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號(hào)稱宇宙最強(qiáng)的十八號(hào)線首通段土建工程已累計(jì)完成 97%,，主體基本完工,！ 這條南北大動(dòng)脈，在今年開通,，已經(jīng)沒有懸念,。 18號(hào)線給樓市帶來的效應(yīng)，有目共睹,。 從去年到今年初,，一片黃土的橫瀝島有盤首開單價(jià)就破“4“，萬博的和樾府每次開盤,、加推,，房?jī)r(jià)也都節(jié)節(jié)攀升…… 然而，唯有一個(gè)板塊成了例外,。番禺廣場(chǎng),，房?jī)r(jià)仍在原地踏步，成為了整條地鐵沿線房?jī)r(jià)的“洼地”所在,。 這是一件非常奇怪的事,，背后深藏廣州樓市的玄機(jī)。 番禺廣場(chǎng),，可以說是廣州的最牛地鐵樞紐之一,。三號(hào)線即將貫通亞運(yùn)村，17號(hào)線,、22號(hào)線等多條地鐵大動(dòng)脈在此交匯,，利好之多，可以說是萬眾矚目,。 房?jī)r(jià),，為什么卻如此無動(dòng)于衷,？番禺廣場(chǎng)，還有戲嗎,？ 先來看看番禺廣場(chǎng)過去一年房?jī)r(jià)變化,。 從去年到現(xiàn)在，板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)一條平穩(wěn)的直線,，毫無波瀾,。 整個(gè)板塊房?jī)r(jià)多在“2字頭，甚至不乏“1字頭”的房源,。 這個(gè)房?jī)r(jià)在廣州是什么水平,？我們來拿它和18號(hào)沿線的板塊對(duì)比了一下。 18號(hào)線最南端的南沙萬頃沙,，新房均價(jià)在2.5萬,； 番禺廣場(chǎng)現(xiàn)階段的二手整體房?jī)r(jià)，幾乎和南沙萬頃沙新房?jī)r(jià)格相當(dāng)?。,。∵@是什么情況,？ 去年開始,，18號(hào)線開通的利好就逐漸提前兌現(xiàn)。 萬博的越秀和樾府,，每次開盤,、加推，房?jī)r(jià)就會(huì)迎來一波利好,； 橫瀝島的三盤,，葛洲壩·灣區(qū)金融城、美的江上沄啟,、旭輝耀玥灣,，成為樓市當(dāng)紅炸子雞，備受買房人關(guān)注,； 沙溪的二手房房?jī)r(jià)也在不同程度迎來上漲,，如珠江花園，當(dāng)前二手房?jī)r(jià)也逼近“4”字頭,。 同為18號(hào)線沿線,，發(fā)展更為成熟的番禺廣場(chǎng)，房?jī)r(jià)卻毫無起色,。真的是,，奇哉怪也！ 事實(shí)上，論實(shí)力,，番禺廣場(chǎng)一點(diǎn)也不差。 從距離來看,，番禺廣場(chǎng)顯然要比南沙的萬頃沙,、橫瀝島，離市區(qū)近得多,。 交通上,，除了18號(hào)線，這里更有開通的3號(hào)線,，可以直達(dá)珠江新城,，另外還有22號(hào)線、3號(hào)線東延段以及規(guī)劃中的17號(hào)線,，未來將匯聚5條地鐵,，交通便利程度，即便放眼整個(gè)廣州,，也是名列前茅,。 配套上更不用說，這里本是番禺區(qū)府板塊,，開發(fā)得較早,，配套成熟。 商業(yè)方面,，板塊內(nèi)有永旺夢(mèng)樂城,、基盛萬科里、匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)等,。 教育和醫(yī)療資源方面,，其實(shí)也還不錯(cuò)，周邊有東怡小學(xué),、仲元實(shí)驗(yàn)小學(xué),、何賢紀(jì)念醫(yī)院等。 因此,，從居住的角度來看,，番禺廣場(chǎng)其實(shí)算是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，對(duì)剛需而言是有一定的吸引力的,。 但現(xiàn)實(shí)卻啪啪打臉,，即便有最強(qiáng)18號(hào)線推動(dòng)，這里的房?jī)r(jià)卻穩(wěn)如老狗,。 區(qū)府板塊+五條地鐵+成熟的配套,，番禺廣場(chǎng)的房?jī)r(jià)為什么起不來？ 一個(gè)重大的原因，是板塊二手樓的樓齡偏高,，影響了房?jī)r(jià)的升值和成交,。 我統(tǒng)計(jì)了一下，周邊的一些二手房的樓齡,，普遍在20年以上,。 其中這里不乏小戶型、小社區(qū),、人車不分流的老房子,。 這些比較高樓齡的房子數(shù)量不少,，成交困難,，一定程度上,，拉低了板塊的整體均價(jià),。 同樣的價(jià)格,，或者稍微加點(diǎn)預(yù)算,，在番禺就可選擇亞運(yùn)城,、汽車小鎮(zhèn),、凱德山海連城等新盤,，番禺廣場(chǎng)這些老舊房源的競(jìng)爭(zhēng)力顯然不強(qiáng)。 其次,，相較于其他沿線板塊,，18號(hào)線利好對(duì)番禺廣場(chǎng)影響有限。 像橫瀝,、萬頃沙,、沙溪、琶洲西區(qū)等板塊,，是首通地鐵,，18號(hào)線能帶來更大的上漲預(yù)期； 而番禺廣場(chǎng)則不同,，它本身就有3號(hào)線在運(yùn)營(yíng),，如今18號(hào)線即將開通，也只不過是多了一條更快的線路,，起到的僅是錦上添花的作用,。 因此， 18號(hào)線開通對(duì)番禺廣場(chǎng)的影響,，并不會(huì)像其他板塊影響那么大,。 再者，在定位上,，番禺廣場(chǎng)也要輸18號(hào)線沿線其他板塊一籌,。 冼村站所在板塊為珠江新城，為廣州最強(qiáng)CBD，房?jī)r(jià)自然有持續(xù)上漲的能力,； 另外,，沿線還有琶洲西區(qū)，是廣州新興的CBD,，主打人工智能和數(shù)字經(jīng)濟(jì),， 發(fā)展前景擺在那里； 萬博站,，番禺區(qū)的CBD所在地，當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入兌現(xiàn)期,； 南沙橫瀝島,，定位于首個(gè)國(guó)際金融島，重點(diǎn)發(fā)展金融產(chǎn)業(yè),，規(guī)格也是杠杠的,。 相較之下，番禺廣場(chǎng)只是區(qū)府的所在地,，周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展一般,，和這幾位“大佬“同處在一條地鐵線之上，頓時(shí)失去光芒,。 那是不是意味著,，番禺廣場(chǎng)不值得買？非也,！我認(rèn)為,，這里有不錯(cuò)的布局機(jī)會(huì)。 如果考慮短期投資的話,，番禺廣場(chǎng)可能不是一個(gè)最優(yōu)選擇,。 畢竟，從發(fā)展的天花板而言,，同位于18號(hào)線沿線的其他板塊明顯會(huì)要更高,。 但是！如果從上車的角度來看,，我覺得番禺廣場(chǎng)還是值得考慮的,。 一方面，從居住的角度來看,，番禺廣場(chǎng),、交通、商業(yè),、教育,、醫(yī)療等各種教育資源應(yīng)有盡有，能夠滿足剛需的各種需要。 另一方面,，番禺未來有五條地鐵匯聚,，地鐵優(yōu)勢(shì)還是在的，雖然產(chǎn)業(yè)地位不足,，但未來也能帶來不少的剛需外溢,，相較于其他剛需板塊還是可以的。 如果你考慮選擇番禺廣場(chǎng)上車,，我認(rèn)為最重要的原則是： 盡量選擇樓齡稍低,，保養(yǎng)比較好的樓盤。 板塊內(nèi)的地鐵,、商業(yè),、學(xué)校等資源其實(shí)都差異不大，而房子的樓齡對(duì)未來置換起著重要的作用,。 樓齡低,、保養(yǎng)好的樓盤，未來置換難度小,，房?jī)r(jià)也能保持一定的漲幅,。 當(dāng)前，番禺廣場(chǎng)之所以房?jī)r(jià)漲不起來,，一定程度上是板塊內(nèi)聚集了不少樓齡老舊樓盤,，房?jī)r(jià)被這些房子拉低了。 其實(shí),，如果從局部來看,，番禺廣場(chǎng)的一些樓齡稍新或保養(yǎng)不錯(cuò)的樓盤，還是有慢慢漲起來的,。 如融穗瀾灣,，樓齡大約6年，算是板塊為數(shù)不多的次新房,，當(dāng)前小區(qū)房源成交均價(jià)已去到4.7萬/平,； 東華花園，整個(gè)小區(qū)保養(yǎng)不錯(cuò),，環(huán)境也好,，近半年起，房?jī)r(jià)也有了一定的漲幅,； 東怡新地,，為東怡新區(qū)7個(gè)組團(tuán)中樓齡最小的，成交均價(jià)已近4.3萬/平,，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于其他組團(tuán),。 當(dāng)然,，前提還是不要離地鐵太遠(yuǎn)，最好在1公里范圍內(nèi),。 畢竟番禺廣場(chǎng)最大的優(yōu)勢(shì)還是五地鐵匯聚,。 總的來說，番禺廣場(chǎng)二手房眾多,，還是有機(jī)會(huì)以合適的價(jià)格淘到筍貨的,，想要上車番禺廣場(chǎng)的，不妨多多留意,。 你覺得呢,？歡迎留言交流。
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