投資要點：

3月銷售強勢復蘇,，單月同比轉(zhuǎn)正,。從3月單月情況來看，TOP100房企實現(xiàn)操盤口徑銷售金額8284億元,，環(huán)比上升85.2%,，同比上升11.5%，同比增速轉(zhuǎn)正,。3月權(quán)益銷售金額為6780億元,，環(huán)比上升72.6%，同比上升13.6%,，同比增速轉(zhuǎn)正,。從2019年1-3月操盤口徑銷售金額來看，TOP1-10房企下滑幅度最大,，同比下滑達到8.3%,；TOP11-20次之，同比下滑幅度達到7.9%,；TOP21-30第三,，同比下滑6.9%。1-3月TOP100房企操盤口徑銷售金額累計同比增速較1-2月跌幅收窄,。從2019年1-3月權(quán)益銷售金額來看,，TOP11-20房企同比下滑幅度最大，達到7.1%,；TOP1-10同比下滑幅度次之,，達到4.0%；TOP21-30房企同比小幅增長0.5%,；TOP31-50實現(xiàn)同比大幅增長14.2%,；TOP51-100房企同比小幅增長0.2%。

除10強和20強之外,，其他梯隊銷售門檻不同程度上升,。對比18年和19年3月單月操盤口徑銷售門檻來看，10強的門檻從387億元下降至361億元,，降幅為6.8%；20強門檻從267億元下降至261億元，降幅為2.2%,；30強門檻155億元上升至162億元,，漲幅為4.5%；50強門檻從99億元上升至102億元,，漲幅為2.8%,；100強門檻從34億元提升至35億元，增幅為1.8%,。從門檻值來看,，除了10強和20強門檻小幅下滑以外，其他梯隊均出現(xiàn)不同程度上升,，30強門檻上升幅度最大,。

3月房企銷售整體復蘇，過六成房企同比正增長,。從2019年3月單月同比增速來看,，前50強房企有數(shù)據(jù)的房企是49家，同比正增長33家,。前三位中碧桂園同比下滑10.1%,，萬科同比下滑5.3%，中國恒大同比增長7.0%,。第4-10位中,，綠地控股同比增長71.9%，華潤置地同比增長58.7%,，中海地產(chǎn)同比增長31.9%,，保利地產(chǎn)同比增長19.8%，融創(chuàng)中國同比增長17.1%,，新城控股同比增長6.7%,，龍湖集團同比增長7.5%。11-20強中,，陽光城同比下滑4.0%,，華夏幸福同比下滑15.5%，其余均實現(xiàn)同比正增長,。21-30強中,，泰禾集團同比下滑15.1%，綠城中國同比下滑0.8%,，金科股份同比下滑 7.0%,，祥生地產(chǎn)同比下滑27.1%，其余均實現(xiàn)同比正增長,。

投資建議：“開發(fā)藍籌+交易鏈”,，板塊2019年2Q優(yōu)勢明顯,。1）行業(yè)基本面：2018年4月開始全面降杠桿,，5月開始大部分房企銷售受沖擊，8月開發(fā)商出現(xiàn)降價，后續(xù)4Q整體銷售平平,。從基數(shù)效應(yīng)看,，2019年2Q開始,，各大龍頭公司增速有望觸底回升,。當前藍籌銷售跑輸行業(yè)，不符合歷史規(guī)律,。2）財報期：考慮去年銷售增速和財務(wù)控制能力,，藍籌年報和一季報整體預期穩(wěn)定，屬市場中相對表現(xiàn)優(yōu)異群體,。后續(xù)評級和融資能力進一步優(yōu)化,，有利保障價格平穩(wěn)下整體毛利率穩(wěn)定。3）繼續(xù)看好藍籌開發(fā)+交易鏈組合：包括藍籌開發(fā)-萬科A,、保利地產(chǎn),、招商蛇口、新城控股,、華夏幸福,、中南建設(shè)、光大嘉寶,；地產(chǎn)交易鏈（我愛我家,、國創(chuàng)高新、世聯(lián)行,、易居企業(yè)控股）,、主題長三角一體化（上實發(fā)展）。

風險提示：行業(yè)面臨基本面下行風險,。

 ——正文——

1,、3月銷售有序復蘇，單月同比轉(zhuǎn)正

根據(jù)克爾瑞和億翰公布的2019年1-3月銷售業(yè)績排行榜數(shù)據(jù),，前100強房企操盤口徑[1]銷售金額達到18547億元,，同比上年下滑4.9%；權(quán)益[2]金額達到15796億元,，同比上年下滑1.0%,；權(quán)益比85%。2019年1-3月前50強房企操盤口徑銷售金額達到15606億元,，同比上年下滑6.1%,；權(quán)益金額達到13133億元，同比下滑1.3%,；權(quán)益比84%,。2019年1-3月百強房企銷售情況表現(xiàn)不一,，其中操盤口徑銷售金額1-10強同比下滑8.3%，11-20強同比下滑7.9%,，21-30強同比下滑6.9%,，而31-50強同比上升4.9%，51-100強同比上升2.1%,。

從3月單月情況來看，TOP100房企實現(xiàn)操盤口徑銷售金額8284億元,，環(huán)比上升85.2%,，同比上升11.5%，同比增速轉(zhuǎn)正,。3月權(quán)益銷售金額為6780億元,，環(huán)比上升72.6%，同比上升13.6%,，同比增速轉(zhuǎn)正,。

從不同梯隊房企的銷售情況來看，2019年1-3月TOP1-10的房企實現(xiàn)操盤口徑銷售金額8195億元,，同比下滑8.3%,；操盤口徑銷售面積6510萬平米，同比下滑13.6%,；權(quán)益銷售金額6787億元,，同比下滑4%，權(quán)益比重83%,。

2019年1-3月TOP11-20房企實現(xiàn)操盤口徑銷售金額2850億元,，同比下滑7.9%；操盤口徑銷售面積2222萬平米,，同比上升6.3%,；權(quán)益銷售金額2352億元，同比下滑7.1%,，權(quán)益比重83%,。

2019年1-3月TOP21-30房企實現(xiàn)操盤口徑銷售金額1993億元，同比下滑6.9%,；操盤口徑銷售面積1339萬平米,，同比下滑10.2%；權(quán)益銷售金額1684億元,，同比上升0.5%,，權(quán)益比重85%。

2019年1-3月TOP31-50房企實現(xiàn)操盤口徑銷售金額2569億元,，同比上升4.9%,；操盤口徑銷售面積1783萬平米,，同比上升2.2%；權(quán)益銷售金額2310億元,，同比上升14.2%,，權(quán)益比重90%。

從2019年1-3月操盤口徑銷售金額來看,，TOP1-10房企下滑幅度最大,，同比下滑達到8.3%；TOP11-20次之,，同比下滑幅度達到7.9%,；TOP21-30第三，同比下滑6.9%,。1-3月TOP100房企累計同比增速較1-2月跌幅收窄,。

從2019年1-3月權(quán)益銷售金額來看，TOP11-20房企同比下滑幅度最大,，達到7.1%,；TOP1-10同比下滑幅度次之，達到4.0%,；TOP21-30房企同比小幅增長0.5%,；TOP31-50實現(xiàn)同比大幅增長14.2%；TOP51-100房企同比小幅增長0.2%,。

對比18年和19年3月單月操盤口徑銷售門檻來看,，10強的門檻從387億元下降至361億元，降幅為6.8%,；20強門檻從267億元下降至261億元,，降幅為2.2%；30強門檻155億元上升至162億元,，漲幅為4.5%,；50強門檻從99億元上升至102億元，漲幅為2.8%,；100強門檻從34億元提升至35億元,，增幅為1.8%。從門檻值來看,，除了10強和20強門檻小幅下滑以外,，其他梯隊均出現(xiàn)不同程度上升，30強門檻上升幅度最大,。

2,、3月房企銷售整體復蘇，過六成房企同比正增長

從2019年3月單月情況來看,，碧桂園操盤銷售金額單月超過600億元,，萬科地產(chǎn),、中國恒大、保利地產(chǎn)單月超400億元,，融創(chuàng)中國,、綠地控股、中海地產(chǎn),、華潤置地單月銷售金額超過200億元,，新城控股、龍湖集團,、世茂房地產(chǎn),、金地集團、陽光城,、旭輝控股集團、華夏幸福,、中南置地,、中梁控股、招商蛇口,、富力地產(chǎn),、泰禾集團、綠城中國,、金科股份,、藍光發(fā)展單月銷售超過100億元，中國金茂,、雅居樂,、遠洋集團、美的置業(yè),、濱江集團,、祥生地產(chǎn)、龍光地產(chǎn),、榮盛發(fā)展,、正榮集團、佳兆業(yè),、金輝集團,、新力地產(chǎn)、華發(fā)股份,、奧園集團,、建業(yè)地產(chǎn)、時代中國,、中國鐵建,、融僑集團,、大悅城控股單月銷售超過50億元。

從2019年3月單月同比增速來看,，前50強房企有數(shù)據(jù)的房企是49家,，同比正增長33家。前三位中碧桂園同比下滑10.1%,，萬科同比下滑5.3%,，中國恒大同比增長7.0%。第4-10位中,，綠地控股同比增長71.9%,，華潤置地同比增長58.7%，中海地產(chǎn)同比增長31.9%,，保利地產(chǎn)同比增長19.8%,，融創(chuàng)中國同比增長17.1%，新城控股同比增長6.7%,，龍湖集團同比增長7.5%,。11-20強中，陽光城同比下滑4.0%,，華夏幸福同比下滑15.5%,，其余均實現(xiàn)同比正增長。21-30強中,，泰禾集團同比下滑15.1%,，綠城中國同比下滑0.8%，金科股份同比下滑 7.0%,，祥生地產(chǎn)同比下滑27.1%,，其余均實現(xiàn)同比正增長。

3,、投資建議

投資建議：“開發(fā)藍籌+交易鏈”,，板塊2019年2Q優(yōu)勢明顯。

1）行業(yè)基本面：2018年4月開始全面降杠桿,，5月開始大部分房企銷售受沖擊,，8月開發(fā)商出現(xiàn)降價，后續(xù)4Q整體銷售平平,。從基數(shù)效應(yīng)看,，2019年2Q開始，各大龍頭公司增速有望觸底回升,。當前藍籌銷售跑輸行業(yè),，不符合歷史規(guī)律。

2）財報期：考慮去年銷售增速和財務(wù)控制能力，藍籌年報和一季報整體預期穩(wěn)定,，屬市場中相對表現(xiàn)優(yōu)異群體,。后續(xù)評級和融資能力進一步優(yōu)化，有利保障價格平穩(wěn)下整體毛利率穩(wěn)定,。

3）繼續(xù)看好藍籌開發(fā)+交易鏈組合：包括藍籌開發(fā)-萬科A,、保利地產(chǎn)、招商蛇口,、新城控股,、華夏幸福、中南建設(shè),、光大嘉寶,；地產(chǎn)交易鏈（我愛我家、國創(chuàng)高新,、世聯(lián)行,、易居企業(yè)控股）、主題長三角一體化（上實發(fā)展）,。

4,、風險提示

行業(yè)面臨基本面下行風險。