這篇說(shuō)說(shuō)番禺,。,。

這是一個(gè)曾經(jīng)擁有重大發(fā)現(xiàn)機(jī)遇的地方，地處核心區(qū)域,，地勢(shì)平坦開闊,，有著優(yōu)異的建城基因。但從2000年后他以超低價(jià)賣地八大金剛的那一刻起,，番禺命運(yùn)的齒輪就從此發(fā)生了改變,，逐步錯(cuò)失了廣州南拓的主戰(zhàn)場(chǎng)。如今二十年已去,，番禺睡城的定位已經(jīng)坐實(shí),，睡城的特點(diǎn)往往都是人口規(guī)模夠大，但產(chǎn)業(yè)和稅收拉胯,。

就算被中介們吹上云端的萬(wàn)博CBD,，其實(shí)也就是個(gè)只有商業(yè)沒產(chǎn)業(yè)的地方，廣州同樣類型的CBD還有白鵝潭CBD(有人口的地方容易發(fā)展生活服務(wù)業(yè)),。說(shuō)他們沒有產(chǎn)業(yè),，是說(shuō)他沒有金融律所這些生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，也沒有生物醫(yī)藥Ai半導(dǎo)體這些高科技行業(yè),，這些產(chǎn)業(yè)才是產(chǎn)生高端購(gòu)買力的行業(yè),，也是當(dāng)?shù)丶{稅大戶，這些番禺都沒有,，番禺只有一個(gè)手可以數(shù)出來(lái)的幾家汽車制造廠和服裝廠,。所以，別看萬(wàn)博寫字樓高樓林立,，空心化大概率是它的歸宿,！

1.番禺雖然是睡城的定位,，但睡城也有睡城買房的邏輯，離主城區(qū)近,，能承接主城區(qū)的外溢人口,，居住環(huán)境夠好，可以睡得很舒服,，這是睡城買房的核心邏輯,。所以番禺的邏輯，是哪里睡得舒服,，買哪里,！

3.睡城，睡得舒服最核心的因素是什么,？城市面貌+學(xué)鐵商距離,，其中最重要的是城市面貌和通勤，比如市橋這樣的城市面貌,，想說(shuō)愛它也不容易,。至于通勤距離，由于番禺承接的是主城區(qū)上班的外溢人口,，去主城區(qū)上班通勤時(shí)間是核心考慮因素,，所以地鐵非常非常重要。其次才是教育和配套,，這些都是安放一個(gè)白領(lǐng)家庭的基礎(chǔ)配套,。這也決定了番禺的樓市，是以滿足剛需客為主,，改善客為輔的基本面,。

4.抓住核心邏輯后，番禺能買的地方并不多,，城市面貌不錯(cuò),，通勤最方便的地方就兩個(gè)，一個(gè)萬(wàn)博,，一個(gè)番禺廣場(chǎng),，這兩個(gè)未來(lái)都是三四條地鐵匯聚的地方，是主城區(qū)上班人群最集中的兩個(gè)棲息地,。而萬(wàn)博相比番禺廣場(chǎng)，萬(wàn)博離主城區(qū)更近,，城市面貌更好,，地鐵和商業(yè)配套更完善，買萬(wàn)博基本上就成為了番禺的最佳選擇,，但萬(wàn)博它唯一的短板是教育,。而番禺廣場(chǎng)作為區(qū)府,，又恰恰能彌補(bǔ)番禺教育的短板，所以教育需求強(qiáng)烈的的家庭,，番禺廣場(chǎng)同樣是不錯(cuò)的選擇,。

5.萬(wàn)博可以買哪里？首先要說(shuō)明,，超過1000萬(wàn)在番禺買房,，都是屬于錯(cuò)配，個(gè)人認(rèn)為番禺適配的價(jià)格段是300～800萬(wàn)左右,，它的定位頗具剛需氣質(zhì),，超過這個(gè)總價(jià)，都已經(jīng)有大把的市區(qū)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的可以對(duì)標(biāo),。請(qǐng)君切記,，高端的產(chǎn)業(yè)+漂亮的城市面貌+近距離的學(xué)鐵商資源，才能支撐得起10萬(wàn)+的房?jī)r(jià),，少了產(chǎn)業(yè),，房?jī)r(jià)的上限很容易被焊死。

如果價(jià)格上到800～1000萬(wàn)左右,，雖然脫離了剛需范疇,，但已經(jīng)非常好選，萬(wàn)博的短板是教育,，那萬(wàn)博還真有一個(gè)連教育短板都能補(bǔ)齊的盤,，有且僅有一個(gè)，就是即將開盤上貨的華潤(rùn),，改善盤里算是萬(wàn)博板塊里唯一的6變形戰(zhàn)士,，這個(gè)盤大膽預(yù)測(cè)一下，將來(lái)應(yīng)該會(huì)是番禺改善盤的天花板,，比和樾府都還能打,，它吸引的不僅是主城區(qū)的高端人群，還有番禺土著的高收入人群,，以及里仁洞就改暴發(fā)戶,，里仁洞舊改大概會(huì)持續(xù)5-8年，這些暴發(fā)戶5-8年后入手華潤(rùn)和和樾府的二手會(huì)是他們的真香選擇,。但是總價(jià)最好也不要超過1000萬(wàn),，超過這個(gè)總價(jià)未來(lái)的漲幅空間會(huì)很有限，在廣州主城區(qū)內(nèi)有更好的選擇(暫時(shí)在此不表),。我們這里的前提條件是睡得爽,，在這個(gè)條件下，才要去考慮番禺未來(lái)流動(dòng)性最好的產(chǎn)品，至于說(shuō)800-1000萬(wàn)以上還有多少增值空間,，顯然不會(huì)有太大空間了,。至于，剛開盤的龍湖御湖鏡,，實(shí)在優(yōu)缺點(diǎn)相當(dāng)明顯,，需要看各自的需求匹配度。

如果價(jià)格約束在400-600萬(wàn),，萬(wàn)博核心區(qū)新盤其實(shí)沒太多可以選,，萬(wàn)博是鐵了心要拋棄掉剛需，這個(gè)價(jià)位在萬(wàn)博板塊只有二個(gè)二手可以看,，萬(wàn)科歐泊是比較純正的剛需標(biāo)的,，這也凸顯了歐泊獨(dú)特的氣質(zhì)，是剛需里妥妥的流量ip,，另一個(gè)是錦繡香江8期的產(chǎn)品,。或許明后年開始的里仁洞地塊的產(chǎn)品可以去期待一下,，但是它的拆遷節(jié)奏還難以把握,，暫且不談。其他的新盤和二手,，要么項(xiàng)目缺點(diǎn)過于明顯,，要么屬于泛萬(wàn)博板塊，都需要做較大的妥協(xié),，比如新盤里的耀勝新世界雖然位置核心但是呼嘯山莊,，瑞麓府雖能睡得舒服也有教育，但沒地鐵配套太差,，珠江鉑世灣外圍環(huán)境太差離地鐵也太遠(yuǎn),，保利悅公館沒好學(xué)校也沒地鐵。二手雅居樂花園和雅居樂劍橋郡屬于泛萬(wàn)博板塊,。(并說(shuō)這些不能買,，這些地方需要結(jié)合自己的強(qiáng)需求進(jìn)行匹配)

6.跳開萬(wàn)博，番禺廣場(chǎng)買哪里,？在廣州試圖全力發(fā)展南沙的今天,，番禺廣場(chǎng)無(wú)意間充當(dāng)了廣州南部的一個(gè)交通樞紐，成為3號(hào)線,，18號(hào)線和22號(hào)線的匯集地,，這三條都是極其重要的線路。便利的交通,，疊加區(qū)府上好的城市面貌和不錯(cuò)的學(xué)校,，以及濃厚的居住氛圍，這里未來(lái)大概率會(huì)是番禺剛需的天堂(番禺的改善客只會(huì)盯著萬(wàn)博不會(huì)瞧這里),。

在這里,，400萬(wàn)上下的預(yù)算可以買到足夠能打的產(chǎn)品，比如靠近番禺廣場(chǎng)的龍湖的金地天峯,，這個(gè)盤地鐵學(xué)校商場(chǎng)都在腳下,，除了密度高了些，確實(shí)沒有明顯短板,。二手金海岸花園,，東湖洲花園，尚東尚筑同樣可以淘到不錯(cuò)的產(chǎn)品,。

如果是300萬(wàn)以下預(yù)算,，建議先別考慮買房了，實(shí)在需要做太多妥協(xié),，無(wú)論怎么選都不會(huì)有好的選擇,。可別頭腦發(fā)熱被忽悠進(jìn)了番禺的國(guó)際創(chuàng)新城和南站板塊,，這倆板塊基本上已經(jīng)偏離了番禺的核心區(qū),，從未來(lái)流動(dòng)性角度考慮，可以大膽忽略,。

尤其是廣州南站板塊,，不能買南站是基因決定的，高鐵站的人流量雖是巨大,，但都是過路財(cái)神,，它的本質(zhì)是人口的集散地，不是人口的聚集地,，它帶來(lái)的是流動(dòng)人口,，而非存量人口。流量人口對(duì)于房?jī)r(jià)和配套,，不會(huì)有任何的拉動(dòng)作用,。民間廣為流傳的高鐵一通，人去樓空,，大概能形容這么個(gè)意思,！

整體而言，在番禺買房,，睡得舒服雖然重要,，但也要時(shí)刻謹(jǐn)記：房子是金融資產(chǎn)，買房確切的說(shuō)是一種投資行為,，投資永遠(yuǎn)要讓自己待在最舒服的位置上,，二流三流標(biāo)的要果斷放棄。

買房非難事，共話眼前人,。交流見真諦,，迷霧隨風(fēng)去！