本案焦點主要在于借名購買經(jīng)適房行為的效力如何認定,。在實踐中,，一般應(yīng)考慮“是否損害社會公共利益”范疇。本案中,，涉案的經(jīng)適房購買資格是因拆遷取得,，并非搖號取得，所以與社會公共利益無關(guān),，而購房人也取得了經(jīng)適房購買資格，因此認定交易有效更加妥當,。 相關(guān)法條： 《中華人民共和國合同法》第八條 基本案情： 屈某在一審法院訴稱：屈某是拆遷戶安置對象,，按照當時政策規(guī)定,，屈某可定向購買經(jīng)濟適用房一套。為此,，屈某在天通苑獲得經(jīng)濟適用房指標,，編號034。之后北京市建委決定把原定安排天通苑經(jīng)濟適用房改定為回龍觀經(jīng)濟適用房,。在此期間，因屈某經(jīng)濟一時困難和一時沖動,，將屈某名下的回龍觀經(jīng)濟適用房（指標號）賣給了劉某,。雙方在2007年1月14日簽訂《房屋買賣協(xié)議書》。由于該協(xié)議書指向的標的物即經(jīng)濟適用房指標號是禁止交易的,，而且屈某對該經(jīng)濟適用房的房號賣出和劉某接受于法不合。故屈某訴至法院,，訴訟請求：一、確認屈某,、劉某于2007年1月14日簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》無效,；二,、訴訟費由劉某承擔(dān)。 劉某在一審法院辯稱：一,、屈某訴請確認無效的房屋買賣協(xié)議是預(yù)約合同，該預(yù)約合同已經(jīng)被后來訂立的契約性質(zhì)的文書所覆蓋,，雙方買賣關(guān)系應(yīng)以后來的文書為準。劉某在網(wǎng)上與屈某認識,，經(jīng)過接觸,，雙方于2007年1月14日訂立《房屋買賣協(xié)議》，約定劉某購買屈某擬購的位于天通苑的經(jīng)濟適用住房一套,，并付給屈某一定金額的經(jīng)濟補償。2007年11月3日,，屈某與開發(fā)商訂立北京市商品房預(yù)售合同,，購買了位于回龍觀的經(jīng)濟適用住房,。就上述變化，雙方于2007年11月18日簽署《關(guān)于房屋買賣協(xié)議>履行情況的小結(jié)》,。這份文件雖然沒有冠以合同之名,，但實質(zhì)上是一份房屋買賣協(xié)議，而且協(xié)議的內(nèi)容已完全替代,、覆蓋原來的《房屋買賣協(xié)議》,。這是因為，原協(xié)議是以屈某將來可能獲得的經(jīng)濟適用住房作為交易標的,，樓座,、戶型并不明確,，而小結(jié)所指向的是屈某已經(jīng)簽約購買的位于回龍觀的經(jīng)濟適用住房，交易標的是明確的,。此外，原協(xié)議中關(guān)于房款及補償金的給付時間也不明確,，而此部分內(nèi)容在小結(jié)中才予以明確,，并按此履行?？梢?，屈某訴請確認無效的《房屋買賣協(xié)議》，僅僅是一份預(yù)約合同,，它以當事人將來可能獲得的權(quán)益作為交易標的,，但隨著時間的推移及交易標的的明確，雙方又簽署了小結(jié),。這份小結(jié)雖無合同之名,，但其權(quán)利、義務(wù)內(nèi)容確定,，完全覆蓋原協(xié)議,，原協(xié)議因此而不復(fù)獨立存在，故雙方的法律關(guān)系應(yīng)以后來的小結(jié)為準,。在此情形下,，屈某再訴請確認原協(xié)議無效，是無的放矢,。二,、屈某起訴所依據(jù)的事實是錯誤的,。屈某訴稱，他是拆遷安置對象,，按當時政策可定向購買經(jīng)濟適用住房,，取得了天通苑經(jīng)濟適用住房指標,，后因安置地點由天通苑改為回龍觀，故將回龍觀經(jīng)適房的指標賣給劉某,。對此劉某認為，屈某在簽署《房屋買賣協(xié)議》時,，尚未預(yù)知他擬將出售的房屋將會改在回龍觀,，有關(guān)回龍觀房屋買賣的小結(jié)是在2007年11月才簽署的，在這份小結(jié)里,，并沒有出現(xiàn)買賣經(jīng)濟適用住房指標的字樣。故屈某起訴所依據(jù)的事實并不存在,，建立在這一基礎(chǔ)之上的訴訟請求不能成立。三,、雙方房屋買賣交易關(guān)系合法有效,。首先，劉某具有北京戶籍,，享有購買經(jīng)濟適用住房的資格，在與屈某交易之前，已辦妥經(jīng)濟適用住房的購買審核手續(xù),。其次,，經(jīng)濟適用住房是政府提供優(yōu)惠政策,，限定面積和銷售價格，向低收入困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的住房,。屈某是拆遷戶,，他在被拆遷時已獲得安置補償,，不屬于應(yīng)被提供住房保障的困難人群,，也就是說,，屈某獲得經(jīng)濟適用住房的購買資格并非基于他屬于可以購買經(jīng)適房的困難戶,，而是基于他被拆遷,。從當時市建委、區(qū)政府《致居民的一封信》第一條也不難看出,，屈某因拆遷而擬購的房屋并不是納入住房保障體系的經(jīng)濟適用住房,，這與通常意義上的經(jīng)濟適用住房的性質(zhì)是有本質(zhì)區(qū)別的。第三,，劉某全家自2008年底交房開始,，一直住在訴爭房屋內(nèi),，始終沒有變動,。第四，小結(jié)開宗明義,，雙方是房屋買賣關(guān)系，并不是指標買賣,。之所以要給屈某5萬元,，是基于信賴與感恩,，而這并不為法律所禁止。最后，原協(xié)議及小結(jié)的簽署均發(fā)生在2008年4月11日之前,，無論是原協(xié)議，還是小結(jié),，都約定訴爭房屋在符合上市轉(zhuǎn)讓條件時再辦理過戶手續(xù)。根據(jù)北京高院司法指導(dǎo)性意見的規(guī)定,，此類房屋買賣關(guān)系合法有效。因此,，無論屈某是否變更訴由，雙方之間的房屋買賣關(guān)系都是合法有效的。四,、雙方房屋買賣沒有違反法律,、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定。劉某有北京戶籍,，具有經(jīng)濟適用住房的購買資格并通過審核,，并依照小結(jié)約定向屈某支付了購房價款,，自2008年底開始在房屋內(nèi)居住至今。這些行為沒有法律,、行政法規(guī)的效力性、禁止性規(guī)定，沒有損害他人利益,，更沒有損害社會公共利益，故雙方房屋買賣關(guān)系并不符合應(yīng)予宣告無效的條件,。五,、屈某嚴重違反誠信。自與屈某建立房屋買賣關(guān)系以來,，雙方家庭關(guān)系良好，相互往來,，甚至屈某還認劉某的母親為干媽，以至于在小結(jié)里作出“通過此次共事相處，增進了友誼，今后將像親戚一樣密切往來,，相互關(guān)心，互相幫助”的真誠確認,。此番屈某提起訴訟,，完全是背信棄義之舉,，喪失了起碼誠信,。必須指出的是，劉某是獨生子,，購買訴爭房屋可以說花光了劉某全家的積蓄,，包括父母積攢一生的養(yǎng)老金,。劉某父母都是60多歲的人了，體弱多病,，需要與劉某共同居住，需要劉某的照看,，如果屈某的訴求獲得支持，不僅顛覆誠實,、信用的傳統(tǒng)價值,，還將導(dǎo)致劉某全家居無定所,，嚴重破壞社會秩序和諧、穩(wěn)定,。綜上所述，劉某不同意屈某的訴訟請求,，請求法院予以駁回,。 審判結(jié)果： 一審法院判決：屈某與劉某于2007年1月14日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效,。劉某不服原審判決，向北京市一中院提起上訴,，一中院經(jīng)過審理，判決如下：撤銷一審法院判決,；駁回屈某的訴訟請求,。 裁判理由： 一中院經(jīng)審理認為：依法成立的合同,，受法律保護。屈某因拆遷取得購房資格后,，于2007年1月14日與劉某簽訂《房屋買賣協(xié)議》。2007年11月3日,，屈某與北京首開天鴻集團有限公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》后，又于2007年11月18日與劉某簽訂《關(guān)于房屋買賣協(xié)議>履行情況的小結(jié)》,，雙方對《房屋買賣協(xié)議》進行補充和變更，約定屈某將訴爭房屋出售給劉某,。訴爭房屋是利用屈某因拆遷獲得的購房指標購買的經(jīng)濟適用住房，國家法律,、行政法規(guī)未禁止該類房屋的買賣。雙方約定于具備過戶條件時過戶,，且劉某已取得經(jīng)濟適用房的購房資格，因此雙方簽訂的協(xié)議亦不違反相關(guān)政策和社會公共利益,，故屈某與劉某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》及《關(guān)于房屋買賣協(xié)議>履行情況的小結(jié)》，內(nèi)容合法有效,。屈某起訴要求確認其與劉某于2007年1月14日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效，沒有法律依據(jù),，本院不予支持,。一審法院判決適用法律錯誤，本院予以糾正,。 裁判解析： 本案焦點主要在于借名購買經(jīng)適房行為的效力如何認定,。經(jīng)濟適用房是指政府提供政策優(yōu)惠,，限定套型面積和銷售價格,，按照合理標準建設(shè),，面向城市低收入人群和住房困難家庭供應(yīng),，具有保障性質(zhì)的政策性住房,。與一般商品房相比,，經(jīng)適房所占用土地一般是國家劃撥用地，沒有交納土地出讓金,，國家征收的相關(guān)稅費也較低,，因此經(jīng)適房價格低廉,，但它的購買,、使用和處分均受到國家政策的相應(yīng)限制,。 我國經(jīng)適房的發(fā)展有一個歷史過程,。在上世紀90年代末伴隨著國家停止實物分房,，發(fā)展房地產(chǎn)市場的政策發(fā)展起來。最初建設(shè)的經(jīng)適房,，雖然也號稱具有保障房性質(zhì),，但購房資格的申請和審核并不嚴格,，售后的管理也比較混亂，對經(jīng)適房進行管理和調(diào)整的規(guī)章和辦法等措施在法律效力方面層級較低,，即便是現(xiàn)在,，可執(zhí)行的也只有國務(wù)院先后出臺的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房管理有關(guān)問題的通知》以及各個省,、自治區(qū)、直轄市等落實上述意見,、辦法,、通知而制定的地方性的辦法或意見。 因此，對于相關(guān)經(jīng)適房的交易問題，在行為效力的判斷上如何協(xié)調(diào)適用法律和政策,，是一個經(jīng)常遇到的比較棘手的難題。由于在理論上沒有形成共識,，實踐中此類問題的執(zhí)法尺度不統(tǒng)一，不但給法官帶來困惑,，不少當事人對于案件的處理也多有抱怨和指責(zé),。 下面,，從兩個角度來認識這些問題,。 第一，經(jīng)適房的客觀發(fā)展過程,。從最初的政策設(shè)定上,，經(jīng)適房并不是一個真正的可以在市場自由流通的商品，是有國家政策和稅收等費用補貼而具有社會保障功能的政策房,。但是對經(jīng)適房的管控是逐步加強的，對購買資格的限制也是由松到緊的,。例如，北京在2007年6月出臺《北京市經(jīng)濟適用住房管理辦法(試行)》,，對經(jīng)適房購買者進行“三級審核,、兩級公示”審核程序，并且開始通過公開搖號的形式來確定購買資格,，這是一個重要的時間節(jié)點,。是真正采取具體措施來建立作為政策保障房性質(zhì)的經(jīng)適房獨特購買機制。在這種特殊購買機制的保障下,，經(jīng)適房才真正具有了社會保障性和社會公益性。經(jīng)適房現(xiàn)在成為一種明確的限制流通物,，大家對此就會形成共識。 另外,，從稅收等經(jīng)濟調(diào)控方式看,，對經(jīng)適房的交易行為，也采取了老房老辦法,，新房新辦法的區(qū)分政策。按照北京市2009年6月1日發(fā)布的《關(guān)于已購經(jīng)適房上市交易的有關(guān)通知》,，符合經(jīng)適房條件的家庭如果購買經(jīng)適房,，并于2008年4月11日之前簽訂購房合同的,，將延續(xù)“老辦法”，即5年后上市交易,，將按出售價格的10%補交土地收益等價款,；該日期以后購買的經(jīng)適房，產(chǎn)權(quán)人再上市交易應(yīng)按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益等價款,。同等價格條件下，已購經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購（目前政府優(yōu)先回購政策落實起來難度較大）,。 所以，對于作為交易標的經(jīng)適房,，應(yīng)當按“老房”和“新房”來分別處理,。 第二，經(jīng)適房交易行為法律效力的判斷依據(jù),。按照《合同法》52條的規(guī)定來判斷交易行為的效力是法官首先考慮的法律依據(jù)。但規(guī)制經(jīng)適房交易的意見,、辦法和通知并沒有達到法律,、行政法規(guī)的層級，因此不能用經(jīng)濟房交易行為違反法律,、行政法規(guī)的強制性法律規(guī)定來否定其效力,。因此,，對于借名購買經(jīng)適房或者經(jīng)適房上市交易行為，應(yīng)當看該條款規(guī)定的“是否損害社會公共利益”范疇,。 本案中,，出賣人屈某的經(jīng)適房購買資格是因為其原來的房屋被拆遷而取得的,，并非搖號取得，所以與社會公共利益無關(guān),，而購房人劉某也已經(jīng)取得了經(jīng)適房購買資格,，因此對于雙方的交易行為,，應(yīng)當認定為有效更加妥當。 |
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