??上周,，石景山古城南街誕生了一枚不限價地塊,。小熏作為一個北城人，對這片兒是沒什么概念的,。我怎么也想不到,，就在這片土地上,，相距700米，首付卻能從60萬飆升到600萬.....

??同在一片區(qū)域,，價格的垂直落差為什么會這么大,，小熏帶著這個疑問來到了古城南街，打算一探究竟~

??區(qū)域幾何,？

??通常小熏在了解一個區(qū)域時,，會從“醫(yī)、食,、住,、行、學”這五個維度去考量這個區(qū)域的宜居程度,。

??醫(yī)

??人難免偶有頭疼腦熱,，相較于“衣”，醫(yī)療的時效性（距離）要求更高,，更為重要,。

??石景山的醫(yī)療資源比較豐富，古城附近有石景山醫(yī)院,、解放軍301醫(yī)院,、北京大學首鋼醫(yī)院等。

??最近的三甲級醫(yī)院就是朝陽醫(yī)院（西院）,，直線距離不到2km,，開車10分鐘即達。

??食

??享受周末,，逛吃必不可少~

石景山萬達廣場

喜隆多購物中心

??最近氣溫急轉(zhuǎn)直下,，兩人十指錯落相牽，在街上相約漫步這種浪漫的想法終歸會被冷空氣所打敗,。這時候家周邊有個商場就顯得格外必要了,，最近的兩個商場是萬達廣場和喜隆多，直線距離不到4km,，從古城南街開車去這倆商場耗時10分鐘左右,。

??京西大悅城也將在2021年開業(yè)了，位置就在蘋果園交通樞紐,，1號線一站地的事兒~

??除以上三個商場之外,，古城南街還有兩宗商業(yè)地塊將于下個月12號進行土拍,，兩宗地塊距離幾個新項目直線距離都在500m以內(nèi)，規(guī)劃建筑面積總計23萬平,，若后期真能開發(fā)成商業(yè)綜合體,，古城南街住戶的逛街新去處就有著落了,。

??住

??以南街為分界線,，以東是大量的老居民區(qū)，住戶基數(shù)大,、生活氛圍濃,。

??由于老居民區(qū)建成年代很早，從名字再到外立面觀感都透著股濃濃的年代感,。

??以西是商住和部分首鋼遺留工廠車間,，入住率低，人流少,；周邊整體的感覺就一個字--慢,。

??踩盤當天，小熏是從國貿(mào)去的古城,，出地鐵站的第一感覺就是節(jié)奏緩下來了,。對比CBD周邊林林總總的人流南來北往；古城的氛圍,，讓小熏只想把杯中的續(xù)命咖啡換成茶,，再加倆枸杞。

??行

??軌道交通方面,，1號線貫穿東西,，重要性無需贅述。除此外,，還有一條M11線正在建設中,，線路目前規(guī)劃將在古城南街設置站點。開車通行的話,，古城南街東距五環(huán)僅1.3km,，南北各有蓮石西路和石景山路，不過據(jù)小熏實際體驗看,，石景山路即使是在周末晚上9點后還是有擁堵現(xiàn)象,，通勤1號線沿線上的地方，還是首選地鐵,。

??換工作就要搬家,，多少人的痛

??古城位于京城南北對稱軸的長安西延線上，南北兩邊兒都夠得著,。出門40分鐘,，通勤半徑就能覆蓋麗澤商務區(qū),、國貿(mào)CBD、蘋果園,、中關(guān)村,、金融街五大商圈。

??成熟的交通網(wǎng)環(huán)繞,，或也是種苦惱

??在周末踩盤時,，小熏碰上了幾位剛剛通過金裕雅苑網(wǎng)申的“準業(yè)主”。

??和這幾位朋友聊了一圈兒下來,，他們共同擔心的一點就是周邊道路的噪音情況,。當天小熏費了好大的勁兒，總算繞到了金裕雅苑地塊的西邊界,，駐足過程中實際感受噪音并沒那么大,，仔細一想多半是地塊與古城南街之間300m寬的綠化用地立了功~

??但石景山作為北京的西大門，南側(cè)蓮石西路車流量確實較大,，并且常有外埠的貨運卡車駛過,，未來周邊路況可能相對復雜。

??學

??古城南街周邊已建成的學校有京源小學,、古城二小分校,、水泥廠小學、古城中學,。

??除此之外,，古城南街東側(cè)那片一級開發(fā)結(jié)束的土地中，還有預留一萬平的教育用地,，具體學校待定,。

??古城雜貨鋪   

??新房品類琳瑯滿目 各層次需求已成閉環(huán)

??聊到古城這片兒的新項目，特點就一個字——“雜”,，從首付60萬的共產(chǎn)房到總價過千萬的豪宅這兒都有,。

古城南街東側(cè)

??上圖由熱心網(wǎng)友提供

??安家保障   金裕雅苑

??金裕雅苑銷售價格40100元/平，首付60萬起,。項目容積率2.5,，產(chǎn)權(quán)比例為75％，房源方面：有81-89㎡三居476套,，約62-73㎡兩居390套,，約48-57㎡一居21套，共計約887套,。

??項目申請審核結(jié)果剛剛出爐,，據(jù)悉大約有7000余人參與網(wǎng)申，中簽比約為1:8。買房人認可金裕雅苑原因也很簡單：

??1.單價4萬能和7萬＋豪宅共享周邊配套,；

??2.古城交通便利,，滿足剛需；

??3.中海的品牌力,；

??4.中海式戶型,、7-8層共產(chǎn)洋房在城區(qū)少有。

??古城新房種類“雜”對咱剛需戶并不是壞事兒,，畢竟豪宅接連入駐,，周邊配套肯定也會陸續(xù)跟上，咱花剛需的價格享受豪宅配套,，這筆賬怎算怎不虧~但共產(chǎn)房交易受限,，購房前要考慮清楚，需求以純自住出發(fā)最為合適,。

??剛需改善    長安云錦

??項目和金裕雅苑南北相接，限均價55802元/平,，容積率2.5,一期目前只剩少量的一層帶躍產(chǎn)品,。預計將在12月左右加推二期房源。除一期已有的74/89/110㎡這三個主力戶型外,，還將新添138㎡的四居室,。

??長安云錦是古城南街的標志性項目，自5月入市就一舉成為京西的網(wǎng)紅盤,。與周邊次新房相比,，長安云錦由于限價的存在，會有價格倒掛,，綜合考慮自身的高得房率,，性價比很高。同時新房戶型和產(chǎn)品設計會新穎一些,。

??整體來說,，手中預算相對富足、已擺脫純剛需的買房人考慮古城的話,，長安云錦是個不錯的選擇,。

??老城新貴     純商品房

??古城南街目前出了兩枚純商品地塊：

??第一宗就是華潤＋電建那塊樓面價高達5.5萬/平的“京西準地王”，現(xiàn)有小道消息稱華潤打算在這塊地上建造“九里”產(chǎn)品線,，基本都是200㎡起的大戶型,，按單價7萬＋算，都是總價過千萬,、首付達到五六百萬的豪宅了,。至于這條產(chǎn)品線的品質(zhì)，您可以參考大興的公元九里，那個項目的梧桐大道特適合秋天去看看,，哪怕不買房,，也能乘興而歸。

??第二宗就是本周中海＋首鋼以底價51億元拍得的新地塊了（位置對應圖中24號和60號住宅用地）,，樓面價4.1萬/平,，和華潤電建地塊價差1.4萬/平，未來如果兩家做同產(chǎn)品定位的項目,，中海價格戰(zhàn)優(yōu)勢明顯,。

??但目前還沒了解到中海的建設規(guī)劃，有新動態(tài)會第一時間和大家分享~

??再給您透露個小道消息：古城南街最后一宗住宅用地或?qū)⒂谀昵芭馁u,。這宗地是古城南街宅地中位置最好的一塊,，目前已經(jīng)有開發(fā)商表明要爭這塊地。

??想在這兒買新房的朋友,，可以多關(guān)注一下

??如果您古城的二手房打算賣,，聽我的，咱再等等~

??據(jù)悉,，古城南街不會再掛出新的限價或共產(chǎn)地塊,，關(guān)注這片區(qū)域剛需新房的話，金裕雅苑和長安云錦可能是最后的上車機會,。

??金裕雅苑初次網(wǎng)申已結(jié)束,，您可以關(guān)注一下后期是否會有補選。

??除此之外,，如果考慮二手房且對房齡不做要求的話,，周邊倒是有不少剛需的好選擇。例如古城南里,，老小區(qū)但有電梯,，距離古城地鐵站僅100m，妥妥的真·地鐵上蓋兒,，抄底價4.1萬/平,。在古城，類似這樣的老房源由于建成時間很早,，多半還占著更好的位置,，純剛需重視通勤的話，可以考慮,。

??您在購置二手房的時候,，一定要秉持著一個原則：切勿只關(guān)注價格，因為在二手房市場,，供需關(guān)系對價格的影響更為明顯,，口碑和品質(zhì)會真實的反映在房價上，大部分情況下是很難撿到便宜的。

??同樣,，您要是手握著古城的二手房想出手,，也甭著急。畢竟豪宅接連入駐后,，周邊配套通常也會跟上腳步,，有所升級。二手房價預計也會有小幅的上揚,。