2021年3月北京一次性掛牌了“30宗”土地,，由于5月8日即將迎來集中拍賣會，于是近期30宗地的“價格上限”已經(jīng)全部確定,。
從這些土地的“上限價格”看,，北京新房房價已經(jīng)呈現(xiàn)全面上調的格局，當然這只是指導價的最高限,，但如果和區(qū)域現(xiàn)有價格相比,，確實呈現(xiàn)出了一定的上漲態(tài)勢。這些項目將會在2021年-2022年集中上市銷售,。今年朝陽區(qū)是“供地大戶”,，一共放出了10塊地，而且最高指導價都不低,，從8.8萬-6.5萬之間，但有部分項目可“打八折”,。
其中指導價最高的是“南皋村三兄弟”,，最高售價8.8萬/平米，而周邊五環(huán)內(nèi)的二手房價格僅有5-7萬/平米,。周邊的新房比如中海拾光里和華樾國際,，均價都不到7萬/平米，甚至五環(huán)里的售價也就在8-9萬之間,，南皋村項目售價卻直奔8.8萬,。這樣的價格顯然偏高了,，所以為了降低售價,，南皋村有一個地“競政府持有比例”，最高可以“打八折”,，售價約7萬,，基本與市場持平。
接下來就是“王四營三兄弟”，最高指導價高達7.1萬/平米,，比周邊的二手房直接漲了一倍,，比東南四環(huán)的歡樂谷片區(qū)還高出20%左右。不過緊鄰7號線地鐵線,，如果作為小戶型低總價的地鐵產(chǎn)品,，倒是剛需殺進五環(huán)的好選擇，同時可以直達“環(huán)球影城”,。
這三塊地,，可能都要按照最高指導價7.1萬均價來銷售。
此外金盞這次也拿出了兩塊地,，就在中海拾光里的旁邊,，最高指導價7.6萬/平米，比中海項目直接高了6000元/平米,，還沒有地鐵,。所以政府給與“打八折”的機會，最低可以6萬單價銷售,，性價比還算可以,，至少比中海拾光里低了，中海拾光里有點難受了,。東壩地塊直接和“華越北京”項目挨著,，最高指導價是8萬/平米，也比華越北京高出1萬/平米,。
豆各莊項目位于7號線沿線,，五環(huán)外地區(qū)，最高指導價6.5萬/平米,，比同區(qū)域內(nèi)的富力又一城整整高了2萬/平米,。
總體上看，朝陽區(qū)本次最高指導價至少比現(xiàn)有市場價格高了2萬/平米左右,，上漲幅度為15%左右,。
但是由于朝陽區(qū)本次有三塊地競爭“政府持有比例”,，政府最高持股20%，相當于給購房人“打八折”,，所以朝陽區(qū)的項目售價還算合理,。最值得關注的項目是王四營和豆各莊項目，售價在6-7萬,，9070小戶型,，地鐵房，剛需可以上車,。
本次海淀樹村項目最高限價為11.2萬/平米,，確實有點出乎意料。
這個價格明顯低于市場預期,，如果競政府共產(chǎn)份額達到上限20%,，那么購房人只要出8.96萬/平米就能買到了。
這個價格屬于以一二手價格倒掛了,，能不能買到,，估計要各顯神通了。這個“上地學區(qū)”的二手房,，至少也要11萬單價才能買得到,，而樹村項目只需要8.9萬就可以購買，顯然將會被“瘋搶”,。當然單價低,，但總價卻不會太低，這個項目沒有“9070”限制,，根據(jù)我們的判斷,，戶型至少130平米起，沒有1200萬很難買到,。
所以資金足夠的購房人，可以重點關注樹村,，把銀子準備好,。本次昌平推出三塊地，最高指導價全部在6萬單價以上,，這意味著昌平南已經(jīng)逐漸進入“6萬單價時代”,。昌平南地區(qū)作為“未來科學城”的發(fā)展腹地，未來將擁有7條地鐵線路,，房價上漲的趨勢非常明顯。本次推出的三塊地,，全部都突破6萬單價,，同時也必然熱銷,，在昌平南地區(qū)買到4-5萬單價的購房人估計要樂開花了。
我們認為,，昌平南未來的市場合理價格就是在6-7萬/平米,，要想突破8萬就需要有更多的中小學植入，只要回天計劃持續(xù)實施,，昌平南崛起只是時間問題,。有產(chǎn)業(yè)，有地鐵,，有學校,，還愁啥？昌平南最值得關注的地塊是：平西府地鐵口的東小口地塊,，預計售價高達6.3萬/平米,，比現(xiàn)有限競房直接漲價接近1萬/平米，但實施9070小戶型政策,，剛需碼農(nóng)可以上車,。通州這次也推出3塊地，其中屬于副中心的兩塊地,，最高指導價全部突破“6萬+”,，其中有一個地單價還突破了7萬。
這意味著城市副中心未來的新房價格可能會站上“6萬+”,，這個價格水平是北三縣地區(qū)的3-4倍,。尤其是通州梨園的地塊，房價上限7萬/平米,，已經(jīng)高出旁邊二手房一大截了,，旁邊的龍湖蔚瀾香醍才5萬多。只有遠離副中心的宋莊地塊,，最高指導價為4.5萬/平米,。
很顯然，副中心的房價都有點太高了,，還雙限,，基本上很難賣。
在通州買房,，需要做好長期持有的準備,，而一河之隔的北三縣售價僅有不到2萬單價，房子更有投資潛力,。石景山推出新地塊,，衙門口地塊，不臨地鐵,，靠近西五環(huán),，房價上限竟然高達7.95萬/平米,，石景山新房破8萬指日可待。該地塊一出,，大瓦窯的首創(chuàng)和遠洋緊靠14號線,，可以說有了一點“性價比”優(yōu)勢了，畢竟沒有地鐵的項目都要8萬了,。大興的舊宮地塊也要拍賣,，上限7萬/平米，2020年的限競房項目電建洺悅灣限價才5.4萬/平米,。看到這個限價,，去化困難的和錦誠園可以實現(xiàn)速度去化了，合生me悅也可以安心開盤了,。所以綜合來看,，本次30塊地的最高指導價揭露，在一定程度上引導了市場的預期,，各個區(qū)域的新房價格都將迎來上調的趨勢,。
一來可以幫助老項目去化，二來可以理性引導區(qū)域房價的“穩(wěn)定提升”,，但總體上看,，5-6環(huán)將會是未來房價上漲最快的版塊。
尤其是昌平南,、亦莊,、舊宮、石景山,、城市副中心等區(qū)域,，都是未來的熱點板塊，房價預期肯定是向上的,。
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