【案情】

    2010年4月16日,，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了三份《商品房購(gòu)買(mǎi)合同》,，合同約定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將其開(kāi)發(fā)的位于某市商業(yè)廣場(chǎng)B0710號(hào)、B0711號(hào),、B0712號(hào)房屋分別以135.7萬(wàn)元,、92.8萬(wàn)元、207.9萬(wàn)元（三套合計(jì)436.4萬(wàn)元）的價(jià)格賣(mài)給原告,，原告一次性付清總價(jià)款,。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)于2011年10月31日前將該房屋交付給原告使用，且由某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為原告代辦房屋所有權(quán)證,。原告與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的合同中第十三條第六項(xiàng)約定,，合同簽訂起30天內(nèi)，由某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)辦理備案登記,。2011年3月25日,，原告將三套房款總計(jì)436.4萬(wàn)元支付給了某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。同年11月4日,，原告向某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司繳納了上述三套房屋的配套費(fèi),、維修基金、產(chǎn)權(quán)登記的契稅等18.8萬(wàn)元,。同年12月1日，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將該房屋交付給了原告使用,。之后,，原告對(duì)上述房屋進(jìn)行了裝修并使用至今。

    2014年4月,，原告在向某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司了解辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證的進(jìn)展時(shí),，才得知某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與第二被告徐某于2013年12月13日簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將上述三套房屋分別以85.3萬(wàn)元,、58萬(wàn)元,、133.3萬(wàn)元（合計(jì)276.6萬(wàn)元）的價(jià)格再次賣(mài)與徐某,，并進(jìn)行了登記備案。另,，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司又將商業(yè)廣場(chǎng)早已賣(mài)給其他人的另外十幾套房屋在同一天賣(mài)給了第二被告徐某,，并進(jìn)行了登記備案。為此,，原告向法院起訴,，請(qǐng)求確認(rèn)被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與被告徐某簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的《商品房購(gòu)買(mǎi)合同》有效,。

    【分歧】

    第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，本案第二份簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效，主要是后簽訂的合同經(jīng)過(guò)政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的備案登記,，具有準(zhǔn)物權(quán)的效力,。同時(shí)，在沒(méi)有按照物權(quán)法規(guī)定開(kāi)展預(yù)告登記的城市,，備案登記作為商品房預(yù)售階段的唯一登記,，應(yīng)認(rèn)定為準(zhǔn)物權(quán)登記，具有排他性,。因此,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定經(jīng)過(guò)備案登記的第二份合同有效，駁回原告訴訟請(qǐng)求,。

    第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,，備案登記屬于行政管理，該登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力,，應(yīng)按照締約目的,，來(lái)判斷是否存在欺詐，是否有損他人合法權(quán)益,，之后按公平合理等原則確認(rèn)合同的效力,。鑒于本案原告先訂立合同，支付的價(jià)款明顯高于第二份合同,，并實(shí)際占有使用該房屋,，故應(yīng)判決確認(rèn)原告與房地產(chǎn)公司簽訂的合同有效，而第二份合同無(wú)效,。

    【評(píng)析】

    筆者同意第二種意見(jiàn),。

    商品房買(mǎi)賣(mài)合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問(wèn)題,，適用法律較為復(fù)雜,，有的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)花去畢生的積蓄，甚至還要貸款,，故而爭(zhēng)議較大,。

    正確處理該類(lèi)案件,，涉及到對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記法律性質(zhì)的正確認(rèn)定。我國(guó)物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力,。預(yù)告登記后,，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效,?！笨梢?jiàn)，物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)設(shè)立了預(yù)告登記,，一經(jīng)登記就具有了準(zhǔn)物權(quán)效力,。針對(duì)該條規(guī)定，從全國(guó)行政機(jī)關(guān)執(zhí)行的情況來(lái)看,，只有部分城市取消商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記,，直接進(jìn)行預(yù)售登記（即預(yù)告登記），不少城市要先進(jìn)行備案登記,，再進(jìn)行預(yù)售登記,，有的城市甚至沒(méi)有開(kāi)展預(yù)售登記。備案登記所依據(jù)的是城市房地產(chǎn)管理法,，申請(qǐng)的主體是開(kāi)發(fā)商,；而物權(quán)法沒(méi)有規(guī)定備案登記。根據(jù)物權(quán)法定的原則,，備案登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為行政管理的范圍。故本案應(yīng)根據(jù)合同法來(lái)確認(rèn)合同的效力,。

    本案的審理帶來(lái)一個(gè)思考,，即在沒(méi)有辦理預(yù)告登記的地方如何保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益？筆者認(rèn)為,，首先,，應(yīng)正確認(rèn)定備案登記的法律性質(zhì)；其次,，注重審查當(dāng)事人的締約目的，綜合當(dāng)事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現(xiàn)狀,，然后根據(jù)公平合理等原則謹(jǐn)慎處理,；最后,，各地房屋管理部門(mén)應(yīng)貫徹落實(shí)好我國(guó)物權(quán)法及關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的登記管理制度，盡快開(kāi)展預(yù)告（售）登記,，對(duì)逾期不登記的予以處罰,、警示等，以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理,，減少類(lèi)似糾紛的發(fā)生,。

    （作者單位：云南省昆明市官渡區(qū)人民法院）