中國(guó)TOD市場(chǎng)前景展望

政策扶持力度,。國(guó)內(nèi)超過(guò)40座城市開(kāi)通了軌道交通,，其中過(guò)半數(shù)出臺(tái)了TOD相關(guān)的規(guī)劃政策，一線城市北京,、上海,、廣州、深圳和二線城市中的南京,、成都,、合肥都是TOD模式探索中的積極分子,，徐州等城市也在積極推進(jìn)城市軌道交通的建設(shè),。2020年8月，國(guó)家再出政策推動(dòng)整體軌道交通發(fā)展,，當(dāng)月13日,，中國(guó)國(guó)家鐵路集團(tuán)有限公司發(fā)布《新時(shí)代交通強(qiáng)國(guó)鐵路先行規(guī)劃綱要》，《綱要》提出,，到2035年,，全國(guó)鐵路網(wǎng)要達(dá)到20萬(wàn)公里左右，其中高鐵7萬(wàn)公里左右,，全國(guó)要形成1,、2、3小時(shí)高鐵出行圈,，這無(wú)疑給TOD業(yè)務(wù)的發(fā)展注入了一針強(qiáng)心劑,。

圖：截至2020年三季度末各城市城軌交通運(yùn)營(yíng)線路長(zhǎng)度

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)

表：2020年前三季度新獲批城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃匯總表（按獲批時(shí)間排序）

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)

現(xiàn)有軌交運(yùn)營(yíng)線路及規(guī)劃。據(jù)中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2020年三季度末,，全國(guó)共有41個(gè)城市開(kāi)通了城軌交通運(yùn)營(yíng)線路,，其中運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)度最長(zhǎng)的為上海，共有809.9公里,，北京和廣州分列第二三位,，成都以508公里位居第四；從前三季度新增長(zhǎng)度來(lái)看,，深圳最高,，達(dá)78.78公里，杭州新增也在70公里以上,。從新獲批線路長(zhǎng)度來(lái)看,，合肥前三季度新獲批最長(zhǎng)，達(dá)109.96公里,，徐州和深圳均在70公里以上,，這三個(gè)城市未來(lái)發(fā)展?jié)摿善凇?/p>

潛在業(yè)務(wù)規(guī)模。據(jù)中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)不完全統(tǒng)計(jì),，截至2019年末,，在建的軌道交通線路共有車站超過(guò)4500座，規(guī)劃車站也在4500座以上,，預(yù)計(jì)將來(lái)共有超過(guò)9000座車站完成建設(shè),，其中每2個(gè)站點(diǎn)按1個(gè)TOD項(xiàng)目計(jì)算，每個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積約20萬(wàn)平方米計(jì)算的話,，全國(guó)未來(lái)預(yù)計(jì)共有9億平方米的TOD項(xiàng)目體量,，若能占有5%的市場(chǎng)份額將是4500萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)面積，未來(lái)發(fā)展空間巨大,。

圖：全國(guó)重點(diǎn)城市群軌道交通情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)時(shí)間：截至2019年末

未來(lái)熱點(diǎn)區(qū)域,。軌道交通的發(fā)達(dá)程度與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)。換言之,，未來(lái)TOD的熱點(diǎn)區(qū)域應(yīng)該位于全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為迅速的幾大重點(diǎn)城市群,。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，京津冀,、長(zhǎng)三角,、珠三角和成渝四個(gè)城市群擁有的軌道交通運(yùn)營(yíng)里程占全國(guó)之比達(dá)到了69%，這些城市群都是企業(yè)未來(lái)可布局TOD相關(guān)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)區(qū)域,。

未來(lái)開(kāi)發(fā)模式,。針對(duì)目前的民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，跟地鐵,、軌道交通類公司合作是最好的方式,，可以采取股權(quán)入股的方式進(jìn)入,，這樣前期依靠地鐵公司具備軌道建設(shè)相關(guān)專業(yè)能力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)在拿地的時(shí)候更具優(yōu)勢(shì)。一般而言,，軌道交通與物業(yè)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的能力沒(méi)有幾家企業(yè)能夠具有,，而如果分開(kāi)單獨(dú)開(kāi)發(fā)的話，軌道交通與物業(yè)又無(wú)法形成有效銜接,。所以未來(lái)市場(chǎng)上TOD開(kāi)發(fā)模式的發(fā)展方向應(yīng)該是以合作為主,，各城市所屬地方軌道交通公司會(huì)成為合作的優(yōu)選對(duì)象。

TOD典型城市發(fā)展

?東京

作為在國(guó)際上被頻繁借鑒的城市,，東京推行TOD模式已有幾十年,，其發(fā)展主要經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段：以城市中心為核心向四周發(fā)展軌道交通的擴(kuò)張期；第二階段：隨著經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展,，依托軌道交通進(jìn)行沿線新城建設(shè)的高速發(fā)展期,；第三階段：隨著建設(shè)理念及技術(shù)的發(fā)展，對(duì)老舊車站進(jìn)行升級(jí)改造,，并綜合居住,、商業(yè)、辦公等不同業(yè)態(tài)一體化開(kāi)發(fā)的集約發(fā)展期,。

穿越這三個(gè)不同的發(fā)展階段,，東京總結(jié)出了兩種主要的TOD開(kāi)發(fā)模式：

01以交通樞紐站為中心的集聚式開(kāi)發(fā)：這種模式多選址在已有多年發(fā)展歷史的城市商業(yè)區(qū)，周邊多數(shù)土地已經(jīng)完成規(guī)劃建設(shè),，僅有少量區(qū)域用于樞紐站建設(shè),，因此該模式主要利用密度較低的軌道交通上部空間，將交通,、居住,、商業(yè)等功能進(jìn)行一體化整合，增強(qiáng)樞紐站的交通和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力,。02與軌道交通同步建設(shè)的沿線新城與社區(qū)開(kāi)發(fā)：這種模式主要適用于城市的邊遠(yuǎn)地區(qū),，將軌道交通建設(shè)和沿線區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)捆綁在一起推進(jìn)，主要通過(guò)對(duì)沿線區(qū)域的開(kāi)發(fā),、新城的拓展,、新線路的建設(shè)等方式實(shí)現(xiàn)軌道交通經(jīng)營(yíng)效率的最大化,。

圖：日本TOD開(kāi)發(fā)機(jī)制

日本TOD項(xiàng)目在初期,，政府、開(kāi)發(fā)商和軌道公司會(huì)共同組建類似“委員會(huì)”的機(jī)構(gòu),，共同協(xié)商制定“策定導(dǎo)則”,，然后，各部門(mén)會(huì)根據(jù)策定導(dǎo)則按部就班,、各司其職的向前推進(jìn),，其中政府部門(mén)制定城市規(guī)劃,，開(kāi)發(fā)商和軌道公司攜手制定地塊的開(kāi)發(fā)規(guī)劃。待項(xiàng)目完成后,，項(xiàng)目建設(shè)方再分別進(jìn)行公共設(shè)施的移交管理和私營(yíng)管理,，其開(kāi)發(fā)機(jī)制的重點(diǎn)就是“官民聯(lián)合”和“利益協(xié)調(diào)”，各負(fù)責(zé)部門(mén)之前要形成緊密協(xié)調(diào)的合作關(guān)系,。

?香港

香港在TOD方面的發(fā)展是由經(jīng)濟(jì)與人口增長(zhǎng)來(lái)推動(dòng)的,。從1950年開(kāi)始，香港逐漸進(jìn)入經(jīng)濟(jì)騰飛和人口快速增長(zhǎng)的階段,，日益增多的人口給香港這座建設(shè)用地匱乏,、人口密度極高的城市帶來(lái)了難題，給公共交通造成了極大壓力,，在這種背景下,，香港地鐵公司于1975年成立。

香港TOD的發(fā)展也經(jīng)歷了三個(gè)時(shí)期：初期,，港鐵公司的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)資金來(lái)自政府,、信貸和沿線地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)三方，其中信貸占據(jù)主要部分,，地產(chǎn)只能補(bǔ)貼少部分基建費(fèi)用,；中期，香港政府推出規(guī)劃的九個(gè)新市鎮(zhèn),，用來(lái)承接城市中心溢出的人口,，地鐵則起到了承接交通的作用，在這一階段,，香港TOD的發(fā)展迎來(lái)了高速發(fā)展期,，整體逐漸實(shí)現(xiàn)了對(duì)車站周邊地塊的高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)、區(qū)域內(nèi)居住與就業(yè)的平衡,、公共空間和步行環(huán)境的良好契合,；到了后期，港鐵公司則主要進(jìn)行精細(xì)化的土地經(jīng)營(yíng),，積極推動(dòng)土地開(kāi)發(fā)與地鐵建設(shè)的聯(lián)動(dòng)整合,，針對(duì)軌道交通的沿線土地進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，以實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化,。

根據(jù)輻射等級(jí),，香港將TOD項(xiàng)目分為三種類型：

01在站中心布局商業(yè)商務(wù)，中心向外依次布局居住和公共設(shè)施用地的城市型,。02主要布局服務(wù)社區(qū)的商業(yè),，并在商業(yè)上面加蓋住宅物業(yè)，站點(diǎn)周邊則開(kāi)發(fā)高強(qiáng)度住宅的居住型,。03在站中心布局交通站場(chǎng)用地,，中心向外依次布局商業(yè)和居住用地的交通型,。

圖：香港TOD開(kāi)發(fā)機(jī)制

在開(kāi)發(fā)機(jī)制上，香港一直采用的是以港鐵公司為開(kāi)發(fā)主體的運(yùn)營(yíng)機(jī)制,，得益于良好的“軌道+土地”的發(fā)展模式,，港鐵公司成為世界上少有的能夠盈利的地鐵運(yùn)營(yíng)公司。政府將軌道沿線的土地資源以未規(guī)劃建設(shè)軌道交通前的市場(chǎng)價(jià)格出售給港鐵公司,，將土地的增值部分賦予它,。這樣港鐵公司可以取得項(xiàng)目上層空間發(fā)展的權(quán)利，進(jìn)而可以選擇自己開(kāi)發(fā)土地并持有物業(yè),，這樣房屋出售部分的資金可以補(bǔ)貼軌道建設(shè)的資金缺口,，而后續(xù)物業(yè)持有的租金收入可以覆蓋軌道交通的日常運(yùn)營(yíng)維護(hù)資金。此外,，港鐵公司還可以選擇和開(kāi)發(fā)商合作,，由港鐵進(jìn)行軌道交通的建設(shè)和土地的一級(jí)整理開(kāi)發(fā)，然后將剩余部分中一些轉(zhuǎn)售給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)獲得軌道建設(shè)補(bǔ)貼,，剩余用作自持運(yùn)營(yíng),，獲得的收入來(lái)保障軌交的日常維護(hù)。這個(gè)過(guò)程中政府獲得了稅收,、城市的基礎(chǔ)交通設(shè)施,，港鐵公司獲得了軌道交通設(shè)施，開(kāi)發(fā)商則獲得了項(xiàng)目資源,，可以說(shuō)是一個(gè)“三贏”的局面,。

什么是TOD？

圖：TOD模式規(guī)劃示意圖

作為一個(gè)車輪上的國(guó)家,，汽車是美國(guó)人出行的主要方式,，這種方便快捷的交通方式導(dǎo)致美國(guó)城市隨著發(fā)展慢慢向外擴(kuò)張，并逐漸出現(xiàn)了城市中心人口外遷,、土地利用率低,、城市密度分散、中心地帶衰落等問(wèn)題,，這導(dǎo)致城市的發(fā)展呈現(xiàn)出“攤大餅”的特征,。

為了解決這一問(wèn)題，美國(guó)發(fā)起了新傳統(tǒng)主義規(guī)劃運(yùn)動(dòng),，為城市規(guī)劃出謀劃策,，這其中新城市主義倡導(dǎo)者之一的彼得·卡爾索爾普提出了以公共交通為導(dǎo)向的土地使用開(kāi)發(fā)策略，并逐漸被學(xué)術(shù)界認(rèn)同并在一些城市推廣開(kāi)來(lái),，這就是TOD模式,。這種模式以公共交通為樞紐,，以400-800米的輻射范圍為半徑,，建設(shè)集商辦,、居住、文化,、教育等業(yè)態(tài)為一體的步行化城區(qū),，這其中的公共交通主要是指地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線,。需要注意的是,，TOD不同于簡(jiǎn)單的地鐵上蓋物業(yè)，傳統(tǒng)的地鐵上蓋物業(yè)僅將地鐵作為一種導(dǎo)流手段,，吸引的是隨機(jī)性消費(fèi)行為,；而TOD模式則是將軌道交通與周邊不同業(yè)態(tài)無(wú)縫銜接，將項(xiàng)目作為一個(gè)行程中的目的地來(lái)打造,，是一種目的性消費(fèi)業(yè)態(tài),。

TOD有什么特點(diǎn)？