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2019年剛剛過去的這半年是一個很有意思的市場,。 3月份開始,，市場回暖，很多項目銷售一片大好,，銷售好自然傳遞到土地市場,，火熱了2個月，從5月底大部分城市的行情急劇掉頭,，很多房企都暗暗為年度銷售業(yè)績發(fā)愁,。 正好，8月下旬是各大地產(chǎn)公司半年報的日子,。今天我們拋開以往愛推送的品質(zhì)項目,、豪宅樓盤產(chǎn)品解讀，我們就以一個普通投資者角度,，看看這些房企基本面,。 簡單說就是從商業(yè)的角度，哪些公司收入多,、利潤高掙錢多,、有沒有風(fēng)險、未來掙錢的機率高（土地儲備的貨值,、位置）,。
我們選擇頭部企業(yè)進行對比來看看，市場到底有沒有什么變化,？
依據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)排名,，目前前五強開發(fā)商分別是：碧桂園、恒大,、萬科,、保利和融創(chuàng),，不過恒大的半年報還沒有出來，我們以其余四家龍頭房企財務(wù)參數(shù)為例,。
2019年上半年，碧桂園上半年實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額2819.5億元,，權(quán)益銷售面積約3129萬平方米,。股東應(yīng)占利潤約為人民幣156.4億元，同比增長20.8%,。
碧桂園近三年半年度營業(yè)收入對比 具體數(shù)據(jù)為實現(xiàn)營業(yè)收入約2020.1億元,，同比增長53.2%；實現(xiàn)毛利潤548.6億元,，同比增長56.9%,；實現(xiàn)凈利潤約230.6億元，同比增長41.3%,；實現(xiàn)股東應(yīng)占利潤156.4億元,，同比增長20.8%；實現(xiàn)股東應(yīng)占核心凈利潤159.8億元,，同比增長23.4%,。萬科地產(chǎn)累計實現(xiàn)合同銷售金額3340億元，合同銷售面積2150.1萬平方米,，同比分別增長9.6%和5.6%,。實現(xiàn)營業(yè)收入1393.2億元，同比增長31.5%,；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤118.4億元,，同比增長29.8%。融創(chuàng)地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額約為2141.6億元,，合同銷售面積約為1472萬平方米,，合同銷售金額同比增長11.8%。實現(xiàn)營業(yè)收入768.4億元,，同比增長64.9%,；實現(xiàn)凈利潤112.9億元，較2018年同期增長66.6%,；歸屬于母公司股東的凈利潤102.9億元,，較2018年同期增長61.8%。保利地產(chǎn)累計實現(xiàn)合同銷售金額2526億元,，簽約面積1636萬平方米,，同比增長17.3%和12.5%。實現(xiàn)營業(yè)收入711.41億元,，同比增長19.48%,；實現(xiàn)歸母公司凈利潤99.55億元,，同比增長53.28%。只有碧桂園公布權(quán)益銷售金額,，所以會發(fā)現(xiàn)從營業(yè)收入看,，吸金2020.1億的碧桂園最高。其中融創(chuàng)2019年目標是5500億元,，按這個計算,，上半年僅實現(xiàn)銷售金額約2141.6億，半年目標完成度約為39%,。 下半年,，相信在銷售和回款的環(huán)節(jié)，很多房企會繼續(xù)發(fā)力,。 ●●● 3● ● ● 通過研究年報還會發(fā)現(xiàn),，碧桂園的一些特別之處。 比如在行業(yè)持續(xù)調(diào)整期,、雖然上半年碧桂園的銷售規(guī)模較去年同期有所回落,，但其權(quán)益口徑及全口徑的銷售金額仍保持在行業(yè)領(lǐng)先的位置。 比如2018年下半年碧桂園首進西藏,，完成了我們國家內(nèi)陸所有省份布局,。目前碧桂園業(yè)務(wù)遍布中國內(nèi)陸31個省/自治區(qū)/直轄市、279個地級市,、1235個縣/鎮(zhèn)區(qū),，是行業(yè)內(nèi)布局最廣泛的房企，由此可見碧桂園的管理能力和運營能力,。最特別當屬銷售份額和貨值分布,，也和大部分房企完全不一樣。碧桂園在今年上半年三四線城市的銷售占到55%左右份額,，今年下半年準備的貨量有4820多億元,，三四線城市大概也是共貢獻55%左右份額。 這也和很多同行的理解不同,，我們平時也會呼吁,，投資遠離人口持續(xù)減少的三四線，要盡可能的到一二線,，但是很多返鄉(xiāng)置業(yè)的群體肯定還是更希望自己所在家鄉(xiāng)買的起房,，買個好房，擁有好的配套,。楊國強曾表示,，自己持續(xù)看好三四五線城市房地產(chǎn)市場，也是因為隨著農(nóng)民工資提升,，他們會產(chǎn)生居住改善需求,，而這些人不會在高房價的大城市買房,，也不會在缺乏醫(yī)療和學(xué)校配套的農(nóng)村住。因此,，他們最大可能是在有學(xué)校,、醫(yī)療等基本配套、且房價在萬元以下的城鎮(zhèn)置業(yè),。 ●●● 4● ● ● 作為一個投資者,，買股票的時候都是買這個企業(yè)的未來，地產(chǎn)的未來就是看這個企業(yè)的土地儲備以及土地分布,，是否在未來發(fā)展很有潛力的城市。
我們還是以碧桂園的土地儲備為例,。
比如目前中國最熱的粵港澳大灣區(qū),，是經(jīng)濟最活躍的區(qū)域，也是國家重點發(fā)展的灣區(qū),。 我們知道碧桂園發(fā)跡于廣東,。根據(jù)財報顯示，截至2019年6月底,，僅僅只是在粵港澳大灣區(qū),，碧桂園就擁有3467億元權(quán)益可售貨值，此外還有潛在可售資源約5519億元,，累計可售貨值合計達8986億元,。 而據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至2018年底,，碧桂園在粵港澳大灣區(qū)土地儲備超過5000萬平方米,，土儲貨值和土儲建面均位居同行Top1在粵港澳大灣區(qū)核心城市深圳，國家剛剛定位為“中國特色社會主義示范區(qū)”,，這個意義極為重大,，根據(jù)《意見》要求，深圳不僅要成為高質(zhì)量發(fā)展高地,、法治城市示范,、城市文明典范，也要成為民生幸福標桿,、可持續(xù)發(fā)展先鋒,。碧桂園在深圳已獲取權(quán)益可售資源達225億元，潛在權(quán)益可售貨值達1961億元,。我們可以詳細看看碧桂園布局的項目分部： 不過,，在房地產(chǎn)市場調(diào)控常態(tài)化，持續(xù)去杠桿的大背景下,，像富力和融創(chuàng)等房企也明確表示,，下半年將大幅減少土地獲取,。 值得注意的是，碧桂園今年上半年新取得項目位于二線城市及目標二線城市的新增投資比重有明顯提升,，這也給其他房企一個投資借鑒,。
房地產(chǎn)作為15萬億這么大的市場體量,，很多房企都沒有停止對其他行業(yè)的探索,。比如恒大，在探索快銷品等失敗后迅速轉(zhuǎn)向新能源汽車,，投入大量資金,，收購組裝出一條完整的新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈。其他房企如陽光城一直在做教育,、環(huán)保業(yè)務(wù),，藍光投資現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、生物制藥,、3D打印業(yè)務(wù)
碧桂園也在積極布局多元化,，高科技領(lǐng)域主要是研究建筑機器人。隨著技術(shù)進步,，機器人可以完成繁重,、重復(fù)的勞動，已經(jīng)成為一個不可避免的趨勢,。
如果你去一些建筑工地會發(fā)現(xiàn),，建筑工人的年齡相普遍趨高，雖然一線工人工資持續(xù)在上升,，但現(xiàn)在年輕人大都不太愿意做辛苦的建筑行當,。另外老齡化日趨嚴重，未來工人將更加稀缺,，僅僅碧桂園自己公司在建項目的施工面積就已經(jīng)達到2.8億平方米,，每年的交樓面積差不多有1億平方米。等建筑機器人研制成功后,，對安全和質(zhì)量都會有保障,。楊國強希望機器人能成為其未來強大競爭力的來源，也能給其他各項業(yè)務(wù)的應(yīng)用帶來質(zhì)的提升認為,，人工智能技術(shù)與傳統(tǒng)建筑業(yè)相結(jié)合,，利用機器人完成部分建筑工作，正是行業(yè)未來探索發(fā)展方向,。2018年7月碧桂園成立博智林機器人公司,。據(jù)總裁莫斌介紹，博智林已遞交申請專利將近500項，機器人公司總共研發(fā)30多款建筑機器人,，其中9款已經(jīng)進入到項目現(xiàn)場進行試運作,。前幾天央視新聞頻道《共和國發(fā)展成就巡禮·廣東篇》特別直播節(jié)目中，就展示了博智林最新研發(fā)的3款建筑機器人：地磚鋪貼機器人,、墻紙鋪貼機器人及PC內(nèi)墻板安裝機器人,。據(jù)莫斌透露，目前楊國強正全身心投入到建筑機器人的研發(fā)和試制過程中,。等建筑機器人全部出來后,，相信對于整個建筑業(yè)包括對社會都有很大貢獻。
在楊國強看來,，“未來的碧桂園應(yīng)該是一個高科技的企業(yè),，未來是科技創(chuàng)新引領(lǐng)行業(yè)的時代。” ●●● ● ● ● 當然,，對于未來我個人最大的期待,，是希望房地產(chǎn)企業(yè)能一起努力，比如碧桂園的建筑機器人可以盡快研發(fā)出來,，在行業(yè)內(nèi)投入使用，畢竟這個行業(yè)已經(jīng)發(fā)展30年,，房子的施工精密度,，建筑工人稀缺等等各家企業(yè)都存在的痛點難點還并沒有百分百解決。
就像前天推送文章所說的,，我們更希望未來房地產(chǎn)的產(chǎn)品品質(zhì),、服務(wù)品質(zhì)會做更好，在產(chǎn)品的創(chuàng)新,、品類的創(chuàng)造方面,。重新把房地產(chǎn)拉回到制造業(yè)和服務(wù)業(yè)。
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