5月16日,，國家發(fā)改委政策研究室副主任兼新聞發(fā)言人孟瑋表示，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃在制定中,，將很快公布,。

受此影響，今日粵港澳大灣區(qū)相關(guān)個股集體走強,。其中,，世榮兆業(yè)漲幅達4.01%，領(lǐng)漲房地產(chǎn)板塊,，最高曾達每股18.8元,，為近兩年來世榮兆業(yè)的歷史最高位。

綜合近期走勢來看,，根基在珠海的世榮兆業(yè)股價整體處于上升趨勢,。

世榮兆業(yè)股價的“蒸蒸日上”是因為該公司在2017年以及2018年第一季度均交出了靚麗的業(yè)績報告單。

世榮兆業(yè)2017年年報顯示,，公司實現(xiàn)營業(yè)收入31.05億元,同比增長116.7%;扣非后實現(xiàn)歸屬于上市公司所有者凈利潤9.13億元,同比增長 823.4 %。

與此同時,，世榮兆業(yè)2018年第一季度財報顯示,，公司本報告期內(nèi)實現(xiàn)營收9.34億元，同期增長610.73%,，扣非后實現(xiàn)歸屬于上市公司所有者凈利潤4.03億元,，同期增長5197.21%。

那么,，是什么使其利潤在2017年翻了近九番？

2017年年報顯示,，其2017年房地產(chǎn)業(yè)銷售量為30.78萬平方米,，同比增長103.39%，增加的主要原因是本期可結(jié)轉(zhuǎn)收入的商品房面積增加所致,。

與銷售量一同增加的是其房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入,，世榮兆業(yè)2017年房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)營收29.62億元，占總營收比重95.39%,，同比增長116.17%,。

世榮兆業(yè)證券部相關(guān)負責人告訴《國際金融報》記者，2017年公司利潤大幅度增長的原因是結(jié)轉(zhuǎn)收入的增加,，即開發(fā)項目完工驗收合格,、竣工決算后，房地產(chǎn)產(chǎn)品交付手續(xù)完成后,，從預(yù)收賬款中轉(zhuǎn)入銷售收入,，計入本年利潤的款項。

年報顯示,，世榮兆業(yè)的預(yù)收款項由2016年末的36.93億元減少至2017年末的21.69億元,。也就是說，約有15.24億元的預(yù)收款在2017年結(jié)轉(zhuǎn)為主營業(yè)務(wù)收入,，從而提高公司利潤,。

“一般住宅商品房都是預(yù)售的，也就是房地產(chǎn)商已經(jīng)收了錢,，只是還沒有確認收入,，所以確認之后，當期利潤自然會增長,。如果只看利潤表的話,，有些投資者可能會以為今年公司的銷售突飛猛進，但實際上開發(fā)商只是把其中一部分竣工項目交付了而已,?！币晃蛔詴嫀煴硎尽?/span>

記者隨后查閱2017年年報發(fā)現(xiàn),，住宅商品房藍灣半島6-8期和碧水岸二期2-3期均在2017年竣工,。在2016年，這兩個項目的銷售面積分別為18.33萬平方米和13.54萬平方米,，分別占其可供出售面積的96.9%和100%,，但均未結(jié)算,，即未交房。

事實上,，世榮兆業(yè)在2017年實現(xiàn)的房地產(chǎn)銷售面積僅為18.18萬平方米,，而2016年的銷售面積為35.4萬平方米。換言之,，世榮兆業(yè)2017年的利潤猛增并非因公司樓盤在該年一售而空,，而是公司把過去的預(yù)收賬款確認了。

世榮兆業(yè)的房地產(chǎn)版圖主要涉及珠海地區(qū),。

值得一提的是，公司在2015年,、2016年和2017年均沒有增加其土地儲備,，亦沒有發(fā)布任何競拍土地的公告。截至2017年末,，公司待開發(fā)土地面積為96萬平方米,，均集中在珠海。

世榮兆業(yè)的“按兵不動”和其他房企的“大舉拍地”格格不入,。

世榮兆業(yè)2017年年報稱,，公司要“主抓項目建設(shè)和產(chǎn)品銷售”，但其住宅項目并不多,。年報顯示,，公司的住宅項目有12個，其中6個項目均已售罄,。目前剩余的銷售項目主要是商鋪和車庫,。

此外，雖然世榮兆業(yè)強調(diào)“預(yù)計珠海西區(qū)的房地產(chǎn)市場在未來較長的一段時間內(nèi)會處于一個繁榮發(fā)展期”,，但在其戰(zhàn)略規(guī)劃中,，公司僅提到要“加快現(xiàn)有項目的開發(fā)”，即推進藍灣半島9-10期,、藍灣半島11期,、井岸大觀花園、翠湖苑二期的建設(shè),。

值得注意的是,，2017年世榮兆業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為-2.18億元,，其中經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額僅為3038.24萬元,。

事實上，世榮兆業(yè)過去四年,，2014年,、2015年的經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額分別為-8.34億元和3031.1萬元,，只有2016年經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額過億，大幅增長到25.39億元,。

然而,，就算是2016年，世榮兆業(yè)也不能高枕無憂,，因為該年公司背負著53.65億元的流動負債,。

世榮兆業(yè)在2017年年報中解釋稱，其經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額的減少是因為銷售商品房回款較上年同期減少,。

有業(yè)內(nèi)人士指出,，負債率較高、項目回款較低或是世榮兆業(yè)無法大舉拍地的主要原因之一,。

“銷售回款是企業(yè)現(xiàn)金流的保證,，如果銷售無法如期回款，出現(xiàn)應(yīng)收賬逾期或者平均回款速度不夠,，那么對于房地產(chǎn)這種需要大筆資金投入進行開發(fā)的企業(yè)來說,，開發(fā)商只能去借款，資金成本自然就會高,?！币晃粫嫀熣J為。

業(yè)內(nèi)人士表示,，像珠海這類中心連接城市，尤其是粵港澳大灣區(qū)建成后,，會快速發(fā)展,，吸引更多的就業(yè)人口和產(chǎn)業(yè)聚聚。

廣證恒生也指出,，隨著資源和人口的進一步匯集,，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間巨大。

但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在認同發(fā)展空間的基礎(chǔ)上,，還提醒投資者當?shù)卣叩暮暧^調(diào)控,。張大偉表示，“粵港澳大灣區(qū)項目的落實對于這些區(qū)域的房價肯定是有影響的,，但鑒于這些區(qū)域很多已有限購限售的政策,，房價漲多少不好說。”

梳理珠海市房產(chǎn)調(diào)控政策可以發(fā)現(xiàn),， 2016年10月6日,，珠海市政府就出臺了《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，對房地產(chǎn)市場實施“限購,、限貸,、價格備案”等調(diào)控措施, 其中,，對非珠戶人員的購房限制尤為收緊。

2017年3月,，珠海市出臺《珠海市戶口遷移管理規(guī)定》(修訂稿),，規(guī)定異地務(wù)工人員在珠海合法就業(yè)滿5年并有合法穩(wěn)定住所，且參加社保滿5年才可直接入戶,。

“2017年銷售是沒有2016年好了,，但是總體還可以。因為粵港澳大灣區(qū)政府規(guī)劃還沒有出來,，所以我們也不好預(yù)測以后珠海這邊的房地產(chǎn)發(fā)展如何,。”世榮兆業(yè)證券部相關(guān)負責人如是說,。