,，主觀具有過錯(cuò),。

　　第三，未過戶登記,，或登記錯(cuò)誤,，是否由于被執(zhí)行人的原因所導(dǎo)致。如果第三人確實(shí)到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行過戶登記,，但是因?yàn)榈怯浫藛T非法拒絕辦理,，或登記錯(cuò)誤，誤將房屋登記至他人名下,，那么相應(yīng)的責(zé)任就不在于第三人,，而在于登記機(jī)關(guān)的過失，相應(yīng)的責(zé)任不宜由第三人承擔(dān),。

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