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目前,，各級政府積極參與推動物流園區(qū)建設(shè)。在政府規(guī)劃推動建設(shè)的物流園區(qū)中,，通過省級政府審批的占32%,；地市級政府審批的占59%；區(qū)縣級政府審批的占9%,。地市,、區(qū)縣一級政府審批建設(shè)的園區(qū)數(shù)量占比較高，該現(xiàn)象值得關(guān)注,。

由于省級以下政府在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的全局和大局方面關(guān)注相對弱一些,，容易偏重地方發(fā)展，所以很有可能會造成同一地區(qū)或小區(qū)域范圍內(nèi)有多個園區(qū)存在,，同時各地政府也會出臺不同的優(yōu)惠政策吸引建設(shè)投資,，可能導致一些不良競爭出現(xiàn)。

從全國商貿(mào)物流的宏觀角度看,，我國物流園區(qū)的布局與規(guī)劃還存在著一定的不科學性,。在節(jié)點的設(shè)置、資源的聯(lián)絡(luò)與調(diào)配,、重點戰(zhàn)略物資與應急物資的儲備等多個方面沒有形成整體的規(guī)劃,，造成區(qū)域物流園區(qū)之間缺乏聯(lián)系、各自為政,，難以較好地適應國家整體物流布局的需要和滿足企業(yè)供應鏈運作的需求,，造成資源浪費、銜接不暢、配置不平衡,。

物流園區(qū)的建設(shè)必須以市場需求為導向。調(diào)查表明,，存在多種因素影響物流園區(qū)發(fā)展。首先,，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平是物流園區(qū)建設(shè)和運營要考慮的重要因素,。其次，科學選址對物流園區(qū)的運營很重要,。交通便利,、鄰近交通樞紐是一個重要的條件，同時為工業(yè)園區(qū)或現(xiàn)貨市場提供配套服務的物流園區(qū)往往有很好的市場基礎(chǔ),，發(fā)展會比較順利,；第三，區(qū)域范圍內(nèi)的物流企業(yè)群體的規(guī)模和服務能力對物流園區(qū)的招商和運營也會產(chǎn)生重要影響,。影響企業(yè)入駐物流園區(qū)的主要原因中,，依據(jù)選擇頻度依次是本地物流企業(yè)發(fā)展不具規(guī)模，離市中心太遠,，人員上班不方便,，遷入費用昂貴，配套設(shè)施太差,，租金太貴以及管理水平落后,。

部分物流園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)時缺乏明確的戰(zhàn)略定位，造成了物流園區(qū)招商引資困難,，影響了園區(qū)整體效益的發(fā)揮,。目前，規(guī)劃不充分和戰(zhàn)略定位不明確兩項因素是很多物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)和發(fā)展過程中遇到的最大阻力,。

調(diào)查顯示,，土地問題成為制約我國物流園區(qū)發(fā)展的瓶頸問題。土地政策是園區(qū)最希望得到的優(yōu)惠政策,，這一現(xiàn)象在沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)尤為突出,。調(diào)查顯示，有41%的物流園區(qū)認為現(xiàn)行的土地政策限制了物流園區(qū)的發(fā)展,。很多園區(qū)土地手續(xù)辦理放緩,，部分項目不能如期開工；后續(xù)土地儲備不足,，影響遠期規(guī)劃和發(fā)展,。

隨著我國土地政策的調(diào)整，和土地相關(guān)的各種成本均有明顯提升，導致物流園區(qū)的發(fā)展過程中經(jīng)營成本不斷增高,。我國部分一線城市（上海,、深圳等）物流用地地價已達60~100萬元/畝，導致物流園區(qū)固定資產(chǎn)投資成本大幅度上升,，大幅度加大了企業(yè)的運營成本,。

企業(yè)的入駐是衡量一個園區(qū)運營狀態(tài)好壞的重要指標。在企業(yè)進駐物流園區(qū)的原因中,，依據(jù)選擇頻數(shù)依次是交通方便,，配套設(shè)施齊全，服務質(zhì)量高,，園區(qū)品牌好,，交易條件好，優(yōu)惠條件,，租金便宜,。由此可見，物流園區(qū)的服務能力和服務意識對園區(qū)生存和發(fā)展起著非常的重要作用,。

一些園區(qū)將招商重點放在與園區(qū)發(fā)展思路一致的高端,、品牌客戶上，逐漸淘汰小,、亂,、差業(yè)戶，提高公司品牌形象和利潤升值空間,。同時,，通過轉(zhuǎn)變新的經(jīng)營和服務模式，對園區(qū)客戶資源進行整合開發(fā),，拓展新業(yè)務（如控貨融資等）,，建立服務標準，提高物流綜合服務水平,，取得了良好的經(jīng)濟和社會效益,。

相比之下，部分物流園區(qū)的服務內(nèi)容單一,，其所提供的服務局限于庫房貨場出租和物流設(shè)備租賃,，不能滿足客戶差異化的需求，不能對入駐園區(qū)企業(yè)的運作提供各種支持性配套服務,，整個園區(qū)難以為客戶提供高附加值的物流服務,，導致物流園區(qū)招商不力、入駐不佳,、客戶留不住,、效益不好,。

未來大型物流園區(qū)一般都具有廣泛復雜的綜合功能，除了一般的物流功能以外,，還將具有商品博覽功能,、信息發(fā)布、技術(shù)服務功能,、商品交易功能等多項功能,，具有綜合集約性、獨立專業(yè)性和公共平臺性等顯著特征,。因此未來集商品集散,、物流管理為一體的綜合大型商貿(mào)物流中心的出現(xiàn)，不但是物流中心的發(fā)展方向,，也給商貿(mào)物流園的發(fā)展指明了道路。

總而言之,，物流園區(qū)是一種發(fā)展模式,，是一個空間概念，是一個高標準的物流節(jié)點,，是現(xiàn)代物流的表現(xiàn)形式,。目前我國物流業(yè)的發(fā)展仍處于初級階段，非常需要采用物流園區(qū)這種形式對現(xiàn)有物流資源和物流企業(yè)進行整合,。另外,，來自區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的需求、改善城市環(huán)境的需求以及入世后面臨的機遇和挑戰(zhàn)也都成為了發(fā)展物流園區(qū)的必然因素,。大力發(fā)展物流園區(qū)將成為我國物流業(yè)未來發(fā)展的必然趨勢,，成為政府和企業(yè)共同促進物流發(fā)展的最佳切入點和結(jié)合點。