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市場經(jīng)濟中,，大量商事主體采用租賃場所的方式開展經(jīng)營活動,。商事主體基于穩(wěn)定附著于經(jīng)營場所之上的客流、攤薄前期投資成本等考慮,，均會在租賃合同中約定優(yōu)先承租權,。《民法典》出臺前，優(yōu)先承租權并非一項法定權利,，大部分基于合同約定而產(chǎn)生，規(guī)定層面多見于各省市有關房屋租賃管理的法規(guī),、規(guī)章,。《民法典》將優(yōu)先承租權上升為法定權利,，規(guī)定租賃期限屆滿,，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利。但實踐中,，承租人行使優(yōu)先承租權往往存在種種障礙,。《民法典》施行前,，優(yōu)先承租權并非法定權利,，在實踐中也存在爭議。江蘇省高級人民法院在(2016)蘇民再163號裁判文書中認為,，優(yōu)先租賃權是基于當事人之間的約定而產(chǎn)生,，是債權性質的優(yōu)先締約權。在租賃合同期限屆滿前,，基于誠實信用原則,，作為出租人有義務告知承租人續(xù)租租金和租期等同等條件，在承租人拒絕接受的情況下,，有權與第三人締約,。作為承租人有義務對出租人提出的同等條件作出同意與否的意思表示，在明確接受的情況下,，有權與出租人優(yōu)先締約,。優(yōu)先承租權作為此次《民法典》編纂中新增的規(guī)定，上升為法定優(yōu)先權,，但規(guī)定相對簡單,。最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組在其主編的《中華人民共和國民法典合同編理解與適用（三）》一書中認為，從更好保障承租人權利的角度看,，宜將該權利界定為附條件形成權,，即出租人在法律規(guī)定的條件成就時，承租人單方作出的締約意思表示即可在出人和承租人之間成立租賃合同關系,。從《民法典》規(guī)定看，承租人行使優(yōu)先承租權存在兩方面的條件,，一是租賃期限屆滿,，二是承租人與第三人提出了同等的承租條件。就行使時間而言，需要明確承租人行使優(yōu)先承租權的時間,。從目前實踐看,，承租人與出租人一般會在合同中約定租賃到期前一定時間內(nèi)承租人需提出續(xù)租請求。就同等條件而言,，一租賃合同的基本要素是租金和租期,，因此，租金和租期是同等條件的基本要件,。另外,，實踐中還需滿足出租人繼續(xù)出租的條件。例如,，四川省高級人民法院在（2015）川民申字第1184號中認為,，再審申請人稱按照雙方租賃合同以及合同法，再審申請人在同等條件下有優(yōu)先承租權,，被申請人有義務與申請人簽訂合同,，但被申請人不續(xù)簽合同，嚴重違約,。經(jīng)審查,，本案所涉及的商鋪是被申請人進行整體改造升級被收回的問題，再審申請人沒有證據(jù)證明被申請人沒有與再審申請人進行協(xié)商的情況下,，就出租或者出賣給第三人的事實,，因此，不存在在同等條件下再審申請人享有優(yōu)先承租權的問題,，也并未違背雙方合同約定,。《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定,，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形,，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持,。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,，人民法院不予支持。參照該規(guī)定,，出租人違反規(guī)定,，未依合理方式通知承租人或者未給予承租人合理期限決定是否繼續(xù)承租，直接與第三人簽訂租賃合同,，侵害承租人優(yōu)先承租權時,，承租人可以向出租人主張賠償其遭受的損失。但承租人要求確認出租人與第三人簽訂的租賃合同無效的,，一般不能得到支持,。
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