老周侃房  讓房事無難事

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文 | 老周

在前段時間的買房建議里,，老周頗多的推薦南城和高鐵新城兩大板塊,，其實最大原因是當(dāng)前的河西，特別是梅溪湖和洋湖基本已處于“天下無房”的現(xiàn)狀,。

而河西核心區(qū)往南北兩頭,，金星北所謂的“濱水新城”有樓盤已飆到7K，價格虛高是毋庸置疑的,；南邊的大王山片區(qū)除了瞰江的“湘港”一期早已搶光,，其余幾乎沒有在售（甚至在建的）商品房。

于是很多朋友在公號留言,，要老周分析南城板塊,。拖延多日，今天終于兌現(xiàn),。由于涉及區(qū)域板塊分析,，內(nèi)容較多，篇幅較長,，老周整整花費兩天,，看官且看且耐心,。

首先說一下“南城板塊”的具體范圍？這一點估計連很多房地產(chǎn)同行都很模糊,。

依據(jù)長沙市房產(chǎn)研究中心預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)的劃分方法,，現(xiàn)在我們所說的南城板塊，大致是指南二環(huán)接香樟路以南,、大托以北,、湘江以東、萬家麗路以西的這一合圍區(qū)域,。

?“南城板塊”的起源

2004年,，經(jīng)國務(wù)院批復(fù)，湖南省政府駐地由老長沙絕對的市中心和CBD的五一路,，往南遷移至距離市中心8公里的郊區(qū)——長沙市天心區(qū)湘府路,；同時相關(guān)40余家省直機關(guān)事業(yè)單位陸續(xù)在省府周邊落址。由此“南城/省府板塊”孕育而生,。

?“南城”與“融城”

眾所皆知,，省府南遷，最大的動因是加快“長株潭三市一體化融城”,?！?strong>融城”這個概念最早在2002年就提出。2005年,，湖南省政府正式發(fā)布《長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》,，提出將建設(shè)一個以長株潭為核心區(qū)域的大城市群，同時輻射包括岳陽,、常德,、益陽、婁底,、衡陽5個城市,。2007年，長株潭城市群獲批成為全國“兩型社會”試驗區(qū),。

?“南城”還是“難城”,？

無論是最初的“一體化融城”，還是“長株潭城市群”,，抑或是“兩型社會”示范區(qū),，都在強烈釋放一個信號“長沙向南”。省府的南遷,，更是給開發(fā)商吃了一顆“定心丸”。

中信領(lǐng)銜的國內(nèi)品牌開發(fā)商,、鑫遠(yuǎn)為首的長沙本土開發(fā)商,，紛紛搶灘南城,，一時間韶山南路、芙蓉南路兩廂,、湘府路沿線,，樓盤開發(fā)如火如荼，房價也一度高漲,。

2005年至2008年,，短短三年內(nèi)，南城的房價完成了很多版塊五年都達(dá)不到的飛躍,，從四字頭狂飆至七字頭,，那個時段，南城在長沙炙手可熱,，如日中天,。

然好景不長，規(guī)劃和概念出臺后,，除了象征性開通長株潭公交（公交一體化）,、長株潭區(qū)號統(tǒng)一（通訊一體化），除此之外,，真正實質(zhì)性落地的公共資源配套還是很缺乏,，一體化融城的具體舉措推進(jìn)遲緩。因此主打“省府南遷,、融城概念”新興板塊“南城”似乎經(jīng)不起市場的考驗,。

2008年的房地產(chǎn)寒冬，南城各樓盤價格戰(zhàn)頻現(xiàn),，芙蓉南路的“生活藝術(shù)城”更是打出了“首付1萬買房送車”,。2015年4月，南城地產(chǎn)大鱷鑫遠(yuǎn),，一聲“同行,，對不起”，號稱旗下三個項目單價最高直降2000,，以最低4700一平的價格,，刷新了南城底價，也引發(fā)了南城開發(fā)商之間的“撕逼大戰(zhàn)”,。

2010年,，大河西先導(dǎo)區(qū)橫空出世，頓時風(fēng)向變了,，南城的開發(fā)商傻眼了：原來的“長沙向南”已變成“長沙向西”,，大量政府資源和公共配套向河西傾斜。2015年先導(dǎo)區(qū)更是升級為中國第十二個國家級新區(qū)“湘江新區(qū)”,。眼看“梅溪湖”,、“濱江新城”,、“洋湖總部區(qū)”，從河西原來不毛之地憑空而起,，而南城仍舊沉浸在喊了十多年的“融城”夢里掙扎,。

?市府往西，河西發(fā)展如火如荼,，省府向南,，為何南城難上加難？

從最初的融城概念提出,，到正式的區(qū)域規(guī)劃出臺,，已經(jīng)過去十多年時間，而然南城還是那個不溫不火的南城,，長株潭一體化還是那張懸在空中的藍(lán)圖,。2015年省政府出臺的《長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》（調(diào)整），官方公開承認(rèn)了“一體化進(jìn)展遲緩”的事實,。

反觀另一畔的“大河西先導(dǎo)區(qū)”（2015年更名“湘江新區(qū)”）,，不到五年的時間，整個大河西改天換日,。不僅核心區(qū)的濱江新城及市府板塊風(fēng)生水起,，更是在一片魚塘之上憑空造出一個房價比肩市中心的“梅溪湖”。而大河西近期發(fā)展目標(biāo)里,，往北的“望城濱水新城”,，往南的“大王山國際旅游度假區(qū)”均已大手筆的投入蓄勢待發(fā)。

一如那句老話“三十年河?xùn)|,，三十年河西”,。

其實老周個人理解，除去2001年長沙市政府西遷,、2004年湖南省政府南遷就開始埋下政策分歧的種子之外,，?“長沙向南”變成“長沙向西”，其實還有著更深層次的原因：

1,、長沙的地理特點

長沙城區(qū)是“南北長,、東西短”的形狀特點，是有著地理和歷史原因的,。往西是受制于湘江過橋的阻礙,，往東是受制于京廣鐵路、京珠高速以及高橋,、萬家麗,、馬王堆等批發(fā)市場，且往東就到了同樣欠發(fā)達(dá)的江西。所以相對而言,，往南往北發(fā)展比較多,，特別是往南發(fā)展，已經(jīng)接近株洲和湘潭,。

但如果長沙想持續(xù)擴張發(fā)展，想在中部乃至全國的省會城市中保持競爭力,，下設(shè)的長望瀏寧四縣市中,，至少得“撤縣設(shè)區(qū)”兩個。長沙縣作為全國百強縣,，也是長沙的產(chǎn)業(yè)名片,，本身的產(chǎn)業(yè)布局還算做的不錯，融合的意義不大,。

而再往東的瀏陽距離長沙城區(qū)似乎有點太遠(yuǎn),，想要融合的估計中央也不會批。而往西的望城和寧鄉(xiāng),，似乎離城區(qū)更近,，加之?dāng)?shù)條過江大橋和隧道、地鐵2號線,，交通的問題已基本解決,。

2、《長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》出現(xiàn)重大失誤

其實從省府南遷的決心來看,，最初政府還是想向南發(fā)展的,。可是問題就出在區(qū)域規(guī)劃上,，為響應(yīng)所謂的“兩型社會”示范區(qū)的精神,，在長株潭交匯的核心區(qū)域設(shè)置所謂“綠心”，這些區(qū)域是不允許開發(fā)的或限制開發(fā),，這些由原生山脈組成的所謂綠心,，橫跨在三市的交匯點，形成了天然的阻礙,。同時,，由于大托軍用機場的存在，既有的土地開發(fā)又受制于航空限高,。

南城融城受阻,，倒是河西的湘江新區(qū)，避開了“綠心”的地理阻擋,，找到了新的融城途徑,。2013年，湘江新區(qū)（當(dāng)時還叫大河西先導(dǎo)區(qū)）與湘潭九華經(jīng)開區(qū)簽訂協(xié)議，通過對接三條城市干道,，兩條高速路,，以及延長長沙地鐵3號線至湘潭高鐵站，實現(xiàn)了城區(qū)的無縫對接,。未來甚至還可延展輻射至株洲河西,。

3、不同重量級的融合,，結(jié)果只會是“強者愈強,、弱者愈弱”的馬太效應(yīng)！

長株潭三市融城,，株洲,、湘潭本身在經(jīng)濟(jì)總量和城市競爭力，根本不能與老大哥長沙相提并論,。而作為想在中部乃至全國樹立自己地位的長沙,，又怎會愿意稀釋自己，來幫助這兩個經(jīng)濟(jì)總量加起來僅為長沙一半的小弟弟呢,？

強和弱的融合,，結(jié)局只能是“強者愈強、弱者愈弱”,。高鐵時代來臨,，長沙取代了株洲成為中部交通樞紐，連株洲日思夜想最后一線希望的“渝廈高鐵”站最終還是落袋長沙河西,。

即將開通長株潭城際鐵路,，說起來是三市往來互通，實際在建的是一個“人”字結(jié)構(gòu),，最終的匯聚點還是在長沙,。雖然株潭線有規(guī)劃，那也是2020年后的事情了,。城際鐵路開通之后,，相信更多的株洲和湘潭人，會考慮到長沙買房,。而不是長沙人跑到株洲湘潭買房,。

4、關(guān)鍵要考慮的是土地因素

土地是政府考慮的最重要因素之一,。南城的土地大多已規(guī)劃好,，要么響應(yīng)“兩型社會”禁止開發(fā)或限制開發(fā)，要么早已出讓給開發(fā)商,，所以南城更多的是提質(zhì),，而不是造城,。

河西則不同，梅溪湖和洋湖的快速發(fā)展,，一個是土地獲取成本低,，再有就是自然環(huán)境好，天然水系豐富,，便于因地制宜,。更重要的是，河西還有大片的土地可供開發(fā),，往西有麓谷,，再過去有寧鄉(xiāng)，往北有望城縣（后撤縣設(shè)區(qū)）,，往南有含浦和坪塘，也就是現(xiàn)在的洋湖和大王山,。

5,、太美好，未來真正的大河西金三角

往更大的河西范圍去大膽設(shè)想,，已是國家級新區(qū)的長沙“湘江新區(qū)”,，相鄰的益陽高新區(qū)已經(jīng)批下國家級，南面的湘潭九華經(jīng)濟(jì)區(qū)也批下國家級來了,，將來的大河西就是一個國家級金三角,！這將是怎樣的一個美好的未來！

?“南城”路在何方,，“南城”的置業(yè)機會點在哪里,？

盡管老周并不否則未來的三到五年內(nèi)，河西仍會是整個長沙唯一熱點,，但南城的優(yōu)勢和機會,，并不會比其它區(qū)域少。下面老周給出具體的置業(yè)機會點,，供購房小白參考,。

1、紅星商圈將爭奪長沙第三大商圈

長沙歷來的商業(yè)版圖里,，第一大商圈非五一商圈莫屬,，相信再過幾十年也無法改變。第二大商圈東塘+侯家塘的地位暫時也是很難撼動的,。而第三大商圈的競爭者,，包括有河?xùn)|的紅星、伍家?guī)X,，河西的銀盆嶺,、溁灣鎮(zhèn)、梅溪湖以及桐梓坡等。

而作為南城最早的紅星商圈,，依托原有的紅星國際會展中心,、紅星美凱龍、融城花園酒店,、步步高超市,、通程百貨和通程酒店等商業(yè)，同時該商圈的地標(biāo)性商業(yè)綜合體德思勤廣場已強勢開業(yè),，緊挨德思勤的復(fù)地星光天地,，正啟動全球招商。而另一側(cè)的華悅城,，早已將家樂福和洲際酒店納入懷中,。

最后，老周認(rèn)為紅星商圈提升競爭力的最大契機,，則是汽車南站交通樞紐的原址重建升級,。

2、長株潭城際鐵路即將于今年年底開通

相對于此前開通的長株潭城際公交,，城際鐵路無論是從舒適性和便捷性,，都是前者無法比擬的。更重要的是,，城際鐵路在市區(qū)范圍內(nèi)走地下,，且與地鐵互通，基本與地鐵無異,。對于株洲湘潭的購房客戶而言,，離其更近、且價格不高的長沙南城,，無疑是置業(yè)首選,。

3、沿著地鐵買,，至少不會犯錯

已開通的沿芙蓉南路的地鐵1號線和在建的沿萬家麗路的地鐵5號線附近,，老周個人覺得仍有不少被價值低估的樓盤。且老周一直在重復(fù)一條原則：買地鐵盤和名校盤,，至少是不會犯錯的,。

4、一些占據(jù)稀缺資源的樓盤和高品質(zhì)的樓盤,，仍然值得出手

不同于河西置業(yè)的首先要考慮的是該片區(qū)的政策導(dǎo)向,，南城的置業(yè)選擇更多是看樓盤本身。比如擁有公園,、原生保護(hù)山體或是自身配套齊全,、規(guī)劃科學(xué)品質(zhì)高的樓盤,，是仍然值得出手的對象。

5,、三軌交匯,，“友阿奧萊+中信片區(qū)”是南城下一個潛力商圈

幾年前的友阿奧特萊斯，還是零散的家庭周末度假式消費客群,，門口空曠的地面停車場,，偶爾也能看到幾輛來自株洲湘潭的外地汽車。而與友阿僅一路之隔,，當(dāng)年號稱總投資60億元的中信新城,，心灰意冷的散賣著毫無誠意的住宅產(chǎn)品。

時過境遷,，憑借此前的芙蓉南路與環(huán)保路及三環(huán)線,、107過道、京珠高速形成的交通路網(wǎng)優(yōu)勢,，伴隨著地鐵1號線的開通和地鐵5號線的開建,，與即將拉通的長株潭城際鐵路形成“三軌交匯”，該片區(qū)的發(fā)展走上快速通道,。

2105年上半年，友阿奧特萊斯以半年銷售額6億元躋身全國奧特萊斯十強,，營業(yè)面積和地下停車場仍在不斷擴建中,。年底即將開業(yè)的13萬方的中信商業(yè)MALL,包含有大型品牌超市、頂級百貨,、豪華電影院,、世界名品旗艦、高檔餐飲店等休閑體驗式商業(yè)業(yè)態(tài),。而芙蓉南路另一廂的鑫遠(yuǎn)和城,，更是攜手麥德龍和迪卡儂，打造地鐵上蓋面積超100萬方的融城商業(yè)廣場,。

PS：“三十年河西,，四十年南城”，每段城市發(fā)展史的主題都不是永恒的,，每個城市的發(fā)展向來就是多極的,。我們可以祭奠那基本已逝去的“融城”，但誰都無法忽視這同屬大長沙未來的“大南城”,！