隨著房地產(chǎn)的物理形態(tài)從增量時代過渡到存量時代,，物業(yè)管理的權(quán)利形態(tài)會相應(yīng)并逐步的從大業(yè)主（開發(fā)商）時代過渡到小業(yè)主（業(yè)委會）時代,，在業(yè)主時代的初期的現(xiàn)在甚至很長的一段時期內(nèi)，由于受制于業(yè)主組織的發(fā)育,、成長,、規(guī)范和成熟的發(fā)展過程，物業(yè)管理服務(wù)將會被動或者主動的進行適應(yīng)性改變,，在現(xiàn)在這樣一個業(yè)主委員會的發(fā)展初級階段,，作為希望通過業(yè)主委員會獲取并持續(xù)的持有物業(yè)管理服務(wù)乃至于社區(qū)服務(wù)等商業(yè)機會的運營商，有以下這些應(yīng)當注意的事項：

1、業(yè)主委員會自身的合法性,。顯性的表現(xiàn)和證據(jù)就是業(yè)主委員會在行政部門（物業(yè)辦,、街道辦等）的備案表以及印信（業(yè)主大會章、業(yè)主委員會章,、財務(wù)章）甚至是成文的業(yè)主大會議事規(guī)則,、管理規(guī)約文本等直觀的客觀依據(jù)；隱性的則是產(chǎn)生業(yè)主委員會的業(yè)主大會的過程資料和證據(jù),，業(yè)主委員會的合法性根源上是來自于合乎程序和實體要求的業(yè)主大會選舉,，因為市場參與者的我們作為業(yè)主身份之外的外部身份，這方面一般來講無從考據(jù),。只要滿足了顯性的條件就默認為是合法的身份,。

業(yè)主委員會與業(yè)主大會一樣，做出決策都是采取多數(shù)決的形式,。因此業(yè)主委員會的在職委員人數(shù)必須至少要超過業(yè)主委員會總?cè)藬?shù)的半數(shù)人數(shù)以上甚至更高并要在一定階段保持這種狀態(tài)以維持業(yè)主委員會行為能力的有效性和合法性,。

2、按照物權(quán)法第七十六條的規(guī)定,，“選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人”屬于應(yīng)當由“業(yè)主共同決定”的事項,。并且還清楚和明確的規(guī)定“應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。就是俗稱的“雙過半”,！

實務(wù)當中對于沒有成立業(yè)主大會的小區(qū),，往往就遵循業(yè)主申請，街道組織,，社區(qū)居委會參與,，形成雙過半的業(yè)主共同決定來實施物業(yè)企業(yè)選聘。

對于已經(jīng)有業(yè)主大會,，并且業(yè)主委員會正常運作的小區(qū),，則應(yīng)當經(jīng)過業(yè)主委員會決議或者符合法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則比例的業(yè)主提議（具體的要看各小區(qū)自己的業(yè)主大會議事規(guī)則）來發(fā)起召開業(yè)主大會，遵循在會議召開前十五日發(fā)布議題,，確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)（業(yè)主人數(shù),、總?cè)藬?shù)以及建筑面積和總面積）、業(yè)主大會會議符合不少于雙過半業(yè)主參與的成就條件并且大會議題符合法定的面積和人數(shù)比例方為通過和有效,。

應(yīng)當注意和說明的是,，一般的小區(qū)常常會以招投標的形式來確定中標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并因此而忽視業(yè)主“雙過半”的法律強制性規(guī)定,，這樣不管招投標工作做的如何規(guī)范,，也存在著中標企業(yè)不能滿足物權(quán)法“雙過半”的強制性規(guī)定而實質(zhì)上不合法的事實，這一點要格外地注意和避免,。應(yīng)當明確和強調(diào)的是,，小區(qū)的物業(yè)選聘不屬于強制招投標的范圍，但選聘必須要滿足“雙過半”則是明確和具體以及必須的。

對于有業(yè)主大會,，但是業(yè)主委員會不能正常運作的小區(qū),，也要采取符合法定比例業(yè)主申請，街道辦事處組織,，結(jié)果以業(yè)主大會決議的形式來表達的選聘模式,。這種情形實質(zhì)上是業(yè)主大會會議組織者的非常規(guī)的特殊形式。

3,、物業(yè)企業(yè)的選聘,、解聘要求主體、程序,、實體的合法合規(guī),，需要大量細致和繁重的工作和專業(yè)的技術(shù)保障，每一步都考驗選聘工作參與者的信心,、毅力,、勇氣以及對于正義、公正,、公開的恪守和堅持,。

物權(quán)法第七十八條“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”,。撤銷權(quán)的設(shè)置就要求并決定著“業(yè)主共同決定”必須是經(jīng)得起考驗和質(zhì)疑的,，也從事情的的另一面時刻提醒工作開展中必須依法依規(guī)。是否滿足法律法規(guī)的這些基本最低要求就成為考驗選聘活動相關(guān)各方最為重要的指標和條件,，其工作開展得質(zhì)量如何也決定著隨后而來的無論是被主動挑起擬或是被動引起紛爭甚至是抗爭的強度大小或者持續(xù)長短。

業(yè)主委員會工作的公益性,，業(yè)主委員會委員的非正式性,，業(yè)主委員會工作的嚴謹性、法律強制性,，業(yè)主委員會整體的非專業(yè)性以及外部壓力的超負荷,、不可預(yù)判性，涉及到的利益關(guān)系調(diào)整的重大和尖銳性,，業(yè)主內(nèi)部溝通和交流的困難性,，共識達成的復(fù)雜性和業(yè)主內(nèi)部利益博弈的糾纏性，都決定著這樣一個新生的定位不明的組織行動的高風(fēng)險性,、長期性,、依賴性、不可預(yù)測性,，而這些我們作為市場參與人員都是應(yīng)當時刻注意和重點防范的,。

這些都如同成長期的煩惱，伴隨著業(yè)主組織成立、發(fā)展,、壯大和成熟,，必將從根本上改變并決定物業(yè)管理服務(wù)的生態(tài)，只有伴隨著業(yè)主組織的成長而成長,，才能夠把握住物業(yè)管理和社區(qū)商務(wù)市場關(guān)系變化的脈絡(luò)和走向,，只有順勢而為，才能實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展,，達致企業(yè)永續(xù)經(jīng)營,。

                                           2018年10月16日