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讓法官更懂律師 讓律師更懂法官 投稿郵箱：judgelamp@126.com 導(dǎo)讀：《民法典》施行后,，優(yōu)先承租權(quán)由一項意定權(quán)利演變?yōu)榉课莩凶馊酥ǘ?quán)利,，亦成為商事主體商鋪續(xù)租利益的法定保障,。然而，以往司法實踐中商事優(yōu)先承租權(quán)的行使及適用情況并不盡如人意,，目前也未好轉(zhuǎn),，承租人在優(yōu)先承租權(quán)糾紛中屢屢敗訴，優(yōu)先承租權(quán)的制度價值難以實現(xiàn),。本文擬對商事優(yōu)先承租權(quán)的適用困境進(jìn)行梳理并剖析其產(chǎn)生原因,，結(jié)合優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利定位，提出完善商事優(yōu)先承租權(quán)制度的幾點淺見,，以期協(xié)助優(yōu)先承租權(quán)制度更好地發(fā)揮實效,。   ■ 一、商事優(yōu)先承租權(quán)之淵源及重要意義 《民法典》頒行前,，已有部分地方法規(guī)對優(yōu)先承租權(quán)作出規(guī)定,，如《上海市房屋租賃條例》《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》《鄭州市城市房屋租賃管理條例》等［1］，規(guī)定了“房屋租賃期滿,，承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)”,。同時，市場交易過程中,，合同主體將優(yōu)先承租權(quán)約定于房屋租賃合同中的情況也并不罕見,，典型案例如北京貝集妙公司與銀都公司房屋租賃合同糾紛案等。［2］ 根據(jù)《民法典》第734條第2款的規(guī)定,，房屋承租人享有優(yōu)先承租權(quán),，在租賃期限屆滿時可以同等條件優(yōu)先承租。至此,，優(yōu)先承租權(quán)成為房屋承租人一項法定權(quán)利,，遺憾的是該優(yōu)先權(quán)的權(quán)利性質(zhì)、構(gòu)成要件,、行使方式等未有明文規(guī)定,。因此，有必要探討,、研究優(yōu)先承租權(quán)所涉相關(guān)問題,，檢視此項法定權(quán)利在現(xiàn)實生活及司法實踐中的行使和適用情況，并針對實務(wù)中適用困境思考具備可行性的解決思路,，以期優(yōu)先承租權(quán)能夠真正“落地實施”,，而非僅僅停留在立法的條文上。 優(yōu)先承租權(quán)對于商事主體具有特殊意義,。商事主體可通過商鋪租賃的形式,，以較低成本獲得經(jīng)營場所來進(jìn)行營業(yè)活動，且有持續(xù)性占有使用所承租商鋪的需求。這主要由于兩點,，一方面,，商鋪承租人在承租伊始勢必需要對商鋪進(jìn)行裝修與宣傳，投入進(jìn)駐經(jīng)營場所所必須的人力,、物力、財力,；另一方面,，商鋪承租人在承租期間的經(jīng)營活動將會使其積累一定的商業(yè)影響力與客戶群，這些均會讓其潛在交易機(jī)會大增,，因此租賃的商鋪對商事主體本身來說已經(jīng)形成了一種“專有增值”,。 在此情況下，商鋪的優(yōu)先承租權(quán)無疑有利于商事主體對于前述良性經(jīng)營活動的延續(xù),；反之,，如果在房屋租賃合同到期后無法續(xù)租，承租人不僅要承擔(dān)另尋經(jīng)營場所的成本,，其前期入駐投入以及經(jīng)營期間的商業(yè)積累將付諸東流,。事實上，在英國的《不動產(chǎn)租賃法》和《法國商法典》中,，也以成文法形式肯認(rèn)了商事主體的這部分法益,，規(guī)定承租人在租賃期限屆滿時有權(quán)續(xù)展租約，否則出租人應(yīng)補(bǔ)償承租人之商譽(yù)損失,。［3］ 另外,，從市場經(jīng)濟(jì)整體利益角度而言，商事優(yōu)先承租權(quán)有助于商事主體對于續(xù)租商鋪有一定的預(yù)期,，激發(fā)其長久投資的積極性,，從而促使整個市場經(jīng)營性投資往縱深處發(fā)展。［4］有鑒于此,，本文擬從商鋪租賃的角度出發(fā),，通過探究商事優(yōu)先承租權(quán)在行使、適用上的困境,，分析其原因,，并嘗試提出完善優(yōu)先承租權(quán)制度的可行性路徑。 二,、司法實踐中商事優(yōu)先承租權(quán)面臨的適用困境 承租人在現(xiàn)實交易中于租賃期限屆滿之際行使商事優(yōu)先承租權(quán)時阻力重重,，即便起訴至法院，也很難獲得支持,。如以2021年審結(jié)的公開可查的裁判文書為樣本,，筆者通過北大法寶以“優(yōu)先承租”為關(guān)鍵詞在法院認(rèn)為范圍內(nèi)進(jìn)行檢索，排除無關(guān)案例后共有51個有關(guān)商事優(yōu)先承租權(quán)的裁判,，其中僅有2例支持了承租人的優(yōu)先承租權(quán),，占比不到4%,。［5］ 通過進(jìn)一步的案例分析，筆者總結(jié)出法院不支持商鋪承租人優(yōu)先承租權(quán)主要有以下幾點理由,。 （一）出租人“收回房屋自用” 出租人不再繼續(xù)對外出租房屋,，成為商事主體行使優(yōu)先承租權(quán)的一大“絆腳石”。出租人繼續(xù)對外出租房屋而不是收回自用,，是法院在裁判優(yōu)先承租權(quán)過程中考量的首要因素,，如果出租人在庭審中或者在庭審之前明確表示不再對外出租案涉房屋，而承租人又沒有有效證據(jù)可以證明出租人將案涉房屋繼續(xù)出租給其他第三人,，那么法院一般認(rèn)為承租人的優(yōu)先承租權(quán)不存在適用前提,，更不涉及所謂優(yōu)先承租權(quán)被侵害的問題。 示例而言,，在河北省唐山市中級人民法院(2021)冀02民終1042號“谷某芳,、李某庚與百千盛商貿(mào)公司租賃合同糾紛”一案中，法院認(rèn)為,，“在本案一審和二審過程中,，百千盛商貿(mào)公司明確表示案涉租賃鋪位場地因涉及一些安全問題不再向外出租，而谷某芳,、李某庚亦未能舉證證實百千盛商貿(mào)公司已將案涉鋪位場地出租給其他人,，承租人谷某芳、李某庚所主張的優(yōu)先承租權(quán)問題不存在前提條件,，故不予支持,。”類似的案例還有很多,，如鄢某麗與郝某鵬租賃合同糾紛案,、康某華與黃某華房屋租賃合同糾紛案、唐某妹與防護(hù)體系建設(shè)管理局租賃合同糾紛案等,。［6］ 另外,，出租人繼續(xù)對外出租房屋不僅是審判實踐中判定承租人可行使優(yōu)先承租權(quán)的前提條件，甚至早在房屋租賃合同簽署階段,，出租人就已在合同中明確約定：租賃期滿后,，且在出租方有意繼續(xù)對外出租房屋的情況下，承租人在同等條件下才有優(yōu)先承租權(quán),。如在長春市中級人民法院（2021）吉01民終1391號“秦皇島市天綠公司與公主嶺商務(wù)局租賃合同糾紛”一案中,，案涉租賃合同就有類似約定。 （二）承租人不滿足優(yōu)先承租權(quán)行使的“同等條件”要求 “同等條件”作為優(yōu)先承租權(quán)行使的法定要件,，是對房屋出租人與優(yōu)先承租權(quán)人利益的平衡,。因此，在存在第三人與現(xiàn)承租人競租的情形下，現(xiàn)承租人的續(xù)租方案要優(yōu)于或至少等于第三人的租賃條件,，方可滿足優(yōu)先承租權(quán)“同等條件”的行使要求,；反之，在現(xiàn)承租人無法接受或者無法履行出租人與第三人之間的交易對價的情況下,，則無法行使優(yōu)先承租權(quán),。 示例而言，在浙江省杭州市中級人民法院（2020）浙01民終3911號“工享創(chuàng)夢工場公司與新東方置業(yè)公司房屋租賃合同糾紛”一案中,，新東方置業(yè)公司通過公開招租的形式確認(rèn)下一期的商鋪承租人,，并將招租事實、最優(yōu)承租方案,、報價時間通知了工享創(chuàng)夢工場公司，但現(xiàn)承租人工享創(chuàng)夢工場公司先后提出的續(xù)租方案與其他第三人的方案相比處于劣勢,，法院認(rèn)定“工享創(chuàng)夢工場公司不符合優(yōu)先承租權(quán)同等條件的前提,，對其提出的新東方置業(yè)公司侵犯其優(yōu)先承租權(quán)的主張不予支持并駁回其賠償損失之訴”。 （三）承租人在續(xù)租過程中未能與出租人達(dá)成合意 與前述第二點不同,，在這種情況下,，可能并不存在與現(xiàn)承租人競租的第三人，只是現(xiàn)承租人與出租人就續(xù)租事宜一對一進(jìn)行協(xié)商溝通,，然而雙方未能達(dá)成一致意見,。示例而言，在山東省高級人民法院（2021）魯民申1338號“張某虎與中國石化公司山東分公司房屋租賃合同糾紛”一案中,，出租人中國石化公司山東分公司于租賃期限即將屆滿前對張某虎發(fā)出要約,，但承租人張某虎未予承諾，法院認(rèn)為“雙方未就訂立新的房屋租賃合同達(dá)成合意,，出租人中國石化公司山東分公司對此并無過錯,，在承租人不同意出租人新的締約條件且無證據(jù)證明出租人存在惡意規(guī)避締約的情況下，對承租人的賠償請求不予支持,?！鳖愃频陌咐缃蜷T之星公司與新華書店房屋租賃合同糾紛案、李某偉與好美惠超市租賃合同糾紛案,、賽格物業(yè)公司與昀屹商貿(mào)公司房屋租賃合同糾紛案,、寶安麗晶公司與萬豐公司等物權(quán)保護(hù)及租賃合同糾紛案等等。［7］ （四）承租人在租賃期間違約 承租人在租賃期間嚴(yán)重違約,，則不能要求出租人依照合同約定保障其優(yōu)先承租權(quán),。在陜西省漢中市中級人民法院（2021）陜07民終168號“貴夫人婚紗公司與汽車更新管理處房屋租賃合同糾紛”一案中，商鋪租賃雙方在合同第一條約定租賃期滿后如出租人繼續(xù)對外出租,、同等價位下承租人享有優(yōu)先承租權(quán),，在第五條約定承租人不得對外轉(zhuǎn)租。因貴夫人婚紗公司將房屋對外轉(zhuǎn)租，汽車更新管理處在租賃合同期滿后就將案涉房屋出租給了其他第三人,。貴夫人婚紗公司主張可以更高價位續(xù)租房屋,，請求法院確認(rèn)其對案涉房屋享有優(yōu)先承租權(quán)。法院認(rèn)為,，“貴夫人婚紗公司與案外人簽訂了房屋轉(zhuǎn)租合同,，在未經(jīng)出租人同意的情況下擅自轉(zhuǎn)租房屋，已構(gòu)成違約,。承租人不遵守合同約定在先,，卻要求出租人對其履行合同約定的優(yōu)先承租，違背誠實信用及公平原則,，出租人于租賃期限屆滿后將房屋出租給其他第三人的行為并無不當(dāng)之處,，對于貴夫人婚紗公司要求確認(rèn)享有案涉房屋優(yōu)先承租權(quán)的訴訟請求不予支持?！?/span> 《民法典》施行前,，優(yōu)先承租權(quán)是一種約定權(quán)利，由出租人和承租人雙方在房屋租賃合同中協(xié)商確定并根據(jù)合同條款約定的條件行使權(quán)利,?！睹穹ǖ洹肥┬泻螅瑑?yōu)先承租權(quán)不再依附于合同或協(xié)議,，而轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N法定權(quán)利,，即便租賃雙方在合同中未約定優(yōu)先承租權(quán)，承租人仍可依法享有,。因此筆者認(rèn)為,，考慮到優(yōu)先承租權(quán)現(xiàn)已演變?yōu)橐环N法定權(quán)利，在承租人租賃期間嚴(yán)重違約的情形下,，其是否還能享有優(yōu)先承租權(quán)這一問題,，或許不能再依照以前的審判思路來論證。 （五）承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的方式不符合合同約定 如前所述,，《民法典》施行后,，優(yōu)先承租權(quán)已成為一種法定權(quán)利，無論租賃雙方在合同中是否明確約定,，承租人均依法享有,，但鑒于《民法典》對優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定極為簡潔、且目前尚未出臺配套的司法解釋或者通行的制度指引,，所以不排除租賃雙方在商鋪租賃合同中進(jìn)一步對這一項法定權(quán)利的行使方式作出具體約定的可能,。因此《民法典》實施之前，法院對于未按照合同約定的方式行使優(yōu)先承租權(quán)的效力如何裁判,，仍具有相當(dāng)程度的參考借鑒意義,。 在河南省鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2020）豫0191民初18192號“從某與繽紛城公司房屋租賃合同糾紛”一案中,，法院認(rèn)為，從某與繽紛城公司簽訂的《商鋪租賃合同》明確約定,，合同期滿如需續(xù)約,，承租人應(yīng)于距合同期滿60日前向出租人提出書面申請，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán),。而從某未在合同約定期限內(nèi)向繽紛城公司提出續(xù)約申請,，本院視為其放棄優(yōu)先承租權(quán)。 （六）競標(biāo)招租模式下優(yōu)先承租權(quán)行使方式“類案不同判” 在商鋪出租方以競標(biāo)的形式確認(rèn)下一期承租者時,，司法審判對于此招租模式下現(xiàn)承租人的優(yōu)先承租權(quán)有效行使方式難以統(tǒng)一,，“類案不同判”的現(xiàn)象非常明顯。一方面,，大多數(shù)法院均認(rèn)可了“競標(biāo)”這一招租模式,，只要案涉商鋪租賃合同未明確排除招投標(biāo)這一招租形式，法院大多認(rèn)為此模式未違反法律規(guī)定及合同約定,，是合法有效的招租形式,。 另一方面，對于在“競標(biāo)”招租模式下現(xiàn)承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的正確方式,，學(xué)界、實務(wù)界認(rèn)定不一,。部分法院認(rèn)為,，只要出租人履行了通知義務(wù)、有證據(jù)證明其已告知承租人參與競標(biāo)的時間及方式或者有證據(jù)證明承租人實際已參與了競標(biāo),，那么承租人如因自己的原因未參加競標(biāo)或者參加競標(biāo)卻未中標(biāo),則視為承租人自動放棄了優(yōu)先承租權(quán),承租人不能續(xù)租案涉商鋪不可歸責(zé)于出租人,。［8］ 與前述觀點并不矛盾，部分法院及學(xué)者亦明確指出,，在“競標(biāo)”這種招租模式下,，承租人只能在競標(biāo)過程中通過與其他競價者公平競爭的方式行使其優(yōu)先承租權(quán)，平等地遵循“價高者得”規(guī)則,，而不可事后報出最高價,，也就是說，如果承租人未能在競標(biāo)過程中競得最高價,，即便事后承租人同意以最高價的“同等條件”續(xù)租,，也無法再享有其優(yōu)先承租權(quán)。［9］ 與前述觀點相悖,，部分法院則為競標(biāo)模式下的優(yōu)先承租權(quán)潛在的開辟了更寬廣的行使路徑,，雖然他們最終也未支持承租人的優(yōu)先承租權(quán)，但在裁判說理過程中,，采用了“承租人在中標(biāo)結(jié)果公示后,，未在合理期限內(nèi)/未在競價結(jié)果的公告期內(nèi)表示以該最高價續(xù)租”等類似表述,，繼而才認(rèn)定承租人在同等條件下放棄了優(yōu)先權(quán)。［10］ 按此裁判邏輯,，意味著承租人可以在競標(biāo)結(jié)果公示后的合理期限內(nèi),，在接受最高競價方案的前提下行使其優(yōu)先承租權(quán)。 三,、商事優(yōu)先承租權(quán)適用難之原因分析及權(quán)利定位 梳理商事優(yōu)先承租權(quán)的司法適用困境之后,，筆者擬從原因剖析和權(quán)利定位兩個角度進(jìn)行探討，以期為完善優(yōu)先承租權(quán)制度提供思路,。 （一）商事優(yōu)先承租權(quán)適用難之原因分析 1.出租人表達(dá)收回房屋自用而不再對外出租的任意性,。從法律規(guī)定及基本邏輯角度，承租人行使優(yōu)先承租權(quán)需以出租人繼續(xù)對外出租房屋為前提條件,，若出租人不再繼續(xù)對外出租房屋,，那么“優(yōu)先承租”也就無從談起，這也是出租方之于租賃房屋所有權(quán)權(quán)能的體現(xiàn),。然而,，出租方的續(xù)租意愿是一種非常主觀的意思表示，其表達(dá)具有任意性,、且真?zhèn)坞y辨,，當(dāng)出租方有意規(guī)避與現(xiàn)承租人續(xù)約而表示“收回自用”、實則另行與第三人簽訂房屋租賃合同時,，現(xiàn)承租人實難發(fā)現(xiàn)甚至證明其真實意圖,。 2.承租人舉證困難。當(dāng)優(yōu)先承租權(quán)受到侵害,，通過訴訟途徑尋求救濟(jì)時,，承租人舉證困難維度有三。 第一,，出租人有意抬高續(xù)租條件,，謊報與第三人之間的交易對價，誘使現(xiàn)承租人因難以接受“同等條件”而放棄優(yōu)先承租權(quán),。在此情形下,，現(xiàn)承租人無論是在出租人與第三人就租賃事宜的磋商階段、抑或是他們合同訂立與履行階段,，都無從得知其真實的交易對價,，即便有一定的線索也難以形成完整的證據(jù)鏈以證明自己的優(yōu)先承租權(quán)確實受到侵害的主張。 第二,，出租人作出“收回房屋自用”的虛假意思表示,，將房屋空置一段時間后再行對外出租。此時,，優(yōu)先承租權(quán)人與出租人間的房屋租賃合同早已終止,，其是否仍能主張優(yōu)先承租權(quán)恐是個有爭議的問題,。 第三，損失范圍舉證難,。一般情況下,，商鋪承租人主張的損失范圍包括裝修殘值、不可移動設(shè)備殘值,、搬遷費(fèi)用,、停業(yè)損失等。但前述相關(guān)損失的證明難度往往較高,，例如裝修殘值和不可移動設(shè)備殘值,，通常只有承租人在租賃期限屆滿后、租賃雙方發(fā)生爭議階段仍持續(xù)占據(jù)租賃房屋,，才可進(jìn)一步通過鑒定等方式對殘值進(jìn)行評估,。而“強(qiáng)占”的做法承租人本身要承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險，例如占用期間的使用費(fèi)以及未能按時騰退商鋪的違約責(zé)任等,。 3.“同等條件”范圍的模糊性,。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)的是，“同等條件”確實應(yīng)作為商事優(yōu)先承租權(quán)的必備要件,，因為法定優(yōu)先承租權(quán)本質(zhì)上犧牲了出租方一定程度的意思自治,，只有在現(xiàn)承租人的續(xù)租條件等于第三人的交易條件時，對出租人而言其締約對象的重要性才降到最低,，進(jìn)而其意思自治的“法定犧牲”才能獲得正當(dāng)性,。 然而《民法典》并未就同等條件范圍作出規(guī)定，目前也未有相關(guān)配套司法解釋等對此做出限定,。由此導(dǎo)致的后果就是，因為同等條件的范圍具有模糊性,、不確定性,，在現(xiàn)實生活及司法實踐中，房屋租賃的雙方當(dāng)事人,、司法人員對于“同等條件”的理解千差萬別,，進(jìn)而導(dǎo)致對于想要續(xù)租的承租人是否滿足“同等條件”的判斷無法確定和統(tǒng)一。 有的認(rèn)為,，“同等條件”主要是指房屋租賃合同的租金,；［11］有的認(rèn)為，租金與租期是核心要素,；［12］還有的認(rèn)為“同等條件”包含眾多因素,，如租金、租金支付方式,、租期,、租賃用途,、維修條款、違約責(zé)任,、交易方的誠信程度等,。［13］ 4.重視租賃雙方的續(xù)租合意。在無第三人競租且出租方與現(xiàn)承租方無法就商鋪續(xù)租事宜達(dá)成一致的情況下,，優(yōu)先承租權(quán)的“存在感”極低,，實踐中法院在前述情況下的審判思路與不涉及優(yōu)先權(quán)的其他類型合同的審判思路別無二致，均遵循合同雙方當(dāng)事人要達(dá)成合意這一原則,，未將優(yōu)先承租權(quán)的制度價值納入考量,，陷入了“雙方無法達(dá)成合意——租賃合同強(qiáng)調(diào)信賴基礎(chǔ)——優(yōu)先承租權(quán)不予支持”的邏輯閉環(huán)。［14］ （二）商事優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利定位 對于優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利定位,，學(xué)界莫衷一是,。大部分研究者采“債權(quán)說”，認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)僅對租賃雙方具有約束力,、不可對抗第三人,，且不具備單方形成新合同關(guān)系的效力，此權(quán)利被侵害后出租人應(yīng)承擔(dān)的是違約責(zé)任,。［15］有人采“債權(quán)的物權(quán)化說”,，認(rèn)為屬于附有強(qiáng)制締約義務(wù)的債權(quán)，理由是此權(quán)利畢竟因租賃合同而產(chǎn)生,，因此是種債權(quán),，而承租人基于對租賃房屋的占有、使用,、直接支配產(chǎn)生了一定對外公示效果,，因此具備了一定具有對抗性質(zhì)的物權(quán)特征。［16］ 還有研究者主張不能簡單定性為是債權(quán)或者物權(quán),，優(yōu)先承租權(quán)本質(zhì)是在一定條件成就時的一種優(yōu)先權(quán)利,，這種優(yōu)先權(quán)利的目的在于保障承租人基于營業(yè)資產(chǎn)而產(chǎn)生的法益。［17］另有部分研究者認(rèn)為優(yōu)先承租權(quán)是一種形成權(quán),，在房屋出租人與第三人簽訂房屋租賃合同時,，優(yōu)先承租權(quán)才具備行使前提，此情況下如現(xiàn)承租人可以接受出租人與第三人簽訂的租賃合同內(nèi)容,，其單方做出續(xù)租的意思表示即可與出租人成立一個與之相同的租賃合同,，因而“同等條件”是作為行使優(yōu)先承租權(quán)的一種效果描述、而不是先決條件,。［18］ 盡管優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利定位尚未能形成一致意見,，筆者認(rèn)為，以制度價值為導(dǎo)向,，亦可摸索出解決商事優(yōu)先承租權(quán)行使難適用難的可行路徑,。優(yōu)先承租權(quán)的目的在于,，通過一定程度上限制商鋪出租人選擇交易方的自由，而讓其承擔(dān)一定的強(qiáng)制締約義務(wù),，在不損害出租人收益權(quán)能的基礎(chǔ)上降低續(xù)租方的交易成本,，提升房屋租賃市場整體交易效率。筆者在下文將以制度價值為導(dǎo)向,，提出完善商事優(yōu)先承租權(quán)制度的幾點淺見,。 四、商事優(yōu)先承租權(quán)制度的完善路徑 如前所述,，早在《民法典》施行前,，司法實踐中就已依據(jù)意思自治原則肯認(rèn)了意定優(yōu)先承租權(quán)的法律效力，但囿于合同約定過于簡單及更加偏重雙方當(dāng)事人對續(xù)租事宜協(xié)商一致,，使得在出租方與承租方針對優(yōu)先承租權(quán)發(fā)生爭議時承租人的優(yōu)先權(quán)被支持的概率較低,、承租方權(quán)益保障目的基本落空。 法定優(yōu)先承租權(quán)的產(chǎn)生,，不應(yīng)僅僅是對“優(yōu)先承租權(quán)”的立法確認(rèn),，而理應(yīng)進(jìn)一步從發(fā)揮制度價值的角度出發(fā)，配套相關(guān)司法解釋或?qū)徟兄敢眄樒浞啥ㄎ患靶惺挂?guī)則,，進(jìn)而真正發(fā)揮制度功能,、同時避免審判實踐中因法律規(guī)范缺位而導(dǎo)致的“同案不同判”現(xiàn)象。 （一）明確并具化出租人的通知義務(wù) 首先,，通過對交易場景進(jìn)行模擬與假設(shè),，可分析在商鋪續(xù)租階段存在如下幾種情形：（1）出租人表示收回房屋自用，不再對外出租,，雙方租賃關(guān)系終止,。（2）租賃期限屆滿前或?qū)脻M之時，出租人與承租人協(xié)商一致,，按原租賃合同或新的租賃合同繼續(xù)延續(xù)租賃關(guān)系,。在此情況下不存在“優(yōu)先”的問題。（3）租賃期限即將屆滿,，出現(xiàn)競租第三人，出租人將第三人的擬租賃條件通知現(xiàn)承租人,，現(xiàn)承租人表示接受的,，出租人應(yīng)優(yōu)先與現(xiàn)承租人締約；現(xiàn)承租人不接受的,，視為放棄優(yōu)先承租權(quán),。（4）出租人直接與第三人成立租賃合同，未通知承租人,。 通過上述情景模擬不難發(fā)現(xiàn),，優(yōu)先承租權(quán)的行使特別依賴于出租人的誠實信用以及其通知義務(wù)的妥善履行,。在第（1）種情形下如出租人假意表示收回房屋自用、實則在承租人騰退房屋后繼續(xù)對外出租,，無疑會侵害承租人的優(yōu)先承租權(quán),。在第（3）種情形下，如出租人未履行其通知義務(wù),，則將演變?yōu)榈冢?）種情形,，也會妨礙承租人優(yōu)先承租權(quán)的行使。 因此,，應(yīng)將出租人的通知義務(wù)法定化,、具體化，以出租人的通知義務(wù)輔助優(yōu)先承租權(quán)制度更大程度發(fā)揮其制度價值,。筆者認(rèn)為,，出租人的通知義務(wù)包含兩個方面的要求，一是時間上的要求,，二是內(nèi)容上的要求,。具言之，出租人應(yīng)及時通知承租人第三人競租的情況,，鑒于出租人通知義務(wù)的履行基本無需準(zhǔn)備,，因此該期限不宜過長，如可限定在出現(xiàn)第三人競租情況的7日內(nèi)且在與第三人簽訂合同之前,，出租人應(yīng)通知承租人相關(guān)競租情況,。通知的內(nèi)容必須全面、真實,，達(dá)到足以讓現(xiàn)承租人了解出租人與第三人交易條件的程度,。 （二）合理限定承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的期間 承租人應(yīng)在合理期間內(nèi)行使其優(yōu)先承租權(quán)包含兩層意義。第一,，在出租人履行其通知義務(wù),，承租人已經(jīng)知悉出租人與第三人的交易條件后，應(yīng)及時回復(fù)出租人是否行使其在“同等條件”下的優(yōu)先承租權(quán),，以使懸而未決之法律關(guān)系盡早明確,。 第二，在出租人聲稱其收回房屋自用的情況下,，應(yīng)適當(dāng)延長優(yōu)先承租權(quán)的時間效力范圍,。如出租人在租賃期限屆滿、承租人騰退房屋后的一定期限內(nèi),，違反誠實信用原則未將房屋自用而是出租給了第三人,，那么在此期限內(nèi)承租人的優(yōu)先承租權(quán)仍具效力，可據(jù)此行使其優(yōu)先權(quán)或訴請賠償損失，該期限可參照《俄羅斯民法典》的相關(guān)規(guī)定確定為一年,。［19］ 事實上,，在司法審判實踐中，部分法院亦注意到此問題,，如丹東市中級人民法院（2021）遼06民終116號“楊某琦與虎躍公司房屋租賃合同糾紛”案中,，法院裁判“在房屋不再續(xù)租的問題上，承租人收集證據(jù)能力有限,。因此,，若出租人收回房屋后未自用而是租賃給他人，承租人可另案主張其優(yōu)先承租權(quán)”,。 （三）限縮同等條件的核心要素 如果不對“同等條件”的核心要素加以限定,，在邏輯上這將是個可以無限延展的范疇，顯然不利于優(yōu)先承租權(quán)行使要件的把控,，也不利于統(tǒng)一司法裁判的尺度,。因此，以司法解釋或?qū)徟兄敢姆绞綄Α巴葪l件”的核心要素進(jìn)行限定和量化,，無疑有助于明確優(yōu)先承租權(quán)的行使條件,、有助于統(tǒng)一裁判。 筆者認(rèn)為,，同等條件的核心要素有三——租金,、租金支付方式、租賃期限,，這三個要素對于出租方而言,，是直接影響其租賃收益最重要的三個要素，如承租人在前述三個要素上可以與第三人等同,，那么應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其原則上滿足了優(yōu)先承租權(quán)“同等條件”的行使要求,。至于其他交易條件，則應(yīng)由出租方舉證證明,、解釋說明這些條件足以對其產(chǎn)生實質(zhì)性影響,，并由法官最終裁量是否將其納入“同等條件”的考慮范圍。 （四）提前約定損失計算方式 [2] 參見北京市高級人民法院（2020）京民申2371號民事裁定書,、上海市高級人民法院（2018）滬民申259號民事裁定書、廣東省高級人民法院（2020）粵民終1524號判決書,、浙江省高級人民法院（2019）浙民再36號判決書,、江蘇省高級人民法院（2016）蘇民再163號判決書，相關(guān)案例非常多,，在此不一一列舉,。 [3] 謝靖華：“論商業(yè)租賃的優(yōu)先承租權(quán)”，載《法律適用》2012年第12期,。 [4] 劉江芮：“論商事優(yōu)先承租權(quán)的虛無性”,，載《東南大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版）》2019年6月第21卷。 [5] 案例檢索基準(zhǔn)日：2021年5月22日,。 [6] 參見商洛市商州區(qū)人民法院（2020）陜1002民初1844號判決書,、佳木斯市前進(jìn)區(qū)人民法院（2021）黑0804民初17號判決書、清遠(yuǎn)市中級人民法院（2017）粵18民終746號判決書,。 [7] 參見天津市第二中級人民法院（2021）津02民終129號判決書,、襄陽市中級人民法院（2020）鄂06民終4074號判決書、無錫市惠山區(qū)人民法院（2020）蘇0206民初2990號判決書,、深圳市中級人民法院（2016）粵03民終16152號判決書,。 [8] 參見淮北市中級人民法院（2021）皖06民終196號判決書、烏魯木齊市中級人民法院（2020）新01民終4318號判決書,、徐州市銅山區(qū)人民法院（2020）蘇0312民初6667號判決書,。 [9] 駱謙、鄧穎：“承租人在競價招租中不應(yīng)享有優(yōu)先承租權(quán)”,，載《人民法院報》2017 年8月16日,；北京市第三中級人民法院（2021）京03民終2215號判決書。 [10]參見福州市中級人民法院（2021）閩01民終911號判決書,、鹽城市中級人民法院（2021）蘇09民終1631號判決書,。 [11]參見武漢市中級人民法院（2014）鄂武漢中民終字第00820號判決書。 [12]參見山東省高級人民法院（2016）魯民申184號民事裁定書,。 [13]參見黔東南苗族侗族自治州中級人民法院（2017）黔26民終1508號判決書,、佛山市中級人民法院（2016）粵06民終5667號判決書。 [14]賈章范：“法經(jīng)濟(jì)學(xué)視野下商鋪優(yōu)先承租權(quán)的司法困境與化解路徑”,，載《北京化工大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）》2021年第1期,。 [15]劉利平：“民法典視域中的房屋次承租人優(yōu)先承租權(quán)悖論”，載《哈爾濱工業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）》2019年第2期；周峰,、葉蘭,、李興：“優(yōu)先租賃權(quán)是債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先締約權(quán)”，載《人民司法》2011年第22期,。 [16]賈章范：“法經(jīng)濟(jì)學(xué)視野下商鋪優(yōu)先承租權(quán)的司法困境與化解路徑”,，載《北京化工大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）》2021年第1期。 [17]黃逸歡：“商事租賃優(yōu)先承租權(quán)法定化研究”,，載《雞西大學(xué)學(xué)報》2017年第2期,。 [18]袁野：“房屋租賃中的優(yōu)先承租權(quán)”，載《蘇州大學(xué)學(xué)報（法學(xué)版）》2020年1月,。 [19]周珺：“優(yōu)先承租權(quán)的立法定位及其法律規(guī)制”,，載《湖北社會科學(xué)》2012年第7期。 [20]參見福州市中級人民法院(2021)閩01民終911號判決書,、宿遷市中級人民法院（2021）蘇13民終82號判決書,。
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