《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第2條規(guī)定,，經(jīng)濟(jì)適用住房,，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格,，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。與商品房相比而言,，經(jīng)濟(jì)適用住房所體現(xiàn)出的特點(diǎn)是價(jià)格低,。但經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買要求較多且嚴(yán)格，即本市戶籍,、家庭收入符合政府劃定的低收入標(biāo)準(zhǔn)、名下無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)等,。

這一政策的限定導(dǎo)致很多購(gòu)買人無(wú)法直接購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房,，而選擇與具備購(gòu)買資格的個(gè)人簽訂買賣合同買入房產(chǎn)。而根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30條第2款規(guī)定,，“購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu),?！庇纱硕a(chǎn)生的問(wèn)題是：在出賣人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年或者買受人不符合上述購(gòu)買要求時(shí)，出賣人與買受人之間的買賣合同效力是有效還是無(wú)效,？

有觀點(diǎn)認(rèn)為上述買賣合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效，理由為：經(jīng)濟(jì)適用房及其管理秩序關(guān)涉社會(huì)公共利益,，允許購(gòu)買不滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓將嚴(yán)重?fù)p害中低收入家庭住房利益,。認(rèn)定其無(wú)效實(shí)質(zhì)是合理限制契約自由，對(duì)合同無(wú)效規(guī)則進(jìn)行價(jià)值補(bǔ)充和漏洞彌補(bǔ),。

史*勤,、張*棟房屋買賣合同糾紛[(2016)京民申2592號(hào)]→裁判主旨：本案張*棟轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的原購(gòu)房合同始簽于2008年6月，張*棟在取得該房屋契稅完稅憑證及房屋所有權(quán)證尚不滿5年的情況下,，即與史*勤簽訂了《北京市房屋買賣合同》將上述經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓給史*勤,。其合同簽訂行為違反了已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年不得直接上市交易的政策規(guī)定。且雙方辦理該房屋過(guò)戶所依據(jù)的河南省新鄉(xiāng)市中級(jí)人民法院（2012）新民初字第644號(hào)民事調(diào)解書業(yè)經(jīng)該法院再審撤銷,。故一,、二審法院認(rèn)定雙方簽訂的《北京市房屋買賣合同》無(wú)效程序合法、事實(shí)認(rèn)定及法律適用均無(wú)不當(dāng),。

上訴人朱*壽與被上訴人甘*保,、朱*珍經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛[（2016）蘇01民終521號(hào)]→裁判主旨：本院認(rèn)為，根據(jù)國(guó)務(wù)院制定的國(guó)發(fā)（2007）24號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定,，經(jīng)濟(jì)適用房五年之內(nèi)不得直接上市交易,，如果五年內(nèi)因各種原因需要直接上市交易的，政府要優(yōu)先回購(gòu),，回購(gòu)的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障,。該規(guī)定的目的是保證經(jīng)濟(jì)適用房能夠真正用于解決城市低收入家庭的住房困難和移建項(xiàng)目的拆遷安置，發(fā)揮社會(huì)保障功能,，維護(hù)國(guó)家利益以及社會(huì)公共利益,。而本案中，甘*保,、朱*珍將屬于經(jīng)濟(jì)適用房的涉案房屋轉(zhuǎn)讓給朱*壽,，且雙方簽訂案涉售房合同的時(shí)間正處于五年交易限制期內(nèi)，不僅違反了上述規(guī)定,，破壞了經(jīng)濟(jì)適用房的管理秩序,，還損害了國(guó)家利益和公共利益，應(yīng)屬無(wú)效,。

實(shí)踐中，大多數(shù)法院持合同有效的觀點(diǎn),。判斷合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》第52條之規(guī)定,，“有下列情形之一的,，合同無(wú)效： （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,，損害國(guó)家利益,； （二）惡意串通，損害國(guó)家,、集體或者第三人利益,； （三）以合法形式掩蓋非法目的； （四）損害社會(huì)公共利益,；（五）違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！倍督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中對(duì)交易資格和年限的限制不應(yīng)當(dāng)成為判斷合同效力的依據(jù),。

本溪市興宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、孔*良與本溪市興宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司,、孔*良房屋買賣合同糾紛[（2015）民申字第3336號(hào)]→裁判主旨：興宇公司主張《房屋銷售認(rèn)購(gòu)書》中的住宅屬于經(jīng)濟(jì)適用房,，孔*良購(gòu)買涉案房屋違反相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，合同應(yīng)屬無(wú)效,。

本院認(rèn)為,，經(jīng)濟(jì)適用房是政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格,，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房,。經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買需要經(jīng)過(guò)一定審批手續(xù),，雖然政府通過(guò)部門規(guī)章對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買資格作出相關(guān)要求，但是對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房屋買賣合同的效力并無(wú)效力性強(qiáng)制性規(guī)定認(rèn)定其無(wú)效,，興宇公司提出的合同無(wú)效的主張,，也不符合《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的情形。且興宇公司按照商品房買賣流程向購(gòu)房人出售住宅房屋,，在與孔*良簽訂《房屋銷售認(rèn)購(gòu)書》時(shí)也未向孔*良履行告知義務(wù),，興宇公司提供的其與其他購(gòu)房人簽訂的房屋買賣合同亦未提交已經(jīng)有關(guān)部門審批的手續(xù)，孔*良有理由相信涉案房屋可以自由買賣,，且房屋已經(jīng)實(shí)際交付孔*良,，雙方之間的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。至于孔*良是否具有購(gòu)買資格,，能否通過(guò)審批，以及是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),，并不影響合同本身的效力,，二審法院判令興宇公司在具備辦理房產(chǎn)登記手續(xù)條件后協(xié)助辦理過(guò)戶登記,，并無(wú)不當(dāng)，故對(duì)興宇公司的該項(xiàng)主張,，本院不予支持,。

陳*典與童*舟房屋買賣合同糾紛[（2015）粵高法民一申字第494號(hào)]→裁判主旨：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是案涉《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否有效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)合同法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的解釋（一）》第四條的規(guī)定,，合同法實(shí)施以后,，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),，不得以地方性法規(guī),、行政規(guī)章為依據(jù)。因此,，違反國(guó)家政策性規(guī)定并不能作為人民法院判決合同無(wú)效的法律依據(jù),。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)行國(guó)家政策只有關(guān)于申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的主體及購(gòu)買后上市交易年限等限制性規(guī)定,，但這些均不屬于合同效力禁止性規(guī)定,。況且，《房屋買賣協(xié)議》已經(jīng)實(shí)際履行多年,，陳*典通過(guò)案涉《房屋買賣協(xié)議》已經(jīng)取得了合理對(duì)價(jià),，故案涉《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，并未損害其他人利益和社會(huì)公共利益,，亦不存在《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定的合同無(wú)效情形,，一、二審法院認(rèn)定該協(xié)議合法有效,，并無(wú)不當(dāng),。至于《房屋買賣協(xié)議》實(shí)際簽訂時(shí)間和童*舟是否具備購(gòu)房資格的問(wèn)題，均不影響協(xié)議的效力認(rèn)定,，陳*典關(guān)于《房屋買賣協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定無(wú)效的再審理由,，缺乏依據(jù)，本院不予支持,。

計(jì)*新與蘇*炎,、龔*宏房屋買賣合同糾紛[（2016）鄂民申1466號(hào)]→裁判主旨：計(jì)*新、龔*宏與蘇*炎于2003年12月24日簽訂的房屋買賣協(xié)議,，是關(guān)于轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買權(quán)的約定,，未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)為有效,。計(jì)*新所稱《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房滿5年才可交易的規(guī)定，屬于管理性規(guī)范,，不屬于法律,、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)范,，故計(jì)建新關(guān)于協(xié)議無(wú)效的理由不能成立。

合同無(wú)效應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人法及其常委會(huì)制定的法律,、行政法規(guī)中的效力性強(qiáng)制性規(guī)定為依據(jù),，而目前我國(guó)沒有法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房,，相關(guān)政策,、規(guī)章的禁止性規(guī)定也都屬于管理性的規(guī)定，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的法律依據(jù),，并且認(rèn)定合同無(wú)效能引起一系列法律后果,，在審判和執(zhí)行上均存在困難。并且,，法院亦不應(yīng)當(dāng)以經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同損害社會(huì)公共利益為由認(rèn)定合同無(wú)效,，因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房人交納土地收益等價(jià)款后，可以取得完全產(chǎn)權(quán),，這時(shí)購(gòu)房人就可以自由處分房屋,。也就是經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品房的差別只在于土地收益等價(jià)款。既然如此,，法院不應(yīng)輕易認(rèn)定合同無(wú)效,。政府完全可以通過(guò)收取土地收益等價(jià)款的方式，挽回相關(guān)損失,。這樣,，既尊重了合同自由維護(hù)了交易安全，又保障了國(guó)家在經(jīng)濟(jì)適用房上的投入,。動(dòng)輒以損害社會(huì)公共利益為由認(rèn)定合同無(wú)效既損害了交易安全也有損法律的可預(yù)測(cè)性,。