大家好,！我是上海市第一中級人民法院的金紹奇，今天跟大家交流的主題是“優(yōu)先承租權(quán)的理解與適用”,。

關(guān)于優(yōu)先承租權(quán),，《民法典》第734條第2款規(guī)定，“租賃期限屆滿,，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利”,。該規(guī)定將優(yōu)先承租權(quán)上升為房屋承租人的一項法定權(quán)利。但是,，對于優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì),、具體行使規(guī)則、法律效果,、救濟和保護方式等,，《民法典》及相關(guān)司法解釋均未作出明確規(guī)定。針對這些問題,，今天的討論從四個方面展開,，分別是：優(yōu)先承租權(quán)界定,、優(yōu)先承租權(quán)行使條件、優(yōu)先承租權(quán)行使方式和期限以及優(yōu)先承租權(quán)救濟和保護,。

在開始討論之前,，我們先來看一個案例。

我們在討論四個方面的問題后，再嘗試具體分析這個案例,。

下面,，我們討論第一個方面的問題,，優(yōu)先承租權(quán)界定,，主要從優(yōu)先承租權(quán)的概念、范圍和性質(zhì)三個維度出發(fā),。

先來看一下優(yōu)先承租權(quán)的概念,。按照通常的理解，優(yōu)先承租權(quán)是指承租人根據(jù)法律規(guī)定或合同約定,，于租賃期限屆滿后,，以同等條件優(yōu)先承租原租賃物的權(quán)利,。在合同法時代，優(yōu)先承租權(quán)因雙方約定而產(chǎn)生,?！睹穹ǖ洹肥┬泻螅瑑?yōu)先承租權(quán)就成為房屋承租人的一項法定權(quán)利,。

優(yōu)先承租權(quán)的范圍,，又可以從主體范圍和客體范圍兩個維度展開。就主體范圍而言,，《民法典》規(guī)定享有優(yōu)先承租權(quán)的主體為承租人,。這里的承租人是否包括次承租人呢？或者說次承租人是否享有優(yōu)先承租權(quán),？個人認為,，次承租人作為轉(zhuǎn)租合同項下的承租人，應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先承租權(quán),，但基于合同相對性原則,，其只能向轉(zhuǎn)租人，而不能向出租人主張該項權(quán)利,。優(yōu)先承租權(quán)不具有可讓與性,，不能轉(zhuǎn)讓和繼承。因此,，承租人的繼承人或者所謂受讓人,，并不享有優(yōu)先承租權(quán)。

就客體范圍而言，《民法典》規(guī)定的優(yōu)先承租權(quán)客體,，僅僅限于租賃房屋,，而不包括其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。那公租房,、廉租房是否納入優(yōu)先承租權(quán)保護范圍呢,？應(yīng)該說，《民法典》規(guī)制的是市場房屋租賃，公租房,、廉租房作為保障房,，其承租人有特殊的資格條件要求，并不當(dāng)然享有優(yōu)先承租權(quán),。

我們再來看一下優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì),，對此主要有三種觀點，包括請求權(quán)說（其中又包括強制締約請求權(quán)說）,、物權(quán)說或準物權(quán)說以及形成權(quán)說（當(dāng)中又包括附條件的形成權(quán)說）,。

請求權(quán)說認為，優(yōu)先承租權(quán)是承租人請求,，出租人與自己訂立租賃合同的權(quán)利,。其中，強制締約請求權(quán)說認為,，承租人提出訂立租賃合同的要約時,，法律強制出租人為承諾的意思表示。

物權(quán)說或準物權(quán)說認為,，優(yōu)先承租權(quán)的優(yōu)先效力和追及效力,，使其可以對抗第三人，因此,，優(yōu)先承租權(quán)具有物權(quán)屬性,。

形成權(quán)說認為，承租人依其單方意思表示,，即可與出租人建立租賃合同關(guān)系,。因該權(quán)利的行使，以出租人與第三人訂立租賃合同為條件,，所以有觀點認為優(yōu)先承租權(quán)是附停止條件的形成權(quán),。

對于《民法典》規(guī)定的優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)，我們認為應(yīng)當(dāng)根據(jù)立法目的予以認定,。《民法典》規(guī)定優(yōu)先承租權(quán),，是為了保護承租人的基本生存權(quán)利或經(jīng)營權(quán)利，降低交易成本,，實現(xiàn)社會整體利益的最大化,。

如果將優(yōu)先承租權(quán)看作是請求權(quán)，因出租人可以拒絕訂約,，明顯不利于承租人保護,；強制締約以承租人訴請公權(quán)力介入為前提，租賃合同并非一經(jīng)承租人行使優(yōu)先承租權(quán)即告成立,，仍然存在對承租人保護不足的問題,。物權(quán)說或準物權(quán)說,，賦予優(yōu)先承租權(quán)物權(quán)效力,，但在缺乏公示方法的情況下,，使其可以對抗第三人，對第三人權(quán)利影響過于巨大,。形成權(quán)說,，能夠有效保護承租人利益，又能兼顧第三人的合同權(quán)利,，應(yīng)該說最能契合優(yōu)先承租權(quán)的立法目的,。因此，《民法典》規(guī)定的優(yōu)先承租權(quán)性質(zhì)上應(yīng)該是形成權(quán),。

優(yōu)先承租權(quán)與《民法典》726條規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán),，保護的法益相同，具有相同性質(zhì),。因此,，在缺乏具體規(guī)定時，可以參照適用承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定,。

與其他形成權(quán)一樣,，優(yōu)先承租權(quán)的行使也應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的條件。

接下來,，我們進入今天討論的第二個方面,，優(yōu)先承租權(quán)行使條件。優(yōu)先承租權(quán)的行使條件,，包括：第一,，存在合法有效的租賃合同關(guān)系。無效租賃合同的承租人,，顯然不享有優(yōu)先承租權(quán),。第二，出租人與第三人訂立租賃合同,。如果出租人收回房屋自用,，自然不發(fā)生優(yōu)先承租權(quán)的問題。出租人出租給近親屬時,，承租人是否享有優(yōu)先承租權(quán)呢,？答案也是否定的，因為基于身份關(guān)系,，此時,，出租人同意的租賃條件往往較為優(yōu)惠，這種情形下,，賦予承租人優(yōu)先承租權(quán)缺乏正當(dāng)性,。第三，滿足同等條件。何謂同等條件,，可能是行使優(yōu)先承租權(quán)最易發(fā)生爭議的地方,。

對于同等條件的理解，尤其應(yīng)當(dāng)注意優(yōu)先承租權(quán)與優(yōu)先購買權(quán)存在的巨大差異,。我們知道買賣合同是典型的一時性合同,，出租人出售房屋的主要目的在于獲得價款，并不太關(guān)注交易的對象,，因此,，價款及其支付方式、支付期限,，作為買賣合同核心條款,，一般就是優(yōu)先購買權(quán)同等條件的指向。而租賃合同作為典型的繼續(xù)性合同,，訂立和履行,，是以雙方某種程度的信賴關(guān)系為基礎(chǔ)，因此同等條件應(yīng)當(dāng)包括主觀條件和客觀條件,。就主觀條件而言,，如果承租人在原來合同履行過程中，存在嚴重違約行為,，影響雙方信賴關(guān)系時,，不能認為滿足同等條件。同時,，對于客觀條件,，即合同核心條款，相對于優(yōu)先購買權(quán)也應(yīng)當(dāng)作更寬泛的理解,，一般包括租金標準,、支付方式和期限、租期,、租賃用途以及其他影響雙方權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容,。

優(yōu)先承租權(quán)行使條件具備后，承租人又如何行使權(quán)利呢,？

下面,，我們討論第三個方面的問題——優(yōu)先承租權(quán)行使方式和期限。

優(yōu)先承租權(quán)的行使,，以承租人知道出租人與第三人訂立租賃合同為前提,，因此出租人對承租人負有通知義務(wù)。該項義務(wù)性質(zhì)上為雙方租賃合同項下的附隨義務(wù),。除非雙方存在明確約定,，通知的方式可以是書面的,，也可以是口頭的。通知內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租人與第三人訂立租賃合同的全部核心條款,。通知期限有約定從約定,，未作約定的，出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知,。至于合理期限的確定，應(yīng)當(dāng)在個案當(dāng)中根據(jù)誠實信用原則,，綜合租金標準,、租賃房屋具體狀況、交易習(xí)慣等等予以認定,，以不影響承租人行使優(yōu)先承租權(quán)為前提,。

承租人收到出租人通知后，應(yīng)當(dāng)在合同約定期限或未作約定情形下的合理期限內(nèi),，明確作出是否行使優(yōu)先承租權(quán)的意思表示,。這里的合理期限可以參照《民法典》第726條第2款，關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)行使期限的規(guī)定,，確定為15日,。也就是說，承租人收到出租人通知后,，應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)明確表示是否行使優(yōu)先承租權(quán),，否則，應(yīng)視為放棄,。該期間為除斥期間,，不存在中止、中斷或延長的情形,。

有疑問的是,，出租人未履行通知義務(wù)，但是承租人通過其他途徑知道,，出租人與第三人訂立租賃合同的,，是否可以行使優(yōu)先承租權(quán)？個人認為,，從保護承租人的角度,，此時，承租人同樣可以行使優(yōu)先承租權(quán),。

當(dāng)出租人未履行或者未適當(dāng)履行通知義務(wù),，又或者存在其他不當(dāng)行為，影響承租人實現(xiàn)優(yōu)先承租權(quán)時,，如何對承租人提供周全的救濟和保護,？

下面我們進入今天討論的第四個方面,，優(yōu)先承租權(quán)救濟與保護。

首先需要確定承租人主張權(quán)利的請求權(quán)基礎(chǔ),。剛才已經(jīng)討論過,，優(yōu)先承租權(quán)性質(zhì)上為形成權(quán)，依承租人單方意思表示即可引起租賃關(guān)系的產(chǎn)生,。出租人未依法履行通知義務(wù),，不會導(dǎo)致承租人優(yōu)先承租權(quán)的喪失。優(yōu)先承租權(quán)條件成就的,，承租人在除斥期間內(nèi)均可行使,。因此，優(yōu)先承租權(quán)具有不可侵性,，承租人不能向出租人主張侵權(quán)責(zé)任,。

出租人違反原租賃合同項下的通知義務(wù)時，承租人自然可以主張該合同的違約責(zé)任,，既可以要求出租人繼續(xù)履行,，也可以參照《民法典》第728條，關(guān)于出租人妨害承租人優(yōu)先購買權(quán)法律后果的規(guī)定,，要求出租人承擔(dān)損失賠償責(zé)任,。同時，承租人行使優(yōu)先承租權(quán),，即在出租人和承租人之間形成新的合同關(guān)系,。該合同關(guān)系的成立雖然不導(dǎo)致出租人與第三人之間的租賃合同無效，但可能在事實上形成兩個具有競爭關(guān)系的租賃合同,。根據(jù)最高法院修訂后的《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第5條的規(guī)定,，承租人與出租人之間的租賃合同具有優(yōu)先履行順位時，承租人可以要求出租人履行合同,。當(dāng)出租人已將房屋交付給第三人,，導(dǎo)致承租人與出租人之間的租賃合同無法履行時，承租人可以主張解除合同,，并要求出租人承擔(dān)損失賠償責(zé)任,。原則上，承租人不得單獨主張違反通知義務(wù)的違約責(zé)任,，以防止承租人在缺乏續(xù)約意愿時,，惡意主張損失賠償。

經(jīng)過剛才的討論,，我們再來分析一下前面提到的案例,。首先，乙是合法有效的房屋租賃合同的承租人,，應(yīng)享有法定的優(yōu)先承租權(quán),。其次,，如果乙在租賃合同履行過程中，僅僅存在輕微違約行為,，乙明確告知愿意按照甲,、丙之間合同約定條件，續(xù)簽合同,，應(yīng)視為滿足同等條件,。再次，乙在合理期限內(nèi),，明確表示行使優(yōu)先承租權(quán)的,，即在甲、乙之間成立,，以甲,、丙租賃合同條件為內(nèi)容的新的租賃合同,。乙要求甲與其訂立租賃合同的訴請,，并不符合優(yōu)先承租權(quán)形成權(quán)的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)向其釋明,，變更為確認雙方成立與甲,、丙之間合同條件一致的租賃合同。最后,，甲,、乙之間合同成立，并不導(dǎo)致甲,、丙之間合同無效,，而是同時存在兩個具有競爭關(guān)系的租賃合同。在甲,、乙之間租賃合同具有優(yōu)先履行順位時,，乙可主張實際履行，丙可向甲主張不能履行的違約責(zé)任,。反之,，乙可向甲主張違約責(zé)任，要求甲賠償損失,。根據(jù)《民法典》第584條的規(guī)定,，此時的賠償范圍，包括合同履行后可以獲得的利益,。

好的,，今天的討論就到這里，感謝您的聆聽,！再見,！