最高人民法院案例選讀：部分房屋承租人是否對(duì)整體房屋轉(zhuǎn)讓享有優(yōu)先購買權(quán),？
案例一：鄧柱基訴廣州工藝品進(jìn)出口集團(tuán)公司、庾磊福優(yōu)先購買權(quán)糾紛案
《人民法院案例選》２００７年第３輯（總第６１輯）
【要點(diǎn)提示】
承租人的優(yōu)先購買權(quán)是法定的權(quán)利,，它隨租賃關(guān)系的成立而成立,，即使租賃期限屆滿，只要雙方形成不定期租賃關(guān)系,，承租人的優(yōu)先購買權(quán)仍然成立,。在審判實(shí)踐中，應(yīng)考慮程序上買受人的訴訟地位,，并應(yīng)根據(jù)不同情況進(jìn)行區(qū)分,；對(duì)于現(xiàn)時(shí)大量出現(xiàn)的房屋捆綁出售問題，應(yīng)通過平衡出賣人與承租人的利益進(jìn)行處理,。
【案例索引】
一審：廣州市越秀區(qū)人民法院（２００４）越法民三初字第１１２０號(hào)（２００４年７月３０日）
二審：廣州市中級(jí)人民法院（２００４）穗中法民四終字第３６８５號(hào)（２００４年１２月２９日）
【案情】
原告：鄧柱基,。
被告：廣州工藝品進(jìn)出口集團(tuán)公司。
被告：庾磊福。
一審法院查明：惠福西路２１８～２３６號(hào)共１０間房屋是以工藝品公司名義登記的房屋,，鄧某一向承租該大樓２２２號(hào)首層房屋使用,。鄧某與工藝品公司簽訂了租賃期限至２００３年１２月３１日止的《租賃合同》，該合同未經(jīng)房管部門登記備案,。租賃期限屆滿后,，工藝品公司沒有與鄧某續(xù)簽租賃合同，但此后仍向鄧某收取該屋租金至２００４年６月,。２００４年１月９日,，工藝品公司與庾某簽訂《協(xié)議書》，約定：庾某購買惠福西路２１８～２３６號(hào)首層共１０間房屋,，交易總價(jià)為９３．７萬元,。同年３月１９日，房管部門發(fā)出了惠福西路２２２號(hào)產(chǎn)權(quán)屬庾某所有的產(chǎn)權(quán)證,。嗣后,，原告獲知工藝品公司將其承租的房屋出售，認(rèn)為侵犯其優(yōu)先購買權(quán),，遂訴至法院，主張工藝品公司與庾某簽訂的買賣合同無效,，并請(qǐng)求確認(rèn)對(duì)上述房屋在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)（該同等條件是指工藝品公司以８３０００元價(jià)格出售房屋時(shí),，鄧某有優(yōu)先購買權(quán)，并同意以８３０００元的價(jià)格購買）,。在庭審過程中,，原告表示，只同意以８３０００元的價(jià)格購買其承租的房屋,，但不同意以９３．７萬元購買惠福西路２１８～２３６號(hào)首層共１０間房屋,。
一審法院認(rèn)為：鄧某承租訟爭房期限屆滿后，繼續(xù)使用上述房屋,，工藝品公司沒有表示異議且繼續(xù)收取租金至２００４年６月,，原租賃合同有效，但租期為不定期,。鄧某作為合法承租人,，享有以同等條件優(yōu)先購買其承租的房屋的權(quán)利。但鑒于承租人鄧某只對(duì)其承租的房屋享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán),，而工藝品公司是與庾某約定以整體出售惠福西路２１８～２３６號(hào)首層房屋作為出售條件的,，現(xiàn)鄧某表示同意以８３０００元購買其承租的房屋與工藝品公司整體出售包括上述訟爭房在內(nèi)的１０間房屋并非同等條件，故駁回原告訴訟請(qǐng)求,。
宣判后,，原告不服提起上訴。二審法院認(rèn)為：工藝品公司與庾某簽訂的買賣協(xié)議的內(nèi)容及實(shí)際履約行為可反映出工藝品公司出售訟爭房屋的條件為首層整體出售，鄧某只同意按上述部分條件購房,，并非在工藝品公司要求的同等條件下購買房屋,，因此鄧某認(rèn)為其享有原承租房屋的優(yōu)先購買權(quán)，缺乏依據(jù),，遂判決駁回上述,，維持原判。
【評(píng)析】
本案的案情不算復(fù)雜,，但涉及的問題卻是多方面的：既涉及優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)認(rèn)定等理論問題,，又涉及房屋捆綁出售的實(shí)踐問題；既涉及優(yōu)先購買權(quán)案件中有關(guān)訴訟主體的程序問題,，又涉及優(yōu)先購買權(quán)的同等條件認(rèn)定的實(shí)體問題,。因此，筆者冀以本案例為引,，結(jié)合辦案實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),，分別從程序和實(shí)體的角度對(duì)優(yōu)先購買權(quán)的法律適用問題進(jìn)行探討。
一,、優(yōu)先購買權(quán)的訴訟程序處理
承租人的優(yōu)先購買權(quán)案件,，一般會(huì)牽涉到出賣人、買受人以及承租人參加訴訟,，這類案件多由承租人作為原告,，將出賣人列為被告，而買受人,，則往往在實(shí)踐中扮演著不同的“角色”,，有的作為共同被告參加訴訟，有的作為第三人參加訴訟,。有學(xué)者提出,，在優(yōu)先購買權(quán)案件中應(yīng)將買受人列為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟，因案件的處理結(jié)果與買受人具有法律上的利害關(guān)系,。該觀點(diǎn)有其合理性,，但不盡完善。筆者認(rèn)為：應(yīng)根據(jù)原告的訴訟請(qǐng)求進(jìn)行區(qū)分：
第一種情況是：原告起訴請(qǐng)求法院確認(rèn)出賣人將原告承租的房屋轉(zhuǎn)讓的行為無效,。由于原告的該訴訟請(qǐng)求是針對(duì)出賣人的侵權(quán)行為而提起的,，根據(jù)“請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)”理論，原告的訴訟請(qǐng)求是基于其對(duì)房屋的優(yōu)先購買權(quán)遭受侵犯而提起的,，該侵權(quán)行為是因出賣人轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)生的,，故只需列出賣人作為被告，買受人則應(yīng)作無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟,，因?yàn)榘讣奶幚斫Y(jié)果與買受人有著法律上的利害關(guān)系,，若承租人勝訴,，買受人將會(huì)因其轉(zhuǎn)讓行為無效而返還標(biāo)的物，若出賣人勝訴,，買受人可合法地受讓標(biāo)的物,；故此，在鄧某訴工藝品公司一案中,，法院依職權(quán)追加庾某為案件的無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參與案件審理是適當(dāng)?shù)摹?span lang=EN-US>
第二種情況是：原告以違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定為由起訴請(qǐng)求法院確認(rèn)出賣人與買受人簽訂的買賣合同無效,。在此情形下，筆者認(rèn)為：似應(yīng)當(dāng)以出賣人與買受人為共同被告提起訴訟,。出賣人與買受人簽訂的買賣合同的行為,，因違反法律法規(guī)之效力禁止性規(guī)定而應(yīng)當(dāng)歸于無效，但該行為之無效,，非絕對(duì)無效,，而是相對(duì)無效，若作為有利害關(guān)系的承租人在合理期限內(nèi)不主張無效,，則該合同產(chǎn)生法律效力,。基于此,，因原告的“請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)”出自對(duì)合同效力缺乏合法基礎(chǔ)的質(zhì)疑,，其針對(duì)的對(duì)象包含該合同的簽署行為，與出賣人與買受人不可分離,，故在訴訟中似應(yīng)當(dāng)將之列為共同被告處理為宜,。
在本案中，由于原告主張出賣人與買受人簽訂的買賣合同無效,，故將買受人列為被告更為適宜,。
二,、優(yōu)先購買權(quán)案件的實(shí)體處理
（一）優(yōu)先購買權(quán)的成立要件與行使要件
《中華人民共和國民法通則》第七十八條第三款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓,，但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下,，有優(yōu)先購買的權(quán)利,。”《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利,。”由上述規(guī)定可以得出，承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種法定的權(quán)利,，這就意味著,，當(dāng)承租人與出租人訂立租賃關(guān)系時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)已隨之成立,，只要出賣人有出讓房屋的意愿,，承租人在同等條件下就當(dāng)然地享有優(yōu)先購買權(quán),，而不論租賃雙方當(dāng)事人在租賃合同中有無約定優(yōu)先購買權(quán)。
１．成立要件——租賃關(guān)系成立
結(jié)合本案,，筆者歸納出幾點(diǎn)在處理優(yōu)先購買權(quán)案件時(shí)需考慮的問題：
（１）承租人的租賃期限屆滿后,，對(duì)優(yōu)先購買權(quán)的影響
《合同法》第二百三十六條規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物,，出租人沒有提出異議的,，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期,。”該條款明確說明了一個(gè)問題：承租人在租賃期間屆滿后與出租人仍可形成租賃關(guān)系,，而該租賃關(guān)系延續(xù)有兩個(gè)前提條件，一是承租人繼續(xù)使用租賃物,，二是出租人沒有提出異議,。結(jié)合上面的案例，承租人鄧某的租賃期限屆滿后,，仍繼續(xù)使用承租房屋,，且出租人工藝品公司也繼續(xù)收取租金，因此,，鄧某與工藝品公司在租賃合同約定的期限屆滿之后仍存在租賃關(guān)系,。之前我們已分析過，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是隨租賃關(guān)系成立而成立的,，既然鄧某與工藝品公司的租賃關(guān)系仍然存在,，那么鄧某在租賃關(guān)系未解除的情形下依然享有優(yōu)先購買權(quán)。
當(dāng)然,，租賃期限屆滿后,，必須要具備法律規(guī)定的上述兩個(gè)條件才能認(rèn)定租賃關(guān)系仍然存在，若承租人不再使用租賃物或是繼續(xù)使用房屋卻遭到出租人反對(duì)的,，則不能認(rèn)定雙方仍然存在租賃關(guān)系,，在此情況下，承租人就不再享有優(yōu)先購買權(quán)了,。
２．行使要件之一——同等條件
出于平衡房屋所有人和房屋承租人利益考慮,，立法者設(shè)置了“同等條件”作為承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的必要條件，什么是同等條件,，如何認(rèn)定同等條件,，這就成為行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)考慮的最為重要的實(shí)體問題，同時(shí)也是最容易引起爭議的環(huán)節(jié),。
同等條件,，從字面上理解，意味著承租人所提出的購買條件,，不得低于第三人就該標(biāo)的物給出的條件,。從司法審判實(shí)踐的角度出發(fā),，所要完成的，是在給定的第三人條件面前,，如何判斷承租人提出的條件是否構(gòu)成“同等條件”,。
如果承租人與第三人所給定的條件均是可以金錢比量的條件，問題就變得相對(duì)簡單,，只需要進(jìn)行簡單地加減乘除即可,，但在給定條件包含相當(dāng)?shù)姆墙疱X對(duì)價(jià)時(shí)，則會(huì)出現(xiàn)一定的判斷困難,。
筆者認(rèn)為：對(duì)于“同等條件”的判斷,，應(yīng)當(dāng)站在一個(gè)同等角度，從同等資歷的理性人的立場出發(fā),，按照符合社會(huì)常識(shí)的標(biāo)準(zhǔn),，通過行使自由裁量權(quán)完成判斷工作。在此間,，可以參考以下原則：
Ａ．盡可能從出賣人的角度出發(fā)判斷是否構(gòu)成同等條件,；
Ｂ．對(duì)于明顯不合常理或明顯微毫的條件可酌情減少權(quán)重；
Ｃ．對(duì)于存在違背誠實(shí)信用行為的應(yīng)當(dāng)不予支持,。
（二）優(yōu)先購買權(quán)的行使范圍——是否可以涵蓋整棟建筑物,、捆綁出售的情況
優(yōu)先購買權(quán)是否可以涵蓋整棟建筑物，以及目前司法實(shí)踐中遇到較多的捆綁出售問題,，聚焦到一點(diǎn),，其實(shí)質(zhì)就是如何平衡出賣人（所有權(quán)人）與承租人利益的問題。
根據(jù)立法本意,，在出賣人（所有權(quán)人）與承租人利益發(fā)生沖突時(shí),，一定程度上側(cè)重保護(hù)承租人利益是毫無疑問的，但是,，這種側(cè)重是否是毫無邊界的側(cè)重,，以及該側(cè)重是否有一個(gè)邊界。
筆者認(rèn)為：從法律條文設(shè)置同等條件以平衡雙方利益來看,，立法者并非無條件地側(cè)重承租人,，在此,，應(yīng)當(dāng)通過目的解釋的方法來追尋立法者的本意,。
之所以承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，既不是從弱勢群體保護(hù)出發(fā),，也絕非社會(huì)功效調(diào)控,，而是出于社會(huì)財(cái)富利用最大化角度考慮。
給予承租人優(yōu)先購買權(quán),，參與交易,，可以使房屋有機(jī)會(huì)流轉(zhuǎn)到對(duì)之價(jià)值認(rèn)可度高,、能使之物盡其用的人手中，承租人有房屋占有使用的經(jīng)歷,，如其愿意以同等條件購買房屋,，則價(jià)值認(rèn)可自不待言，且其之過往使用經(jīng)歷,，依一般社會(huì)之常例,，當(dāng)能更為有效利用。
這一原則,，在出賣人進(jìn)行捆綁出售時(shí)是同樣適用的,。
有觀點(diǎn)認(rèn)為：允許房屋出租人整體捆綁出售，拒絕單個(gè)房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán),，其結(jié)果無異于剝奪了承租人的優(yōu)先購買權(quán),，是明顯違背立法用意的。對(duì)此,，筆者認(rèn)為：該觀點(diǎn)有失偏頗,，承租人的優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)，與出租人房屋所有權(quán)和使用權(quán)的處置,，是應(yīng)當(dāng)同樣給予尊重的,，兩者之間的關(guān)系應(yīng)當(dāng)妥善協(xié)調(diào)，不可偏廢,。
在本案中,，當(dāng)工藝品公司將１０間房屋整體捆綁出售時(shí)，一方面,，從社會(huì)財(cái)富利用最大化角度考慮,，庾某整體購買所產(chǎn)生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，將遠(yuǎn)大于鄧某行使優(yōu)先購買權(quán)所得到的效益,。支持鄧某行使優(yōu)先購買權(quán),，不但提高交易成本（將１０間房屋分別出售的成本遠(yuǎn)大于整體銷售成本），使標(biāo)的物無法流轉(zhuǎn)到能使之發(fā)揮更大經(jīng)濟(jì)效益的人手中,，浪費(fèi)社會(huì)資源,。另一方面，將１０間房屋整體捆綁出售,，可視為工藝公司房屋出售的一個(gè)條件,，換言之，對(duì)于任何一個(gè)潛在的競買者,，包括優(yōu)先購買權(quán)人在內(nèi),，購買其中任意一間房屋，附帶的條件是同時(shí)購買其他九間房屋,，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化,。故在庾某提出不同意以９３．７萬元購買惠福西路２１８～２３６號(hào)首層共１０間房屋的情況下,，法院判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求是合法有理的。
因此,，如果案中鄧某提出的條件與庾某相等,，就存在鄧某與庾某的購買條件一致，在此情況下,，原告要求確認(rèn)工藝品公司與庾某的買賣行為無效的主張,，應(yīng)可得以支持。另外,，可能會(huì)有人提出,，法院判決出賣人的轉(zhuǎn)讓行為無效后，原告反悔不購買房屋,，或不以庭審中表示的同等條件購買房屋,，是否應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任？筆者認(rèn)為：原告提起訴訟的行為本身,，結(jié)合其在庭審過程中的意思表示,，應(yīng)當(dāng)將之認(rèn)定為不可撤銷的要約，換言之,，只要被告即出賣人在合理期限內(nèi)作出出賣的承諾,，則原告（承租人）必須按照前書的同等條件購買房屋，否則,，將視為違約,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約賠償責(zé)任。
房屋優(yōu)先購買權(quán)問題是司法實(shí)踐中經(jīng)常遇到的一種案件,，妥善處理此類案件,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件具體情況，一方面應(yīng)當(dāng)保障承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使,，另一方面,，也應(yīng)當(dāng)考慮出租人的利益，使兩者之間利益平衡,，不至偏頗,。
案例二：陳偉文訴連平縣五金交電化工公司確認(rèn)優(yōu)先購買權(quán)糾紛案
《人民法院案例選》２００７年第３輯（總第６１輯）
【要點(diǎn)提示】
在出租人出賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下,，依法享有優(yōu)先于其他人購買承租房屋的權(quán)利,。出租人在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，未告知承租人,，并未給承租人提供行使優(yōu)先購買權(quán)機(jī)會(huì)的,，出租人與第三人之間所訂立的房屋買賣合同為相對(duì)于承租人無效的合同,，但是,，出租人已以適當(dāng)方式通知優(yōu)先權(quán)人,，而優(yōu)先權(quán)人也未予聲明，視為放棄優(yōu)先權(quán),。
【案例索引】
一審：廣東省河源市連平縣人民法院〔２００３〕連民（初）字第１２０號(hào)（２００３年９月１２日）
【案情】
原告：陳偉文,。
被告連平縣五金交電化工公司（以下簡稱連平縣五金公司）
第三人：賴永晨。
２０００年１２月２０日,，陳偉文與連平縣五金公司簽訂租賃門店的合同,。合同約定連平縣五金公司將位于連平縣城西街原連洲商店西起第一、第二卡店出租給陳偉文,；時(shí)間從２０００年１２月２０日起至２００４年１２月１９日止,。２００１年１１月７日，連平縣五金公司為貫徹執(zhí)行《理順商業(yè)企業(yè)職工勞動(dòng)關(guān)系的實(shí)施辦法》,，決定轉(zhuǎn)讓西街門市及倉庫（含陳偉文承租店面）,。經(jīng)請(qǐng)示，連平縣人民政府批準(zhǔn),，同意連平縣五金公司通過招標(biāo)投標(biāo)買賣方式轉(zhuǎn)讓上述門店,。連平縣五金公司即于２００２年１月８日向其各門市負(fù)責(zé)人送達(dá)其公司門店房產(chǎn)招標(biāo)轉(zhuǎn)讓的通知。但沒有向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告,。
２００２年１月１５日,，連平縣五金公司在其辦公室招標(biāo)出讓上述門店，參加投標(biāo)的僅有賴永晨和陳翠蓮兩人,。最后,，由賴永晨以３８８２１３元競標(biāo)取得上述門店，并于同年５月２１日領(lǐng)取了房地產(chǎn)權(quán)證,。連平縣五金公司于２００２年３月６日通知陳偉文向賴永晨直接交納店租,。陳偉文于２００２年３月３１日向連平縣五金公司交納了２００２年３至６月的店租后，未再繳納租金,。賴永晨在向陳偉文追繳租金未果情況下起訴至法院,，案件在審理完畢后，陳偉文亦另案起訴至法院,，認(rèn)為其作為門店的承租人,，對(duì)該門店的轉(zhuǎn)讓依法享有優(yōu)先購買權(quán)，而連平縣五金公司未在法定期間內(nèi)通知他,，侵犯了其對(duì)該房產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán),，故請(qǐng)求法院：（１）確認(rèn)連平縣五金公司與賴永晨的房產(chǎn)買賣合同無效，并撤銷賴永晨因此而獲得的房地產(chǎn)權(quán)證,；（２）判令連平縣五金公司將該房產(chǎn)以同等價(jià)格由原告優(yōu)先購買權(quán)購得,；（３）本案訴訟費(fèi)用由連平縣五金公司和賴永晨承擔(dān)。
【審判】
連平縣人民法院認(rèn)為：招標(biāo)投標(biāo)買賣既具有買賣合同的一般特征，也具有自己的特殊性,。這種特殊性主要表現(xiàn)在招標(biāo)投標(biāo)買賣的合同關(guān)系是通過招標(biāo)投標(biāo)的程序確定的,。被告經(jīng)連平縣人民政府批準(zhǔn)招標(biāo)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)沒有違背法律規(guī)定，是允許的,。但被告公開招標(biāo)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn),，必須按照有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的法律規(guī)定進(jìn)行。而被告在招標(biāo)過程中,，未向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告,，而且投標(biāo)人亦少于三人，按照《招投標(biāo)法》的規(guī)定應(yīng)該重新招標(biāo),，而被告招標(biāo)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)沒有按照有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的法律進(jìn)行,，是違法的。侵犯了包括原告在內(nèi)的不特定對(duì)象的知情權(quán),、競買權(quán),。原告主張被告與第三人的房屋買賣關(guān)系無效的訴請(qǐng)，依法予以支持,。至于原告要求撤銷第三人領(lǐng)取的房地產(chǎn)權(quán)證問題,，是另外一種法律關(guān)系，不屬于民法調(diào)整,。關(guān)于原告主張優(yōu)先購買權(quán)的問題,，因被告是將其公司整棟房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，原告只承租了該房產(chǎn)一部分,，因此,，原告不能享有對(duì)該棟樓的優(yōu)先購買權(quán)。依照《中華人民共和國合同法》第一百七十二條,、《中華人民共和國招標(biāo)法》第十六條,、第二十八條第一款之規(guī)定，判決如下：
一,、被告與第三人于２００２年１月２１日簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效,；
二、駁回原告以第三人的成交價(jià)格優(yōu)先購得被告整棟房產(chǎn)的訴訟請(qǐng)求,。
【評(píng)析】
本案爭議焦點(diǎn)有兩個(gè)：第一,，被告與原告簽訂的轉(zhuǎn)讓合同是否有效；第二,，原告對(duì)該房產(chǎn)是否享有優(yōu)先購買權(quán),。
對(duì)于第一個(gè)焦點(diǎn)：
一種意見認(rèn)為：被告與第三人之間簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，原告對(duì)該房產(chǎn)享有優(yōu)先購買權(quán),。租賃房屋優(yōu)先購買權(quán)是一種優(yōu)買權(quán),。這種優(yōu)買權(quán)具有排他性，對(duì)任何人都有效力，并不受他人干涉,。承租人只要在租賃合同有效期內(nèi),，在出租人出賣租賃物時(shí)，就享有優(yōu)先購買權(quán),，而且現(xiàn)行法律并未對(duì)承租人作具體限制,，局部承租人亦是承租人,，亦應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán),。故本案原告雖然只是承租了被告該處房產(chǎn)的一部分，但是對(duì)該處房產(chǎn)還是享有優(yōu)先購買權(quán),。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百八十一條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋,，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下,，享有優(yōu)先購買權(quán),；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效,。”和《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利,。”本案被告只是向其各門市負(fù)責(zé)人送達(dá)其公司門店房產(chǎn)招標(biāo)轉(zhuǎn)讓的通知,，沒有向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告，也沒有在合理期限內(nèi)通知原告參加投標(biāo),。故被告與第三人之間簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效,。
還有一種意見認(rèn)為：被告與第三人之間簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同有效，原告對(duì)該房產(chǎn)不享有優(yōu)先購買權(quán),，依法應(yīng)該駁回原告的訴訟請(qǐng)求,。由于原告只是承租了該處房產(chǎn)的一小部分，該部分優(yōu)先權(quán)不能對(duì)抗整體優(yōu)先權(quán),，故原告不享有優(yōu)先購買權(quán),。第三人所取房產(chǎn)是經(jīng)過投標(biāo)后合法取得，與被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同是雙方自愿條件下達(dá)成,，且合同內(nèi)容無違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
筆者認(rèn)為：被告是通過招標(biāo)買賣方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn),，這種方式既具有買賣合同的一般特征,，也具有其特殊性。根據(jù)《合同法》第一百七十二條的規(guī)定,，招標(biāo)投標(biāo)買賣方式程序,、當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，必須按照有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的法律、行政法規(guī)進(jìn)行,。而根據(jù)我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定,，招標(biāo)采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告,。而本案被告在招標(biāo)過程中,，未向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告，而且投標(biāo)人亦少于三人,。按照《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定應(yīng)該重新招標(biāo),。由于被告招標(biāo)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)沒有按照有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的法律進(jìn)行，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定,，根據(jù)《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)的規(guī)定,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定被告與原告簽訂的轉(zhuǎn)讓合同無效。
第二個(gè)焦點(diǎn)涉及到房屋的局部承租人能否主張房屋整體的優(yōu)先購買權(quán)問題,，由于一直以來我國法律對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定過于簡單,，在審判實(shí)踐中是有爭議的，主要有三種觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：法律規(guī)定承租人享有優(yōu)先購買權(quán),，并未對(duì)承租人作具體限制,，局部承租人亦是承租人，應(yīng)該享有優(yōu)先購買權(quán),。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：承租部分房屋的承租人不享有整棟房屋的優(yōu)先購買權(quán),，但對(duì)其承租的部分房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。雖然部分承租人也是承租人,，但范圍只是對(duì)其承租的部分房屋享有優(yōu)先購買權(quán),，對(duì)于其他未承租的房屋不產(chǎn)生優(yōu)先購買的效力，即特定的部分優(yōu)先權(quán)不能擴(kuò)大及整體,。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為：部分不能對(duì)抗整體,，當(dāng)部分與整體相沖突時(shí)，整體吸收部分是合理的,，所以也就是必然的,。這種理念的價(jià)值就在于保護(hù)了整體的價(jià)值，但這種整體價(jià)值的保護(hù)是以部分價(jià)值的喪失為代價(jià)的,，必然要犧牲部分的價(jià)值才能夠得以實(shí)現(xiàn),。所以該觀點(diǎn)認(rèn)為：部分承租人無論是對(duì)其承租部分還是對(duì)整棟房屋，都不享有優(yōu)先購買權(quán),。
筆者傾向于第二種觀點(diǎn),。法律之所以規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)，主要是為了避免買賣糾紛,，降低交易風(fēng)險(xiǎn),，減少交易社會(huì)成本,，便于房屋的占有、管理和使用,，以發(fā)揮其最大的使用價(jià)值,。如果允許局部承租人對(duì)出租人的整棟房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，則多個(gè)局部承租人都享有對(duì)整棟房屋的優(yōu)先購買權(quán),，當(dāng)這些承租人同時(shí)主張優(yōu)先購買權(quán)時(shí),，法院應(yīng)該支持誰？這就人為造成了糾紛,，影響出租人的交易,，與承租人優(yōu)先購買權(quán)減少交易社會(huì)成本的立法目的相悖。本案提出的局部承租人的優(yōu)先購買權(quán)能否及于其未承租部分問題,，實(shí)際上是個(gè)法律漏洞,，即立法時(shí),，未考慮到的一種特殊情形,。對(duì)此應(yīng)按法律漏洞的補(bǔ)充方法，加以補(bǔ)充,。于本案的情形可適用民法通則第四條中的公平原則及民法理論中的類推適用加以補(bǔ)充,。根據(jù)公平原則和類推適用方法對(duì)于局部承租人優(yōu)先購買權(quán)對(duì)出售的整棟房屋的效力進(jìn)行限制，并非每個(gè)局部承租人均享有整棟房屋的優(yōu)先購買權(quán),，至少承租了整棟房屋５０％以上（不包括５０％）面積的承租人,，才可享有優(yōu)先購買權(quán)。此時(shí),，承租了超過５０％面積的承租人,，雖然亦是局部承租人，但事實(shí)上他已與全部承租人相近,。根據(jù)“相近的事物應(yīng)當(dāng)同樣處理”的類推適用原理,，可賦予其優(yōu)先購買權(quán)及于出售的整棟房屋。
另外,，以拍賣方式轉(zhuǎn)讓房屋,，承租人如何行使優(yōu)先購買權(quán)？
在審判實(shí)務(wù)中,，對(duì)房屋出租人選擇拍賣方式出賣房屋時(shí),，對(duì)承租人能否行使優(yōu)先購買權(quán)的問題也是有爭議的，主要存在兩種不同意見：一種意見認(rèn)為：承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán),。理由是：依照《合同法》第一百七十三條和《拍賣法》第五十一條的規(guī)定,，出租人以拍賣方式轉(zhuǎn)讓出租房屋，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)受到相應(yīng)的限制,，即應(yīng)優(yōu)先適用《拍賣法》,，以體現(xiàn)“特別法優(yōu)于一般法”的法律適用原則,。在出租人以拍賣方式轉(zhuǎn)讓出租房屋的情況下，包括自行拍賣和委托拍賣,，出租人應(yīng)當(dāng)通知承租人參加競買,。如承租人沒有參加競買，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán),；如承租人參加競買,，承租人應(yīng)當(dāng)作為普通的競買人，適用《拍賣法》的規(guī)定,，以最高應(yīng)價(jià)方能取得拍賣標(biāo)的物,，而承租人則不得主張優(yōu)先購買權(quán)。如果允許行使先買權(quán),，則“應(yīng)買之人勢必銳減,，賣價(jià)難免偏低，一方面不利于債權(quán)人及拍賣物之所有人,，他方面亦不免造成偏惠優(yōu)先承買權(quán)人之結(jié)果,。”第二種意見認(rèn)為：在此情況下，出租人應(yīng)當(dāng)通知承租人參加競買,，如果第三人的出價(jià)與承租人相同,，仍然由承租人取得出賣的房屋。
筆者同意第二種意見：拍賣可分為司法拍賣和民事拍賣,，民事拍賣又有自行拍賣和委托拍賣之分,。《拍賣法》于１９９７年７月１日起實(shí)施,，對(duì)于作為拍賣中介人的拍賣企業(yè)進(jìn)行委托拍賣作了具體規(guī)定,，但未調(diào)整公民、法人自己拍賣自己的財(cái)產(chǎn)的自行拍賣行為,。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利,，《拍賣法》中并未明確規(guī)定在以拍賣方式出賣房屋時(shí)，房屋承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán),，不能簡單地以“特別法優(yōu)于一般法”為由而剝奪承租人的法定優(yōu)先購買權(quán),。否則，不但有違法之嫌,，也會(huì)造成以保護(hù)一種利益為名而損害在先的另一利益的情形,。況且，即便是具有強(qiáng)制性的司法拍賣,，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣,、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條和第十六條也充分保護(hù)了優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)益。在民事拍賣中亦可予以參照?qǐng)?zhí)行,。同時(shí),，允許行使先買權(quán),，應(yīng)買之人未必銳減，賣價(jià)亦未必偏低,，只要充分保障參與競買人的知情權(quán),，做好相關(guān)的解釋說明工作，應(yīng)能夠妥善協(xié)調(diào)好各方當(dāng)事人的利益,。
