在上海普陀區(qū)萬里街道,，有個挺出名的小區(qū)叫東旺雍景苑。和許多房齡較老,、戶數(shù)又不多的商品房一樣,，這里也面臨物業(yè)費入不敷出、沒有公司愿意接盤的難題,，業(yè)主們?yōu)榇思m結(jié)很久,，可自從他們嘗試了“酬金制”物業(yè)管理模式后，竟在短短一年過后發(fā)生了翻天覆地的變化——小區(qū)物業(yè)費收繳率達99.26%,，僅2戶未交,，前幾年欠繳的物業(yè)費也一并補交，小區(qū)內(nèi)車輛停放有序,，道路干凈整潔,，物業(yè)公司不但降了成本，當(dāng)年還實現(xiàn)了盈余,。

在這之后,，許多小區(qū)都到東旺雍景苑考察學(xué)經(jīng)驗，也想學(xué)著引入物業(yè)“酬金制”,。

到底什么是物業(yè)管理“酬金制”,？它真的是各種物業(yè)管理難題的“一貼靈”嗎？

東旺雍景苑小區(qū)建于2001年,，現(xiàn)有住戶402戶,。成立以來物業(yè)費一直只有0.5元/平方米，幾乎只有高檔商品房小區(qū)的十分之一,。近年來,，由于勞動力成本上漲、公共設(shè)施維修費用支出逐年增加等原因,，物業(yè)公司從2012年開始出現(xiàn)虧損,，到2014年虧損額已超過20萬。雖然業(yè)委會提出了上漲物業(yè)費等方案,，但物業(yè)公司還是決定撤出,。
 

物業(yè)公司“落荒而逃”的局面，讓業(yè)委會有些崩潰,。他們在短時間里約談了7家物業(yè)公司,，卻都無人愿意接盤。尷尬之下,，業(yè)委會只能先將物業(yè)費漲到0.85元/平方米,，邀請另外一家物業(yè)公司先行試用3個月，雖然暫時度過了危機,，但每年一萬多元的盈利也讓企業(yè)難以承受,。
 

進退兩難之際，大家才想到了“酬金制”,，用這個辦法留住物業(yè),。首先，物業(yè)公司重新做了服務(wù)預(yù)算,，將原來的小區(qū)物業(yè)管理人員減少至21人,，并對小區(qū)保潔員、保安員,、綠化養(yǎng)護員等人員精簡擇優(yōu)錄用,。業(yè)委會每個月都對物業(yè)公司的辦公費、小區(qū)公共能耗費用逐一核定,。大到路面維修,，小到更換一個燈泡的公共維修資金，一項項都要進行審批,，物業(yè)公司還要每年二次公開其財務(wù)賬目,。業(yè)委會成員們覺得，這和原來“包干制”模式下一起由物業(yè)公司“總包處理”的做法大不一樣,。
 

除此之外,，業(yè)委會還與物業(yè)公司達成協(xié)定,，將小區(qū)物業(yè)費、停車費全部納入業(yè)委會賬戶中,，物業(yè)費,、停車費收繳率到達93%，居民滿意率到達80%,，物業(yè)公司可以拿到總收入的8%,；收繳率超過93%，超出部分業(yè)委會給予物業(yè)公司50%獎勵,。同時,也規(guī)定了相應(yīng)懲罰措施,。
 

“酬金制”看起來很美，目前已有越來越多小區(qū)開始試點這個模式,。但實踐中,，有的小區(qū)運行順利,、解決了物業(yè)費欠繳等一系列問題,，還有的小區(qū)則發(fā)現(xiàn)一些新的難題。

“酬金制”能提高業(yè)主參與社區(qū)事務(wù)管理積極性

上海浦東新區(qū)聯(lián)洋社區(qū)的天安花園小區(qū)也是試點“酬金制”的小區(qū)之一,。從2005年至今,，兩屆業(yè)委會分別與物業(yè)公司協(xié)商后,，成功進行了兩次物業(yè)費調(diào)整：第一次是在2008年，從每月收費1.70元/平方米調(diào)整至1.95元/平方米,；第二次是在2013年,，每月收費標準又調(diào)至2.35元/平方米。
 

“酬金制”可以輕而易舉解決“包干制”的弊端,。比如,，“包干制”模式下，物業(yè)公司干得越好,，掙得就越少,。反正“蛋糕”就這么大，“偷工減料”降低服務(wù)標準,，反而能有利潤,。而“酬金制”模式下，物業(yè)公司主要的利潤來源是收取酬金,。
 

業(yè)委會和物業(yè)公司一起對小區(qū)的各項管理成本共同進行仔細核算,，比如根據(jù)上海最低工資標準,、員工福利交納基數(shù)調(diào)整的比例以及物價上漲等因素,，測算小區(qū)管理成本上漲的平均額度。他們對此得出結(jié)論,，整個管理成本每年大約要上漲20萬元左右,，據(jù)此結(jié)合業(yè)主的接受度,，制定了三年調(diào)整一次物業(yè)費的做法。
 

許多居民都算得清這筆賬：如果按照包干制的模式,，調(diào)整后物業(yè)企業(yè)第一年可能除了酬金還有利潤近20萬元,，到了第二年沒有利潤，同時出現(xiàn)第二年漲價的需求,，這就會讓物業(yè)公司和業(yè)主間產(chǎn)生矛盾,。但按照“酬金制”的原則，第一年結(jié)余20萬元左右,，第二年收支持平,，第三年用第一年結(jié)余補充，基本還是能維持平衡,。到了第四年,，新一輪的物業(yè)費標準調(diào)整工作將再次啟動，物業(yè)公司又一次開始產(chǎn)生利潤,，整個過程屬于良性循環(huán),。
 

業(yè)委會成員們說，“酬金制”還可以充分調(diào)動業(yè)主們參與管理小區(qū)事務(wù)的熱情,。物業(yè)公司每季度公布每個項目的財務(wù)情況,，居民們一起參與監(jiān)督管理，一些原來從不露面,、多年不繳物業(yè)費的居民也“站了出來”,。

“酬金制”也無法把一家不稱職的物業(yè)公司變好

某大型小區(qū)業(yè)委會主任葉老先生表示，有人覺得“包干制”會造成物業(yè)公司偷工減料的結(jié)果,。但其實這是一種消極看法,。從這個角度來說，“酬金制”同樣也會造成物業(yè)公司服務(wù)動力不足的結(jié)果,，反正物業(yè)公司已經(jīng)拿到了基本工資,，其他項目的好壞和價格，與他們的利潤相關(guān)度并不高,，再怎么干也提高不了收入,，而相反，大搞工程搞建設(shè),，才有可能從工程方那里拿到回扣,。
 

不管是“包干制”還是“酬金制”，都無法把一家不稱職的物業(yè)公司變好,，也無法讓根本不愿意繳物業(yè)費的業(yè)主自覺繳費,。兩種不同的模式適合不同類型的小區(qū)，對業(yè)主來說，更簡單易操作的是“包干制”,，而“酬金制”對業(yè)主的要求更高,。事實上，一些試點“酬金制”的小區(qū)已經(jīng)遇到了種種難題,。
 

比如怎樣價格調(diào)節(jié),。酬金應(yīng)該如何設(shè)置、幾年調(diào)整一次,、怎么進行調(diào)整,，這些都是專業(yè)活兒，物業(yè)服務(wù)不是一個短期工程,，一個小區(qū)的物業(yè)收費與服務(wù)質(zhì)量是否匹配,，目前并沒有明確的收費標準依據(jù)。一旦設(shè)置不當(dāng),，要么同樣會讓物業(yè)公司面臨入不敷出的局面,，要么業(yè)主會因為頻繁提高物業(yè)費而利益受損。
 

再比如,，怎樣進行項目監(jiān)管,。物業(yè)管理實行“酬金制”的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,，每季度或每半年公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況,。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會,、業(yè)主監(jiān)事會有權(quán)對公布的收支情況提出質(zhì)詢,。然而有沒有權(quán)利是一回事，有沒有能力行使權(quán)利又是一回事,，如果沒有專業(yè)人士把關(guān),，這種公示就會流于形式而起不到真正監(jiān)管的作用。一些小區(qū)采取的做法是引入第三方專業(yè)性評估機構(gòu),，雖然可以及時發(fā)現(xiàn)并糾正問題,，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，但也會產(chǎn)生另外一筆額外開支,。

一些小區(qū)的業(yè)委會負責(zé)人覺得,，對于那些條件不成熟的小區(qū)或是“純老小區(qū)”，“酬金制”并不適用,，還不如“包干制”來得簡單易操作,。

日本：物業(yè)公司更像一個“總包公司”
 

日本政府在小區(qū)中沒有任何物業(yè)相關(guān)的管理權(quán)限，如果小區(qū)出現(xiàn)矛盾也不需要政府來協(xié)調(diào),，所有的糾紛都是通過法院判決的,，當(dāng)?shù)卣桓缮嫘^(qū)的任何物業(yè)管理,，當(dāng)然政府也不需要對小區(qū)負有任何責(zé)任。小區(qū)業(yè)委會（日本叫作“理事會組合”）的成立不需要繁瑣的手續(xù),，也不需要在政府備案。
 

小區(qū)理事會可以在銀行開立一個小區(qū)公共賬戶,，總賬戶下有公共維修基金賬戶,、物業(yè)費管理賬戶，或者開立兩個賬戶分別管理,，理事會組合理事長的名字也在銀行賬戶上顯示,。小區(qū)理事會組合的成立不需要在政府備案，政府完全不過問小區(qū)的事情,，拖欠或者不交物業(yè)費也不會計入政府誠信檔案,。但業(yè)主拖延繳納物業(yè)費，就會收到理事長的催繳通知,，如果拒絕繳納物業(yè)費,，理事長會以理事會組合的名義把業(yè)主起訴到法院。沒有業(yè)主敢不繳納物業(yè)費,，拒絕繳納物業(yè)費的后果是法院拍賣房屋繳納物業(yè)費,，就算業(yè)主把房子賣了，下一個業(yè)主也是必須把拖欠的物業(yè)費繳納結(jié)清,。

日本物業(yè)公司更像是一個總承包商的角色,，小區(qū)有哪些服務(wù)項目，比如,，保潔,、綠化、維修,，都會找專門的公司來做,。

在業(yè)主中按照門牌輪換產(chǎn)生理事會成員，所有業(yè)主管理小區(qū)的權(quán)利和義務(wù)均等,，“輪換”是他們產(chǎn)生理事會成員的基本準則,，一般是一年換屆一次。小區(qū)辭退物業(yè)公司需要多數(shù)的業(yè)主投票才能辭退,，理事會組合不能決定辭退,。
 

業(yè)主是否繳納物業(yè)費和物業(yè)公司沒有任何關(guān)系，因為物業(yè)公司已經(jīng)每個月賺到了應(yīng)該賺的利潤,。物業(yè)費價格實行浮動制,，一年內(nèi)固定，一般每年會有稍微的變化,，公共維修基金也是根據(jù)使用結(jié)余情況由理事會組合確定是否隨下一年的物業(yè)費征收,。物業(yè)費價格漲價需要全體業(yè)主投票來決定的，業(yè)主不能參與投票需要寫委托書同意投票業(yè)主大多數(shù)人的決議。
 

日本的物業(yè)管理方式有三種：一般是開發(fā)商委托第三方物業(yè)公司來管理,，或者開發(fā)商的子公司,，或者完全由理事會組合自己管理。任何公司只要營業(yè)執(zhí)照的營業(yè)范圍有不動產(chǎn)管理都可以從事小區(qū)物業(yè)管理,，沒有任何限制,，不需要任何資質(zhì)。
 

但物業(yè)公司的管理人員需要持有國家頒發(fā)的“管理業(yè)務(wù)主任者”證書,，不需要上崗證,，五個員工須有一個持有“管理業(yè)務(wù)主任者”證書。物業(yè)公司更像是一個總承包商的角色,，小區(qū)有哪些服務(wù)項目,，比如，保潔,、綠化,、維修，都會找專門的公司來做,。而且物業(yè)管理都是公共部位的管理,，和業(yè)主私人家里沒有任何關(guān)系。

新加坡：物業(yè)參與翻新工程提高利潤
 

新加坡共有16個市鎮(zhèn)理事會管理著新加坡所有的組屋,，包括日常的清潔,、垃圾收集、機電維修,、周期性和防御性維護及整個市鎮(zhèn)的翻新與提升,。與國內(nèi)單純的房管部門最大的不同之處在于，這些市鎮(zhèn)會的成員是國會議員,，市鎮(zhèn)會在過去5年內(nèi)的物業(yè)管理水平在很大程度上會影響人民的選票,。

翻新后的新加坡舊區(qū)房屋屋頂

各個市鎮(zhèn)會都會通過招投標，聘請3-4家合格的物業(yè)管理公司直接管理房屋,。因為巨大的規(guī)模效應(yīng)和協(xié)同效應(yīng),，在與各個外包商洽談長期合同時具有一定的議價優(yōu)勢，能有效降低運作成本,。
 

從內(nèi)容上來說,，新加坡物業(yè)管理的特色是注重周期性和預(yù)防性維護，以及隨著時代的變遷和進步而需進行的市鎮(zhèn)或小區(qū)的整修與翻新,。市鎮(zhèn)的周期性維護包括外墻的定期粉刷,，屋頂?shù)姆隆㈦娋€的換新,，水管水泵的更換等,。物業(yè)管理公司還需要參與市鎮(zhèn)或小區(qū)的整修與翻新工程,，比如增添無障礙設(shè)施，增添或翻新游樂場,、運動設(shè)施,、烤肉臺、小型戶外小劇場,，翻新電梯等,。通過參與這些改進的翻新工程，物業(yè)公司也賺取了相應(yīng)費用,，用以維持長期運轉(zhuǎn),。
 

居民們可以投票決定小區(qū)是否進行翻新計劃,、外墻的油漆顏色,，甚至小區(qū)的命名等事務(wù)居民都可以參與。此外,，居民也可以使用各種社交媒體如臉書,、推特、博客等方式隨時就社區(qū)的管理發(fā)表意見,，而物業(yè)管理公司對每個意見或建議都會作出相應(yīng)的回復(fù),。
 

每年，新加坡國家發(fā)展部都會公開市鎮(zhèn)理事會的管理報告,，從在組屋清潔度,、維修、電梯的自動拯救系統(tǒng)故障率,、住戶拖欠物業(yè)管理費,、市鎮(zhèn)會的財務(wù)能力等方面對市鎮(zhèn)會進行評估。管理報告即可客觀衡量市鎮(zhèn)會及其聘用的物業(yè)管理公司管理組屋區(qū)的表現(xiàn),，也可同時促進市鎮(zhèn)會與居民的溝通,，以共同努力維護住宅環(huán)境。