物流園區(qū)（logistics park）概念來源于德國(guó),、日本等物流發(fā)達(dá)的國(guó)家,。在日本被稱為物流團(tuán)地，在歐洲被稱為貨運(yùn)村,。在中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《物流術(shù)語（GB/T18354）》中,，對(duì)物流園區(qū)的定義為：為了實(shí)現(xiàn)物流設(shè)施集約化和物流運(yùn)作共同化,，或者出于城市物流設(shè)施空間布局合理化的目的而在城市周邊等各區(qū)域，集中建設(shè)的物流設(shè)施群與眾多物流業(yè)者在地域上的物理集結(jié)地,。

在國(guó)內(nèi),，第一個(gè)物流園區(qū)是深圳平湖物流基地，始建于1998年12月1日,，第一次提出物流基地這個(gè)概念，叫做“建設(shè)物流事業(yè)基礎(chǔ)的一個(gè)特定區(qū)域”,，它的特征有三：一是綜合集約性；二是獨(dú)立專業(yè)性,；三是公共公益性。

近年來物流園區(qū)在我國(guó)快速發(fā)展,，在推動(dòng)物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮了重要的作用,，據(jù)2013年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)物流園區(qū)多達(dá)205個(gè),。

物流園區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出裝卸運(yùn)輸物流園區(qū)→貿(mào)易/加工型物流園區(qū)→綜合性物流園區(qū)的演變過程,，逐步成為熱點(diǎn)投資領(lǐng)域,。物流園區(qū)的價(jià)值主要體現(xiàn)為：一是形成物流集散樞紐,，促進(jìn)資源整合，提高資源利用率,，通過園區(qū)的公共服務(wù)與公共管理,，規(guī)范市場(chǎng)；二是作為物流網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn),，通過合理布局,，實(shí)現(xiàn)促進(jìn)全國(guó)或區(qū)域物流網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化，起到提高效率,、降低成本之效,。

不管園區(qū)發(fā)展成什么類型，物流園區(qū)體系的建設(shè)對(duì)于發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)來說一直都是基礎(chǔ)性的建設(shè),，資源及市場(chǎng)的整合功能和網(wǎng)絡(luò)布局的合理性是評(píng)價(jià)物流園區(qū)建設(shè)成敗最重要的兩個(gè)要素。

我國(guó)物流園區(qū)建設(shè)進(jìn)程明顯加快,，但客觀來說,，物流園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯滯后于市場(chǎng)需要，發(fā)展水平仍然偏低,，物流園區(qū)的發(fā)展存在諸多問題和疑惑,。最突出的問題有三：

一是相當(dāng)多的園區(qū)在資源整合方面，效率不高,。表現(xiàn)在占地面積大，實(shí)際運(yùn)營(yíng)面積小,，有的園區(qū)占地幾平方公里,，甚至數(shù)十平方公里，結(jié)果不是土地資源閑置,，就是挪作他用,；運(yùn)營(yíng)的部分未能實(shí)現(xiàn)預(yù)定的物流集散效應(yīng),，形成資源閑置,。

二是同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重,，園區(qū)之間競(jìng)爭(zhēng)大于合作，互聯(lián)互通的物流網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)緩慢,。盡管政府部門發(fā)布了全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃,，也制定了若干指導(dǎo)物流園區(qū)建設(shè)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，但由于土地,、稅收等屬地管理制度,，難以實(shí)現(xiàn)園區(qū)布局的整體性，園區(qū)之間的協(xié)同與合作也很艱難,。

三是供大于求與結(jié)構(gòu)失衡并存,。從園區(qū)資源利用率來看，總體上呈現(xiàn)出供大于求的特征,，但是仍有些地區(qū)因寸土寸金,，物流園區(qū)稅收回報(bào)率不高，因此不被重視,，制約了當(dāng)?shù)氐奈锪骱徒?jīng)濟(jì)的發(fā)展,。

綜上，同質(zhì)化,、重復(fù)性建設(shè)的區(qū)域物流園區(qū)之間獨(dú)立運(yùn)作,，進(jìn)一步導(dǎo)致物流供需結(jié)構(gòu)性失衡，相當(dāng)一部分物流園區(qū)的發(fā)展處于“有形無神”的尷尬狀態(tài),。有資料顯示,，近幾年我國(guó)物流園區(qū)的空置率達(dá)到60%。這些問題被業(yè)界稱為園區(qū)亂象,，是各地普遍存在的,，影響著園區(qū)的集散功能和整體網(wǎng)絡(luò)的合理布局。針對(duì)這些問題,，通常會(huì)認(rèn)為需要加強(qiáng)政府的統(tǒng)一規(guī)劃和管理才能解決,。但是我們注意到在德國(guó)、日本等國(guó)家并沒有出現(xiàn)類似的亂象,，原因何在,？原因可能有三：

供給方面：土地資源為政府所壟斷，園區(qū)背后都有政府支持的影子,，園區(qū)建設(shè)實(shí)際上體現(xiàn)的是各級(jí)政府甚至是某些領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于物流的理解或決策,，對(duì)于物流市場(chǎng)需求并不清晰。大多數(shù)園區(qū)的建設(shè)實(shí)際上是以供給導(dǎo)向的,，即以土地、交通設(shè)施,、區(qū)位優(yōu)勢(shì)等作為園區(qū)建設(shè)的主要依據(jù),，先建設(shè)后招商,。于是物流園區(qū)被視同地產(chǎn)項(xiàng)目，是以直接的稅收為依據(jù)的,。

需求：投資園區(qū)的需求并非來自物流市場(chǎng),，實(shí)際上被資本增值的需求所取代，現(xiàn)在已經(jīng)很難分清一般地產(chǎn)項(xiàng)目與物流園區(qū)的區(qū)別和界限,。所有能夠獲取土地的機(jī)會(huì),，無論物流園、開發(fā)區(qū),、創(chuàng)業(yè)園,、科技園等，都會(huì)形成各種土地亂象,。過往的經(jīng)驗(yàn)表明土地升值的效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實(shí)體經(jīng)濟(jì)的十倍,、百倍，于是獲取土地成了主要目標(biāo),，至于整合資源和合理布局的價(jià)值被當(dāng)作了幌子和招牌,。

競(jìng)爭(zhēng)：國(guó)家、省,、市,、縣、鄉(xiāng)都在建物流園區(qū),，難以協(xié)調(diào)彼此的利益,，難以形成網(wǎng)絡(luò)體系，因?yàn)榇笮途W(wǎng)絡(luò)的集中納稅制度無法突破,。資源的閑置也就是必然的了,。

問題的根源實(shí)際上是政府控制的土地供給與市場(chǎng)化的投資需求之間不適應(yīng)，加之分稅制對(duì)統(tǒng)一市場(chǎng)的分割,，造成了今天的矛盾,，為我們未來的改革提示了方向。土地和分稅制等底層的體制基礎(chǔ),，短期內(nèi)難有根本的解決方案,。