目前,，在不少民間借貸中，由于借款人無(wú)法提供相關(guān)財(cái)產(chǎn)抵押或不符合抵押條件,，會(huì)采取以簽訂《商品房買賣合同》并辦理預(yù)售登記備案來(lái)對(duì)債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保,。雙方會(huì)約定：如債務(wù)人未及時(shí)還款,，則其為債權(quán)人辦理房屋過(guò)戶手續(xù)；如債務(wù)人及時(shí)還款,，則辦理預(yù)售合同解除手續(xù),。筆者在之前工作中接觸到不少企業(yè)或個(gè)人以簽訂《商品房買賣合同》并辦理預(yù)售登記備案的方式為借款做擔(dān)保，那么這種“擔(dān)?！毙问绞欠窨尚谢蚴菚?huì)出現(xiàn)哪些風(fēng)險(xiǎn)呢,？先來(lái)看一相關(guān)案例。

案情介紹：

A公司將其開(kāi)發(fā)并取得預(yù)售許可證的小區(qū)中的一套房屋預(yù)售給曹某,，雙方簽訂商品房買賣合同,，預(yù)售合同經(jīng)房管部門登記備案。隨后,，A公司向規(guī)劃局提交預(yù)售登記備案合同撤銷申請(qǐng),，撤銷原因?yàn)椤安幌胭I了，申請(qǐng)撤銷”,，并出具“買賣雙方一致承諾上述合同撤銷原因真實(shí)有效”的聲明,。該申請(qǐng)表上有出賣人A公司的蓋章，經(jīng)手人的簽章,，買受人處有曹某字樣,，但該簽名并非曹某本人所簽。規(guī)劃局根據(jù)上述申請(qǐng),，在曹某未到場(chǎng)的情況下,，撤銷了案涉預(yù)售合同的登記備案。曹某不服提起訴訟,，請(qǐng)求確認(rèn)規(guī)劃局撤銷預(yù)售合同登記備案行為違法,，并賠償損失。

另查明,，2013年5月14日至2014年8月13日期間,，A公司、A公司法人陳某及丈夫共分8次向曹某借款,，前4次借款由曹某與A公司簽訂借款合同,，合同載明以A公司所開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)部分商品房、商鋪?zhàn)鳛榫W(wǎng)簽為抵押擔(dān)保,，借款逾期不能歸還,，網(wǎng)簽的房產(chǎn)A公司將配合辦理產(chǎn)權(quán)證，并承擔(dān)違約責(zé)任,。2015年5月12日,，A公司向法院提起訴訟，要求確認(rèn)其與曹某之間簽訂的包含案涉商品房買賣合同在內(nèi)的34份商品房買賣合同無(wú)效,。

根據(jù)案例,，我們拓展出幾個(gè)問(wèn)題來(lái)研究下：

一,、案涉合同的效力認(rèn)定

在實(shí)務(wù)中，當(dāng)事人通過(guò)簽訂房屋買賣合同,，并辦理預(yù)售登記的方式擔(dān)保借款關(guān)系,，已成為民間借貸的新式擔(dān)保。這種簽訂民間借貸合同后,，當(dāng)事人為擔(dān)保借貸合同的履行而簽訂房屋買賣合同,，并約定當(dāng)債務(wù)人無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，需將擔(dān)保房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給出借人的擔(dān)保方式,，理論界稱之為“后讓與擔(dān)?！保礊橐环N非典型性擔(dān)保,。

當(dāng)前,，針對(duì)以簽訂商品房買賣合同擔(dān)保借款關(guān)系的法律問(wèn)題，司法實(shí)務(wù)中有大致有兩類審理思路：

1,、認(rèn)定“名為買賣,，實(shí)為借貸之擔(dān)保”,，否定買賣合同的效力。以該借貸擔(dān)保存在“流押（質(zhì)）”條款,，以違背物權(quán)法定原則由主張擔(dān)保無(wú)效,。

在實(shí)務(wù)中，利用房屋買賣合同為借款做擔(dān)保主要由兩種形式：一種是僅簽訂一份房屋買賣合同,，合同中明確以房屋買賣來(lái)?yè)?dān)保借款履行,；另一種就是簽訂兩份協(xié)議，一份借款協(xié)議,，另一份房屋買賣合同,。但不管是哪一種形式，應(yīng)該根據(jù)當(dāng)事人真實(shí)的意思表示來(lái)判定實(shí)質(zhì)的法律意圖,，而不能僅看合同名稱及形式來(lái)判定,。那么,，在借貸關(guān)系的成立下,，簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為,，足以構(gòu)成一種非典型性擔(dān)保。債務(wù)人在不能還款的前提下,，債權(quán)人依照合同約定請(qǐng)求直接獲得房屋所有權(quán)的主張,，違反了禁止流質(zhì)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,。

2,、認(rèn)定關(guān)于后讓與擔(dān)保的約定有效，同時(shí)肯定優(yōu)先受償權(quán)

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保,，借款到期后借款人不能還款,，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理,，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求,。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴,。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后,，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物,，以償還債務(wù),。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償,?！?/p>

該條款背后蘊(yùn)含的法律邏輯在于，如果債務(wù)人到期不履行債務(wù),，債權(quán)人則可以所有權(quán)人的身份要求債務(wù)人交付標(biāo)的物,。由于債務(wù)人到期前已通過(guò)買賣合同來(lái)明確了債權(quán)人是標(biāo)的物所有權(quán)人身份，因此自然可以優(yōu)先于其他債權(quán)人受償——讓與擔(dān)保即是通過(guò)將責(zé)任財(cái)產(chǎn)特定化并優(yōu)先受償?shù)姆绞絹?lái)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保功能,。既然讓與擔(dān)保能夠獲得優(yōu)先受償權(quán),，那么它也要受到禁止流押的限制：不能直接要求獲得標(biāo)的物的所有權(quán)，必須通過(guò)清算,，將拍賣所得的價(jià)款以償還債務(wù),。

筆者認(rèn)為，根據(jù)上述司法解釋肯定了按照民間借貸關(guān)系處理此類糾紛,，但并未明確房屋買賣合同屬于非典型擔(dān)保的情形,，出借人并不能在借款人不能還款的情形下直接依據(jù)房屋買賣合同取得房屋的所有權(quán)，只能在借款人拒不履行判決確定的債務(wù)情況下申請(qǐng)拍賣房屋以獲得相應(yīng)價(jià)款,。

二,、標(biāo)的房屋所涉的第三方風(fēng)險(xiǎn)

1、已經(jīng)過(guò)預(yù)售合同登記備案的房屋能否再抵押給第三人,？

預(yù)售登記備案僅為備案公示，在撤銷前無(wú)法向第三人過(guò)戶。但已經(jīng)過(guò)預(yù)售登記備案的房屋能否再抵押給第三人呢,？

筆者認(rèn)為,，預(yù)售登記備案后的房屋再設(shè)立抵押登記違法。根據(jù)《物權(quán)法》第184條規(guī)定：“所有權(quán),、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)不得設(shè)置抵押,。”《房屋登記辦法》第十八條規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請(qǐng)登記資料,，并根據(jù)不同登記申請(qǐng)就申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示,、申請(qǐng)登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正,，以及申請(qǐng)登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人,。詢問(wèn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請(qǐng)人簽字確認(rèn)，并歸檔保留,。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為申請(qǐng)登記房屋的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的,，可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料?！备鶕?jù)上述規(guī)定,，房屋登記機(jī)構(gòu)負(fù)有根據(jù)不同登記申請(qǐng)就申請(qǐng)登記事項(xiàng)進(jìn)行核查的義務(wù)，重點(diǎn)應(yīng)該核查房屋是否存在財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議,。

筆者認(rèn)為,，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及地方性規(guī)定，預(yù)售登記備案是房屋買賣權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的必要前置環(huán)節(jié),，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)涉案房屋在辦理抵押登記前是否進(jìn)行了預(yù)售登記備案,、是否存在出售的事實(shí)進(jìn)行審查。已為承購(gòu)人辦理過(guò)預(yù)售登記備案的房屋,，出售人又預(yù)將房屋為第三人辦理抵押的,，該房屋屬于權(quán)屬有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)當(dāng)為其辦理抵押登記,。

2,、已經(jīng)過(guò)預(yù)售合同登記備案的房屋能否被法院查封、執(zhí)行,？

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人,，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn),，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封,、扣押,、凍結(jié),；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的,，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò),，人民法院不得查封、扣押,、凍結(jié),。”由此可見(jiàn),，只有在買受人付清全部?jī)r(jià)款,、實(shí)際占有房屋、沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的情況下,，人民法院才不得查封房屋,。

一般來(lái)說(shuō)，首先,，以商品房買賣合同來(lái)?yè)?dān)保債權(quán)的買受人,，簽訂《商品房買賣合同》時(shí)往往也會(huì)將購(gòu)房?jī)r(jià)格以抵押率的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，會(huì)造成購(gòu)房時(shí)不動(dòng)產(chǎn)的單面積均價(jià)較低,，與市場(chǎng)存在較大的差額,，也極有可能因“顯失公平”被撤銷。再加之前面我們分析到的,，司法實(shí)踐中極有可能被認(rèn)定為觸犯“流押（置）”條款而無(wú)效,。其次，這種情況下的買受人一般也不會(huì)實(shí)際占有房屋,。那么,，綜上所述，該情形很難符合法院不得查封的條件,。故,，一旦出售人的其他債權(quán)人因出售人不能償還債務(wù)而申請(qǐng)法院查封其房產(chǎn)，那么就算買受人的房屋已預(yù)售登記備案,，也難逃被查封的命運(yùn),。

三、違法撤銷預(yù)售登記備案能否請(qǐng)求行政賠償

由于登記備案中民事及行政法律關(guān)系有所重疊,，導(dǎo)致相對(duì)人損失的成因比較復(fù)雜,，故行政機(jī)關(guān)對(duì)撤銷登記備案是否對(duì)相對(duì)人產(chǎn)生直接損失或是否有因果關(guān)系成為衡量的重要因素。

就本案來(lái)看,，規(guī)劃局在曹某未到場(chǎng),，且未審核A公司提交的申請(qǐng)鐘買受人曹某簽名是否真實(shí)的情況下，即作出了撤銷登記備案行為,。筆者認(rèn)為,，對(duì)于已預(yù)售登記備案的合同,，應(yīng)當(dāng)在雙方協(xié)商一致的基礎(chǔ)上解除，并需向房管部門遞交申請(qǐng),，才可撤銷登記備案,。同時(shí)，行政參與原則是行政程序的基本原則之一,，合同登記備案是辦理預(yù)告登記的前提，對(duì)購(gòu)房人可期待權(quán)具有一定影響,。規(guī)劃局的撤銷登記備案的行為,，不僅主要依據(jù)不足，也違反行政參與原則,。

關(guān)于曹某請(qǐng)求規(guī)劃局賠償?shù)膯?wèn)題,，筆者認(rèn)為，根據(jù)國(guó)家賠償法的規(guī)定,，國(guó)家賠償以直接損失賠償為基本原則,，且損害后果與行政行為之間必須存在因果關(guān)系。在本案中,，首先,，曹某的直接損失非因不能取得案涉房屋之物權(quán)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條第1款的規(guī)定,，對(duì)當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保,，債務(wù)人到期不履行債務(wù)的，法院支持債權(quán)人的訴請(qǐng)為借貸合同本金及利息的請(qǐng)求權(quán),，而非買賣合同標(biāo)的物的請(qǐng)求權(quán),，故曹某主張的直接損失非因購(gòu)買案涉房屋的權(quán)利落空而引發(fā)，其要求規(guī)劃局予以賠償缺乏權(quán)利基礎(chǔ),。其次,，撤銷登記備案與曹某的損失無(wú)直接因果關(guān)系。網(wǎng)簽備案是一種行政管理制度,，對(duì)當(dāng)事人履行合同不產(chǎn)生確定的效力,，未使預(yù)購(gòu)人獲得物權(quán)公示及對(duì)抗第三人的效力，故規(guī)劃局撤銷登記備案的行為,，與曹某訴稱的借款合同之債與買賣合同之債得不到保障并無(wú)直接因果關(guān)系,。故，其賠償請(qǐng)求難以得到支持,。

綜上,，預(yù)售合同登記備案不對(duì)實(shí)現(xiàn)物權(quán)起到擔(dān)保作用，撤銷登記備案不是導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法實(shí)現(xiàn)買賣合同目的之直接原因,。因此,，行政機(jī)關(guān)不對(duì)上述情況的撤銷登記備案承擔(dān)賠償責(zé)任,。

民間資本市場(chǎng)日漸活躍，與傳統(tǒng)擔(dān)保方式相比,，以“讓與擔(dān)?！盀榇淼姆堑湫蛽?dān)保備受市場(chǎng)青睞。但此種擔(dān)保方式在廣泛的運(yùn)用同時(shí),，也帶來(lái)了大量的糾紛,。由于司法實(shí)踐中對(duì)讓與擔(dān)保的性質(zhì)認(rèn)定不一，極易產(chǎn)生以上各類風(fēng)險(xiǎn),。因此筆者建議在采取此項(xiàng)策略時(shí)應(yīng)該提前把控各類風(fēng)險(xiǎn),，全面保護(hù)自身權(quán)益。