記者 | 李向

來源 | 《中國房地產金融》

2018年初立下的軍令狀，伴隨各大研究機構公布的合約銷售排行榜,，房企正在兌現(xiàn)2018年的成績單,。

根據克而瑞公布的2018年房企銷售排行榜數據顯示，超過九成房企完成2018年銷售業(yè)績,。龍頭十強門檻提高至2000億元,，二十強門檻提高至1300億元，五十強門檻上升至550億元,。

規(guī)?？焖僭鲩L背后，百強房企的業(yè)績增速出現(xiàn)下降,，百強房企逐漸從近兩年的年均40%復合增長下降到35%,，克而瑞預測，未來百強房企銷售規(guī)模增速將會向20%至30%回落,。

2018年房企TOP10門檻躍升至2000億元,，從增幅上看，十強房企的增長速度從2016年的51.7%,、2017年的37.4%,，下降到2018年的32.7%，十強的規(guī)模增長速度開始減慢,。

房企排行榜中碧桂園以7286.9億元,、32.3%的增長速度排在銷售流量榜榜首，萬科,、恒大緊隨其后,，分別實現(xiàn)銷售額6069.2億元、5511億元,。TOP3房企合計銷售18867億元,，銷售增速從52%大幅放緩至18.9%。據克而瑞預測,，三家龍頭房企,，未來將以追求有質量的增長為主，銷售規(guī)模會延續(xù)2018年的發(fā)展趨勢,，維持平穩(wěn)增長,。

緊隨三強之后,，融創(chuàng)憑借并購優(yōu)勢、充足的可售貨值以及良好的項目品質,，以4600億元的銷售規(guī)模排在第四位;保利地產以28.57%增長,、4050億元排列第五。TOP5門檻至此抬升至4000億元,，在2017年TOP5門檻不過3150億元,。

以3000億元陣營來看，基本保持穩(wěn)定,，前六強房企包含綠地控股維持現(xiàn)有競爭格局,。2000億元成為進入十強的門檻，第七至第十位競爭依然明顯,，新晉十強新城控股以74.93%的增長幅度邁入TOP10陣營,，銷售規(guī)模2204億元，且超越華潤置地,、龍湖集團成為今年十強的黑馬,，2017年十強華夏幸福從第9位掉落至2018年的第13位，千億至兩千億規(guī)模競爭白熱化,。

2017年房企千億規(guī)模是作為TOP20的門檻線來劃分競爭格局,，2018年千億規(guī)模已擴大至TOP30門檻線。千億陣營2018年足足齊聚了30家房企,，從數量來看，千億軍團相比2016年,、2017年的12家,、17家擴容迅速。

2018年新晉千億俱樂部的新成員:陽光城,、中南置地,、富力地產、正榮地產,、金科集團,、中梁控股、中國金茂,、融信集團,、遠洋集團、藍光發(fā)展,、祥生地產,、雅居樂、榮盛發(fā)展13家房企邁入千億房企行列,。

從千億房企2018年銷售增速來看,，1000億至3000億元規(guī)模的24家房企，平均業(yè)績同比增長超過50%，其中業(yè)績增速超過70%的有新城控股,、世茂房地產,、陽光城、金科集團,、中梁控股,、中國金茂、融信集團,、祥生地產,。其中增長迅猛當屬金科集團，近90%的增長速度,，從2017年32位躍升至22位,，新城控股從2017年的第13位躍升至第8位。

2010年萬科實現(xiàn)千億之時,，其董事長王石曾經稱萬科將邁入一個新的發(fā)展階段,。8年后，中國房企TOP30已經躍升至一個行業(yè)發(fā)展的高峰,。

從當前的業(yè)績排名來看,，首開股份、龍光股份,、新力集團,、佳兆業(yè)有望沖擊千億?？硕痤A測,，千億房企的數量在2018年達到30家之后，未來規(guī)模的擴容將會放緩,，短期內將維持在30-35家,。

強者愈強，這是房企2016-2018年發(fā)展的不變道理,。

百強房企當中突破500億元大關的房企,，比2017年增加了20家，300億至500億元規(guī)模的房企數量在減少,。川財證券認為,，當前中小房企把規(guī)模維持在300億元以下，仍然有一定的生存空間,，但想把規(guī)模做上300億元,，對投資布局、融資能力,、內部管控等要求極高,，因此難度較大,，這個區(qū)間的房企發(fā)展面臨較大瓶頸。

在當前房企多采用高周轉策略下,，拿地-做大規(guī)模-獲得更好的融資便利,，成為房企主動提升規(guī)模的動因，在市場走弱情況下,，依然會采取規(guī)模至上的策略獲得較快的發(fā)展,。

規(guī)模的快速增長，體現(xiàn)在行業(yè)集中度上,，TOP10房企集中度達26.9%,，TOP20房企集中度達37.5%，TOP30房企集中度達到45%,，近乎占據行業(yè)銷售的半壁江山,。

TOP50和TOP100房企的集中度提升幅度較大，分別較2017年提升9.3個和11.3個百分點至55.1%和66.7%,。從TOP200房企梯度集中度的變化來看,，百強房企內部正在出現(xiàn)分化。TOP3和TOP100-200的房企集中度較前幾年基本持平,，TOP11-50房企集中度增速仍然保持較高,，較2017年均進一步提升。

當前房企提升規(guī)模,，通過城市深耕,、行業(yè)并購獲取土地外，更多傾向于多方合作拿地,，通過合作分攤風險,，同時擴大銷售規(guī)模。一位房企負責投資人士告訴記者,，受房地產調控、資金趨緊,，中小型房企的處境艱難,，大型房企具備資金和拿地優(yōu)勢，未來房企百強的集中度依然會進一步提升,。

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