2020整體業(yè)績增速繼續(xù)放緩,，2021負增長房企或更多。

2020年,，中國房地產(chǎn)市場整體銷售表現(xiàn)受疫情影響較大,，年內(nèi)銷售規(guī)模保持了較長時間的負增長。7月以來雖然百強房企累計業(yè)績增速已經(jīng)回正,，但四季度市場整體的下行壓力猶存,、去化承壓。規(guī)模房企整體的目標完成情況不及2018,、2019年同期,。

截至11月末，年內(nèi)部分規(guī)模房企業(yè)績增速較2019年放緩,，企業(yè)經(jīng)營壓力加劇,，預計2021年會有更多規(guī)模房企的增速進一步放緩。而在“三道紅線”下企業(yè)融資端將進一步收緊,，高杠桿,、高負債的運營模式無法持續(xù),。未來財務穩(wěn)健、產(chǎn)品力出色,、運營管控能力更強的房企將獲得更多的發(fā)展機遇和市場競爭優(yōu)勢,。

2020年總結

01 7月累計增速轉正，四季度企業(yè)去化承壓

2020年,，中國房地產(chǎn)市場整體銷售表現(xiàn)受疫情影響較大,。在疫情對房地產(chǎn)市場的沖擊下，無論是全國商品房的銷售面積,、銷售金額還是行業(yè)百強房企的業(yè)績規(guī)模,，年內(nèi)都保持了較長時間的負增長。其中,，2020年全國商品房累計銷售面積的同比增速直至10月末才得以轉正,。

具體來看，一季度TOP100房企整體的累計操盤業(yè)績規(guī)模同比下降20.1%,，受疫情影響最為顯著,。二季度，市場逐步恢復,，百強房企的單月業(yè)績同比在4月轉正并穩(wěn)步提升,。下半年以來，隨著項目施工進度加快,、企業(yè)供應增加,，規(guī)模房企去化成效顯著。TOP100房企第三季度的單月操盤業(yè)績同比增速均維持在25%以上,，并在8月達到年內(nèi)30.7%的高位,。

但從整體來看，雖然房企年內(nèi)供貨和銷售節(jié)奏后移,、下半年供應量顯著提升,，累計業(yè)績增速也在7月實現(xiàn)轉正。四季度市場整體的下行壓力猶存,、去化率承壓,，截至11月末百強房企的單月業(yè)績同比增速自8月以來持續(xù)回落。

02 各梯隊房企門檻增幅超10%,，千億房企繼續(xù)擴容

2020年,，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻同比提升，門檻增幅均在10%以上,。其中,，截至11月末TOP10和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別達到2014億元和928.3億元，同比增幅達10.3%和12.6%,。TOP50房企操盤金額門檻增幅最高,，較去年同期提升20.6%至562.5億元,，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢凸顯。另截至11月末,，TOP100房企的銷售操盤金額門檻達到189.9億元,，門檻增速為11.6%，較去年同期也有明顯提升,。

此外,，截至2020年11月，全口徑千億房企數(shù)量相比去年同期已增加5家至32家,。預計全年千億房企數(shù)量將在40家左右,，規(guī)模為800-1000億的房企數(shù)將在12家左右，800億以上房企梯隊繼續(xù)擴容,。

03 規(guī)模房企整體目標完成情況不及往年同期

2020年自二季度以來,，有部分規(guī)模房企積極抓住銷售窗口期、加速去化,，在年內(nèi)設定了業(yè)績目標的企業(yè)中,，截至11月末已有超6成房企完成或接近完成全年目標。其中,，如恒大,、金茂、濱江,、越秀、時代這5家房企都在11月提前達成了全年目標,，業(yè)績表現(xiàn)相對突出,。

但同時，從整體來看2020年規(guī)模房企的業(yè)績目標完成情況不及2018,、2019年同期,。截至11月末有近4成房企的目標完成率較低不足90%，占比達到近五年來同期最高,，少數(shù)房企目標完成率不及80%,。一方面，年內(nèi)疫情對企業(yè)全年的推貨和銷售節(jié)奏影響較大,。另一方面,，四季度市場下行壓力猶存，規(guī)模房企單月業(yè)績同比增速放緩,，部分企業(yè)貨值去化與目標完成承壓,。

04 超8成房企累計業(yè)績超去年同期（略）

05 合作增加帶動全口徑業(yè)績提升，中小規(guī)模房企增長質(zhì)量不容忽視（略）

2021年展望

01 規(guī)模房企增速放緩反映行業(yè)壓力,，明年將有更多企業(yè)負增長

2020年,，在年內(nèi)疫情對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響下,，部分規(guī)模房企業(yè)績增速較2019年進一步放緩，企業(yè)經(jīng)營壓力加劇,。具體來看,，我們選取了45家規(guī)模上市房企1（主要集中在TOP50），通過其2018年至2020年前11月的業(yè)績披露計算可比口徑下的業(yè)績增速,。

截至11月末,，這部分規(guī)模上市房企的全口徑業(yè)績增速從2019年的19%放緩至11.2%。45家企業(yè)中,，28家房企增速有明顯放緩,，5家房企業(yè)績轉向負增長。作為目前行業(yè)百強中的領軍企業(yè),，這部分規(guī)模上市房企業(yè)績增速的放緩也是目前行業(yè)壓力加劇的信號,。

我們預計，在三條紅線的壓力下,，房企投資和規(guī)模擴張的動能將進一步降低,。房企在今年普遍規(guī)模降速、部分負增長的情況下,，2021年企業(yè)增速將普遍下降,，不排除將出現(xiàn)更多業(yè)績負增長的企業(yè)，甚至龍頭房企,。

02 降負債,、促增長雙重挑戰(zhàn)下，未來房企內(nèi)生實力是關鍵

綜合來看,，在目前的行業(yè)競爭格局下,，大型房企增速放緩、經(jīng)營壓力加劇,。同時,，隨著市場資源向優(yōu)勢企業(yè)集聚，中小規(guī)模房企的增長空間也進一步受限,、規(guī)模競爭壓力提升,。特別是今年9月在房地產(chǎn)資產(chǎn)新規(guī)“三道紅線”試行后，企業(yè)融資端進一步收緊,、對投資,、開發(fā)、銷售節(jié)奏都產(chǎn)生了一定影響,。未來高杠桿,、高負債運營模式無法持續(xù)，倒逼房企平衡財務杠桿、提升運營管控效率,、深化銷售渠道,、提速現(xiàn)金回流。

展望2021年,，中國房地產(chǎn)行業(yè)勢必仍將面臨考驗,。在行業(yè)增速放緩的大背景下，無論是疫情的沖擊,，還是“三道紅線”都更加考驗房企的經(jīng)營實力,。對于房企而言，防范風險,，更好地適應市場調(diào)整是第一要務,。預計未來，現(xiàn)金充裕,、財務穩(wěn)健的房企將有望獲得更多優(yōu)質(zhì)的市場資源和發(fā)展機遇,，一些央企、國企的優(yōu)勢將進一步凸顯,。

同時,，需求側改革的提出也對房企提出新的課題。在需求側改革推行下,，市場將更加關注需求端的特征與變化趨勢,，消費結構也會發(fā)展深刻變化，僅從供應端發(fā)力將難以適應市場趨勢,。這將倒逼房地產(chǎn)行業(yè)轉變發(fā)展思路,，加速向買方市場轉型。能夠順應新環(huán)境轉變的房企未來會有更大的優(yōu)勢,。

45家規(guī)模上市房企：碧桂園,、中國恒大、萬科地產(chǎn),、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展,、中海地產(chǎn),、綠地控股、世茂集團,、華潤置地,、招商蛇口、龍湖集團,、新城控股,、金地集團、中國金茂,、旭輝集團,、金科集團,、陽光城、中南置地,、綠城中國,、中梁控股、融信集團,、濱江集團,、雅居樂、佳兆業(yè),、奧園集團,、美的置業(yè)、遠洋集團,、禹洲集團,、新力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展,、華發(fā)股份,、中駿集團、合景泰富,、首開股份,、越秀地產(chǎn)、時代中國,、中國鐵建,、弘陽地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn),、首創(chuàng)置業(yè),、德信地產(chǎn)、保利置業(yè),、花樣年,、當代置業(yè)、合生創(chuàng)展

本文為《2020年中國房地產(chǎn)總結與展望：業(yè)績篇》刪減版