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其中，前者主要介紹了在前期物業(yè)管理階段,，由于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的原因不再提供服務(wù),，但此時(shí)業(yè)主大會(huì)未成立、業(yè)主委員會(huì)未選舉產(chǎn)生,，那如果前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理了,，如何在前期物業(yè)管理階段重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)分享了有關(guān)制度安排、實(shí)踐工作和地方政策法規(guī)等有關(guān)內(nèi)容,。后者主要介紹了云峰小區(qū)在業(yè)主委員會(huì)委員資格終止,，物業(yè)服務(wù)管理空檔期間房地產(chǎn)（物業(yè)管理）行政主管部門(mén)、屬地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、居（村）民委員會(huì)的三項(xiàng)有力舉措化解困局-明確支持和保護(hù)業(yè)主管理小區(qū)的權(quán)利,、明確業(yè)主委員會(huì)的代行機(jī)構(gòu)和重新明確物業(yè)服務(wù)人。今天,，我再來(lái)分享一則司法裁判案例,，看看人民法院是如何認(rèn)定和裁決有關(guān)糾紛的。 廣州某小區(qū)業(yè)委會(huì)任期屆滿(mǎn)后,，因故未能成立新一屆業(yè)主委員會(huì),。經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主聯(lián)名請(qǐng)求,，小區(qū)所在社區(qū)居委會(huì)組織開(kāi)展了重新選聘物業(yè)公司的招投標(biāo)工作,，并及時(shí)主持召開(kāi)了業(yè)主大會(huì),。經(jīng)過(guò)小區(qū)業(yè)主投票，“雙過(guò)半”（即參與表決專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)）業(yè)主同意選聘甲公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù),。公示期滿(mǎn)后,，甲公司與居委會(huì)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，并入駐該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù),。 小區(qū)業(yè)主某某認(rèn)為：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)由開(kāi)發(fā)商或小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂,，居委會(huì)無(wú)權(quán)代表小區(qū)業(yè)主簽約，故居委會(huì)與甲公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同不能約束小區(qū)業(yè)主,，遂拒絕繳納物業(yè)費(fèi),。為向其追繳物業(yè)費(fèi)，甲公司將張某訴至法院,。 法院審理后認(rèn)為,，雖然某小區(qū)原業(yè)委會(huì)在任期屆滿(mǎn)后未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)，但經(jīng)法定比例的小區(qū)業(yè)主聯(lián)名申請(qǐng),，該小區(qū)所在地的居民委員會(huì)依法定程序組織開(kāi)展了新物業(yè)公司的選聘工作,，為涉案小區(qū)及時(shí)選聘了新的物業(yè)服務(wù)人。該居委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議與甲公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同合法有效,，對(duì)全體小區(qū)業(yè)主均有法律約束力,。在甲公司據(jù)此入場(chǎng)并實(shí)際提供了相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的情況下，根據(jù)等價(jià)有償原則,，業(yè)主享受了相應(yīng)服務(wù),，自然應(yīng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，故判決某某向甲公司支付拖欠的物業(yè)費(fèi)用,。該判決現(xiàn)已生效,。 綜上，我們可以得出如下幾個(gè)觀點(diǎn)：一,、特定條件下居（村）民委員可代行小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé),。《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條規(guī)定， 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的,，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前,，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé),；第二十一條第三款的明確，有下列情況之一的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：（一）經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的,；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的......，因此,，案例中廣州某小區(qū)的屬地居民委員會(huì)在該小區(qū)未能環(huán)換屆選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)時(shí),，基于20%的業(yè)主聯(lián)名請(qǐng)求,，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議選聘了新的物業(yè)服務(wù)人,，當(dāng)屬依法有據(jù),。二、業(yè)主,、物業(yè)使用人應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費(fèi),。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同,，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同,，對(duì)業(yè)主具有法律約束力；第九百四十四條第一款,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi),。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi),；第九百四十四條第二款,，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的,，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁,，故而，居民委員會(huì)按照該小區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議,，代為代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)人和簽訂物業(yè)服務(wù)合同,，對(duì)小區(qū)業(yè)主依法應(yīng)產(chǎn)生法律約束力，據(jù)此人民法院判決欠費(fèi)業(yè)主依法依約支付物業(yè)費(fèi)亦無(wú)不妥,。三,、案件承辦法官的“法官說(shuō)法”。實(shí)踐中由于各種原因,，一些小區(qū)遲遲不能選舉出業(yè)主委員會(huì),，不得不沿用建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；而在已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū),，也會(huì)出現(xiàn)因任期屆滿(mǎn)或成員缺失無(wú)法或暫未成立新一屆業(yè)委會(huì)的“斷檔”現(xiàn)象,。此時(shí)，如果前物業(yè)“不給力”,，業(yè)主可以通過(guò)借助第三方力量協(xié)助實(shí)現(xiàn)選聘新物業(yè)的目的,。需要注意的是，居委會(huì)代為簽訂物業(yè)服務(wù)合同是有前提條件的,。一是前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)終止,，小區(qū)因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一；二是居民委員會(huì)必須在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,，依法定程序代行業(yè)委會(huì)職責(zé),，并根據(jù)業(yè)主大會(huì)“雙過(guò)半”決議簽約；三是居民委員會(huì)必須盡善良管理人的注意義務(wù),，其行使職責(zé)必須對(duì)維護(hù)小區(qū)秩序和諧穩(wěn)定和居民安居樂(lè)業(yè)具有積極意義,。 今天我們就居民委員會(huì)在業(yè)主委員會(huì)缺位時(shí)代行小區(qū)有關(guān)公共管理職責(zé)-召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,、選聘物業(yè)服務(wù)人等分享了本號(hào)的既往文章,、近期的司法裁判案例和有關(guān)案例評(píng)議等內(nèi)容，希望能對(duì)大家有所幫助,。好了,，今天就到此為止，我們下回再看,。
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