064.房屋備案登記與預(yù)告登記有何區(qū)別

問：實踐中，不動產(chǎn)登記的形式有房屋備案登記與預(yù)告登記兩種,，二者有何區(qū)別,？

答：房屋備案登記與預(yù)告登記在法律上是有所不同的，兩者區(qū)別有以下五點：

一是法律效力不同,。商品房預(yù)售合同備案登記制度是一種行政管理制度,。商品房預(yù)售合同經(jīng)過登記備案僅表明該買賣行為已納入行政監(jiān)管，在沒有其他法定事由的情況下,，該合同的效力優(yōu)于出賣人一房多賣時時間順序在后的同一標的物預(yù)售合同,，在產(chǎn)權(quán)過戶登記前商品房預(yù)售合同仍然沒有物權(quán)效力。沒有物權(quán)效力就意味著無論合同履行情況如何,，出賣人仍然是標的物法律意義上的產(chǎn)權(quán)人,。而預(yù)告登記則是不動產(chǎn)登記制度?！睹穹ǖ洹返诙俣粭l第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記,。預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的,，不發(fā)生物權(quán)效力,。”依此規(guī)定，經(jīng)預(yù)告登記的不動產(chǎn)買賣合同買受人的債權(quán)已經(jīng)添付了預(yù)期物權(quán),，債權(quán)人可以享有產(chǎn)權(quán)過戶后的部分權(quán)利,，包括可以對抗前手抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，司法機關(guān)也不能將已預(yù)告登記的不動產(chǎn)當(dāng)作出買方的財產(chǎn)施以強制執(zhí)行,。

二是登記程序不同?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十五條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案,。”由此可見,，商品房預(yù)售合同的登記備案是政府主管部門行使監(jiān)管職權(quán),，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)滿足預(yù)售條件、履行報備義務(wù),、接受資格審查的一項行政管理行為,。而預(yù)告登記則是雙方達成合意方能申請，也可以不申請預(yù)告登記,。

三是適用范圍不同,。備案登記其登記的標的僅限于商品房預(yù)售合同，商品房的現(xiàn)房買賣,、二手房買賣,、舊房買賣合同都被排除在備案登記的范圍之外。預(yù)告登記則適用于所有不動產(chǎn)交易,，不僅包括商品房買賣合同私房交易,，還包括國有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體受讓等,。

四是啟動主體不同,。備案登記的啟動主體是房地產(chǎn)開發(fā)商，而預(yù)告登記的啟動主體則是簽訂了物權(quán)協(xié)議的當(dāng)事人,。

五是登記機關(guān)不同,。備案登記的登記機關(guān)為建設(shè)主管部門或房地產(chǎn)管理部門（土地管理部門），而預(yù)告登記的登記機關(guān)則是房屋的登記機構(gòu),。

065.網(wǎng)簽與備案有何區(qū)別

問：網(wǎng)簽與備案有何區(qū)別,？

答：區(qū)分網(wǎng)簽與備案主要應(yīng)從以下四個方面進行把握：

一是含義不同。網(wǎng)簽是房地產(chǎn)管理部門為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的銷售行為,，防止開發(fā)企業(yè)“捂盤”以及一房多賣而建立的一個網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng),。交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進行備案,，并在互聯(lián)網(wǎng)上公示,，而且網(wǎng)簽后還會得到一個網(wǎng)簽號，可以在互聯(lián)網(wǎng)上查詢網(wǎng)簽信息。需要注意的是,，已經(jīng)網(wǎng)簽過的商品房無法進行二次網(wǎng)簽,。而備案包括開發(fā)商備案和購房合同備案。開發(fā)商備案是指開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售證前向房產(chǎn)管理部門備案商品房出售價格,，在房地產(chǎn)管理部門登記備案,，以此實現(xiàn)法律效力的一種方式。

二是辦理時間不同,。網(wǎng)簽時,，開發(fā)商已經(jīng)取得了預(yù)售證，且購房者也滿足購房資格,，完成選房,。依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見》（建房規(guī){2020}4號）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、最高人民法院,、公安部等《關(guān)于加強房屋網(wǎng)簽備案信息共享提升公共服務(wù)水平的通知》（建房{2020}61號）要求，要確保購房者在簽訂合同時即時于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、房地產(chǎn)經(jīng)濟機構(gòu)或者房屋管理部門完成網(wǎng)簽,，未取得預(yù)售證或其他證明的開發(fā)商與購房者簽訂的合同，無法進行網(wǎng)簽,。備案時間則是簽約之日起30日內(nèi),，交易雙方持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。由此可見,，備案是以網(wǎng)簽為前提的,。

三是法律效力不同。網(wǎng)簽是可以協(xié)商撤銷的,，而備案后房屋買賣合同正式生效,。

四是流程不同。完成網(wǎng)簽需要先選定網(wǎng)簽時間,，后準備網(wǎng)簽資料,，再確認網(wǎng)簽條款。而備案流程則是先合同備案再審核,，再取得備案號后打印合同文本,，隨后雙方簽字蓋章即可完成備案。

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