【原】三大龍頭房企公布2018年利潤，造車的恒大賺722億穩(wěn)坐利潤王,，“活下去”萬科大賺493億,，搞AI的碧桂園銷售面積最大

昵稱72020678 2020-10-20

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2018年，房地產(chǎn)行業(yè)恰逢拐點,，行業(yè)整合趨勢加速,，房企競爭愈加激烈，有房企高呼“活下去”,、有房企裁員過冬……究竟各大房企去年過的如何,？隨著今天恒大年報的公布，三大龍頭房企2018年的銷售情況和業(yè)績表現(xiàn)悉數(shù)出爐,。我們可以從中一窺究竟,。

記者簡單梳理了萬科、碧桂園,、恒大三大房企的年報,，大致情況如下：

整體來看，恒大穩(wěn)坐“利潤王”： 2018年凈利潤大722.1億元,，遠超同行凈利潤情況,；萬科雖然銷售面積和營業(yè)額不及另外兩家，但凈利潤超碧桂園,，歸屬股東利潤也達到337.7億元,。而從土地銷售面積來看，碧桂園位居第一,。

對此,，「看懂經(jīng)濟」邀請幾位專業(yè)人士給出了自己的解讀。

嚴躍進

易居研究院智庫中心研究總監(jiān),，看懂經(jīng)濟評論作家

對于此類年報來說,，體現(xiàn)了調(diào)控下的企業(yè)業(yè)績分化,。部分大型企業(yè)依然有較好表現(xiàn)，但部分已經(jīng)在盈利等方面開始走下坡路了,。年報數(shù)據(jù)體現(xiàn)了不同房企的應對能力,，充分體現(xiàn)了當前房企的戰(zhàn)略導向的正確與否。

對于大型房企來說,，包括營業(yè)收入,、利潤等方面的指標都有較好的增長,，很多都是超過了20%的增幅,，這也體現(xiàn)了企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的導向，符合市場預期,，也利好2019年的再投資,。

類似融資方面其實也是很考驗房企的。很多房企其實現(xiàn)在確實在融資方面有壓力,。部分沒有融資到位的房企,，2019年的壓力會更大。部分則在今年一季度開始,，確實有改善的空間,，這利好業(yè)績的反彈和企業(yè)的穩(wěn)健運作。

轉(zhuǎn)型關鍵看兩種,。第一是在地產(chǎn)業(yè)務內(nèi)部,，建議嘗試做代建業(yè)務和運營方面的業(yè)務，這個是可以降低成本的,。第二是找一些非地產(chǎn)業(yè)務,，類似科技創(chuàng)新方面要尋找一些進入門檻低的項目。

對于龍頭房企來說,，在銷售相關指標上繼續(xù)有較好的表現(xiàn),，這繼續(xù)體現(xiàn)了其較好的品牌優(yōu)勢和企業(yè)成長性。對于類似房企來說,，充分體現(xiàn)了此類房企較好的發(fā)展態(tài)勢,。另外此類企業(yè)類似業(yè)績成長，也說明雖然市場降溫了,，但是房地產(chǎn)大的走勢還是堅挺的,，所以不能因為2018年市場降溫就失去投資的信心，后續(xù)依然是有很多發(fā)展空間的,。

王海玲

注冊房地產(chǎn)估價師,，土地估價師，房地產(chǎn)拍賣師,，看懂經(jīng)濟評論作家

恒大,、萬科,、碧桂園三大地產(chǎn)巨頭均已發(fā)布了2018年的年報。恒大凈利潤722.1億,，萬科492.7億,，碧桂園485.4億。恒大坐穩(wěn)了“利潤王”的寶座,。2018年在國家嚴厲調(diào)控房地產(chǎn)業(yè),、去杠桿的大背景下，恒大還能取得如此成績實屬不易,。具體分析恒大大部分地是幾年前拿的,，拿地成本比較低，開發(fā)過程又中打造精品住宅提高附加值,，并嚴控各種成本,，提前償還部分高成本貸款降低負債率，減少融資成本等提高了利潤率,。

萬科2018年凈利潤492.7億位列中國第二,。萬科一直以來是房地產(chǎn)行業(yè)的風向標，也是風險意識很強的公司,。去年萬科董事會主席郁亮高喊“活下去”,，將戰(zhàn)略定位定為“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”，并將租賃住宅業(yè)務提升為核心業(yè)務,。雖然萬科這樣喊話,，實際上并沒有降低拿地的節(jié)奏，也還看好房地產(chǎn)行業(yè),，認為中國城市化進程遠還沒結(jié)束,，認為在房地產(chǎn)白銀時代轉(zhuǎn)型比青銅時代轉(zhuǎn)型更具優(yōu)勢。

碧桂園凈利潤485.4億位列第三,，但銷售面積5416萬平主米位列第一,。碧桂園的主要戰(zhàn)場在三四線城市，所以對于去年國家主要針對一二線城市的嚴厲調(diào)控影響不大,，還享受了三四線大量棚改的紅利,。但碧桂園負債率太高，嚴重依賴高周轉(zhuǎn),，一旦市場下行,，銷售受到影響，公司壓力太大,。再加上因高周轉(zhuǎn)壓縮建造周期,，多地出現(xiàn)質(zhì)量問題，多地維權(quán)對品牌傷害也很大,，會進一步影響銷售,。高負債意味著高融資成本,，對凈利潤也有影響。高杠桿高周轉(zhuǎn)的模式把碧桂園推上了前三甲，但以后這種模式肯定得變，我認為這是不可持續(xù)的,。

張旭

看懂經(jīng)濟評論作家

1、房地產(chǎn)行業(yè)肯定是頭部企業(yè)愈發(fā)集中,，中小企業(yè)生存愈難的環(huán)境，這在之前已經(jīng)說過了,。

2,、對于恒大來說，做多元化它是有能力更有決心的,。因為恒大是一家私企,，雖然它現(xiàn)在想把身份變得更復雜一些,，但是它的執(zhí)行力絕對是說一不二的,。許家印想做的事情第二天就能做。但對萬科來說,，它的情況更復雜一些,。雖然是說是管理層來管理，但畢竟沒有一個一言九鼎的大老板,，身后的各大股東又是一個比一個心懷鬼胎,，所以很多事情它是說給別人看的，比如多元化,。

3,、具體到業(yè)務上來說，就是恒大之前做消費品,，真的做了,，做不好就賣了；做體育也是真的做了,，做好了就繼續(xù)做,；現(xiàn)在做新能源，也可以肯定是必然的轉(zhuǎn)型?，F(xiàn)在地產(chǎn)還能為恒大貢獻穩(wěn)定的現(xiàn)金流,，但許老板想的是以后，或者說他的野心不至于只是做一個地產(chǎn)首富而已,。所以他要進入新能源而且是全力投入,。對于萬科的職業(yè)經(jīng)理人來說，戰(zhàn)略做出來,，ppt寫出來,，給外人和股東看看就好,，可以象征性做一下，但不會投入太多,，損失不會太大,，保持這幾年財務報表好看就行。至于以后么,，誰在位置上還不知道呢,，管那么多干嘛。我死后,，哪管洪水滔天,。對于很對大企業(yè)來說，如果權(quán)責利處理不當,，面臨的就是這樣混吃等死的結(jié)果,。

陳濤

就職于人民銀行某大區(qū)分行，從事信貸政策管理于金融政策研究工作

三大頂級房企公布年報,，印證了一個道理,，正如在聚會上哭窮的往往比大多數(shù)人過的好一樣，去年喊著要“活下去”的房地產(chǎn)企業(yè),，保持了超越大多數(shù)行業(yè)的利潤率,，過的比大多數(shù)行業(yè)都要滋潤。

背后的邏輯很簡單,，去年房地產(chǎn)市場雖然面臨愈加嚴峻的政策約束,，但仍實現(xiàn)了正向增長，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高,。作為投資品存在的房地產(chǎn),，在過去十年間，實現(xiàn)了年化10%左右的價格增長,，幾乎超過了所有的投資品,。

往事不可追。

今年前兩個月,，我國房地產(chǎn)銷售面積同比下降3.6%,，房地產(chǎn)銷售額同比微增2.8%，房價仍然向上,，房地產(chǎn)貸款也保持了較快增長,。

仍然需要指出的是，過去多年的價格上漲,，已經(jīng)顯著降低了了居民部門的承受力,，居民部門債務增長遠高于收入增長，實質(zhì)上必然損害社會消費的潛力，從這個角度看,，房地產(chǎn)企業(yè)“活下去”難度不大,，但“活的好”“活的滋潤”的可能性越來越低。

李松

北京市東元律師事務所合伙人律師,，房產(chǎn)法律專家,，央視《法律講堂》主講人，看懂經(jīng)濟評論作家

通過恒大,、萬科,、碧桂園年報披露的信息，我們可以看到,，在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的過程中,，房地產(chǎn)企業(yè)除了對凈利潤、土地儲備,、資金等傳統(tǒng)元素的關注,，不再單方面最求規(guī)模的擴大，而是傾向多元化的轉(zhuǎn)型發(fā)展,。

它們一方面根據(jù)客戶需求,，提供新的產(chǎn)品和附加值，另一方面開始瞄準新的行業(yè),，拓展新的商機,，完成多方位的布局,。

以恒大為例,，其在利潤取得亮眼成績的同時積極投資新能源汽車行業(yè)，也有一些房地產(chǎn)企業(yè)投身于金融行業(yè),，但隨著金融監(jiān)管的日趨嚴格,，房地產(chǎn)企業(yè)如何實現(xiàn)合法健康的發(fā)展，需要在實踐中不斷進行探索,。從長遠來看,，這樣多元化的發(fā)展，不僅對房地產(chǎn)行業(yè),，對整個中國市場來說,，都是一個健康良性的轉(zhuǎn)變。

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